№ 59
гр. Ямбол, 04.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ в публично заседание на двадесет и осми
септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росица Ст. Стоева
Членове:Калина Г. Пейчева
Анита Хр. Велева
при участието на секретаря Пенка Г. Узунова
като разгледа докладваното от Анита Хр. Велева Въззивно гражданско дело
№ 20212300500265 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на "Грейн Комерс" ЕООД, с ЕИК *********,
представлявано от П. Н. Н., подадена чрез пълномощника адв. Х.К. против Решение
№260012/26.04.2021 г., постановено по гр.д.№295/2020 г. по описа на РС-Елхово, с което
съдът признал за установено по исковете на С.Д.Г., с ЕГН ********** с правно основание
чл.124 ГПК вр.чл.27, ал.1,т.4 вр.чл.28, ал.1 ЗАЗ по отношение на ответника, че договорите за
аренда, както следва аренда: 1. Договор с рег. № 5256/27.09.2012 г., Акт № 161, т. VI, вписан
в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2663/17.10.2017 г., Акт № 269, т. 2, сключен между
"Грейн Комерс" ЕООД и Г.А.М., заместен в арендното правоотношение по реда на чл. 17,
ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г.; 2. Договор за аренда с рег. № 3566/11.06.2013 г., Акт № 149, т. V, вписан
в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2366/12.06.2013 г., Акт № 173, т. 3, сключен между
"Грейн Комерс" ЕООД и И.Н.И., заместен в арендното правоотношение по реда на чл. 17,
ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г.; 3. Договор за аренда с рег. № 5635/16.10.2012 г., Акт № 126, т. VII,
вписан в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2710/18.10.2012 г., Акт № 7, т. 3, сключен
между "Грейн Комерс" ЕООД и Т.С.Д., заместена в арендното правоотношение по реда на
чл. 17, ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г., са прекратени извънсъдебно с отправено едностранно
предизвестие, считано от 09.03.2020 г., поради допусната забава на арендни плащания
повече от 3 месеца. Със същото решение РС-Елхово е осъдил на основание чл.30, ал.1 ЗАЗ
ответника да предаде на ищеца владението върху следните имоти: 1. НИВА с площ от 14.
907 дка, осма категория в местността "СТАМАТОВИ КЛЕНИ", предмет на прекратения 1.
1
Договор за аренда, 2. НИВА с площ от 27. 007 дка, от която 21. 065 дка-Х категория и 5. 942
дка VII категория в местността "МУСОВА КОРИЯ, предмет на прекратения 2. Договор за
аренда и 3.НИВА с площ от 11. 697 дка, Х категория, находяща се в местността "КАМЕНО",
предмет на прекратения 3. Договор за аренда. С атакувания съдебен акт
първоинстанционният съд е осъдил на основание чл.8, ал.1 ЗАЗ ответника да заплати на
ищеца, както следва: -сумата от 96, 90 лв., представляваща дължимата и неизплатена рента
за стопанската 2017/2018 г. от ползването на арендувания обект нива в местността
"СТАМАТОВИ КЛЕНИ"; сумата от 351, 10 лв. -дължима и неизплатена рента за
стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г. за ползването на арендувания обект нива в
местността "МУСОВА КОРИЯ;- сумата от 76,03 лв. - дължима и неизплатена рента за
стопанската 2017/2018 г. за ползването на арендувания обект нива в местността "КАМЕНО".
На основание чл.78, ал.1 ГПК първостепенният съд е осъдил въззвиника да заплати на
въззиваемия сумата 1346, 55 лв. съдебно -деловодни разноски, съразмерно на уважената
част от предявените искове.
Въззивникът оспорва правилността и законосъобразността на решението с аргументи
за едностранчивост на правните изводи досежно фактически състав на потестативното право
на извънсъдебно разваляне на арендните договори, направени без съвкупен анализ на
приложените по делото доказателства. Излага твърдения, че е изправна страна по
процесните три договора за аренда, като твърди да е изпълнил изцяло задълженията си по
два от арендните договори, а именно тези с предмет нива в м. "Камено" и Нива в м.
