РЕШЕНИЕ
№ 214
гр. Монтана, 14.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на осемнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Аделина Тушева
при участието на секретаря Соня Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Аделина Тушева Гражданско дело №
20241600100424 по описа за 2024 година
Предявен е от И. Е. Е. срещу О. Е. Е. осъдителен иск с правно основание чл. 79,ал. 1
във връзка с чл. 284, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите / ЗЗД/ за заплащане сумата
63 500 лева представляваща недължимо получена от него сума за 1/2 ид.ч. от продажбата
на недвижим имот, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 002, том II, рег.№3149, дело №182/2021г. на нотариус Д.Н., рег. №609 на НК, с район на
действие РС - С., следваща се на съсобственика с 1/2 ид.ч. И. Е. Е., ведно със законната
лихва, считано от предявяване на иска.
Ищецът поддържа, че с ответника са брат и сестра и съсобственици по отношение на
недвижим имот, притежаван от родителите им - апартамент №14, находящ се в гр. С., ж.к.
„ХХХ”, бл.*** /стара номерация бл.*/, вх.*. ет.* с права ½ ид.ч за ищцата и ½ ид.ч за
ответника и съпругата му Ю.К. Е..
На 29.04.2021 г. ответникът лично и като пълномощник на съпругата си Ю.К. Е. и на
ищцата И. Е. Е. сключва предварителен договор за покупко- продажба на имота с купувач Т.
И. А. от гр. С. с договорена продажна цена в размер на 127 000 лв. , платима както следва:
12 700 лв. при подписване на предварителния договор и 114 300 лв. в деня на сключване на
окончателния договор в нотариална форма с плащане продажната цена по банкова сметка на
ответника в „РайфайзенБанк/България/” АД. Твърди се, че вероятно, с цел да укрие
договорената с предварителния договор цена за имота, в същия ден - 29.04.2021г. ответникът
лично и като пълномощник на съпругата си и на ищцата подписва с купувача Т. А. договор
за покупко- продажба на извършени довършителни работи и обзавеждане на жилище за
сумата от 37 000 лв., платима по банковата му сметка в същата банка, както следва: 12 700
1
лв. /напълно съвпадаща с капарото по предварителния договор за продажба на имота/ и 24
300 лв. в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на имота в
нотариална форма.
На 28.05.2021г. ответникът лично и като пълномощник на ищцата и съпругата му
продават апартамента на Т. И. А. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№002, том II, рег. №3149, дело №182/2021 г. на нотариус Д.Н., рег. №609 на НК, с район на
действие РС – С., като в пункт 1 от нотариалния акт вместо реално договорената с
предварителния договор продажна цена от 127 000 лв. е записана сумата 60 000 лв. . Твърди
се, че цялата продажна цена от 127 000 лв. е получена лично от ответника, като същият не е
предал на ищцата дължимите се към нея 63 500 лв. за нейната 1/2 ид.ч. , с което се е
обогатил за сметка на ищцата. Заявено е в исковата молба , че същата изпълнява ролята на
покана за връщане на сумата по смисъла на чл.84, ал.2 от ЗЗД и поставя ответника в забава
от момента на предявяването й.
Иска се от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да й заплати
сумата 63 500 лева, представляваща половината от получената от него цена от продажбата
на съсобствения им недвижи имот, извършен с договор за покупка продажба от 28.05.2021г.
в нотариална форма, ведно със законна лихва от подаване на исковата молба. Претендира и
разноски по делото.
С отговора на исковата молба ответникът твърди, че продажната цена, която е
платена по договора е посочената такава в нотариалния акт 60 000 лева и той е изпълнил
задължението си да предаде на ищцата половината от нея изцяло и в брой. Твърди, че при
подписването на нотариалния акт продажната цена е променена , поради плачевното
състояние на имота, във връзка с което били извършени и строително- ремонтните работи.
