РЕШЕНИЕ
№ 3873
гр. Варна, 02.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на втори
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Елена Николова
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело №
20253110102013 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. №14776/17.02.2025
г. от К. С. Ф., ЕГН **********, с адрес: гр. П., срещу Етажната собственост на сграда с
административен адрес: гр. Варна, кв. „Виница“, ул. „Св. Св. Константин и Елена“
№40, комплекс „Виниция“, представлявана от управителя „Домоуправител 1“ ЕООД,
искове за отмяна на взетите решения на общо събрание на етажната собственост,
проведено на 16.01.2025 г., както следва: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата
и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между
собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2. Закупуване на нова входна
врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция
е 5400 лв. и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с
бутон на телефон (приложение за достъп), като нищожни, а в условията на
евентуалност като незаконосъобразни, на осн. чл.40 ЗУЕС.
В исковата молба се излага следната фактическа обстановка:
Ищцата е собственик на апартамент №55, във вх.2, ет.4, находящ се в гр. В. ,
както и на гараж №7, находящ се в сутерен, в същата сграда. Сградата се състои от 9
входа, с 133 самостоятелни обекта и е построена в ПИ с идентификатор №
10135.2575.1278.40 с площ 5399 кв. м. Собствениците на самостоятелни обекти в
сградата, не притежават идеални части от земята, върху която е построена. ПИ, в който
е построена сградата, е частна собственост на ФЛ и ЮЛ, които стопанисват и се
разпореждат с имота. На територията на имота се намират още басейн, градина,
паркоместа, които собственика/собствениците отдават под наем.
С решенията взети на 16.01.25г. ОС било решило да се закупи и постави врата с
пропускателен режим, именно в ПИ, който е частна собственост и не е обект на ЕС на
сградата. В този смисъл, счита, че ОС на ЕС е взело решение извън своята
компетентност, тъй като т.2.1, 2.2, 2.3 засягат разпореждане и управление спрямо
1
имот, собственост на трето за етажната собственост лице.
В срока за отговор от ответника е депозиран отговор на исковата молба , в
който се сочи за недопустимост на предявения иск, поради факта, че е пропуснат
преклузивния 30 дневен срок за оспорване на решенията на общо събрание, като
излага следното: като излага следното:
Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи
принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните,
трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между
таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните
входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните
линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или
по предназначение служи за общо ползване. Като в тази връзка счита, че входната
врата за достъп на автомобили на поземления имот представлява обща част, вписваща
се във определението „всичко друго, което служи за общо ползване“. Не е вярно и че
земята, върху която е построена сградата не е обща част, тъй като е такава по
определение, какъвто е и дворът. Пропускателният режим засяга всички собственици
на самостоятелни обекти в сградата, както и ползватели на гаражи и паркоместа.
Въпросите са изцяло в компетентността на общото събрание на ЕС. Оспорва да е
налице и твърдяното противоречие на решението по т. 2.2 с чл.17 от ЗУЕС, при все че
не се сочи какво е противоречието и на коя точно хипотеза на този член се позовава
ищцата. Твърди, че решението е взето изцяло в съответствие с чл. 41 от ЗС, който
задължава всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части да участва в
разноските, необходими за поддържането или възстановяването им, за извършването
на които е взето решение на общото събрание, както и с чл.17, ал.2, т.8 от ЗУЕС,
съгласно която общото събрание приема решения за разпределение на разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост“.
Ответникът излага още, че сумите за изграждане на нова врата и автоматика
или за ремонт на съществуващите да бъде разпределена между собствениците на 71
бр. паркоместа и гаражи е напълно валидно, като не касае единствено и само чужда
собственост по изложените по-горе съображения. Освен това сочи, че съгласно чл. 64
от ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е
необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако
в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Не е налице и липса на
компетентност на ОС по въпроса. Решението предвижда сумите да се разпределят
между собствениците на 71 паркоместа и гаражи, което съответства на предвидените в
чл.51, ал. 9 от ЗУЕС възможности, а именно разходите за управление и разходите за
поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят по решение
на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните
начини:
1/ поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и i
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят;
собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в
размер като за един обитател;
2/ съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на
сградата, или
2
3/ поравно на самостоятелен обект. В случая е прието решение разходите да се
разпределят само между ползвателите на гаражи и паркоместа /собственици,
наематели, ползватели/.
