№ 33
гр. ЛЕВСКИ, 02.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛЕВСКИ в публично заседание на седми февруари
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Палмира Д. Атанасова
при участието на секретаря Янка Д. И.а
като разгледа докладваното от Палмира Д. Атанасова Гражданско дело №
20214410100754 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен
предварителен договор, с който ответника се е задължил да прехвърли на
ищеца правото на собственост върху притежаваните от него по наследство от
А.А. К. б.ж. на гр.В. идеални части от недвижими земеделски имоти,
находящи се в землището на с.М. – подробно описани.
Твърди се, че ищеца е закупил притежаваните от ответника идеални
части от описаните в исковата молба недвижими имоти общо за сумата от
9600 лв., която сума е заплатил на ответника продавач на датата на сключване
на предварителния договор.
Твърди се, че при сключването на предварителния договор,
съсобственикът на ответника /неговата майка М.Г.К. е заявила, че описаните
дялове от земеделските имоти са й били предложени от ответника, но тя е
отказала да ги закупи на посочената в договора продажна цена, което
обстоятелство е удостоверила с подписването от нея на предварителния
договор.
Твърди се също така, че през лятото на 2019 г. ответникът бил
задържан и му било повдигнато обвинение и постановена мярка за
неотклонение „задържане под стража“, което очевидно му е попречило да
подготви необходимите за сключването на окончателния договор документи
1
и да организира явяването им пред нотариус, за да сключат окончателния
договор, поради което вече две и половина години ищецът, въпреки че е
заплатил на ответника договорената продажна цена на идеалните части от
недвижимите земеделски имоти, не може да получи правото на собственост и
владението на същите.
Моли се съда да постанови решение, с което на основание чл. 19 ал.3 от
ЗЗД да обяви за окончателен сключения на 28.05.2019 г. в гр.В.
предварителен договор между страните, тъй като ищеца е изпълнил
задълженията си по договора. Претендират се и направените деловодни
разноски.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК ответникът е представил
отговор на исковата молба и в същия е изразил становище, че предявения иск
е основателен. Заявява, че не е успял да приключи сделката, тъй като са
възникнали обстоятелства, независещи от него.
Съдът като прецени събраните по делото доказателства, приема за
установено следното:
От представените по делото писмени доказателства и от направеното от
ответника признание на релевантните за спора факти безспорно се
установява, че на 28.05.2019 г. между страните по делото е сключен
предварителен договор, по силата на който ГР. АНГ. К. като продавач, се е
задължил да продаде на ИВ. Й. ИВ. притежаваните от него идеални части от
следните земеделски имоти, находящи се в землището на с.М., *****, а
именно:
-1/2 идеална част от НИВА с площ от 6,350 дка, трета категория,
находяща се в местност *****“, представляваща имот № ***** по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****.
-1/2 идеална част от НИВА с площ от 3,850 дка, трета категория,
находяща се в местност *****, представляваща имот № *****, по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****.
-1/4 идеална част от НИВА с площ от 18,002 дка, трета категория,
находяща се в м. *****, представляваща имот № ***** по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****.
Постигната е договореност продажната цена на имотите да е 9600 лв.,
която е заплатена от купувача на продавача в брой на датата на сключване на
предварителния договор – 28.05.2019 г., като е посочено, че договорената
2
продажна цена е окончателна и не подлежи на предоговаряне. Договорено е в
срок до 3 месеца, считано от датата на сключване на предварителния договор
страните да сключат окончателен договор, а при обективна невъзможност да
се спази този срок, страните са се задължили да се явят пред Нотариус за
сключване на окончателен договор при първа възможност, независимо от
изтичане на 3 месечния срок. Договора е подписан от страните и от
съсобственика на продавача М.Г.К..
Видно от представения по делото договор за доброволна делба, вписан
в Службата по вписванията гр. Левски с вх. рег. № 151/06.03.1998 г. том I, №
139 е, че А.А. К. е получил в дял нива от 6,350 дка в м. ***** – имот № *****
и нива от 3,850 дка в м. ***** – имот № ***** – и двата имота в землището на
с.М..
От представеното по делото удостоверение за наследници на А.А. К. се
установява, че същия е починал на 29.02.2004 г. и е оставил за свои законни
наследници М.Г.К. и ГР. АНГ. К., като последните получават по ½ идеална
част от оставените им от К. в наследство два земеделски имота, посочени по-
горе.
По делото е представен и договор за доброволна делба вписан в
Службата по вписванията гр. Левски на 27.03.1998 г. с вх. рег. № 233 том II,
№ 6, от който се установява, че А.Й.П. е станала собственик на нива в м.
***** с площ от 18,002 дка – съставляваща имот № *****, находяща се в
землището на с.М..
Видно от представеното удостоверение за наследници на А.Й.П. е, че
същата е починала на 20.08.2022 г. и е оставила за свои законни наследници –
А.А. К. – син и Н.А. К. – син, които получават по ½ идеална част от
притежавания от нея имот посочен по-горе в м. *****. От своя страна А.А. К.
също е починал – на 29.02.2004 г. и е оставил двама наследници – преживяла
съпруга М. г. К.а и син – ГР. АНГ. К., които си поделят по равно наследената
от А.А. К. от неговата майка ½ идеална част от имота в м. *****, в резултат
на което същите са станали собственици по на ¼ идеална част от имота в м.
*****, целият с обща площ от 18,002 дка, съставляваща имот № *****, в
землището на с.М..
Предвид изложеното, съдът приема, че ГР. АНГ. К. е собственик на
съответните идеални части от имотите, за които е подписал предварителен
договор с ищеца и има право да ги продаде.
3
Както бе посочено по-горе при сключване на предварителния договор
съсобственика на ответника М.Г.К. е заявила, че описаните в договора
идеални части от имотите са й били предложени от ответника, но тя е
отказала да ги закупи, за което се е подписала върху предварителния договор.
По делото са представени актуални скици на имотите с посочени
идентификатори, както и удостоверения за данъчната им оценка. Общата
данъчна оценка на притежаваните от ответника идеални части от имотите е
1175,73 лв.
Както бе посочено по-горе видно от изрично посоченото в
предварителния договор е, че купувача е заплатил изцяло и в брой
продажната цена на имотите, поради което, съдът приема, че ищеца е
изправна страна по договора и има право да иска обявяване за окончателен на
предварителния договор.
От данните по делото се установява, че ответника е задържан и се
намира в затвора Варна, поради което няма практическа възможност да се яви
в кантората на Нотариус, за да бъде изповядана сделката и да бъде сключен
окончателен договор в нотариална форма.
Ето защо, съдът приема, че са налице основанията за приложение
разпоредбата на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор
за окончателен.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК съдът в производството по чл.
19 ал.3 от ЗЗД има задължение да извърши проверка дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. От изложеното по-
горе и от приложените доказателства, съдът приема, че ответника е
собственик на описаните идеални части от имотите в предварителния
договор.
Видно от приложената скица за имот № ***** е, че в същата е отразено,
че ½ от имота е собственост на В.Й.Г. – съгласно нотариален акт за дарение
на земеделски земи № 1***** г. на Службата по вписванията Левски.
По делото няма данни продавачът ГР. АНГ. К. да е предложил имота и
на този съсобственик на този имот да изкупи неговата ¼ идеална част, но
практиката на ВКС е категорична, че неизпълнението на изискването на чл.
33 от ЗС не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.
В този смисъл са решение на ВКС № 313/26.05.2010 г. по гр. д. 584/2009 г., III
4
г.о. и решение № 54/26.04.2010 г. на ВКС по гр.д. 4683/2008 г. , IV г.о. В
последното е възприето становището ,че задължението по чл. 33 ал.1 от ЗС е
на продавача, поради което в съдебното производство по чл. 19 ал.3 от ЗЗД
основателността на предявената от купувача претенция за сключване на
окончателен договор не може да се поставя в зависимост от неговото
неизпълнение. Ищецът купувач не може да представи писмени доказателства
за изкупуването, т.к. не е собственик на имота. Направеното от него
предложение за изкупуване е без правно значение. Заинтересованите
собственици могат да направят искане за изкупуване след влизане в сила на
решението, с което е обявен предварителния договор за окончателен. Това
становище е застъпено в решение № 52/08.06.1982 г. по гр. д. 32/82 на ОСГК
на ВС и се възприема и в новата практика на ВКС – решение № 38/12.04.2021
г. по гр.д. 2357/2020 г., II г.о., касаещо предявен иск по чл. 33 ал.2 от ЗС.
По изложените съображения, съдът приема, че са налице всички
предпоставки за обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор от 28.05.2019 г. и искът по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е
основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
Съдебното решение замества окончателния договор за покупко-
продажба на недвижимия имот, поради което следва да бъдат присъдени
дължимите такси и разноски за прехвърляне правото на собственост. В
предварителния договор е уговорено, че разноските по прехвърляне на
собствеността ще бъдат заплатени от купувача /т.е. от ищеца/. Съгласно
договореното и разпоредбата на чл. 364 ал.1 от ГПК , следва да бъде осъден
ищеца да заплати съответните данъци и такси по прехвърлянето на имотите, а
именно нотариална такса по сметка на РС Левски в размер на 155,30 лв.,
съгласно чл. 85 ал.2 и ал.3 от ЗННД във връзка с чл. 96 ал.1 т.1 и ал. 3 от
ЗННД и т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. Нотариалната
такса е изчислена при материален интерес 9600 лв., колкото е продажната
цена, тъй като същата е по-висока от данъчната оценка на имотите, съответна
на частта на продавача /чл. 96 ал.3 от ЗННД/.
На основание чл. 44 ал.1 от ЗМДТ ищецът следва да бъде осъден да
заплати и местен данък по сметка на Община Левски в размер на 249,60 лв.
/2,6% от по-високата продажна цена на имотите – 9600 лв./.
