Р Е
Ш Е Н
И Е
N 560
гр.Р., 09.10.2012 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Р.НСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД гражданска колегия в
публичното заседание на трети октомври през две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВЕЛКОВА
при секретаря Д.С. и в присъствието на прокурора
като разгледа докладваното от съдията ВЕЛКОВА гр.
дело N52 по описа за 2012 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по
иск за обявяване на предварителен договор за окончателен с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че с ответното
дружество сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот от
03.07.2008 г. Съгласно този договор ответното дружество се задължило да му
продаде следния недвижим имот: апартамент №2 на първи жилищен етаж с обща площ
приблизително около 98.00 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, спалня, входно
антре, санитарни помещения, открита тераса с площ около 30.00 кв.м., с
прилежащо избено помещение към апартамента, съгласно таблица за ценообразуване,
при граници на апартамента: кафе- бар, ап.1, терен, улица, заедно с припадащите
си ид.части от общите части на сградата и съответните ид.части от дворното
място, съставляващо по кадастрална карта ПИ 63427.2.1382 с площ 289 кв.м.,
който имот бил с административен адрес в гр.Р., ул.”А. К.” №1. Съгласно
постигната помежду им уговорка ответникът следвало да му продаде имота с
нотариален акт в срок до 31.03.2009 г. срещу което негово основно задължение
трябвало да заплати сумата от 100 000 евро при посочения в договора план,
а именно: при подписване на договора се дължала сума от 5000.00 евро, до
12.07.2008 г.- още 15 000 евро, на груб строеж /12.09.2008 г./-
40 000 евро и остатъка от продажната цена в размер на 40 000 евро
трябвало да заплати при подписване на нотариалния акт. След сключването на договора
и в изпълнение на поетите с него задължения, пристъпил към плащане като
заплатил сумите, както следва: при подписване на договора- 5 000 евро, на
11.07.2008 г.- 15 000 евро, на 02.09.2008 г.- 5 000 евро, на
05.09.2008 г.- 8 000 евро, на 08.09.2008 г.- 7 000 евро и на
11.09.2008 г.- 5 000 евро. За всяка плащане била оформена разписка на
гърба на договора. В срок до 11.09.2008 г. заплатил на ответника общо сумата от
45 000 евро. С оглед обстоятелството, че към уговорената в договора дата
на завършване на сградата в груб строеж- 12.09.2008 г. и на други факти ответника бил в забава,
поради което не заплатил разликата до 60 000 евро, тъй като ответника бил
в забава на изпълнение на поетите с договора задължения и същият бил в
невъзможност да изпълни поетите с договора задължения. На 29.11.2011 г.
сключили с ответника анекс към предварителния договор, в който уговорили
намаляване на продажната цена от 100 000 евро на 45 000 евро при
посочените в анекса мотиви на това съгласие. Ответникът не изпълнил задължението
си да му прехвърли собствеността върху недвижимия имот- предмет на
предварителния договор, което пораждало правният му интерес от иска.
Претендира, съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен
сключения с ответника на 03.07.20078 г. договор за прехвърляне на собствеността
върху гореописания недвижим имот.
Ответното дружество „В.-В.С.”
ЕООД- в ликвидация – гр.Р. не взема становище по основателността на иска.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност,
съдът приема за установено от фактическа страна следното:
На 03.07.2008 г. в гр.Р. „ В.-
В.С.” ЕООД- гр.Р. от една страна и от друга О.И.С. *** са сключили в писмена
форма с нотариална заверка на подписите предварителен договор за продажба на
недвижим имот, по силата на който търговското дружество се е задължило да
продаде на С. следния недвижим имот от обществено- жилищен комплекс ДАВ 8,
който ще се изгради в гр.Р., ул.”А. К.” №1 и ул.”К. В.”, а именно: апартамент
№2 на първи жилищен етаж с обща застроена площ приблизително от около 98 кв.м.,
състоящ се от дневна, кухня, спалня, входно антре, санитарни помещения, открита
тераса с площ от около 30 кв.м., с прилежащо избено помещение към апартамента
съгласно таблица за ценообразуване, при граници на апартамента: кафе- бар,
ап.1, терен, улица, заедно с припадащите се ид.ч. от общите части на сградата и
съответните ид.ч. от дворното място, съставляващо по кадастрална карта ПИ
63427.2.1382 в гр.Р. по кадастрална карта, одобрена със заповед №РД-18-18 от
16.05.2007 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес ул.”А. К.” №1 с площ от
289 кв.м., с трайно предназначение- урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване, стар идентификатор: кв.262, парцел ХІІІ, при съседи:
63427.2.1402; 63427.2.1383; 63427.2.944; 63427.2.945. Съгласно раздел ІІ, чл.3
от договора С. се е задължил да заплати на продавача като цена за имота сумата
от 100 000 евро, платими по следния начин: при подписване на договора-
5 000 евро, до 12.07.2008 г.- 15 000 евро, на груб строеж /
12.09.2008 г./- 40 000 евро., а остатъка от продажната цена от 40 000
евро при подписване на нотариален акт. В раздел ІІІ, чл.4 от договора страните
са уговорили да сключат окончателен договор за покупко- продажба с нотариален
акт след снабдяване на продавача с разрешение за ползване на сградата и
изпращането на нотариална покана до купувача за окончателно уреждане на
отношенията в 10-дневен срок от получаването й, но не по- късно от 31.03.2009
г. В договора страните са уговорили правата и задълженията на които се ползват
с регламентираната в чл.180 от ГПК доказателствена сила, че О.С. в изпълнение
на поетото от него задължение е заплатил сумите, както следва: при подписване
на договора- 5 000 евро, на 11.07.2008 г.- 15 000 евро, на 02.09.2008
г.- 5 000 евро, на 05.09.2008 г.- 8000 евро, на 08.09.2008 г.- 7000 евро и
на 11.09.2008 г.- 5000 евро или общо сумата от 45 000 евро.
От представените преписи от
нотариални актове се установява, че по силата на сделки „В.- В.С.” ЕООД- гр.Р.
е придобили правото на собственост върху ПИ, както и че за сградата е издадена
разрешение за строеж №156/10.03.2008 г.. Със забележка, влязла в сила на
13.06.2011 г. към разрешението за строеж
за допускане на изменение в одобрения инвестиционен проект е посочено
премахване на незаконна част от жилищната сграда, изпълнена при съществени
отклонения от одобрените проекти. Към издаденото разрешение за строеж са
вписани и забележка, влязла в сила на 24.02.2012 г. и от 11.05.2012 г. С
удостоверение №120/09.07.2012 г. , издадено от Община- Р. жилищната сграда е
въведена в експлоатация.
От представената таблица за
ценообразуване на обект : жилищна сграда в УПИ ХІІІ-1382 в кв.262 в гр.Р. е
видно, че апартамент №2 е с площ от 52.38 кв.м., с прилежащо избено помещение
№2 с площ от 5.49 кв.м. и припадащи се 3.982 % ид.ч. от общите части на
сградата и от дворното място.
С анекс към предварителния
договор за продажба на недвижим имот, сключен на 29.11.2011 г. в гр.Р. страните
са уговорили изменение на площта на жилището, посочено е, че не може да се
прехвърли собствеността върху тераса с площ от 30 00 кв.м., тъй като тази част
съгласно Заповед РД-14-34/28.05.2010 г. подлежи на събаряне като незаконно
строителство и са изменили продажната цена на 45 000 евро. Продавачът е
декларирал, че посочената цена е заплатена изцяло от купувача. Анексът е
сключен в писмена форма, носи подписите на страните, поради което се ползва с
регламентираната в чл.180 от ГПК доказателствена сила.
С
представеното по делото удостоверение от Община- Р. Д”Местни данъци и
такси” се установява, че за процесния недвижим имот задълженията са както
следва: данък недвижими имоти- 22.78 лв. и такса битови отпадъци- 26.20 лв. Публичните
задължения за имота са погасени от О.И.С. на 02.10.2012 г., което е
удостоверено с представените по делото платежни нареждания за извършени
плащания към бюджета.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
В чл.19, ал.3 от ЗЗД е
регламентирана правната възможност изправната страна по предварителен договор
да предяви иск за обявяването му за окончателен, с какъвто иск е сезиран съдът.
Искът по чл.19, ал.3 по правната
си същност е конститутивен. С него се упражнява потестативното право да се иска
сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на
правните последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното
решение, с което този иск се уважава
замества обещания договор съгласно чл.362 от ГПК – т.е. поражда правните
последици на обещания договор. С оглед на това не може да се внася каквато и да
било промяна в неговото съдържание, нито по инициатива на съда, нито по искане
на една от страните по предварителния договор, а следва да се възпроизведат
клаузите, така както са уговорени.
За да бъде уважен иск по чл.19,
ал.3 от ЗЗД, следва да се установи в процеса кумулативното наличие на няколко
предпоставки. На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска,
следва да е действителен, за да може да породи правни последици. За да е
действителен, договорът трябва да е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД
писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателният договор- чл.19, ал.2 от ЗЗД, като съществено условие, вкл. да е
налице индивидуализация на недвижимия имот; да съдържа клауза за сключване на
окончателен договор, която именно определя характера на договора като
предварителен. На следващо място е необходимо да е изтекъл срока на договора
или да е станало изискуемо задължението на ответника; към момента на
постановяване на решението ответника да притежава правото на собственост върху
вещта- предмет на обещания договор и ищецът да е изправна страна по него.