Освен това излага, че случаят е належащ, защото повече от 7 месеца достъпът
до имота е свободен с оглед повредената врата и всякакви лица осъществяват и могат
да осъществяват достъп, което не е в интерес на никой от собствениците в затворен
комплекс, с оглед най-вече на сигурността и охраняване правата на паркиране на
лицата, които притежават такива. Ремонтът е необходим.
Посочва, че ищцата не оспорва необходимостта от поставяне на вратата за
автомобили, а твърди, че този разход не е разход за общи части.
В заключение излага, че независимо дали част от ПИ, върху която е изграден
комплексът е собственост на частни субекти това не променя факта, че въпроса за
достъпа до сградата с автомобили касае всички собственици от ЕС, както и че вратата,
която осигурява този достъп е обща част по посоченото по-горе правило на чл. 38, ал.1
ЗС, поради което решенията са законосъобразни.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №200, том І, рег.
№4068, дело №174 от 17.06.2008 г. на нотариус Жельо Костов, ищцата е закупила
самостоятелен обект в сграда, построена в гр. В., УПИ ХV-965, кв.50А, представляващ
Апартамент №55, находящ се във вх.2, ет.4, а с Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот №83, том ІІІ, дело №456 от 08.09.2008 г. на нотариус Полина
Миткова ищцата е закупила Гараж №7, находящ се в жилищна сграда с
административен адрес: гр. В., УПИ ХV-965, кв.50А, поради което същата е
процесуалноправно легитимирана да предяви настоящия иск.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.2 ЗУЕС молбата за отмяна се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. По делото няма дА. за
датата на поставяне на уведомлението по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС, но общо събрание
на етажните собственици е проведено на 16.01.2025 г., а исковата молба е депозирана в
съда на 17.02.2025 г. или 31 дни по-късно. Доколкото обаче 16.01.2025 г. се пада в
неделя – неприсъствен ден, то на основание чл. 60, ал.6 от ГПК срокът изчита в първия
следващ присъствен ден – 17.02.2025 г., на която дата е подадена молбата, поради
което същата е подадена в преклузивния 30-дневен срок и то считано от датата на
провеждане на общото събрание, а не от датата на връчване на протокола. Следва да се
обърне внимание, че със съобщение на електронната поща на ищцата е връчен препис
от протокола едва на 04.02.2025 г., от която и дата де факто е започнал да тече за нея
срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС, при съобразяване на разпоредбата на чл. 16, ал.7, вр.
чл.13, ал.2 ЗУЕС.
По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на
16.01.2025 г. е проведено общо събрание на Етажната собственост на сграда с
административен адрес: гр. В., на което са взети следните решения: по т.2.1. Сумите за
3
изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде
разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2.
Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова
автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лв. и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на
автомобили: точка за достъп с бутон на телефон (приложение за достъп). Представен е
и протоколът от проведено общо събрание.
От представеното извлечение от търговския регистър се установява, че п през
2004 г. собственик на целия парцел, върху който е изградена сградата е станало „ГРИП
ФОР“ ЕООД. Последното през 2007 г. продава 1,41% ид.части от парцела на Ш. Б..
През 2007 г.“ГРУП ФОР“ ЕООД прехвърля на А. Б. и на Ш. Б. по 1,41% кв.м от
парцела. През 2010 г. А. Б. и Ш. Б. продават на А. С. Н. 1,41% ид.ч. от парцела. През
2011 г. Ш. Б. прехвърля на И. И. Ч. 1,41 % ид.ч. от парцела. През 2018 г. А. С. Н.
прехвърля своите 1,41 % ид.ч. от парцела Я. Г. И., М. Я. Г. и Г. И. Г..
По делото не е спорно, че събранието, на което част от взетите решения се
оспорват в настоящото производство от 16.01.2025 г., е свикано и проведено
законосъобразно. Оспорва се само материалната законосъобразност на взетите
решения, като се сочи, че общо събрание е излязло извън своята компетентност като е
взело решение по отношение на имот, който не е обща част.
Съгласно чл.11 от ЗУЕС общото събрание:
1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и
касиер;
3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
4. (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.) приема годишен бюджет
за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет
(управителя) и на контролния съвет (контрольора), както и на професионалния
управител-търговец, управляващ етажна собственост, вписан в регистъра по чл. 47а,
ал. 1, т. 1, в случаите, в които управлението е възложено по реда на чл. 19, ал. 8;
5. (доп. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) определя размера на
паричните вноски за разходите за управлението и разходите за поддържането на
общите части на сградата;
6. (отм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.);
7. определя размера на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване";
8. (изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) приема план за извършване на ремонти,
реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата,
включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на
други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на
управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат
непредвидени разходи;
10. приема решения и за:
а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането
или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и
за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия
паспорт;
4
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи
части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
в) (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп., бр. 26 от 2016 г.) основен ремонт и/или
основно обновяване на сградата;
г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване,
строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части
при спазване изискванията на действащото специално законодателство;
д) поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата;
е) (доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) изваждане от сградата на собственик, ползвател
или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-
дълъг от три години;
ж) (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) случаите, когато това е предвидено в
нормативни актове във връзка с водоснабдяването, електроснабдяването,
топлоснабдяването, газоснабдяването, санитарно-хигиенните норми и предоставянето
на други услуги;
з) създаване на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
и) използване на общите части на сградата и прилежащата й площ при
възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-
хигиенните норми;
к) (отм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.);
л) (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) присъединяване на сградата към
топлопреносната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването
и газоснабдяването в етажната собственост;
м) (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) други въпроси, свързани с управлението на
общите части;
н) (нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) използване на приходи от
поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата и/или отдаване под
наем на общи части на сградата и/или от други източници за обслужване на
задължения по кредити с цел основен ремонт, и/или основно обновяване, и/или
енергийна ефективност, и/или инсталации за възобновяеми източници;
11. (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.) може да приема решения
и за:
а) възлагане управлението на общите части на сградата на професионален
управител-търговец, управляващ етажна собственост, вписан в регистъра по чл. 47а,
ал. 1, т. 1, като определя обхвата на правомощията на управителния съвет
(управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица;
б) възлагане на дейностите по поддържането на общите части на юридически
или физически лица;
12. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) може да приеме решение за управление на
общите части за получаване на:
а) кредити за извършване на необходим или неотложен ремонт;
б) кредити за извършване на полезни разходи;
в) безвъзмездна помощ и субсидии;
5
13. може да приеме решение за опрощаване на финансови задължения, както и
за отсрочване или разсрочване на изпълнението им;
14. може да упълномощи управителния съвет (управителя) да приеме решение
за извършване на неотложни ремонти или на разходи, които не търпят отлагане;
15. (нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) в рамките на нормативно установените срокове
за изготвяне на технически паспорт приема решение за възлагане съставянето на
технически паспорт за съществуващите сгради и одобрява договора с изпълнителя,
приема доклада за извършеното обследване и направените оценки на техническите
характеристики и съставения технически паспорт на сградата;
16. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., предишна т. 15, бр. 26 от 2016 г., изм., бр. 82 от
2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) определя размера на възнаграждението на
управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера;
16а. (нова – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) общото събрание може
да вземе решение да не заплаща разходи за възнаграждение на управителния съвет
(управителя), на контролния съвет (контрольора) и на касиера, когато те са
собственици, ползватели или обитатели;
17. (нова – ДВ, бр. 88 от 2017 г., в сила от 1.01.2026 г. - изм., относно влизането
в сила - бр. 98 от 2018 г., в сила от 1.01.2019 г., бр. 14 от 2021 г., в сила от 17.02.2021 г.,
бр. 81 от 2024 г., в сила от 24.09.2024 г.) може да приеме решение за подаване на
заявление до общината за необходимия брой съдове за събиране на битови отпадъци
във връзка с определяне на таксата за битовите отпадъци;
18. (нова – ДВ, бр. 88 от 2017 г., в сила от 1.01.2026 г. - изм., относно влизането
в сила - бр. 98 от 2018 г., в сила от 1.01.2019 г., бр. 14 от 2021 г., в сила от 17.02.2021 г.,
бр. 81 от 2024 г., в сила от 24.09.2024 г.) приема справката по чл. 67, ал. 15 от Закона за
местните данъци и такси за броя на ползвателите на имоти в етажната собственост.
По делото са изслушани показанията на свидетеля А. Й. И., от които се
установява, че същият е наемател на гараж в сградата от г-жа Ф.. В момента не може
да си оставя автомобила в гаража, защото А. А. е дал указания до „Про Кинг
Секюрити“ да не допуска автомобила в двора и не може да ползва гаража. Подал е три
жалби за самоуправство, но въпреки всичко достъпът пак не е осигурен. Обажда се от
един бутон, операторът му отговаря, че няма право да влезе с автомобила си по
нареждане на А.. Миналата година, март месец, били прехвърлени дружествените
дялове на дружеството-инвеститор и новият собственик разчертал паркоместа, които
според свидетеля не съществуват, и забранил да се спира на тях. До тогова там
паркирали всички, включително свидетеля И.. На общо събрание от октомври 2024 г.
се взело решение да се подпише договор с „Про Кинг Секюрити“, която била
единствената предложена фирма. Започнала да се начислява и такса интернет – по
осемдесет и няколко стотинки, без да има договор с доставчик и без да са
предоставяни оферти, а договорът бил сключен с М САТ, тъй като имат офис в
сградата. Месец юли бил сключен договор за „умния портиер“ и таксата станала 5.80
лева и реално се начислява на всички собственици на апартаменти. И на свидетеля се
начислява, въпреки че няма достъп. Въпреки многото му възражения, отговор нямало
и му се отказвала комуникация. Имало момент, в който, за да се отвори вратата на
привилегированите собственици, бил даден достъп с акаунт. Майката на г-жа Ф., която
ползва имота, също имала достъп чрез приложението, но в момента, когато свидетелят
започнал да ползва приложението, спрели и нейният достъп и се налагало да слиза и
да се моли. За пешеходците има малка вратичка на същия портал, която също се
6
отваря с чипове, но имало нови собственици, които нямат чипове и не знае как влизат.
Неговият чип за малката врата работи, но на съпругата му не работи. За да се отвори
вратата, се говори със „смарт портиера“. Имотът има и друг вход за пешеходци, но
доколкото разбрал и там било затворено от собственика на земята, тъй като градината
и басейнът били негова собственост. Реално хората, на които не им работят чиповете,
нямат друг достъп и звънят, за да могат да влязат. По едно време малката врата я
държали отворена, подпряна с един камък. Когато купил апартамента 2015 г. имало
стара врата, а до преди година и половина портиери - четирима души, които отваряли
на всички хора, без изключение. Ремонтът на вратата бил за сметка на етажните
собственици, преди новата собственичка на фирмата да предяви претенции към
земята. Ограничила и достъпа до басейна. Сега през пролетния сезон се прави списък
за ползващи басейна, които си разделят разходите за ползването. До преди това
живущите го ползвали и си делили разходите, когато тя дошла и предявила
претенцията, нещата се обърнали. Свидетелят от един месец не живее в комплекса, но
все пак си изнася багажа с автомобил.
Разпитана е свидетелката Р. Г. А., водена от ответника. Живее от две години и
половина в комплекса. Последният е затворен комплекс с контролиран достъп. Всички
имат достъп с чипове, а ако някой си забрави чипа, има електронен портиер, както
порталните врати за автомобили, така и пешеходната вратичка. На никой не е
ограничаван достъпът. Тъй като вратата била в окайващо състояние, с прогнили панти,
се взело решението да се подмени с нова и да се постави електронен портиер, тъй като
в района има опасност от кражби. Заплащането на тази врата било поето от тези, които
имат гаражи и паркоместа. Останалите не участвали със суми. За портиера плащат
всички. Не е чувала да е ограничаван достъпът на някого, ако е имало такъв случай е
щяло да се разчуе в сградата. Познава свидетеля И., не мисли, че му е ограничаван
достъпът, тъй като го е виждала в двора, както и автомобила му. Достъпът с
автомобили е разрешен за всеки и е чрез мобилно приложение. Тя също има такова
приложение, няма гараж, но и е предоставен достъп през автомобилината врата,
защото влиза, за да остави детето с количката. От другата страна има още един
пешеходен вход, от който всеки с чип може да влезе.
Изслушани са показанията и на свидетеля Д. И. Д.. Присъствал на общо
събрание от 16.01.2025 г., като пълномощник на Д. В., собственик на ап.12. Взело се
решение вратата да бъде подменена с нова. Предложението било всички да платят, но
реално платили само тези, които имат паркоместа и гаражи. Вратата има автомобилна
и пешеходна част. Ако трябва да влезе, звъни на собственичката и тя от чужбина му
дава достъп. Няма проблем с достъпа и не е чувал някой да има. Ако не работи
приложението, има бутон, който се отваря след уговорка. Познава свидетеля И.,
постоянно има дела и проблеми с етажната собственост.
От събрания доказателствен материал се установява, че в УПИ ХV-965, в кв.50А
по плана на Виница е изградена сграда в етажна собственост с 9 входа с
административен адрес: гр. В., както и външни паркоместа и басейн. В сграда има
жилищни обекти, офиси и гаражи. Парцелът е бил ограден, като е имало автомобилна
и пешеходна врата, до които до преди година и половина достъп се е осигурявал от
портиери, работещи на смени. След това входната врата се е счупила, като по този
начин достъпът на външни лица до обектите, изградени в парцела са станали достъпни
за всеки. Миналата година се сменя собственикът и управителят на мажоритарния
собственик на парцела - „ГРУП ФОР“ ЕООД, като новият собственик въвежда нови
правила за ползване на парцела, разчертава паркоместа върху терена, където до тогава
7
са паркирали живущите в сградата безразборно, и започва да ги отдава под наем на
желаещи. Променя и правилата за ползване на басейна, като същият може да се ползва
през летния сезон само от заявилите желание след заплащане на припадащата им се
цена. До този момент за никой от живущите в блока не е съставлявало проблем да
заплаща разходите по поддръжката на входната врата, включително заплатите на
портиерите, които разходи съгласно свидетелските показания са се поемали от
етажните собственици. Очевидно нововъведенията на новия едноличен собственик на
капитала на „ГРУП ФОР“ ЕООД не са допаднали на обитателите, които са паркирали
автомобилите си в дворното място, тъй като това вече не е било възможно без да се
заплаща наем.
По т.2.1 и 2.2 от оспорвания протокол съдът намира, че ограждането на парцела
и поставяне на портална врата с ограничен достъп е действие по управлението на
сградата, тъй като по този начин се ограничава достъпът на външните лица до
сградата и другите обекти, разположени в парцела. Доколкото е невъзможно поставяне
на ограда непосредствено около сградата, поставянето на оградата по външната
граница на парцела е най-целесъобразното и логично действие при наличие на
комплекс, наподобяващ такъв от затворен тип. Фактът, че парцелът не е собствен на
етажните собственици, не променя факта, че оградата и порталната врата с ограничен
достъп са предназначени да защитават от външни лица целият комплекс, в това число
и жилищната сграда. Постоянен достъп през автомобилната врата е предоставен на
всички лица, които притежават гаражи или паркоместа. Подложеното на гласуване
решение по т. 2.1 от протокола в цялост гласи: „Входът за автомобили да бъде
използван само и единствено от собствениците, наемалите на гаражи и открити
паркоместа, като достъп ще бъде даван за спешни случаи и за обемни товаро-
разтоварителни дейности. При приемане на това предложение сумите за изграждане
на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите ще бъдат разпределение
между собствениците на 71 броя паркоместа (36 бр. подземни паркоместа, 17 бр.
индивидуални гаражи, 18 бр. открити паркоместа).“ Очевидно е, че при липсата на
собственост на парцела у повечето етажни собственици, няма как същите да
притежават външни паркоместа. Последните се притежават от „ГРУП ФОР“ ЕООД,
което съгласно така прието решение е следвало да заплати припадащата се част от
стойността на порталната врата на притежаваните от него външни паркоместа. Поради
това твърденията на ищеца, че решенията са взети единствено и само в интерес на
собственика на земята, като етажната собственост поема всички разходи, не отговарят
на истината, тъй като не само, че разходите се разделят между собственика на парцела
и етажните собственици, но и тези разходи са предприети в интерес на последните.
Вярно е, че тези разходи не представляват преки разходи във връзка със сградата, но те
индиректно са свързани с нейното опазване от трети лица и съдът намира, че
представляват разходи по смисъла на чл.11, т.10, б. „и“ от ЗУЕС. Свидетелката А. сочи,
че входът, в който тя живее не се заключва и при липса на външна преграда достъпът
на външни лица е свободен. Освен това в двора е възможно да бъдат паркирани не
само автомобили, но и оставяни временно вещи на етажните собственици,
включително и край басейна, които могат да бъдат лесно откраднати от минаващи
недобросъвестни лица, при наличие на неограничен достъп. Освен това
ограничаването на достъпа до сградата на външни автомобили възпрепятства и
извършването на кражби с автомобили, при които биха могли да бъдат изнесени вещи
в много по-голям обем, отколкото при кражба без такъв, както и възможността външни
лица да паркират на външните паркоместа. При липса на противопоставяне от страна
на собственика на парцела за поставяне на оградата, съдът намира, че общо събрание
8
не е излязло извън общата си компетентност по управление на сградата, доколкото
парцелът де факто представлява прилежащ към нея терен.
По отношение на поемане на разходите за поставяне на вратата само от
притежателите на гаражи и паркоместа, съдът намира това решение за логично,
доколкото ноторно известно е, че именно автоматичната автомобилна врата с
отдалечен достъп чрез приложение е най-голямото перо от разходите за поставяне на
порталната врата. Ако не беше поставяна врата за автомобили, от каквато лицата без
гаражи и паркоместа очевидно нямат нужда, разходът щеше да е доста по-малък,
поради което съдът намира за справедливо и законосъобразно приетото разходът за
поставяне на вратата да се поеме от собствениците на гаражи и паркоместа, които де
факто са ползващите се лица от тази врата. Аналогична е логиката в разрешението,
дадено в неоспорваната т.3, ремонтите по входовете да се извършат от собствениците
във всеки вход поотделно. Подобно би било разрешението и, когато се подменя
примерно врата на обща стая, находяща се на стълбищната площадка и използвана
само от собствениците на самостоятелни обекти на съответния етаж. Освен това
припадащата се еднократно сума на обект от около 76 лв. не е непосилна за едно
нормално домакинство, особено швейцарско.
С оглед на изложеното съдът намира, че решенията по т.2.1 и 2.2, взети на
проведеното на 16.01.2025 г. общо събрание на етажните собственици не противоречат
на закона, поради което са материално законосъобразни. Същите са взети в общата
компетентност на общо събрание и касаят въпроси по поддържането на реда и
сигурността в обектите, находящи се в парцела, поради което съдът намира, че
именно общо събрание е компетентно да взима решения по тях.
По отношение на взетото решение по т.2.3: Предложеното решение гласи:
„гласува точката за достъп с бутон на телефон (приложение за достъп), като при липса
на телефон имащите право на достъп могат да се свържат непосредствено от портала
със „смарт портиер“ да осигури досътп или за отваряне с дистанционно, като всеки
сам закупува необходимата бройка дистанционни“. В крайна сметка във посоченото
крайно решение, не е посочено, че ще има „смарт портиер“, но де факто това е било
условието, за да се постави точка с дистанционен достъп от телефон. Именно тава е
изпълнено на място. Оспорването по тази точка включва мотиви, че само собственикът
на поземления имот може да определя начина на достъпа в имота му, като е длъжен да
не възпрепятства достъпа на собствениците, които пък нямали компетентността да
решават как ще се осъществява достъпът до собствените им имоти. Съдът намира, че
и това решение не е взето извън компетентността на общо събрание, доколкото се
касае за начин на достъпване на имотите на съсобствениците. На собствениците
очевадно не им е било безразлично, как ще се осъществява достъпът до имотите им,
щом са свикали общото събрание по този въпрос. Освен това, съдът и тук счита, че
при непротивопоставяне на собственика на парцела за поставянето на ограждения и
начина на достъп през тях, именно етажните собственици следва да вземат решение
как да става това. Доколкото подобно решение не засяга чуждата правна сфера на
собственика на парцела, същото е законосъобразно. Освен това съдът не разбира, каква
би била разликата в крайния резултат за ищцата, ако не общо събрание, а собственикът
на парцела беше взел решение, как да се достъпва имотът.