"Стаматови клени". Моли ревизиращата инстанция да приеме, че за стопанската 2018-2019 г.
е налице хипотезата на кредиторова забава по см. чл.95, ал. 1 ЗЗД, засегнала възможността
за своевременно изпълнение на задължението на арендатора, касателно плащането на рента
за нива в местността "Камено" и нива в местността "Стаматови клени". Изтъква
съображения за продължителното бездействие на собственика на процесните ниви, изразило
се в неявяването в седалището на дружеството за приемане на плащане въпреки
многобройните покани от арендатора, непосочване на адрес за изпълнение или банкова
сметка , по която арендаторът да изпълни задълженията си. Акцентира на своята изправност
в плащанията за стопанската 2018/2019 г., сочейки предприето незабавно плащане на
04.11.2019 г. и за трите арендувани обекта след получаване на нотариална покана с
банковата сметка на правоимащия. Счита, че не е налице тримесечна забава за стопанската
2017/2018 г., кореспондираща с нормативната хипотеза в чл.28, ал.1 ЗАЗ, досежно
извършеното от негова страна арендно плащане за нивите в м. "Камено" и в м. "Стаматови
клени" на бащата на ищеца– Д. Г..Моли съдът да приеме наличието на добросъвестност на
въззивника и погасителен ефект на така извършените плащания на бащата на собственика
на процесните имоти, тъй като се касае не за изпълнение на трето лице, действащо без
представителна власт, а за устно упълномощаване между лица, живеещи в общо
домакинство. Апелира въззивният съд да възприеме поддържаната и пред първата
инстанция теза за недължимост на рента за стопанските 2016/2017 г. и 2017г.-2018 г. по
отношение на нива в м. "Мусова кория", доколкото имотът е бил предоставен за ползване на
2
майката на ищеца С. Г.а със Заповед за комасация на Директора на ОД "Земеделие" гр.
Ямбол. По същество иска отмяна на атакуваното решение, както в установителната част,
признаваща конститутивното действие на извънсъдебното едностранно прекратяване на
трите арендни правоотношения, с нотариална покана от 09.03.2020 г., така и в осъдителната
част за предаване владението на арендуваните обекти и изплащане на определените от съда
суми за рента за стопанската 2017/2018 г. за м. "Стаматови клени' и м. "Камено" и за
стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г. за м. "Мусова кория", ведно със съдебно-
деловодните разноски, извършени от ищеца.
В съдебно заседание въззивникът, чрез процесуален представител поддържа жалбата,
моли да се отмени първоинстанционното решение, да се постанови друго, с което исковете
да бъдат отхвърлени и да му се присъдят направените пред двете инстанции разноски.
В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна С.Д.Г. чрез пълномощника си адв. В.К. е
депозирала писмен отговор на въззивната жалба, в който е заявила становище за правилност
и законосъобразност на решението на РС-Елхово. В подробно изложение се преповтарят
значителна част от фактическите твърдения, заявени в исковата молба и приети за
установени от първата инстанция, а именно относно липсата на кредиторова забава предвид
надлженото изпълнение на задължението, лимитирано в чл.17, ал.3 ЗАЗ за уведомяване на
арендатора за настъпилото заместване от правоприемника по арендните договори, както в
устна форма, така и писмено с нот. покана №6286 т.2 акт №132/20.09.2019 г. В аспекта на
доказаността на своевременното уведомяване се изброяват представените от противната
страна доказателства за извършени плащания лично на въззиваемия за стопанската
2016/2017 г. и на неговия баща за стопанската 2017/2018 г., съдържанието на свидетелските
показания. Моли съдът да приеме за правилни съображенията в първоинстанционното
решение за липса на доказана валидно учредена представителна власт на бащата на С.Г. за
получаване на арендни плащания за стопанската 2017/2018 г. за арендуваните обекти - нива
в м. "Камено" и в м. "Стаматови Клени", което обстоятелство е правилно квалифицирано от
първата инстанция като неизпълнение на поетите договорни задължения от "Грейн комерс"
ЕООД за процесния стопански период. В съгласие с направената от ЕРС интерпретацията
сочи, че липсата на изпълнение от въззивника в предоставения му с връчената на 04.11.2019
г. нотариална покана 3 -дневен срок е релевантният в случая фактор за определяне момента
на тримесечната забава на хипотезата на чл.28, ал.1 ЗАЗ, която забава е настъпила на
04.02.2020 г., и е обусловила валидното упражняване на потестативното право за
едностранно разваляне на арендните договори с нотариална покана, връчена на 09.03.2020 г.
на въззивника. По отношение на възпроизведените в жалбата пред въззивната инстанция
доводи за недължимост на арендните плащания за стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г.за
обект - нива в м. "Мусова кория", въззиваемият Г., излага идентична с мотивацията на
първата инстанция позиция в насока, че цит. Заповед за комасация на ОД "Земеделие"
Ямбол не отменя правното действие на учреденото арендно правоотношение, а урежда само
и единствено териториалното разпределение на ползваните земеделски земи. Отправя
искане от съда да потвърди решението в обжалваните му части и да присъди в полза С.Г.
3
направените пред въззивния съд съдебно-деловодни разноски, за които предоставя списък
по чл.80 ГПК.
В съдебно заседание по същество, чрез процесуалния си представител моли жалбата
да бъде отхвърлена, както и да му се присъдят направените по делото разноски пред
въззивната инстанция.
Индивидуалната и комплексна оценка на събраните по делото доказателства
предоставя легална и легитимна основа за следните фактически изводи:
Въззиваемият С.Г. се легитимира като собственик на следните три недвижими имота
въз основа на:
-нотариален акт № 184, том VI, рег. № 4692, дело № 770/2015 г. на нотариус К. К.,
материализиращ покупко- продажба на нива с площ от 27. 006 дка, находяща се в
местността "Мусова кория" в землището на с. Голямо Крушево, представляваща ПИ №
008191, предоставен под аренда по силата на договор за аренда от 11.06.2013 година, Акт №
149, том V, рег. № 3566/2013 г., вписан в СлВ с вх. Рег. № 2366 от 12.06.2013 г., Акт № 173,
т. III, на "Грейн Комерс" ЕООД, представлявано от П. Н. за срок от 10 стопански години,
считано от 01.10.2013 г. до 01.10.2023 г.
- нотариален акт № 75, том IV, рег. № 3200, дело № 438/2015 г. на нотариус Ж. Р.,
материализиращ покупко-продажба на нива с площ от 11. 697 дка, находяща се в местността
"Камено" в землището на с. Голямо Крушево, представляваща ПИ № 002198. предоставена
под аренда по силата на договор за аренда от 12.10.2012 година, Акт № 126, том VII, рег. №
5635/2012 г., вписан в СлВ с вх. Рег. № 2710 от 18.10.2012 г., Акт № 7, т. III, на "Грейн
Комерс" ЕООД, представлявано от П. Н. за срок от 10 стопански години, считано от
01.10.2013 г. до 01.10.2023 г.
- нотариален акт № 142, том V, рег. № 4044, дело № 653/2016 г. на нотариус К. К.,
материализиращ покупко-продажба на нива с площ от 14. 907 дка, находяща се в
местността "Стаматови клени" в землището на с. Голямо Крушево представляваща ПИ №
015017 и предоставена под аренда по силата на Договор за аренда от 27.09.2012 година, Акт
№ 161, том VI, рег. № 5256/2012 г., вписан в СлВ с вх. Рег. № 2663 от 17.10.2012 г., Акт №
269, т. II, на "Грейн Комерс" ЕООД, представлявано от П. Н. за срок от 10 стопански
години, считано от 01.10.2013 г. до 01.10.2023 г.