От представения по делото заверен
препис се установи, че на 03.07.2008 г. в гр.Р. страните по делото са сключили
в изискуемата от закона писмена форма договор за продажба на недвижим имот,
имащ характер на предварителен по смисъла на чл.19 от ЗЗД, същият съдържа съществените
елементи на окончателния договор- индивидуализиран недвижим имот и продажна
цена, както и клауза за сключване на окончателен договор- раздел ІІІ, чл.4 от
предварителния договор. Същият е изменен с анекс от 29.11.2011 г., сключен в
писмена форма, касаещо площта на жилището, и невъзможността за прехвърляне на
собствеността върху открита тераса от 30 кв.м., подлежаща на събаряне като
незаконно строителство и са изменили продажната цена.
От представените преписи от
разписки и от уговореното в анекса се установи по категоричен и безспорен
начин, че ищецът е изпълнил основното си задължение по договора като е заплатил
изцяло продажната цена в размер на 45 000 евро. С оглед на това следва да
се приеме, че същият е изправна страна по договора, има качеството на кредитор и за същият е
възникнало потестативното право да иска сключването на окончателен договор.
От уговореното в чл.4, раздел ІІІ
от предварителния договор се установява, че е изтекъл срокът, в който страните
е следвало да сключат окончателен договор- 31.03.2009 г. Това дава основание да
се приеме, че ответното дружество е в забава, което обстоятелство се призвава
от ответника в анкеса от 29.11.2011 г.
От представените преписи от
нотариални актове и разрешение за строеж, както и от удостоверение 0120/09.07.2012
г. се установява, че сградата е изградена и въведена в експлоатация, в т.ч. и
процесния апартамент, както и че към момента ответника притежава правото на
собственост върху недвижимия имот- предмет на договора. Този извод се налага и
предвид издаденото от Община Р.- Дирекция „Местни данъци и такси”, както и от
публикацията в неофициалния раздел на ДВ, бр.103/23.12.2011 г. За процесния
недвижим имот към настоящият момент няма непогасени публични задължения- същите
са платени от ищеца на 02.10.2012 г. С оглед на тези обстоятелства съдът
приема, че са налице и визираните в чл.363 от ГПК предпоставки, поради което
предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
Съгласно чл.78 от ГПК разноските
по делото са в тежест на ответника.
На основание чл.364 от ГПК в
тежест на ищеца следва да се възложат дължимите разноски по прехвърляне на
правото на собственост върху процесния недвижим имот като до заплащането им
следва да се впише възбрана върху имота.
По изложените съображения Р.нският
окръжен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за окончателен сключения на
03.07.2008 г. в гр.Р. предварителния договор за прехвърляне на недвижим имот,
изменен с анекс от 29.11.2011 г., по силата на който „В.-В.С” ЕООД- гр.Р. прехвърля
на О.И.С.,*** правото на собственост върху недвижим имот от обществено- жилищен комплекс ДАВ 8, в
гр.Р., ул.”А. К.” №1 и ул.”К. В.”, а именно: апартамент №2 на първи жилищен етаж с обща застроена площ
приблизително от 52.38 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, спалня, входно
антре, санитарни помещения, с прилежащо избено помещение към апартамента
съгласно таблица за ценообразуване- №2 с площ от 5.49 кв.м., при граници на
апартамента: кафе- бар, ап.1, терен, улица, заедно с припадащите се 3.982 %
ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, съставляващо по
кадастрална карта ПИ 63427.2.1382 в гр.Р. по кадастрална карта, одобрена със
заповед №РД-18-18 от 16.05.2007 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес
ул.”А. К.” №1 с площ от 289 кв.м., с трайно предназначение- урбанизирана, начин
на трайно ползване: ниско застрояване, стар идентификатор: кв.262, парцел ХІІІ,
при съседи: 63427.2.1402; 63427.2.1383; 63427.2.944; 63427.2.945, въведен в
експлоатация с удостоверение
№120/09.07.2012 г. , издадено от Община- Р. и продажна цена 45 000
евро.
ОСЪЖДА „В.-В.С.”
ЕООД- гр.Р. да заплати на О.И.С. *** сумата в размер на 3897.10 лв. разноски по
делото.
ОСЪЖДА О.И.С.,*** да заплати по сметка на Р.нския окръжен съд такса
в размер на 416.72 на основание т.8 от
ТНТЗННД, както и по сметка на Община Р.
данък за възмездно прехвърляне в размер на 1260.82 лв.
НАРЕЖДА да се впише възбрана върху гореописания
недвижим имот до размер на възложените разноски по прехвърлянето съгласно
настоящото решение и до изплащането им от О.И.С.,***.
Заверен
препис от решението да не се издава на ищеца до представяне на доказателства за
заплащане на разноските по прехвърлянето.
Решението може да се обжалва пред
ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: