№ 326
гр. гр. Лом, 10.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЪРВИ СЪСТАВ, в публично заседание на
седми юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Албена Г. А. Миронова
при участието на секретаря Румяна Д. А. Найденова
като разгледа докладваното от Албена Г. А. Миронова Гражданско дело №
20211620101837 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД, вр. чл. 16, ал. 5 ЗАЗ
Предявен е иск от БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК ********, гр. София, срещу
КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, *******, за изменение на договор за аренда на
земеделска земя в частта за цената.
Ищецът твърди, че е собственик на пет земеделски имота в землището на *******,
които придобил чрез сделка на 22.06.2019 год.
За тях на 14.05.2015 год. праводателят му бил сключил аренден договор с ответника
при цена от 40 лв./дка.
Последният бил надлежно уведомен от ищеца за настъпилата промяна в
собствеността, респ. – заместването на арендодателя.
Ищецът счита, че за изминалите 6 години от сключването на арендните договори
съществено и трайно са се изменили цените на земеделските земи и обичайните рентни
плащания. Затова поканил ответника да актуализират цената на арендните договори, като я
увеличат на 70 лв./дка, но последният отказал.
Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта за цената
договорът за аренда, вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 3979/19.05.2015 год., акт 58, т. 10,
сключен между праводателя на ищеца, И.Г.К. като арендодател и ответника, като увеличи
арендното плащане за стопанската 2020/2021 год. на 70 лв./дка.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника чрез
пълномощника, адв. Н. А. А., МАК.
Ответникът оспорва иска като неоснователен. Оспорва твърдението за трайни
изменения, налагащи изменение на договорената цена, като счита, че не са налице
1
предпоставките на чл. 16, ал. 1 ЗАЗ.
Отделно от това, счита предложената от ищеца цена за прекомерна, а искането – за
несвоевременно, като направено след началото на стопанската 2020/2021 год.
Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и присъждане на разноски.
В откритото съдебно заседание ищецът БЯ ТРЕЙД ЕООД се представлява от
управителя Г. Г. Г.. Заявява изменение на иска досежно цената, като го намалява от
първоначално претендираните 70 лв./дка, на 56,93 лв./дка годишно за стопанската 2020/2021
год., в който размер го поддържа и моли да бъде уважен като основателен и доказан.
Намаляването е прието с протоколно определение от 07.07.2022 год.
Ответникът се представлява от адв. Н. А., МАК, която оспорва иска като
неоснователен и счита, че съществено изменение на рентните плащания не е настъпило.
Евентуално го оспорва като завишен по размер – над сумата от 43 лв./дка.
От събраните по делото доказателства съдът приема за установено от фактическа
страна следното:
Между страните не е спорно, че:
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 126/21.02.2019 год.,
т. II, рег. № 1697, д. № 171/2019 год. на нот. С.С., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Лом,
Г. Г. Г., като управител на БЯ ТРЕЙД ЕООД, гр. София е закупил от И.Н.Д. от гр. София,
О.И.Г. от гр. София, Г. И. Г.ев от гр. Монтана, Д.К.Г. от гр. Враца и В.К.Г. от гр. София,
седем земеделски имота в землището на *******, ЕКАТТЕ 22873, за пет от които – общо
59,566 дка:
1. Нива от 5,742 дка, имот № 036016, втора категория в м. Турловица,
2. Нива от 6,801 дка, имот № 089050, трета категория в м. Доброглед,
3. Нива от 39,092 дка, имот № 108003, втора категория в м. Требежа,
4. Нива от 6,091 дка, имот № 137063, четвърта категория в м. Лозята,
5. Нива от 1,840 дка, имот № 224020, трета категория в м. Млаките,
между И.Г.К. от с. Долно Церовене, праводател на част от продавачите, като
арендодател и ответника КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, *******, като арендатор, е бил
сключен Договор за аренда с нотариална заверка на подписите рег. № 4485/14.05.2015 год.
на нот. С.С., рег. № *** в РНК, който договор е вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. №
3979/19.05.2015 год., акт 58, т. 10.
Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години, считано от
2015/2016 год., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40,00 лв./дка.
Като купувач на имотите, ищецът е встъпил като страна в арендния договор.
С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно плащане рег. №
3065/11.08.2021 год., т. 2, акт 13 на нот. Б.К., рег. № *** в РНК, р-н на действие РС Лом,
връчена на 23.08.2021 год., ищецът уведомил ответника за настъпилото по силата на чл. 17,
ал. 2 ЗАЗ заместване и го поканил в седмодневен срок от получаването на поканата да се яви
при нот. Б. К. и да подпише един от двата оставени там от него анекса: Анекс, с който
рентното плащане се увеличава на 70 лв./дка или Анекс, с който плащането се увеличава с
допълнително договорена между страните цена, но само за стопанската 2020/2021 год., в
който случай се съгласяват и да бъде прекратен арендния договор.
От публично обявената Информация за размера на средно-рентно плащане, която ще
се ползва при споразумения/разпределения за стопанската 2021/2022 год. на ОДЗ – Монтана
е видно, че за землището на с. Долно Церовене, общ. Якимово, обл. Монтана то е в размер
на 43,00 лв./дка.
От заключението на приетата по делото съдебно-оценителна експертиза, изготвена от
в.л. З. Т. А., договорените рентни плащания за стопанската 2020/2021 год. за землището на
******* варират от 40 до 50 лв./дка.
От допълнителното заключение се установява, че за конкретното землище средната
2
рентна цена за процесния период е 43,00 лв./дка в случай, че се вземат предвид сключените
от ответника договори, а без тях – т.е. договорите, сключвани от останалите арендатори
средната цена е 56,93 лв./дка.
При така установените факти съдът достигна до следните правни изводи:
Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта за цената
договорът за аренда, вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 3979/19.05.2015 год., акт 58, т. 10,
сключен между праводателя на ищеца, И.Г.К. като арендодател и ответника, като увеличи
арендното плащане за стопанската 2020/2021 год. на 56,93 лв./дка.
Съгласно разпоредбата на чл. 16 ал.1 от ЗАЗ, ако след сключване на договора за
аренда обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията
си се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях
задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не
може да засяга срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта
на договора вследствие на стопанисването му не може да бъде основание за изменение на
арендното плащане.
Съгласно чл. 16 ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори писмено в
едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с
него не е определен друг срок.
Съгласно чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ ако страните непостигнат споразумение по иск на
страната, направила предложението решение взима районния съд.
Безспорно се установява от посочените по-горе доказателства, че между страните е
налице сключен договор за аренда на земеделска земя през 2015 год., като е уговорено
арендно плащане в размер на 40 лв. на декар.
Безспорно се установява от представените по делото писмени доказателства
/нотариален акт и договор за аренда/, че ищецът е собственик на процесните земеделски
имоти, които са предмет на договора за аренда.
Съгласно чл. 17 ал.2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора
замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Предвид
обстоятелството, че процесният договор за аренда е надлежно вписан в службата по
вписванията гр. Лом, съдът приема, че ищецът по силата на настъпилото правоприемство е
заместил арендодателя И.Г.К., респ. неговите наследници, като е станал надлежна страна и
по договора за аренда, касаещ всички процесни имоти.
Безспорно се установява от представената и цитирана по-горе нотариална покана,
надлежно връчена, че ищцовата страна е направила предложение по чл. 16 ал.1 от ЗАЗ за
доброволно уреждане на спора във връзка с увеличение на цената на рентата между
страните, което е получено от представител на ответника на 23.08.2021 год.
Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства относно
направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател за промяна на арендната
вноска на 70 лв. за декар годишно и липсата на писмен отговор или постигнато съгласие
между страните за изменение на арендната вноска както в посочения в нотариалната покана
едноседмичен срок от получаването й /изтекъл на 30.08.2021 год./, така и на 1 месечния
срок, предвиден в ЗАЗ /макар и след завеждането на делото/, съдът приема, че искът за
изменение на договора за аренда в частта относно арендното плащане по отношение на
процесните имоти е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
В тежест на арендодателя е да докаже наличието на предпоставките за уважаване на
иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, а именно трайно изменение в обстоятелствата, при които
страните са се водили при уреждане на отношенията си, което е довело до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се
договаря въз основа на пазарната поземлена рента.
По делото са приети заключение и допълнително заключение по назначената
3
съдебно-счетоводна експертиза, представени от вещото лице З. Т. А., от които се
установява, че средното годишно рентно плащане за стопанската 2020/2021 год. в района на
община Якимово, землището на с. Долно Церовене, в което са земеделските имоти, предмет
на настоящия спор е в размер на 56,93 л..
Заключението на вещото лице не е оспорено от страните по делото. Същото е
компетентно изготвено и съдът го възприема.
Като съобрази заключението на вещото лице /обсъдено по-горе/, съдът приема, че от
страна на арендодателя се доказа по делото наличие на трайно изменени обстоятелства,
свързани с размера на пазарното арендно плащане, възникнали след сключване на договора
за аренда през 2015 год.
Налице е трайно и постепенно увеличение на заплащаната средна пазарна рента,
която за стопанската 2020/2021 год. е променена на 56,93 лв. за декар.
Следователно налице са основанията на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за изменение на
арендното плащане по договора между страните за стопанската 2020/2021 год. за посочените
в исковата молба имоти от арендно плащане в размер на 40,00 лв. за декар на арендно
плащане в размер на 56,93 лв. за декар. /Касае се до увеличение с около 30%/.
При това положение, съдът приема, че предявеният иск е изцяло основателен и
доказан и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените от ищеца
деловодни разноски, които видно от доказателствата по делото са в размер на 331,48 лв.
/71,48 лв. – платена държавна такса и 260 лв. – възнаграждение на в.л./
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, уговореното в чл. 3, ал. 1 от Договора за
аренда с нотариална заверка на подписите рег. № 4485/14.05.2015 год. на нот. С.С., рег. №
*** в РНК, който договор е вписан в Сл.вп. Лом под вх. Рег. № 3979/19.05.2015 год., акт 58,
т. 10, със страни БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК ********, гр. София, представлявано от управителя
Г. Г. Г. – като арендодател по силата на чл. 17, ал.2 от ЗАЗ и КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС,
ЕИК *********, ******* – като арендатор, като УВЕЛИЧАВА годишното арендно плащане
за стопанската 2020/2021 год. от 40,00 лв. за декар на 56,93 лв. за декар.
ОСЪЖДА КООПЕРАЦИЯ ПРОГРЕС, ЕИК *********, ******* да заплати на
БЯ ТРЕЙД ЕООД, ЕИК ********, гр. София, направените разноски в настоящото
производство в размер на 331,48 лв.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в двуседмичен
срок от съобщението до страните че е изготвено.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
4