№ 11845
гр. София, 18.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:И.Ц.Н
при участието на секретаря В.И.Д
като разгледа докладваното от И.Ц.Н Гражданско дело № 20231110100196 по
описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Т. И. С., с която срещу
Г. З. А. е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 16.05.2022 г. за
покупко-продажба на посочените в исковата молба недвижими имоти:
- 1/9 ид. ч. от нива с площ 2,517 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Разливо, имот № ****** по плана на земеразделяне;
- 1/9 ид. ч. от нива с площ 5,859 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Неговански път, имот № ****** по плана на земеразделяне;
- 1/9 ид. ч. от нива с площ 4,300 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Долина, имот № ****** по плана на земеразделяне;
- 1/9 ид.ч. от нива с площ 2,080 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Средно ливаде, имот № ****** по плана на земеразделяне;
- 1/9 ид. ч. от нива с площ 2,917 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Локманица, имот № 100019 по плана на земеразделяне;
- 1/9 ид. ч. от нива с площ 1,300 дка, в землището на с. Бенковски, местност
Гладно поле, имот № № ***** по плана на земеразделяне;
Ищецът твърди, че по силата на посочения договор ответникът се е
задължил да му прехвърли имотите срещу продажна цена от 5000 лв. до
15.07.2022 г., като при подписване на предварителния договор ищецът е
заплатил сумата от 1000 лева. Поддържа, че всички условия за сключването на
окончателен договор са били налице, като поетите от ищеца ангажименти са
изпълнени в уговорените за това срокове, поради което претендира обявяване
на договора за окончателен по съдебен ред.
1
Ответникът е получил препис от исковата молба и се е възползвал от
възможността да депозира писмен отговор, с който оспорва иска. Счита, че
договорът е нищожен – противоречи на закона, липсва съгласие, не е спазена
формата, имотите не са описани достатъчно ясно, не е спазено правилото на
чл. 33 ЗС. Ответникът оспорва да е подписвал процесния предварителен
договор. Счита и, че уговорките в договора са крайно неизгодни за продавача.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и въз основа
на закона, достигна до следните фактически и правни изводи:
За основателност на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД по делото
следва да се докаже, че между страните е сключен валиден предварителен
договор, по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищеца
описания недвижим имот, собственост на ответника, че ищецът е изпълнил
задължението си за плащане на уговорената цена и че е настъпил падежът на
задължението на ответника.
От представените писмени доказателства се установява, че на
16.05.2022 г. е сключен предварителен договор, по силата на който ответникът
Г. З. А. се задължил да сключи окончателен договор за покупко-продажба, по
силата на който да прехвърли в полза на ищеца Т. И. С. правото на
собственост върху процесните недвижими имоти срещу сумата в размер на 5
000 лева. Изпълнението на паричното задължение на ищеца в размер на 1000
лева се установява от представения договор, в който се съдържа признание от
ответника за получаване на тази сума. Съгласно чл. 1 от договора продавачът
се задължава да продаде на купувача по нотариален ред, а купувачът се
задължава да купи от продавача по същия ред собствен на продавача
недвижим имот, а именно: собствената му 1/9, придобита по наследство и с
Решение № 110/21.06.1999 г., от 6 броя ниви, както следва: нива в местност
Разливо с № ******; нива в местност Неговански път №******; нива в
местност Долина № ******; нива в местност Средно ливаде № ******; нива в
местност Локманица, имот № 100019; нива в местност Гладно поле № №
*****. В чл. 2 е уговорена цена в размер на 5 000 лв., платима от купувача,
както следва: капаро в размер на 1 000 лв., платени при подписване на
договора, за което той служи за разписка за платена и получена сума; 4 000 лв.,
които ще бъдат платени в деня на сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на имота след неговото подписване в нотариалната кантора
и преди вписването му в Агенцията по вписвания. Според чл. 3 и чл. 4
продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост по
предвидения в закона ред в срок 2 месец в кантората на нотариус Й.Л, с рег. №
***, като датата и точният час за изповядване на сделката се определят от
страните допълнително, а ако нотариалният акт не бъде сключен по-рано, на
15.07.2022 г., в 12:00 ч., те се задължават да се явяват в кантората на нотариуса
за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт,
съответно подготвени за изпълнение на всичките си задължения по договора.
Съгласно чл. 11 купувачът се задължава да купи недвижимите имоти, предмет
на договора, в срока по чл. 3 и при цена, посочена в чл. 2.
Възражението на ответника за нищожност на договора поради
противоречие на закона, обосновано с твърдения, че недвижимите имоти не са
2
надлежно индивидуализирани с идентификатор, площ и съседи, е
неоснователно, защото определяемостта на обекта е достатъчна като степен на
индивидуализация, за да бъде валиден предварителният договор, респ. искът
по чл. 19, ал. З ЗЗД да бъде основателен, а в случая в договора недвижимите
имоти са описани еднозначно – с посочване на техните идентификатори по
действащите КККР.
На следващо място, ответникът релевира възражение за нищожност на
предварителния договор поради липса на съгласие за неговото сключване, във
връзка с което оспорва автентичността на документа – в частта относно
неговия подпис и в частта относно авторството на изявленията, обективирани
с ръкописен текст в договора. В тази връзка е открито производство за
проверка автентичността на документа в оспорените части. От заключението
на съдебно-почерковата експертиза, което е прието без оспорвания на
страните и което съдът кредитира изцяло като обективно, компетентно и
обосновано, се установява, че подписите положени срещу продавач са
положени от ответника Г. З. А.. От заключението се установява още, че
ръкописните текстове в местата за попълване и са извършени поправки в тях
изцяло са написани с една и съща химикална паста на гликолова основа,
положена с химикалка със сачма пълнител. Според вещото лице ръкописните
текстове, подписите в долната лява част на лицевата страна над текста Г. А. и
срещу продавач, са в оригинал и са положени с химикалка със сачмен
пълнител, с една и съща химикална паста на гликолова основа, с която са
попълнени местата за попълване с ръкописен буквен и цифров текст. Фактът,
че целият ръкописен текст и подписите в договора са изпълнени със сходна по
цвят, нюанс и оптични свойства синя химикална паста, не позволява
формиране на извод, че ръкописният текст е изпълнен в по-късен момент от
подписа на продавача, т.е. че той не е част от обективираната в документа воля
на А.. Това мотивира съда да счете за недоказано, че С. е използвал предходен
сключен между тях предварителен договор, от който не му предоставил
екземпляр, и в него е дописал процесните недвижими имоти. При това
положение не може да се приеме, че процесният предварителен договор
съдържа поправки, зачерквания и допълвания, които да се нуждаят от
допълнително приподписване от страните. Всъщност се касае за
предварително отпечатан с техническо средство образец на предварителен
договор, в който по време на сключването му са попълнени – в случая от
купувача, необходимите реквизити. В обобщение съдът намира, че ответникът
не е доказал неавтентичност на документа и следва да понесе
неблагоприятните последици от неизпълнение на указаната му
доказателствена тежест, като оспорването на предварителния договор като
документ по реда на чл. 193 ГПК бъде прието за неоснователно.
От това следва извод, че А. е изразил съгласие за неговото сключване
със съдържанието, обективирано в документа, поради което възражението за
нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД също е
неоснователно. Възражението в отговора на исковата молба за нищожност на
договора поради липса на форма, обосновано с твърдения за неспазени
изисквания за шрифт, е неоснователно, тъй като за този вид договори
3
/предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти/ не е
предвидено по нормативен път изискване за определен вид и размер на
шрифта. Същевременно договорът е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1
ЗЗД писмена форма.
Неоснователно е и възражението на ответника за нищожност на
договора поради невъзможен предмет, обосновано с обстоятелството, че
имотите – негов предмет, са съсобствени и че не са били спазени изискванията
на чл. 33, ал. 1 ЗС. Задължение за спазване на тези изисквания има продавачът,
т.е. ответникът, като евентуалното им неспазване от него при сключването на
окончателния договор има за последица възникване на преобразуващо право
за другите съсобствениците да предявят срещу страните по договора
конститутивен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, но не влекат нищожност на
окончателния договор, а още по-малко – на предварителния такъв. Правото на
изкупуване по чл. 33, ал. 1 ЗС няма значение между насрещни страни по
предварителен договор, защото страните по него не могат да се бранят с
чужди права – тези на съсобственик по чл. 33 ЗС, който не отчуждава своя
част.
Възражението на А., че предварителният договор е сключен при явно
неизгодни условия, е без значение за изхода на делото, след като не е
съпроводено с твърдения за сключването му поради крайна нужда. При това
положение следва да се приеме, че посочената в договора цена е резултат от
свободата на договаряне по чл. 9, ал. 1 ЗЗД.
Предвид изложеното съдът намира, че между страните е възникнало и
съществува валидно договорно правоотношение, произтичащо от
Предварителен договор за с предмет 1/9 ид. ч. от процесните недвижими
имоти. В случая предварителният договор съдържа уговорки по всички
съществени условия на договора за покупко-продажба, по отношение на който
е поето от страните обещание за неговото сключване – предмет и цена. При
предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да бъде изследвано
обстоятелството дали продавачът по предварителния договор е собственик на
обещаните имоти /чл. 363 ГПК/.
В случая по делото е представено Решение № 110/21.06.1999 г. на ПК
„Сердика“ за възстановяване правото на собственост върху земеделски земи
съгласно плана за земеразделяне в землището на с. Бенковски, общ. Столична,
според което е възстановено правото на собственост на наследниците на З.П.Г
съгласно план за земеразделяне върху имоти в землището на с. Бенковски:
- НИВА от 2.517 дка /два декара петстотин и седемнадесет кв.м.,
четвърта категория, в землището на с. Бенковски, местност Разливо, имот №
****** по плана за земеразделяне, при граници / съседи/: имот № ****- нива
на наследници на Х.Г.М, имот № *** - нива на наследниците на А.В.В, имот
№ *** - нива на наследниците на Д.В.С, имот № 038046 - нива на
наследниците на Г.Т.И, имот № *** - полски път на Общинска собственост.
- НИВА от 5.859 дка /пет декара осемстотин петдесет и девет кв.м./,
шеста категория, в землището на с. Бенковски, местност НЕГОВАНСКИ ПЪТ,
имот № ****** по плана за земеразделяне, при граници /съседи/: имот
4
№076034- нива на наследници на Н.В.Д, имот № *** - Пасище с храсти на
Община Столична, имот № *** - нива на наследниците на С.Г.Г., имот №
076029 - нива на наследниците на М.В.Д., имот № **** - нива на Нива на
наследниците на В.К.П.
- НИВА от 4.300 дка /четири декара и триста кв.м./, четвърта B
категория, землището на с. Бенковски, местност ДОЛИНА, Имот № ****** по
плана за земеразделяне, при граници / съседи/: имот № **** - нива на В.Р.Х.,
имот № 084025 - нива на наследниците на Л.Г.Г, имот № *** - нива на
наследниците на Т.Б.В, имот № *** - Полски път на Общинска собственост,
имот № *** - нива на наследниците на В.В.К
- НИВА от 2.080 дка /два декара и осемдесет кв.м./, четвърта категория,
в землището на с. Бенковски, местност СРЕДНО ЛИВАДЕ, имот № ****** по
плана за земеразделяне, при граници / съседи/: имот № *** - нива на
наследници на В.Д.П, имот № 000405 - Полски път на Общинска собственост,
имот № 097026 -нива на наследници на М.М.М, имот № 097023- нива на
наследници на Г.Т.В, имот № ***- нива на наследници на К.М.И
- НИВА от 2.917 дка /два декара деветстотин и седемнадесет кв.м./,
четвърта категория, в землището на с. Бенковски, местност ЛОКМАНИЦА,
Имот №100019 по плана за земеразделяне, при граници /съседи/: имот № *** –
нива на наследниците С.Г.Г, имот № 000409 - Полски път на Общинска
собственост, имот № 100020 - нива на наследниците на И.Д.С, имот № **** -
нива на наследниците на Г.М.Д.
- НИВА от 1.300 дка /един декар и триста кв.м./, четвърта категория, в
землището на с. Бенковски, местност ГЛАДНО ПОЛЕ, имот № № ***** по
плана за земеразделяне, при граници /съседи/: имот № *** - Полски път на
Общинска собственост, имот № *** - Полски път на Общинска собственост,
имот № 103002 -нива на наследници на Н.Г.М, имот № ***- производствен
терен на съществуваща собственост. Ограничения при ползването на имота,
основания: Електропровод 20/двадесет/ kv. На 10/десет/м. от двете страни до
крайните проводници или на 11/единадесет м. от оста на електропровода, не
могат да се строят огради и съоръжения и засажда високостеблена
растителност.
Установява се от представените по делото скици, а и не е спорно между
страните, че същите имоти са идентични с поземлени имоти с
идентификатори съответно **, **, **** и ***, ***** и ***** по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-53/23.11.2011 г.
От Удостоверение за наследници с изх. № 320/04.02.2022 г. се
установява, че ответникът е наследник по закон на Т. Донев Кръстанов, като е
придобил 1/9 от неговото наследство. Следователно той е собственик на 1/9
ид. ч. от горепосочените имоти, съответстващи по идентификатор с описаните
в предварителния договор имоти.
По делото е доказано, че е настъпил падежът на задължението за
прехвърляне, защото предварителният договор включва валидна клауза,
съдържаща срок за изпълнение на това задължение – 2 месеца, но не по-късно
от 15.07.2022 г. Ответникът не твърди да е предприел действия по изпълнение
5
на задължението си за сключване на окончателен договор, а дори от
Констативен протокол акт № 5, рег. № 3158/15.07.2022 г. на нотариус Й.Л, с
рег. № ***, е видно, че той не се е явил в нотариалната кантора според
уговореното – на 15.07.2022 г., за времето от 12:00 ч. до 13:00 ч. Във връзка с
доводите за влошаване на здравословното състояние на отвектника за периода
от 07.07 до 26.07.2022 г., което е препятствало присъствието му пред
нотариус, следва да се отбележи, че в негова тежест е било да уведоми
своевременно при невъзможност за явяване пред нотариуса на уговорения ден
и час, още повече че страните са уговорили срок от два месеца за сключване
на договор за покупко – продажба, който надхвърля времето, в което
ответникът е бил в лечебно заведение.
Мотивиран от всичко гореизложено, съдът приема, че между страните
съществува договорно правоотношение, възникнало по силата на валидно
сключен предварителен договор за покупко-продажба на 1/9 ид. ч. от шест
недвижими имота, който съдържа съществените условия на окончателния
договор, като ответникът е собственик на обещаните идеални части от
недвижими имоти и е настъпил падежът на задължението му за прехвърляне
на собствеността върху тях.
Следователно предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е
основателен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени
разноските, които е направил за производството, възлизащи на сумата от 1 800
лв., включваща: 300 лв. – държавна такса; 1 500 лв. – заплатено адвокатско
възнаграждение. Неоснователно е възражението срещу размера на адвокатско
възнаграждение предвид фактическата и правна сложност на делото, както и
доколкото уговорената и платена цена за услугите на адвокат и на насрещната
страна е в същия размер.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите
се разноски по прехвърлянето на имота, т.е. нотариална такса съгласно чл. 87
вр. чл. 85, ал. 2 вр. ал. 1, т. 1 ЗННД и местен данък съгласно чл. 50, ал. 1 вр. чл.
44, ал. 1 ЗМДТ. Нотариалната такса се дължи по сметка на СРС, чието
решение има функцията на нотариален акт, а дължимият местен данък се
заплаща в полза на общината по местонахождението на недвижимия имот /чл.
37, ал. 1 от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на
местните данъци/. Основа за определяне на нотариалната такса и на местния
данък в случая е уговорената продажна цена по аргумент от чл. 96, ал. 1, т. 1
вр. ал. 3 ЗННД и чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. ал. 1 ЗМДТ. Следователно ищецът следва
да плати нотариална такса по сметка на Софийски районен съд, изчислена
съобразно т. 8 от ТНТЗННД и възлизаща на 95.50 лв., както и местен данък по
сметка на Столична община в размер на 3 % от уговорената цена /чл. 46, ал. 2,
т. 1 ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредба на Столичен общински съвет за
определяне на размера на местните данъци/, възлизащ общо на 150 лв. На
основание чл. 364, ал. 2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис от
решението, докато не представи доказателства за платени разноски по
6
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
сключения между Г. З. А., ЕГН **********, и Т. И. С., ЕГН **********,
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.05.2022
г., по силата на който Г. З. А. се задължава да продаде на Т. И. С. собствената
си 1/9 ид. ч. от следните недвижими имоти:
1. поземлен имот с идентификатор № ** по КККР на Столична община,
одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; адрес на
поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”, местност
„Разливо“; площ: 2517 кв. м.; трайно предназначение на територията:
земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма;
номер по предходен план: 9116******; при съседи: имоти с идентификатори
****
2. поземлен имот с идентификатор № ** по КККР на Столична община,
одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; с адрес на
поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”, местност
„Неговански“; площ: 5858 кв. м.; трайно предназначение на територията:
земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма;
номер по предходен план: 9116******; при съседи: имоти с идентификатори
****;
3. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на Столична
община, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; с
адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”,
местност „Долина“; площ: 4300 кв. м.; трайно предназначение на територията:
земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма;
номер по предходен план: 9116******; при съседи: имоти с идентификатори
**, ** ** **; **;
4. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на Столична
община, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; с
адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”,
местност „Средно ливаде“; площ: 2079 кв. м.; трайно предназначение на
територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен
идентификатор: няма; номер по предходен план: **********; при съседи:
имоти с идентификатори ****
5. поземлен имот с идентификатор № ***** по КККР на Столична
община, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; с
адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”,
местност „Локманица“; площ: 2916 кв. м.; трайно предназначение на
територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен
идентификатор: няма; номер по предходен план: ***; при съседи: имоти с
идентификатори ****
7
6. поземлен имот с идентификатор № ***** по КККР на Столична
община, одобрени със Заповед № РД-18-53/23.11.2011 г. на ИД на АГКК; с
адрес на поземления имот: гр. София, район „Сердика“, местност „Гладно
поле“, площ: 1300 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска;
начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по
предходен план: 99116.№ *****; при съседи: имоти с идентификатори ***,
***, ***, ***, ***, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ в 2-седмичен срок от влизане в сила
на решението купувачът Т. И. С., ЕГН **********, заплати на основание чл.
362, ал. 1 ГПК на продавача Г. З. А., ЕГН **********, сумата от 4 000 лв.,
представляваща остатък от дължимата продажна цена.
УКАЗВА на ищеца, че при неизпълнение в срок на задължението за
плащане спрямо ответника на основание чл. 362, ал. 2 ГПК ответникът може
да поиска обезсилване на решението.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Г. З. А., ЕГН **********, с
адрес: гр. София, ул. „Христо Батанджиев“ № 78, да заплати на Т. И. С., ЕГН
**********, с адрес: гр. София, ж. к. „Надежда“, бл. 304, вх. В, ет. 7, ап. 64,
сумата от 1 800 лв. – разноски, сторени в първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА Т. И. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к.
„Надежда“, бл. 304, вх. В, ет. 7, ап. 64, да заплати в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Софийски районен съд нотариална такса на
основание чл. 364, ал. 1 ГПК в размер 95.50 лв.
ОСЪЖДА Т. И. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к.
„Надежда“, бл. 304, вх. В, ет. 7, ап. 64, да заплати в полза на Столична
община на основание чл. 364, ал. 1 ГПК местен данък за възмездно
придобиване за горепосочените имоти в размер на 150 лв.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК ДА СЕ ВПИШЕ
ВЪБРАНА върху 1/9 ид. ч. от недвижимите имоти, описани в диспозитива на
решението, ДО ЗАПЛАЩАНЕ на горепосочените нотариална такса и местен
данък от Т. И. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к. „Надежда“, бл.
304, вх. В, ет. 7, ап. 64.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от влязлото в сила решение ДО
ПРЕДСТАВЯНЕ НА ДОКАЗАТЕЛСТВА, че са заплатени всички разноски
по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите. Решението
подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8