Въпреки тях, за да се осъществи сделката, трябвало да се намали цената, за което ищцата е
била уведомена и се е съгласила, срещу което три години и половина не е имала никакви
възражения. Оспорено е твърдението, че подписването на договора за строително ремонтни
дейности е опит за укриване на пари, тъй като брокерската агенция избрана и контактуваща
с ищцата притежава въпросния договор, предоставила го е на ищцата и три години и
половина не е постъпило възражение по него от ищцата. Ремонтните дейности са извършени
от ответника с негови средства, в който период ищцата е била в САЩ, като сумата посочена
в договора с купувача за тези дейности е преведена по сметка на сина на ответника Е. Е..
Извършване на сделката и подписването на нотариалния акт е станало при участие на наета
от ищцата брокерска агенция РеалНет Офис- гр. С., поради което и ищцата е имала пълната
информация, както преди, така и след сключване на сделката за стойността, на която тя е
извършена. Поддържа, че неговото семейство е продало на ищцата през февруари 2024г.
недвижим имот в село Б. във връзка, с която сделка има образувано дело пред РС Берковица
за обявяване нищожността й , което смята, че една от причините за образуваното срещу него
дело. Твърди също така, че неговият син е продал на ищцата апартамент в гр. С. , по която
сделка ищцата дължи още 100 000 лева, които не е платила. Поддържа, че тези две сделки
биха били невъзможно ако между него и ищцата е имало неуредени взаимоотношения по
2
повод процесната сделка.
Доказателствата по делото са писмени и гласни, след чиято преценка в тяхната
взаимна връзка и логическо единство, във връзка с твърденията на страните и въз основа на
закона, съдът приема за установено следното:
Безспорно е по делото, че страните са брат и сестра.
С пълномощно с нотариално заверен подпис на 28.02.2021г. от С.Д.Б., нотариус щат
Флорида –САЩ , снабдено с апостил, заверен от секретар на щата Флорида на 15.03.2021г.
ищцата И. Е. Е., гражданин на САЩ и на Р България упълномощила своя брат О. Е. Е. да я
представлява и да действа от нейно име пред съответния нотариус като продаде, дари,
размени, раздели или се разпореди от нейно име и за нея както счете за подходящо, комуто
счете за подходящо, включително да договаря сам със себе си, на същата цена и при същите
условия, при които може да постигне споразумение относно недвижим имот апартамент
№14, находящ се в гр. С., ж.к. „ХХХ”, бл.***, състоящ се от две стаи и кухня със застроена
площ 56.48 кв.метра. ведно с мазе № 14 и съответните идеални части от общите части и
правото на строеж. С пълномощното са дадени права на О. Е. да договори от името на И. Е.
условията по предварителния договор и нотариалния акт, като получи продажната цена по
своя банкова сметка и се разпорежда със сумите в банковите сметки и/или да ликвидира
сметката.
На 29.04.2021г. ответникът, действащ в лично качество и като пълномощник на
своята сестра И. Е. сключил предварителен договор с Т. И. А. за продажба на апартамента с
договорена цена 127 000 лева, от която 12 700 лева платима в деня на подписване
предварителния договор по посочена банкова сметка в Райфайзенбанк с титуляр Е. О. Е., а
останалата част – в деня на сключване на окончателния договор по същата банкова сметка.
На същата дата е сключен договор между същите страни за покупко-продажба на извършени
довършителни работи и обзавеждане на жилище според който Т. А. купува и се задължава
да заплати на продавачите сумата 37 000 лева за извършени от продавача довършителни
работи и наличното към момента на огледа обзавеждане в апартамента, предмет на
предварителния договор с договорено плащане – 12 700 лева при подписване на договора и
24 300 лева в деня на сключване окончателния договор за продажба на апартамента. На
28.05.2025г. е сключен в нотариална форма договора за покупко-продажба. От приложения
нотариален акт № 2 ,том II, рег.№ 3149, дело №182/2021г. на нотариус Д.Н., рег. №609 на НК,
с район на действие РС - С. се установява, че О. Е. Е. действащ в лично качеството и като
пълномощник на И. Е. е продал на Т. А. недвижимия имот по сключения предварителен
договор срещу заплащане на сумата 60 000 лева, която сума О. Е. лично и като
пълномощник е получил по банков път преди подписване на нотариалния акт.
Безспорно е по делото, че недвижимият имот, предмет на продажбата е бил
съсобствен между О. Е. и И. Е. при равни права. Безспорно е установено, че този имот е
притежаван от родителите на страните, които през 1992г. са го продали на ищцата, която
през 1997г., действаща чрез своята майка като пълномощник е продала на своя брат ½
идеална част от него.
3
От приложените извлечения от банкови сметки се установява, че на 29.04.2021г.
/датата на сключване на предварителния договор / по банкова сметка на Е. О. Е. е преведена
от Т. А. сумата 12 700 лева с основание капаро за покупка на недвижим имот, а на
28.05.2021г. по същата банкова сметка е постъпила от Т. А. сумата 24 300 лева с основание –
довършителни работи и обзавеждане. На същата дата , 28.05.2021г. , по банкова сметка на О.
Е. е преведена от Т. А. общо сумата 60 000 с два превода – 20 000 лева с основание
доплащане за покупка на недвижим имот и 40 000 лева с основание покупка на недвижим
имот.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Е. О. Е., син
на ответника и племенник на ищцата, и К. Г. Г., близка на ищцата и работеща в брокерската
агенция чрез която е извършена продажбата на апартамента.
Св. Е. Е. установява в показанията си, че е получил по своята банкова сметка от Т. А.
сума около 30 000 лева по сключения на 29.04.2021г. договор за покупка на довършителни
работи и обзавеждане, тъй като ремонта бил извършен от баща му преди продажбата.
Установява, че леля му имала идея да се върне да живее в България, като в края на 2022г.
цялото семейство се било събрало в село Б. и баща му предал на И. цялата сумата от
продажбата на апартамента в С., като баща му й е услужил и с парите, които му се полагат.
Според свидетеля леля му дължи около 10 000 лева на баща му. По делото са налице и
доказателства , че през 2023г. Е. е продал на И. недвижим имот в село Б. срещу заплащане
на сумата 3700 лева , който тя и съпруга й Р.Л.К. , чрез пълномощник К. Г. Г. през септември
2024г. са продали за сумата 68 900 евро . Налице са и доказателства, че през 2023г. Е. е
продал на леля си и апартамент в гр. С. за сумата 110 000 лева, с която сума е погасен
ползван от него банков кредит за закупуването му. Налице са и доказателства, че по
отношение имота в село Б. е вписана на 21.08.2024г. искова молба с ищец Е. Е. и ответник
И. Е..
Св.К. Г. установява, че И. живее в САЩ и двете са в близки приятелски отношения от
края на 90-те години. Свидетелката работи в брокерска агенция и И. й се обадила, че са
решили да продават апартамента на майка й в кв. ХХХ. По това време майка й живеела в
него, а баща й бил починал. По време на огледите майката се преместила да живее на друго
място. По това време И. си била в САЩ, а Г. контактувала с нейния брат. Апартамента бил
за тотален ремонт. Обявили го за продажба за около 67-68 000 евро. Единствената оферта
бил от Т. А. за 127 000 лева. Продавачите се съгласили на тази цена. Купувачът искал да
изповяда сделката на данъчна оценка, като по препоръка на свидетелката можело част от
цената да се включи в договор за допълнителен ремонт, за да се платят по ниски такси.
Предварителният договор и договорът за ремонт били изготвени от нейната фирма и
подписани от страните. Според свидетелката в деня на сключване окончателния договор в
нотариалната кантора парите, които били за допълнителния ремонт са предадени от
купувача на О. в брой, а цената по нотариалния акт е преведена по банков път. Всички цени
по договорите били преведени по банкова сметка на сина на О..
Показанията на св. Г. за платена в брой сума от Т. А. при изповядване на сделката
4
пред нотариуса по договора за допълнителен ремонт противоречат на извлеченията от
банкова сметка на Е., от която се установява, че сумата от 24 300 лева като остатък за
плащане по договора за довършителни работи е преведена по банков път по сметка на Е. в
деня на сключване нотариалния акт, а цената от 60 000 лева, посочена в нотариалния акт е
преведена в същия ден по банков път по сметка на О.. Доказателствата по делото
установяват реално платена от Т. А. като купувач обща сума от 60 000 лева по нотариалния
акт, 24 300 лева по договора за довършителни работи и обзавеждане, както и 12 700 лева
като капаро при сключване на предварителния договор или общо сумата 97 000 лева, от
която 48 500 лева е полагащата се на И. Е. като съсобственик.
Липсват доказателства , установяващи твърденията на ищцата , че реалната продажна
цена е по-висока от посочената такава в нотариалния акт. В частта относно изявленията на
страните относно цената за придобиване на имота нотариалния акт имат характер на частен
документ, като верността им подлежи на преценка от съда според събраните по делото
доказателства. Доказателства, които да установяват платена от Т. А. по сделката цена от
127 000 лева по делото не са представени.
При така установената фактическа обстановка , от правна страна съдът приема
следното:
Безспорно е установено наличието на договорни отношения между страните по
делото с основание договор за поръчка , който е неформален , консенсуален и подлежи на
установяване с всички доказателствени средства. Наличието на договорно правоотношение
не е спорно между страните и се установява както от упълномощителната сделка от
28.02.2021г. , така и от извършените от ответника от името и за сметка на ищцата въз основа
на упълномощаването сделки-предварителен договор и договор за покупко-продажба на
извършени довършителни работи и обзавеждане на жилище, сключени на 29.04.2021г. и
договор за продажба от 28.05.2021г. , сключен в нотариална форма. Договорът , с който
ищцата като доверител е възложила на ответника като довереник да извършва от нейно име
и за нейна сметка разпореждане със съсобствения им имот се счита сключен от момента, в
който ответникът се е съгласила да извърши възложените правни действия, а това е
29.04.2021г. , когато е сключен предварителния договор.
С извършване на сделките за ответника като довереник съгласно чл. 284,ал. 2 от ЗЗД
е възникнало задължението да даде на ищцата като доверител сметка и да й предаде всичко
, което е получил в изпълнение на поръчката. Събраните по делото доказателства
установяват, че до август 2024г. , когато е вписана искова молба по партидата на ищцата в
Агенцията по вписвания с ищец Е. Е. и ответник И. Е. относно продадения й от Е. имот в
село Б. отношенията между И. и нейния брат са били много добри. И. не е отправяла
претенции към О. за неотчетена сума от продажбата през 2021г. на общия им апартамент в
С., а предвид желанието й да се установи да живее в България св. Е. й е продал свой имот в
село Б. и такъв в град С.. От показанията на св. Е. Е. се установява, че още в края на 2022г.
О. Е. е отчел на И. всичко получено от продажбата на съсобствения им апартамент в град С..
Предвид обстоятелството, че страните са брат и сестра, роднини по съребрена линия от
5
втора степен, то ограничението по чл. 164,ал.1,т.3 ГПК за гласни доказателства не е
приложимо, а от друга страна не е налице и възражение от ищцата относно допустимостта
на гласните доказателства чрез разпита на свидетеля Е. Е. / чл. 164,ал.2 ГПК/ .
Предвид гореизложеното не се установява наличие на неизпълнено задължение от
страна на ответника като довереник да отчете и предаде на ищцата полученото по сделката
за продажба на апартамента, поради което и искът с правно основание чл. 79,ал. 1 във връзка
с чл. 284,ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата 63 500 лева се явява неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
При този изход на спора на ищцата не се следват разноски, а доказателства за
направени такива от ответника не са представени, поради което и съдът не се произнася по
отговорността за разноски.
Водим от гореизложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Е. Е., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. ХХХ, бл.
**,ет.*,ап. ** срещу О. Е. Е., ЕГН ********** иск за заплащане сумата 63 500 лева на
основание чл. 79,ал. 1 във връзка с чл. 284,ал. 2 от ЗЗД, представляваща неотчетена цена по
договор за продажба на недвижим имот от 28.05.2021г. , материализиран в нотариален акт №
002, том II, рег.№3149, дело №182/2021г. на нотариус Д.Н., рег. №609 на НК, с район на
действие РС - С., , КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд С. в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Монтана: _______________________
6