Трите арендни договора инкорпорират идентични клаузи, регламентиращи начина на
арендното плащане алтернативно в пари или в натура, неговият размер /25 кг/дка зърно или
парично остойностяване към датата на получаване на рентата по цени на зърнената борса,
както и сроковете: в натура от 1-15 август.; в пари от 15-30 август ежегодно.
4
И трите договора уреждат в съответствие с нормата на чл.17, ал.1 ЗАЗ хипотезата на частно
или универсално правоприемство по отношение на арендуваните имоти, като наследниците
и приобретателите встъпват в правата на праводателя си по договора за аренда, чието
правно действие ги обвързва за срока, за който е сключен с произтичащото задължение за
незабавно уведомяване на арендатора за настъпилото заместване.
Въззиваемият е отправил нотариална покана, получена на 04.11.2019 г. от
дружеството въззивник, включваща уведомление за настъпилото заместване по реда на
чл.17, ал.1 ЗАЗ по трите арендни договора, ведно с претенция за заплащане на рента за
стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г., 2017/2018 г. и 2018/2019г. за всеки един от
арендуваните имоти в тридневен срок от получаването й, с предупреждение за едностранно
разваляне на договорите при неизпълнение от страна на арендатора в предоставения срок.
Въззиваемият впоследствие е отправил на жалбоподателя нотариална покана с
№782/10.02.2020 г., получена на 09.03.2020 г., обективираща едностранно изявление за
разваляне на трите договора за аренда на основание чл.28, ал.1 вр.чл.27, ал.1, т.4 ЗАЗ поради
забава в плащането на арендното възнаграждение повече от 3 месеца. За развалянето на
облигационното отношение с въззвиника е вписана молба декларация вх. рег.
№771/29.05.2020 г., акт№26, т.1.
Видимо от представените по делото банкови платежни документи, неоспорени от страните
на 04.11.2019 г. "Грейн Комерс" ЕООД, е наредил плащания за рента за стопанската
2018/2019 г. по банкова сметка на С.Г. , както следва: 202, 55 лв. за имот 008191-27,006 дка;
111, 80 лв. за имот 015017-14, 907 дка; 87, 73 лв. за имот -2198- 11,697 дка, а в рамките на
първоинстанционното производство дружеството арендатор е извършило доплащане на
сумата от 40, 21 лв. по сметка на въззиваемия от рентата за стопанската 2018/2019 г. по
договорите за аренда от 27.09.2012 г. и от 12.10.2012 г.
По делото са представени писмени доказателства : Заповед № РД-07-033/24.11.2016 г.
на Директор на ОД "Земеделие" Ямбол за разпределение на масивите за ползване на
земеделските земи в землището на с. Голямо Крушево, ползването на ПИ № 008191, нива в
м. "Мусова кория" за стопанската 2016/2017 г. е предоставено на С. Т. Г.а / майка на С.Г./.
Съгласно Заповед № РД-07-039/10.12.2015 г. на Директор на ОД "Земеделие" Ямбол
ползването на ПИ № 008191, нива в м. "Мусова кория" за стопанската 2015/2016 г. е
предоставено на С.Д.Г., а съгласно Заповед № РД-07-018/27.11.2017 г. на Директор на ОД
"Земеделие" Ямбол ползването на ПИ № 008191, нива в м. "Мусова кория" за стопанската
2017/2018 г. е предоставено на С. Т. Г.а .
Към писмените източници е приложен списък на наемодателите, получили наем за
стопанската 2017/2018 г. в позиции №57 и №58 за предоставените под аренда ПИ № 002198,
нива с площ от 11. 697 дка, в местността "Камено" и ПИ № 015017, нива с площ от 14. 907
дка, в местността "Стаматови клени" срещу името на въззиваемия С.Г., не са положени от
последния, а от неговия баща Д. Г., в каквато насока са еднопосочните и безспорни
5
изявления на страните. Бащата на въззиваемия е получил плащане на рента за нива в м.
"Камено" в размер на 175. 00 лева, а за нива в м. "Стаматови клени" –в размер на 224. 00
лева.
От представения Списък на наемодателите, получили наем за стопанската 2016/2017 г. и във
вр. с резултатите от изготвена в производство по чл.194 ГПК съдебно-графологична
експертиза за проверка истинността на положените в позиции № 203, № 204 и № 205 срещу
името на С.Г. подписи се установява, че за стопанската 2016/2017 г. "Грейн Комерс" е
заплатил на последния рента както следва: за нива в м. "Камено" е заплатена рента в размер
на 175. 46 лева, за нива в м. "Стаматови клени" – рента в размер на 223. 61 лева
По експертен път на база формулираните констатации в приобщената и неоспорена
съдебно-счетоводна експертиза, ЕРС е извел размерът на дължимата се на въззиваемия С.Г.
рента за всеки от имотите за четирите стопански години, като в познавателните си и научни
методи е вложил изчисления на основа на клаузите на договорите за аренда и цената на
зърното за съответната сесия на Софийската стокова борса, определена в протоколи от ОД
"Земеделие" гр. Ямбол за всяка стопанска година, както следва:
За нива в местността "Мусова кория" с площ от 27. 007 дка дължимата рента: за стопанската
2015/2016 г. – 162. 04 лева; за стопанската 2016/2017 г. – 175. 55 лева; за стопанската
2017/2018 г. – 175. 55 лева; за стопанската 2018/2019 г. – 222. 81 лева.
За нива в местността "Камено" с площ от 11. 697 дка: за стопанската 2015/2016 г. – 70. 18
лева; за стопанската 2016/2017 г. – 76. 03 лева; за стопанската 2017/2018 г. – 76. 03 лева; за
стопанската 2018/2019 г. – 96. 50 лева.
За нива в местността "Стаматови клени" с площ от 14. 907 дка: за стопанската 2015/2016 г. –
89. 44 лева; за стопанската 2016/2017 г. – 96. 90 лева; за стопанската 2017/2018 г. – 96. 90
лева; за стопанската 2018/2019 г. – 122. 98 лева.
От извършената справка в счетоводството на въззивното дуржество вещото лице е
констатирало, че за стопанската 2015/2016 г. не се съдържат писмени доказателства за
извършени плащания и по трите договора за аренда; за стопанската 2016/2017 г. арендаторът
е извършил плащане в размер на 399. 06 лева за два от имотите – ПИ 002198 и ПИ 015017,
въз основа на Списък на наемодателите, получили рента за тази стопанска година. За
стопанската 2017/2018 г. вещото лице е установило плащане в размер на 399. 00 лева отново
за двата имота - ПИ 002198 и ПИ 015017, въз основа на Списък на наемодателите, получили
рента за тази стопанска година. За стопанската 2018/2019 г. вещото лице на база
предоставени платежни нареждания /потвърждение за плащане/ установило плащане в
размер на 402. 00 лева за трите имота, като плащането е било извършено по банков път по
сметка с титуляр С.Г. на 04.11.2019 г.
Показанията на разпитаната по делото свидетелка на ответника – Т. Ч., на длъжност
6
"технически секретар" в "Грейн Комерс" ЕООД, пресъздават релевантни за спорното
материално право факти, съответстващи частично на фактическите констатации, закрепени
в съдебно-счетоводната експертиза. За стопанската 2016/2017 г. свидетелката заплатила
дължимата се рента по трите договора на въззиваемия, което същият удостоверил с подписа
си; за стопанската 2017/2018 г. лично свидетелката изплатила рентата на бащата на
въззиваемия, който удостоверил плащането с подписите си. Дължимата се за стопанската
2018/2019 г. изплатила на ищеца по представената й банкова сметка през ноември 2019 г.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е
допустимо, като постановено при наличие на положителните и липса на отрицателните
процесуални предпоставки По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен
акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. 2-ро ГПК въззивният съд е ограничен от
посочените в жалбата оплаквания.
Съдът, като съобрази установяващите се от доказателствените източници и относими
към спорните правоотношения факти, изразените от страните становища и приложимата
нормативна рамка към процесните отношения, направи следните правни изводи:
В производството пред първоинстанционния съд са предявени в условията на
кумулативно обективно съединяване искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.27,
ал.1, т.4 вр. чл.28, ал.1 ЗАЗ за приемане за установено по отношение на ответника, че
сключените Договори за аренда с рег. № 5256/27.09.2012 г. Акт№ 161 t. VI, вписан в
Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2663/17.10.2017 г., Акт № 269, т. 2 между Г.А.М.,
заместен в арендното правоотношение по реда на чл.17, ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г. и "Грейн Комерс
" ЕООД; с рег. № 3566/11.06.2013 г., Акт № 149, t. V, вписан в Агенцията по вписванията с
вх. рег. № 2366/12.06.2013 г., Акт № 173, т. 3 между И.Н.И., заместен в арендното
правоотношение по реда на чл.17, ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г. и "Грейн Комерс" ЕООД и рег. №
5635/16.10.2012 г., Акт № 126, t. VII, вписан в Агенцията по вписванията с вх. рег. №
2710/18.10.2012 г., Акт № 7, т. 3 между Т. С. Д., заместена в арендното правоотношение по
реда на чл.17, ал.2 ЗАЗ от С.Д.Г. и "Грейн Комерс " ЕООД, са прекратени извънсъдебно с
отправено едностранно предизвестие, считано от 09.03.2020 г., поради неизпълнение на
задължението за извършване на арендни плащания за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г.,
2017/2018 г. и 2018/2019 г. и допусната забава повече от три месеца; на основание чл.30,
ал.1 ЗАЗ, ответното дружество да бъде осъдено да предаде на ищеца владението върху
имотите, предмет на трите договора за аренда, а именно: нива с площ от 14. 907 дка, осма
категория в местността "СТАМАТОВИ КЛЕНИ", съставляваща имот № 015017 по плана за
земеразделяне; нива с площ от 27. 006 дка, от която 21. 065 дка-Х категория и 5. 942 дка VII
категория в местността "МУСОВА КОРИЯ", съставляваща имот № 008191 по плана за
земеразделяне и нива с площ от 11. 697 дка, Х категория, находяща се в местността
"КАМЕНО", съставляваща имот № 002198 по плана за земеразделяне; на основание чл.8,
7
ал.1 ЗАЗ във вр. чл. 3 от договорите за аренда, ответникът да бъде осъден да заплати на
ищеца както следва:
- 1. сумата от 901. 89 лева, представляваща сбор от дължимата и неизплатена рента за
стопанските 2015/2016 г. - 186. 34 лв., за 2016/2017 г. - 223. 61 лв., 2017/2018 г. - 223. 61 лв. и
2018/2019 г. - 268. ЗЗ лв. за НИВА с площ от 14. 907 дка, осма категория в местността
"СТАМАТОВИ КЛЕНИ", съставляваща имот № 015017 по плана за земеразделяне;
-2.сумата от 16ЗЗ. 91 лв., представляваща сбор от дължимата и неизплатена рента за
стопанските 2015/2016 г. - ЗЗ7. 584 лв., за 2016/2017 г. - 405. 10 лв., за 2017/2018 г. - 405. 10
лв. и 2018/2019 г. - 486. 13 лв. за НИВА с площ от 27. 006 дка, от която 21. 065 дка - Х
категория и 5. 942 дка VII категория в местността "МУСОВА КОРИЯ", съставляваща имот
№ 008191 по плана за земеразделяне и
-3. сумата от общо 707. 65 лв., представляваща сбор от дължимата и неизплатена рента за
стопанските 2015/2016 г. - 146. 21 лв., за 2016/2017 г. - 175. 45 лв., 2017/2018 г. - 175. 45 лв. и
2018/2019 г. - 210. 54 лв. за НИВА с площ от 11. 697 дка, Х категория, находяща се в
местността "КАМЕНО", съставляваща имот № 002198 по плана за земеразделяне.
С деволутивния ефект на въззивната жалба по аналогични, поддържани и пред
първата инстанция съображения, се ангажират ревизиращите правомощия на въззивния съд
с очертаните и пред ЕРС спорни въпроси по делото, касаещи твърденията на въззивника за
точно изпълнение на задължението му за заплащане на арендните вноски за процесните
периоди и по трите арендни правоотношения, което обуславя липсата на
материалноправните предпоставки за прекратяване на договорите за аренда и обуславя
неоснователност на предявените искове.
Съображенията на първоинстанционния съд, формирани въз основа на установената
от този съд фактическа обстановка, са правилни. Въззивната инстанция с оглед разпоредбата
на чл.272 ГПК възприема изцяло мотивите на първоинстанционния съд, които са
изчерпателни, позволяват логическото проследяване на пътя на формиране на съдебната
воля и разкриват коректен анализ и точно съответствие с устойчивите разрешения на
относимата съдебна практика. На основание горепосочения текст въззивният съд препраща
към мотивите на първоинстанционния съд относно основателността на предявените искове
и размера, в който претенциите следва да бъдат уважени, които мотиви следва да бъдат
доразвити на плоскостта на разширен правен анализ с оглед изискванията за яснота и
прецизност.
По основателността на исковете с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 27, ал.
1, т. 4 вр. чл. 28, ал. 1 ЗАЗ настоящият състав на ЯОС намира следното:
Съгласно чл.28, ал.1 ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне
арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-
8
кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-
малко на две последователни вноски.
В чл. 3, ал.4 и в трите договора за аренда страните са уговорили, че аренодателят има право
да получи определеното арендно плащане в срок от 15 до 30 август на съответната година.
Съгласно § 2, т. 3 от ЗАЗ, "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година
до 1 октомври на следващата година. Предявеният иск по чл.28 ЗАЗ е основателен.
Арендодателят може да упражни едностранно потестативното право да развали
извънсъдебно сключените арендни договори със срок на действие 10 години поради
забавяне плащането на арендните вноски за повече от три месеца по арг. на чл.28, ал.1 ЗАЗ.
Допуснатата от ответника забава е над три месеца, доколкото сроковете за плащане на
доказателствено установените по делото неплатени вноски, съгласно разпоредбата на § 2, т.
3 от ЗАЗ изтичат, както следва: за стопанска 2015/2016 г. за нива в м. Мусова кория на
30.08.2016 г. Предвид преценката относно различието между момента на уведомяване /през
2016 г./ за настъпилото правоприемство и заместване по см. чл.17, ал.2 ЗАЗ, изведена от
фактическото поведение на арендатора и престирано плащане за стопанската 2016/2017 г. за
два от имотите и момента, в който за арендатора са били налице обусловените от
кредиторовото съдействие материални условия да престира, настоящата инстанция приема,
че в процесния случай падежът на неплатените вноски и по трите договора е настъпил на
04.11.2019 г. с връчване на нотариалната покана на въззивното дружество, който момент
обуславя и началото на състоянието на изпадане в забава - с изтичане на предложения
тридневен срок за изпълнение. Верни са в тази насока съображенията на ЕРС, че не е
престирано правилно във времево отношение изпълнение по договорите за аренда относно
нива в м. Мусова кория за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г. и 2017/2018 г., за нива в
м."Стаматови клени" – за стопанските 2015/2016 г., 2017/2018 г. и частично за 2018/2019 г.,
за нива в м. "Камено" – за стопанските 2015/2016 г., 2017/2018 г. и частично за 2018/2019 г. ,
т.к. окончателното доплащане на дължимата рента за посочената стопанска година за двата
имота е извършено едва в хода на първоинстанционното разглеждане на делото през м.