По отношение останала част на решението, а именно че по този начин
възможността на някои собственици на достъпват имотите си с автомобил ще бъде
отнето, съдът намира на първо място, че това е въпрос по целесъборзността на
приетото решение, поради което не е в компетентността на съда да взима отношение
9
по него. При подобен ефект от решението пътят на защита на собственика е чл. 109
ЗС, а не ЗУЕС. Освен това подобно обстоятелство не се установи по делото. Напротив,
всички съсобственици на гаражи и паркоместа имат възможност за инсталиране на
телефонното приложение или достъп чрез „смарт портиер“, а пешеходният достъп
може да се извърши чрез чип, а ако такъв липсва, чрез „смарт портиер“. Фактът, че ще
се наложат допълнителни разходи за интернет и фирма, обслужваща „смарт портиера“,
стои извън правомощията на съда, доколкото това е въпрос по целесъборзаността на
решението, а не по неговата законъсобразност.
За пълнота на изложението съдът намира за необходимо да изложи, че
стремежът на етажните собственици към подобряване на битовата си среда не следва
да бъде възпиран от един или двама съсобственика, които не желаят да участват в
общите разходи по неизяснени причини, а напротив следва да бъде поощряван. Всеки
собственик на жилище следва да заплаща разходите за поддръжката му и тази на
общите части. Очакването да си закупиш жилище в режим на етажна съсобственост и
да не се налага да заплащаш разходи за поддръжката на общите части е
нереалистично. Отделно от горното в момента навлизаме във втората четвърт на 21
век, като технологичният напредък е в пълен подем – изпращат се космически кораби
до Международната космическа станция, сателити в космоса, планира се строежът на
град на Марс, в Китай пуснаха летящи коли и много други примери, и е наистина
нелогично да се изтъква като причина за отмяна на решението на общо събрание, че
дадено лице може и да няма смартфон (без да се твърди конкретно, че ищцата не
притежава такъв). Във втората половина на 21 век, така нареченият от ищцата
смартфон си е съвсем обикновен телефон и съдът счита, че се притежава от всяко
лице, което може да си позволи собствено жилище, а и има достатъчно
промоционални условия, при които се получава смарт устройство безплатно, или може
да се закупи по-старо такова за 20 лв. Стремежът да се подчини технологичния подем
на назадничави разбирания е обречен и съдът на възприема като логична гледната
точка на ищцата. Освен това електронна врата, отваряща се чрез приложение и „смарт
портиер“ дори не може да се нарече върхово технологично постижение, доколкото
дори на българския пазар съществува от поне 20 години.
С оглед на изложеното съдът намира оспорваните решения на общо събрание за
законосъбразни по изтъкнатите от ищцата основания, като по неизтъкнатите основания
съдът не следва да произнася, дори да са налице – така Решение №58/25.03.2014 г. по
гр.д. №5704/2013 г. на ВКС, І ГО, поради което предявеният иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
С оглед крайния изход от спора съдът намира, че на ответника следва да бъдат
присъдени направените съдебно-деловодни разноски, изразяващи се в заплатено
адвокатско възнаграждение на процесуалния представител на ответника в размер на
1000,00 (хиляда) лева, на осн. чл.78, ал.3 ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. С. Ф., ЕГН **********, с адрес: гр. П. срещу
Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „Виница“, ул.
„Св. Св. Константин и Елена“ №40, комплекс „Виниция“, представлявана от
управителя „Домоуправител 1“ ЕООД, иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за отмяна
10
на взетите решения на общо събрание на етажната собственост, проведено на
16.01.2025 г., както следва: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата и автоматика
или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71
бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2. Закупуване на нова входна врата, като средната
цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лв. и по т. 2.3.
Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с бутон на телефон
(приложение за достъп), като нищожни, а в условията на евентуалност като
незаконосъобразни.
ОСЪЖДА К. С. Ф., ЕГН **********, с адрес: гр. П. ДА ЗАПЛАТИ на Етажната
собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „Виница“, ул. „Св. Св.
Константин и Елена“ №40, комплекс „Виниция“, представлявана от управителя
„Домоуправител 1“ ЕООД сумата 1000,00 (хиляда) лв., представляваща сторени
съдебно-деловодни разноски в производството, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните!
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
11