№ 48913
гр. София, 26.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ
като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело №
20251110127299 по описа за 2025 година
Предявени са искова с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. първо и предл. трето Закон
за задълженията и договорите /ЗЗД/ и чл. 55, ал. 1, предл. първо и предл. трето ЗЗД.
Ищецът П. Д. В. твърди, че на 10.02.2021 г. сключил с „ДП“ ООД предварителен договор
за покупко-продажба на апартамент № В504, намиращ се на шести (пети надпартерен) етаж
във вход „В“ на жилищна сграда, разположена в гр. София, ул. „АД“ № 7, със застроена
площ 95,22 кв.м., с 0,635% идеални части от общите части, равняващи се на 15,55 кв.м.,
обща площ 110,77 кв.м., както и с придобиване на 0,530% ид. части от земята (23, 50 кв.м.).
Към предварителния договор страните подписали и договор за управление и поддръжка на
„Жилищен комплекс от затворен тип“, наречен „ПЕ“, включващ няколко подобекта –
входове А и Б, входове В и Г, входове Д и Е. С този договор в качеството си на собственик и
възложител той се задължил да заплаща месечно възнаграждение от 0, 95 лв., изчислено
върху общата площ на жилището, заедно с процент от площта на идеалните части на кв.м.
без ДДС, първоначално в размер 126, 29 лв. с ДДС. Тази сума била неколкократно
индексирана. Ищецът твърди, че впоследствие „ДП“ ООД е прехвърлило правата и
задълженията по договора на ответното дружество „ПБМ“ ЕООД, която възможност била
предвидена в чл. 40, ал. 1 от Договора за поддръжка и управление. Дружеството го
уведомило за настъпилата промяна на 11.05.2021 г. чрез електронно писмо, в него била
посочена и новата банкова сметка. Ищецът е заплащал таксата добросъвестно ежемесечно от
март 2021 г. до декември 2023 г., общо 34 плащания по 126, 29 лв., в общ размер 4 293, 86 лв.
Посочва, че от януари 2024 г. е прекратил плащането поради неизпълнение на договорните
задължения от ответника: липса на прозрачни финансови отчети, неполагане на грижа за
чистота, некачествен охранителен контрол, неизпълнение на решения на общи събрания на
етажните собственици. Излага, че това е било нееднократно поставяно като проблем на
общи събрания, включително най-активно в проведеното на 25.09.2024 г., протокол от което
прилага. На 11.10.2024 г. ищецът заедно с други собственици изпратил писмено уведомление
с обратна разписка до ответника за прекратяване на отношенията, което е получено на
15.10.2024 г. Въпреки това ответникът му изпратил покана за плащане за такси за периода
януари 2024 г. – април 2025 г. Ищецът с настоящата искова молба отправя изрично
изявление за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 ЗЗД и твърди, че договорът е нищожен на
две основания: първото го квалифицира по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД – поради невъзможен
предмет, тъй като сградата не представлява комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.
3 ДР ЗУЕС – липсвала ограда, липсвал контролиран достъп, влизането във входовете В-Е
било свободно, имало свободни външни паркоместа и липсвали ограничителни съоръжения
и бариери; и второ - по чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД – поради липса на предвидената в чл. 2 ЗУЕС
1
форма (писмена с нотариална заверка и вписване). Твърди, че договорът е подписан
единствено в обикновена писмена форма и не е вписан в Имотния регистър, поради което е
нищожен. Сочи, че нищожността не се санира от факта, че е плащал таксите, тъй като е
потребител и сделката не е търговска. Допреди изменението на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС /ДВ,
бр. 82 от 2023г., в сила от 31.12.2024 г./ било предвидено в цитираната разпоредба, че само
поддръжката на общите части можело да се възлага с договор на външно лице.
Индивидуалните договори не могли да изземват правомощия на Общото събрание, т.е.
договорите, сключени до влизане в сила на новата редакция на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, не
могли да включват управление на общите части, което е правомощие на Общото събрание.
Такива клаузи били нищожни, тъй като с тях се изземват изключителни правомощия на
Общото събрание на етажната собственост, които до 31.12.2024г. не могат да се прехвърлят
и на професионален управител дори по решение на Общото събрание на Етажната
собственост.
Въз основа на изложеното ищецът иска да бъде обявен за нищожен поради липсата на
предмет и основание Договор за управление и поддръжка на Жилищен комплекс от
затворен тип, наречен „ПЕ“, както и осъждането на ответника да възстанови на ищеца сума
в размер на 4 293, 86 лв., заплатена по нищожен договор, заедно със законна лихва от
13.05.2025 г. /датата на подаване исковата молба/ до окончателното плащане, а в условията
на евентуалност ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сума в размер на 4 293, 86
лв., като платена по договор, който впоследствие е развален, заедно със законна лихва от
13.05.2025 г. /датата на подаване исковата молба/ до окончателното плащане. Претендира
разноски.
Ответникът „ПБМ“ ЕООД оспорва изцяло исковете по основание и размер. На първо
място поддържа, че договорът за управление и поддръжка не е сключен в обикновена
писмена форма, а е подписан на 25.02.2021 г. с нотариална заверка на подписите, съгласно
рег. № 1732/2021 г. на нотариус Станислав Филипов, рег. № 508 НК, в съответствие с чл. 2
ЗУЕС. Към договора имало негов образец, който е приложен към исковата молба, като
подвеждащо съда действие.Твърди, че на същата дата е подписано и тристранно
споразумение с нотариална заверка (рег. № 1733/2021 г.), с което „ПБМ“ ЕООД е заместило
„ДП“ ООД в качеството на изпълнител по договора. Следователно договорът е действителен
и не е нищожен. Поддържа, че невписването по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС не засяга действителността
на договора, а само противопоставимостта му на трети лица, тъй като вписването не е част
от фактическия състав на договора. Оспорва и твърдението за невъзможен предмет,
заявявайки категорично, че „ПЕ“ е жилищен комплекс от затворен тип, тъй като в един
урегулиран поземлен имот са построени три отделни сгради с общ подземен етаж, налице е
вътрешен двор и детска площадка, достъпът е ограничен посредством ограда от три страни,
домофонни системи на входовете, електронни чипове за достъп, дистанционно управление
за подземния гараж и 24-часова жива охрана, осъществявана от охранителна фирма.
Поддържа, че законът не изисква бариери или конкретни технически съоръжения, а само
ефективно осигурен контролиран достъп, който е налице. Счита за ирелевантни твърденията
на ищеца за липса на бариера или свободни външни паркоместа. В ЗУЕС било предвидено
изключение от общия режим на управление на общите части на сградите в режим на етажна
собственост (което се осъществявало чрез Общо събрание и взети решения в рамките на
компетентността му по чл. 11 и чл. 17 ЗУЕС, или чрез възлагане на управлението на
физическо или юридическо лице- чл. 11, ал. 1, т. 11 и чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС), като
законодателят бил приел в чл. 2 ЗУЕС, че когато се касае за жилищен комплекс от затворен
тип, управлението на общите части се осъществявало с договор по чл. 2 ЗЕУС, какъвто е и
процесния. В условията на евентуалност, при приемане от съда, че договорът не отговаря на
изискванията на чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, същият да се считал като договор за изработка по чл. 258
ЗЗД. Ответникът оспорва и твърденията за неизпълнение. Заявява, че няма задължение за
предоставяне на финансови отчети, тъй като не събира и не разходва средства на етажната
собственост, а само получава възнаграждение по индивидуалните договори. В случая не е
налице и хипотезата на чл.49 от договора за представяне на проектосметка на необходимите
разходи за извършването на необходимите, неотложните и полезните ремонти, както и
2
всякакви други непредвидени ремонти и/или ремонти, различни от текущата поддръжка,
които се заплащат от собствениците. Съгласно уговореното в чл.З от договора, за услугите
по управление и поддръжка на общите части и прилежащите площи на комплекса и
сградите, възложителят дължи на изпълнителя месечно възнаграждение, чийто размер е
определен в чл. 57 от договора. Така уговореното възнаграждение се дължи от възложителя,
в случая ищеца, а не от Етажна собственост, като за полученото възнаграждение по
договора и направените разходи за предоставяне на услугите, предмет на процесния
договор, Изпълнителят няма задължения да предоставя финансов отчет, поради което
оспорвам твърденията на ищеца. Оспорва твърдението за липса на чистота, като подробно
изброява сключените договори с професионални почистващи фирми („Пюрклийн“ ЕООД,
„Аксион Груп“ ДЗЗД, „Аксион Тотал Фасилити Мениджмънт“ ЕООД, Линдстрьом“ ЕООД –
за почистване и пране на изтривалките на входовете на комплекса), честотата на почистване
/пет пъти седмично/ и конкретните дейности по договор (ежедневни, седмични, месечни и
сезонни почиствания). Твърди, че не е получавал писмени оплаквания, а оплакванията в
протокола от 25.09.2024 г. са само отделни изказвания, включително от самия ищец, чиято
съпруга е била протоколчик. Оспорва и твърденията за некачествена охрана и неизпълнение
на решения на общото събрание, като излага, че чл. 2 ЗУЕС изключва управлението от общо
събрание при комплекс от затворен тип. Поддържа, че решенията на ОС не могат да
създават задължения за изпълнителя при наличие на индивидуални договори. Твърди, че
ищецът не е изправна страна, тъй като е спрял плащането едностранно от януари 2024 г., без
писмена покана по чл. 13, т. 2 от договора не е могло да се прекрати договора, а
предоставяните услуги продължават да се ползват от него. Съгласно договора, за да настъпи
прекратяване, е необходимо: писмена покана с посочени нарушения, срок за изпълнение и
протокол, подписан от собственици, притежаващи минимум 75% идеални части. Такива
липсват. Поддържа, че изпратеното уведомление от октомври 2024 г. е невалидно и
договорът продължава да действа. Твърди, че услугите се предоставят постоянно –
почистване, охрана, озеленяване, абонаментна поддръжка на асансьори и др. Ответникът
счита, че разваляне с обратно действие е изключено, тъй като договорът е за продължително
и периодично изпълнение; дори и при хипотетично разваляне ефектът би бил само занапред,
поради което претенцията за връщане на таксите е недопустима и води до неоснователно
обогатяване на ищеца. Заявява, че ищецът няма изискуемо вземане по чл. 90 ЗЗД, което да
му дава право да спре своето изпълнение. Поддържа, че ОС на ЕС, проведено на 25.09.2024
г. изрично е отхвърлило предложение за прекратяване на договора с ответника. Ответникът
счита всички искове – за нищожност, за разваляне и за връщане на суми – за напълно
неоснователни и иска тяхното отхвърляне, както и присъждане на разноските му.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА разглеждане на делото за открито съдебно заседание за дата 10.03.2026 г. от
11.35 ч., за която дата и час страните се считат уведомени с получаване на препис от
настоящето съобщение.
ПРИЕМА представените от страните документи като писмени доказателства по делото.
ДОПУСКА съдебно - техническа експертиза, която да даде отговор на въпросите,
формулирани в исковата молба при депозит в размер на 400 лв, вносим от ищеца в
едноседмичен срок от съобщението.
НАЗНАЧАВА за вещо лице Валерия Йорданова Д.а – строителен инженер, като
експертът да се уведоми за поставените му задачи след внасяне на определения депозит.
УКАЗВА на ищеца, че по иска за обявяване нищожността на Договора за поддръжка и
управление на жилищен комплекс от затворен тип, следва да докаже сключването на
договора и неговото съдържание.
3
Ответникът следва да докаже своите възражения.
УКАЗВА на ищеца по иска за възстановяване на заплатената сума без основание, че
следва да докаже нищожността на договора, заплащането на паричната сума, нейния размер.
Ответникът следва да докаже основанието, на което я е получил.
УКАЗВА на ищеца, че по иска за възстановяване на заплатената сума при отпаднало
основание, следва да докаже заплащането на сумата и развалянето впоследствие на
договора.
Ответникът следва да докаже основанието, на което е получил сумата.
ОБЯВЯВА ЗА БЕЗСПОРНО, че ищецът е собственик на апартамент В504 в сграда с
административен адрес: гр. София, ул. „АД“ № 7, ет. 6 и че между него и „ДП“ ООД е
сключен Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс от затворен тип наречен
„ПЕ“, правата и задълженията по който са прехвърлени на „ПБМ“ ЕООД.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да изложат
становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат
съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са
съобщили по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да
уведомят съда за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички
съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената държавна
такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със спогодба е
необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта процесуален
представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация. Ако страните желаят да
използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или медиатор от
Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието
(http://www.justice.government.bg/MPPublicWeb/default.aspx?id=2).
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4