На основание чл. 364 ал.1 от ГПК следва служебно да се впише
възбрана върху имотите до заплащане на горепосочените такси и разноски от
5
страна на ищеца по прехвърлянето на имотите.
На основание чл. 364 ал.2 от ГПК не следва да се издава препис от
решението на ищеца, докато същия не докаже, че са заплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.
На основание чл. 115 ал. 2 от ЗС на ищеца следва да се даде 6 месечен
срок от влизане в сила на решението за вписване на същото в Служба по
вписванията гр. Левски.
При този изход на процеса и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК ответника
следва да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 101
лв., съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК /заплатени като д.т. и
такса превод при подаване на исковата молба/.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД
сключения на 28.05.2019 г. предварителен договор, по силата на който ГР.
АНГ. К. ЕГН **********, с постоянен адрес – гр.В., ж.к. ***** като продавач
ПРОДАВА на ИВ. Й. ИВ., ЕГН **********, с постоянен адрес – гр.В., ул.
***** като купувач притежаваните от него идеални части от недвижими
имоти, находящи се в землището на с.М., *****, а именно:
-1/2 идеална част от НИВА с площ от 6,350 дка, трета категория,
находяща се в местност *****“, представляваща имот № ***** по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****, който
имот съгласно Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-1937/06.12.2018 г. на ИД на АГКК, представлява поземлен
имот с идентификатор ********** в с.М., *****, с адрес на поземления имот:
местност *****“, с площ 6350 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята:3, с номер
по предходен план: ***** и съседи: *****.***** **********, *****.*****,
*****.***** – съгласно описанието посочено в скица на поземлен имот № 15-
638347-15.06.2021 г. издадена от СГКК гр. Плевен.
-1/2 идеална част от НИВА с площ от 3,850 дка, трета категория,
находяща се в местност *****, представляваща имот № *****, по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****, който
6
имот съгласно Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-1937/06.12.2018 г. на ИД на АГКК, представлява поземлен
имот с идентификатор ********** в с.М., *****, с адрес на поземления имот:
местност *****, с площ 3850 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята:3, с номер
по предходен план: ***** и съседи: **********, **********, *****.*****,
********** – съгласно описанието посочено в скица на поземлен имот № 15-
894619-13.08.2021 г. издадена от СГКК гр. Плевен.
-1/4 идеална част от НИВА с площ от 18,002 дка, трета категория,
находяща се в м. *****, представляваща имот № ***** по плана за
земеразделяне на с.М., с ЕКАТТЕ *****, при граници и съседи: *****, който
имот съгласно Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-1937/06.12.2018 г. на ИД на АГКК, представлява поземлен
имот с идентификатор ********** в с.М., *****, с адрес на поземления имот:
местност *****, с площ 18003 кв.м., с трайно предназначение на територията:
земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята:3, с номер
по предходен план: ***** и съседи: *****.*****, **********, **********,
*****.*****, ********** – съгласно описанието посочено в скица на
поземлен имот № 15-638344-15.06.2021 г. издадена от СГКК гр. Плевен.
Продажната цена на идеалните части от имотите посочени по-горе е в
размер на 9600лв., която сума е заплатена от купувача на продавача в брой на
датата на сключване на предварителния договор – 28.05.2019 г.
Общата данъчна оценка на идеалните части от имотите предмет на
продажбата и описани по-горе е в размер на 1175,73 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал.1 от ГПК ГР. АНГ. К. /със сочени по-
горе данни/ да заплати на ИВ. Й. ИВ. /със сочени по-горе данни/ направените
деловодни разноски в размер на 101 лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 85 ал.2 и ал. 3 от ЗННД във връзка с т.7 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД ИВ. Й. ИВ. /със сочени по-горе
данни/ да заплати нотариална такса по сметка на Районен съд гр. Левски в
размер на 155,30лв.
ОСЪЖДА на основание чл. 44 ал.1 от ЗМДТ ИВ. Й. ИВ. /със сочени по-
горе данни/ да заплати по сметка на Община Левски сумата от 249,60 лв.
местен данък за прехвърляне на имота.
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на основание чл. 115 ал.2 от ЗС на
7
ищеца ИВ. Й. ИВ. /със сочени по-горе данни/ ДА ВПИШЕ в Службата по
вписванията гр. Левски настоящото решение, считано от влизането му в
законна сила.
НАРЕЖДА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА на основание чл. 364 ал.1 от
ГПК върху гореописаните недвижими имоти до заплащане на таксите и
разноските по прехвърлянето на имотите от страна на ищеца ИВ. Й. ИВ. със
сочени по-горе данни.
На основание чл. 364 ал. 2 от ГПК заверен препис от настоящото
решение, ДА НЕ СЕ ИЗДАВА на ищеца ИВ. Й. ИВ. /със сочени по-горе
данни/, докато същия не докаже, че е заплатил разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имотите.
След влизане в сила на решението, заверен препис от същото ДА СЕ
ИЗПРАТИ на Службата по вписвания гр. Левски за вписване на наложената
възбрана върху имотите.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр. Плевен в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Левски: _______________________
8