Р Е Ш Е Н И Е
№.....
гр.Плевен, 11,09,2020 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ІХ-ти граждански състав, в публично съдебно заседание на тринадесети
август две хиляди
и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕРА НАЙДЕНОВА
при секретаря Цецка Симеонова, като разгледа
докладваното от съдията ВЕРА НАЙДЕНОВА
гр.д. №1112 по описа на съда за 2020 година, на основание данните по делото и закона, за да се произнесе взе предвид
следното:
Постъпила
е ИМ от Б.И.Н., ЕГН **********,***, чрез адв.А.З. от ПАК, против А.“ ООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ***. В молбата се
твърди, че съгласно Договор за аренда на недвижим имот, вписан в Служба по
вписванията с рег.№9703 от 26,06,2015 г., акт 37, том 13, дело №3651/2015 г., ***и
***предоставили на ответното дружество под аренда съсобствен имот – нива с площ
32,127 дка., съставляваща имот №118005 по плана на с.***, за срок от 20
стопански години, считано от 01,10,2017 г. Твърди се, че ответникът не е
изплащал арендно плащане на никой от съсобствениците. Твърди се, че тъй като
ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната вноска в
договорения срок, като забавил плащането й за повече от три месеца, съгласно
чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ, е налице основание за разваляне на арендния договор.
Твърди се, че съгласно решение за делба на описания имот, ищецът получил в дял
и станал изключителен собственик на имот №118062 в землището на с.***, с площ
от 16,484 дка., образуван от имот №118005. В заключение ищецът моли съда да
постанови решение, с което да развали процесния договр за аренда на недвижим
имот в частта относно новообразувания му собствен имот с №118062 в землището на
с.***, както и да се осъди ответното дружество да му заплати сумата от 467,00
лева, представляваща дължимо арендно плащане за стопанските 2017/2018 г. и
2018/2019 г. съответно на притежаваната от ищеца ид.част от поземления имот,
ведно със законната лихва до окончателното изплащане. Претендират се разноски. В с.з. процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи претенцията
за разваляне на арендия договор в частта относно новообразувания имот на ищеца
поради неплащане на арендната вноска повече от три месеца. Прави се и искане за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 623,16 лева, представляваща
арендно плащане за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 години съразмерно с
притежаваната от ищеца част.
В
срока по чл.131 от ГПК ответникът не депозира писмен отговор. В с.з. процесуалният представител на ответника моли съда да отхвърли
исковете, тъй като дължимото арендно плащане за целия имот е платено на един от
съсобствениците на имота, ищецът, като съсобственик, е трябвало да си търси
парите от получилия ги съсобственик.
Съдът, като
прецени събраните по делото писмени доказателства и съобрази доводите на
страните, намира за установено следното от фактическа страна:
С Договор за аренда от 26,06,2015 г., вписан в Служба по
вписванията с рег.№9703 от 26,06,2015 г., акт 37, том 13, дело №3651/2015 г., ***и
***предоставили на ответното дружество под аренда съсобствен имот – нива с площ
62,316 дка., съставляваща имот №118005 по плана на с.***, за срок от 20
стопански години, считано от 01,10,2017 г., при уговорено арендно плащане от
15,00 лева на декар, дължимо до един месец след изтичане на стопанската година,
но не по-късно от 30 октомври на съответната стопанска година.
От представеното копие
от Решение №105 от 06,01,1995 г. на ПК-***се установява, че процесната нива от 62,300
дка. /имот №118005/ е възстановена на наследниците на ***.
От представеното копие на удостоверение за наследници
№25/24,02,2020 г. на Кметство – с.***, е видно, че *** е починал на 20,06,1955
г., като е оставил за наследници:
***, починал 1968 г. и оставил за наследници ***и ***;
***– починала 1992 г. и оставила за наследници ищеца Б.И.Н.;
***, починала 1990 г. и оставила за наследници ***, ***,
починал 1995 г. и оставил за наследници ***, ***и ***;
***, починал 1997 г. и оставил за наследници ***и ***.
От представеното копие на скица-проект №15-82428/28,01,2020
г. се установява, че процесният имот с площ от 62 316 кв.м. е съсобствен между
*** /по силата на нот.актове от 15,12,2015 г. и 26,06,2015 г./, ***/по силата
на нот.акт от 08,04,2015 г./ и наследниците на ***.
От представеното копие от решение от 04,06,2019 г.,
постановено по гр.д.№8437/2017 г. на ПлРС, в сила от 12,12,2019 г., което е
неразделна част от решение №763/30,04,2019 г., се установява, че в производство
за съдебна делба на процесния недвижим имот, в дял на Б.И.Н. е поставен имот
№118062 с площ от 16,484 дка., който имот е образуван от процесния имот
№118005. Установява се от мотивите на съдебното решение, че с решението от
30,04,2019 г. съдът е извършил делба на наследство между съделителите чрез
разпределение на делбените имоти по реда на чл.353 от ГПК.
От приложеното копие от Уведомление по чл.17 от ЗАЗ, от
ищеца до ответното дружество, е видно, че ищецът е уведомил арендатора за настъпила
промяна в собствеността на арендувания имот. Уведомлението е получено на 17,02,2020
г.
От заключението на ВЛ
по изготвената СИЕ се установява, че за стопанската 2017/2018 г. за процесния
имот е начислено арендно плащане в размер на 1246,32 лева, което с РКО
№561/20,12,2018 г. е изплатено на лицето ***, с основание – „рента 2017/2018,
изпл.рента с.***“. ВЛ е установило също, че с декларация от 20,12,2018 г. *** е
декларирал, че получената сума по Договор 2017/2018 г. за имот №12601.118.5. –
62,316 дка. по наследството на *** в размер на 1246,32 лева е наемната цена на
останалите наследодатели и при поискване ще бъде изплатен техния дял. ВЛ е
установило, че за стопанската 2018/2019 г. за процесния имот е начислено
арендно плащане в размер на 1246,32 лева, което с РКО №448/13,12,2019 г. е
изплатено на лицето ***, с основание – „рента 2018/2019, изпл.рента с.***“. ВЛ
е установило също, че с декларация от 13,12,2019 г. *** е декларирал, че
получената сума по Договор 2018/2019 г. за имот №12601.118.5. – 62,316 дка. по
наследството на *** в размер на 1246,32 лева е наемната цена на останалите
наследодатели и при поискване ще бъде изплатен техния дял. ВЛ е установило
също, че на ищеца, съгласно идеалната му част, се полагат 233,69 лева за всяка
от стопанските години.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави
следните правни изводи:
По иска с правно основание чл.8, ал.1 от ЗАЗ
вр.чл.79, ал.1 от ЗЗД
Видно от
доказателствата по делото, процесния имот към стопанската 2017/2018 г. и
2018/2019 г. е бил съсобствен между ищеца, лицата ***, ***и останалите
наследниците на ***.
Безспорно е по делото, че
ответникът е арендатор на процесния имот от 62,316 дка. съгласно сключения
договор за аренда, вписан в АВ при РС Плевен, с ***и ***, които се явяват двама
от собствениците на имота.
Съгласно чл.3, ал.4 от
ЗАЗ, когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от
ЗС. Цитираната разпоредба гласи, че всеки съсобственик
участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. С оглед
на така цитираните разпоредби се налага изводът, че договорът за аренда може да
се сключи само от един или само няколко от собствениците на земеделската земя и
когато някой от съсобствениците има претенции, то тези отношения се уреждат
между съсобствениците съобразно квотното съотношение на съсобственост както по
отношение на правата, така и по отношение на задълженията.
В настоящия случай
договорът е сключен само от двама от съсобствениците, като този договор има
действие и по отношение на останалите съсобственици съгласно разпоредбата на чл.3,
ал.4 от ЗАЗ, които уреждат отношенията по между си съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.
Нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е императивна, поради което е директно приложима
без да дава възможност за преценка по приложението й. В този смисъл съдът
намира, че разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текста на чл.30,
ал.3 от ЗС в императивна форма.
Правилото на чл.3, ал.4
от ЗАЗ има своето широко приложение по отношение на почти всички нормативни
актове, свързани с реституцията и разпореждането със земеделските земи. Приема
се, че упражненото право на един от съсобствениците ползва всички останали, тъй
като от житейска гледна точка често е трудно да бъдат изискани волеизявления от
всички съсобственици и това би възпрепятствало процедурите по възстановяване на
земеделската земя и на ползването й. За арендните отношения този принцип е
намерил приложение в чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като се приема от законодателя, че
е практически възможно само един от съсобствениците да действа в полза на
всички останали при отдаването на земята под аренда. В конкретния случай
договорът е сключен на основание чл.3 от ЗАЗ – тоест от съсобственик на
отдавания за ползване обект - земеделска земя. Страна по него не е ищеца по
делото, а само ***и ***. Договорът за аренда следва да се приеме, че е подписан
при условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ. Тази законова разпоредба визира, че когато
договорът е сключен само от някой от съсобствениците на земеделска земя,
отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС. Цитираната
разпоредба урежда хипотезата, при която един или някой от съсобствениците са
сключили договор и са получили плодовете от общата вещ, които се следват на
всички съсобственици. Отдаването под аренда, като действие на обикновено
управление, е такова, което може да бъде извършено самостоятелно и без
съгласието на останалите участници в общността. В този случай възниква арендно
правоотношение само между този съсобственик,
в качеството му на арендодател, и арендатора. Останалите съсобственици нямат
вземане срещу арендодателя за припадащата им се част от арендата. Искът за
получаване на припадащата се част от гражданските плодове се предявява срещу
съсобственика, сключил договора или получил плащането. В настоящия случай от
доказателствата по делото – изслушаната и приета СИЕ, се установи, че за
стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г. съсобственикът *** е получил арендното
плащане и при това положение възникналите имуществени спорове във връзка със
сключения договор за аренда следва да се уреждат между съсобствениците съгласно
разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС. Както бе посочено по-горе, нормата на чл.3,
ал.4 от ЗАЗ, е императивна, поради което е директно приложима без да дава
възможност за преценка по приложението й. В този смисъл и тъй като разпоредбата
на чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текста на чл.30, ал.3 от ЗС в
императивна форма, съдът намира, че е недопустимо в посочения случай да се
прилага друга норма извън изрично посочената разпоредба на чл.30, ал.3 от ЗС.
Действително по принцип специалната норма на определен закон не изключва
възможността за приложение на друг закон, но само извън уредените в специалната
норма случаи. С оглед изложеното, съдът
намира че претенцията за заплащане на съответната част от арендното плащане е
изцяло неоснователна и недоказана и като такава следва да бъде отхвърлена
изцяло.
По иска с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ
Договорът за аренда от 26,06,2015 г. е сключен за срок от 20 години. Това обуславя
наличието на предпоставката по чл.28, ал.2 от ЗАЗ, от значение едновременно за допустимостта на иска и една от предпоставките за неговата
основателност.
Към въпросите,
касаещи развалянето на договорите за аренда /като вид облигационни и двустранни
договори/, са приложими и общите правила на чл.87 от ЗЗД. Основателността на
претенцията за разваляне на договора във всички случаи е обусловена както от
виновното неизпълнение на едната страна по договора, така и от изискването
съдоговорителят, претендиращ развалянето, да е изправна страна в облигационната
връзка. Няма спор, че процесния имот е предоставен на
ответника. В
разпоредбата на чл.87
от ЗЗД е заложен принципът /приложим в пълна степен и
при арендните договори/, че развалянето на двустраните договори е крайна мярка.
Към същата се пристъпва само когато неизпълнението не е незначително с оглед
интересите на кредитора /чл.87, ал.4 от ЗЗД/ и след като се изчерпят
възможностите за неговото изпълнение. Установи се от
заключението по СИЕ, че и за двете стопански години плащането е извършено на
един от съсобствениците на имота, макар и не в определения в договора срок, но
преди изтичане на три месеца от крайния срок на падежа. За ищеца е била налице
и е налице и в момента възможност да си потърси съответната полагаща се част от
съсобственика, получил плащането за целия имот. Ето защо съдът
приема, че не са налице основанията за разваляне на договора за аренда и
предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Б.И.Н., ЕГН **********,***,
чрез адв.А.З. от ПАК, против А.“ ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от ***, иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр.чл.8, ал.1 от ЗАЗ
за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 467,00 лева,
представляваща неизплатено арендно плащане по Договор за аренда от 26,06,2015
г., за имот №118005 по плана на с.***, находящ се в м.***, за стопанските
2017/2018 и 2018/2019 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на
ИМ до окончателното изплащане на сумата, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б.И.Н.,
ЕГН **********,***, чрез адв.А.З. от ПАК, против
А.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
***, иск с правно основание чл.28, ал.2
от ЗАЗ, за разваляне на Договор за аренда на недвижим имот, вписан в Служба
по вписванията с рег.№9703 от 26,06,2015 г., акт 37, том 13, дело №3651/2015
г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанските 2017/2018 и
2018/2019 година с повече от три месеца,, КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението подлежи на обжалване пред Плевенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: