РЕШЕНИЕ
№……………. 24.04.2018 г. гр.Балчик
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд-Балчик на двадесет
и седми март през две хиляди
и осемнадесета година в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Ивелина Велчева
Секретар: Миглена
Йорданова
Прокурор: без
Като разгледа
докладваното от районен съдия Ивелина Велчева
Гражданско дело № 149 по
описа за 2017 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по подадена молба от „Локиа
Естейтс“ ЕООД срещу „Сибанк“ ЕАД и „Голден Българиан
Девелоперс“ ЕООД за прогласяване за нищожен на договора за ипотека, сключен с
нот.акт №167 т.XI,
рег. № 1667/2007 г. на нотариус О.О., с район на действие РС-Балчик, вписан в
службата по вписвания при РС-Балчик с вх.№5119/3.12.2007 г., акт №161 т.II, д. №3181/07 г. по отношение на
имот – апартамент № 15, тип мезонет в груб строеж, находящ се в ж.к. Кранево
Кашулис Райска градина, бл. Е, ет. 2, в с. Кранево със застроена площ от 162,62
кв. м, състоящ се от дневна, кухня, две спални, три бани с тоалетна, два
балкона, килер, вътрешно стълбище, имот с идентификатор 39459.23.50.4.2, ведно
прилежащите му 7,9192 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж,
поради неучредяването й върху единично определени имоти и за определена сума,
както и поради липса на тъждество на имота.
Ответникът
оспорва основателността на исковете.
Съдът
след преценка на събраните по делото доказателства, направените доводи прие за
установено следното:
Ищецът твърди, че по силата на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № 77, том 10, рег. № 7418, дело 1388/2008 г. на
нотариус О.О. е придобил недвижим имот – апартамент № 15, тип мезонет в груб
строеж, находящ се в ж.к. Кранево Кашулис Райска градина, бл. Е, ет. 2, в с. Кранево
със застроена площ от 162,62 кв. м, състоящ се от дневна, кухня, две спални,
три бани с тоалетна, два балкона, килер, вътрешно стълбище, имот с
идентификатор 39459.23.50.4.2, ведно прилежащите му 7,9192 % ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж.
Към
момента на изповядване на сделката според ищеца имотът е бил завършен в груб
строеж, върху него е нямало наложени вещни тежести, права и претенции на трети
лица. След закупуването на имота ищецът не бил въведен във владение, тъй като
продавачът-инвеститор – втори ответник по делото, бил обявен в несъстоятелност.
Непосредствено
преди коледните празници на 2016 г. ищецът разбрал, че частен съдебен
изпълнител е насрочил опис на апартамента му. Установил, че изпълнително дело №
20167390400297 на ЧСИ Слави Сербезов е образувано по искане на Сибанк ЕАД срещу
Голден Бългериан Девелоперс ЕООД. По това изпълнително дело бил насрочен опис
на неговия имот в качеството му на ипотекарен длъжник. Според ответника Сибанк
ЕАД, върху имота на ищеца била наложена ипотека с договор за ипотека, сключена
с нотариален акт № №167 т.XI, рег. № 1667/2007 г. на нотариус О.О., с район на
действие РС-Балчик. Ищецът намира, че по отношение на собствения му имот не е
налице надлежно учредена ипотека, тъй като:
вписванията
по партидата на неговия имот за започнали от 23.12.2008 г. с вписването на
покупко-продажбата; той като собственик на имота, не е сключвал договор за
ипотека.
Твърди,
че учредената договорна ипотека е недействителна, поради обстоятелството, че е
учредена върху поединично определени имоти и за определена парична сума. В
договора за ипотека е индивидуализиран парцела върху който е учредена
ипотеката, както и построените в него сгради, но липсвала индивидуализация на
обектите в сградите. Липсата на индивидуализация е причина и за
недействителността на договора, поради липса на тъждеството на имота и размера
на сумата, за която е учредена ипотеката върху имота му.
Ищецът
твърди, че при сключването на договора за ипотека е нямало описани и приложени
архитектурни проекти, които да индивидуализират ипотекираните обекти, а
описанието на отделните сгради в нот. акт не е подробно, липсва вписване на
ипотеката върху собствения му имот.
Изложеното
го мотивирало да предяви настоящите искове.
Ответникът
Сибанк ЕАД оспорва допустимостта и основателността на исковете. Твърди, че в
негова полза е надлежно учредена ипотека с нотариален акт № 167 т.XI, рег. №
1667/2007 г. на нотариус О.О., с район на действие РС-Балчик върху ПИ с площ от
9 067 кв. м, находящ се в ж.к. Кранево Кашулис Райска градина, в с. Кранево,
имот с идентификатор № 39659.23.50, ведно с построените в същия имот със степен
на завършеност груб строеж жилищна сграда блок А с идентификатор №
39659.23.50.1, жилищна сграда блок Б с идентификатори № 39659.23.50.2 и № 39659.23.50.3; жилищна сграда блок Е с
идентификатор № 39659.23.50.4; жилищна сграда блок Д с идентификатори №
39659.23.50.6 и № 39659.23.50.7; жилищна сграда блок С с идентификатор №
39659.23.50.5. При описание на имотите в ипотеката всички сгради са определени
чрез техните идентификатори, което според ищеца ги индивидуализира в максимална
степен. Уговорено в ипотеката според него тя да се разпростре и върху
построеното. Налице е достатъчна яснота относно имотите, които са предмет на
ипотека. В нотариалния акт за договорна ипотека е посочена и сумата, за която
се учредява тя. Ипотеката е вписана преди извършената прехвърлителна сделка, с
която ищецът претендира собственост. Ответникът твърди, че производството по
несъстоятелност на втория ответник не е приключило.
Правната квалификация на исковете е в нормата на чл.124
от ГПК във вр. с чл. 166 ал.2 ЗЗД и чл. 170 ЗЗД.
След анализ на договора за ипотека и
заключението на вещото лице по назначената съдебна експертиза, заключението по
която съдът приема като обективно и компетентно изготвено, съдът приема, че към
момента на изповядване на сделката съответния блок, в който е ситуиран придобития от ищеца имот е изграден в груб
строеж, като отделните апартаменти са били обособени като самостоятелни обекти.
В тоя смисъл е изричното посочване на апартамента с идентификатор, който ще
бъде изключен от действието на ипотеката. В то ясмисъл са и твърденията на
проц.представители на ищеца и „Си банк“ЕАД(ОББ АД).
Контроверсният въпрос е действителна ли е ипотеката, респ.
изпълнено ли е условието на закона за поединично определяне на имота, т.нар.
специалност, респ. тъждественост, ако към момента на извършването й
апартаментите са били обособени като самостоятелни обекти, но са описани като
елементи от сграда в груб строеж.
Съгласно
чл. 9 ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора,
доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите
нрави.
Следователно
за валидното действие на договора е от значение обстоятелството дали
уговореното разпростиране на ипотечното право върху изградените в груб строеж
апартаменти, към които безспорно установено между страните принадлежи процесния
противоречи на повелителните норми на закона.
Чрез
изискването ипотеката да се учреди върху поединично определени имоти и за
определена парична сума законодателят възпрепятства възможността цялото
имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора (включително
несеквестируемото) и дава защита на правата на трети лица, които биха придобили
право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на
ипотеката. Така решение №142/8.07.2014 г. на ВКС.
В
случая след като в решенията си ВКС приема, че е налице такава идентичност по
отношение на сграда, която ще бъде построена в имота въз основа на одобрени
строителни книжа, съдът приема, че е налице индивидуализация на имота, предмет
на настоящата ипотека в степен, която, предполага идентичност на имотите, т.к.
е налице отграничаване на тази част от имуществото на ипотекарния длъжник,
която ще служи за принудително изпълнение на обезпеченото вземане.
Поради
изложеното настоящата инстанция приема, че договорът за учредяване на ипотека
разпростира действие и върху самостоятелните обекти в сградата в груб строеж.
Ипотека има действие и за собствениците на самостоятелните обекти в нея, ако те
са придобили собствеността при породено или запазено действие на ипотеката.
В
тоя смисъл е и решение №250/15.12.2014 г. на ВКС 4 г.о., според което не е
необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат
посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие
върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни
обекти в нея. Договорът за ипотека е вписан по партидата на собственика на
терена, поради което ипотеката е противопоставима на всеки последващ
приобретател на самостоятелен обект в сградата. Сградата е надлежно индивидуализирана,
не е налице пречка ипотеката да разпростре действието си по отношение на нея,
поради което последващите разпоредителни сделки, извършени от собственика на
сградата с отделни обекти от нея не изключват тези обекти от предметния обхват
на ипотеката.
С оглед изложеното, съдът намира
предявените искове за неоснователни и следва да ги отхвърли.
Ответниците не претендират разноски.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
иска на „Локиа
Естейтс“ ЕООД, гр. Варна, ул. „Цани Калянджиев“ №12 срещу ОББ АД(„Сибанк“ ЕАД), гр. София и „Голден Българиан
Девелоперс“ ЕООД за прогласяване за нищожен на договора за ипотека, сключен с
нот.акт №167 т.XI,
рег. № 1667/2007 г. на нотариус О.О., с район на действие РС-Балчик, вписан в
службата по вписвания при РС-Балчик с вх.№5119/3.12.2007 г., акт №161 т.II, д. №3181/07 г. по отношение на
имот – апартамент № 15, тип мезонет в груб строеж, находящ се в ж.к. Кранево
Кашулис Райска градина, бл. Е, ет. 2, в с. Кранево със застроена площ от 162,62
кв. м, състоящ се от дневна, кухня, две спални, три бани с тоалетна, два
балкона, килер, вътрешно стълбище, имот с идентификатор 39459.23.50.4.2, ведно
прилежащите му 7,9192 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж, поради неучредяването й върху единично определени имоти и за определена
сума, както и поради липса на тъждество на имота.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Добрич в двуседмичен срок от
връчването му.
СЪДИЯ:……