ноември 2020 г. С оглед на това обосновано и законосъобразно е заключението на ЕРС, че
на 09.03.2020 г., когато на въззивника е връчена нотариална покана, включваща
уведомление за едностранно разваляне на трите договора за аренда, забавата на
жалбоподателя е продължила повече от четири месеца, считано от изтичане на тридневия
срок за изпълнение на съгл. нотариалната покана, връчена му на 04.11.2019 г.
Първостепенният съд е ценил направеното възражение относно пасивното поведение
от въззиваемия във вр. със задължението му по чл.17, ал.3 ЗАЗ не в светлината на
обстоятелствата, изключващи възникването на специфичното основание за разваляне, а на
плоскостта на неговата потенциална основателност при доказано плащане в полза на
предишния арендодател, каквито факти по делото не се установяват. Действително С.Г. има
качеството на заместваща страна по см. чл.17, ал.2 ЗАЗ и по арг. на чл.17, ал.3 ЗАЗ същият
е носител на задължението да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване,
като моментът на получаване на съобщението от последния е фактор, единствено обуславящ
9
претенцията за валидност на изпълнението в неговите субективни предели- в полза на новия
арендодател. По отношение на уведомяването са налице доказателства за конклудентно
осъществили се действия, презумиращи наличието на знание у арендатора към датата на
падежа за плащане за стопанската 2016/2017 г. с оглед приложените по делото Списък на
наемодателите, получили наем за стопанската 2016/2017 г. , както и свидетелски показания
на св. Т. Ч., удостоверяващи извършени плащания лично към въззиваемия за 2016/2017 г.
Съдът приема, че с оглед липсата на надеждна изходна основа в доказателствените
материали за оказване на съдействие от страна на собственика на процесните ниви чрез
приемане на плащане за стопанските 2015/2016 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г., същото е
извършено с връчване на нотариалната покана на 04.11.2019 г., в която е посочена банкова
сметка на приборетателя на имотите и е предоставен тридневен срок за изпълнение на
арендатора. Предвид изложеното, намиращо фактическата установеност в цит. нотариална
покана и констатациите на вещото лице в съдебно-счетоводната експертиза, изискуемият
съгл. регламента на чл.28, ал.1 ЗАЗ тримесечен период на забава, обуславящ
правопораждащия фактически състав на потестативното право на извънсъдебно разваляне
на арендните договори, е изтекъл на 07.02.2020 г., т.е. повече от месец преди връчването на
09.03.2020 г. на нотариална покана на въззивника, материализираща изявлението за
едностранно разваляне на трите договора за аренда на основание чл.28, ал.1 вр.чл.27, ал.1,
т.4 ЗАЗ, както правилно е констатирал ЕРС.
Изискуемата писмена форма за действителност на адресираното изявление е спазена чрез
изпратената нотариална покана, предвид обстоятелството, че и подлежащият на разваляне
договор е в такава форма - арг. от чл.87, ал.1 ЗЗД. За противопоставимост, и публичност на
отправеното воля за прекратяване на трите арендни отношения са изпълнени формалните
предпоставки и е завършена процедурата по вписване на молба-декларация пред съдията по
вписванията, предвид което съдът намира, че Договор за аренда с рег. № 5256/27.09.2012 г.,
Акт№ 161, т. VI, вписан в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2663/17.10.2017 г., Акт №
269, т. 2, имащ за предмет ПИ № 015017, представляващ нива с площ от 14. 907 дка, осма
категория в местността "Стаматови клени"; Договор за аренда с рег. № 3566/11.06.2013 г.,
Акт № 149, т. V, вписан в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2366/12.06.2013 г., Акт №
173, т. 3 имащ за предмет ПИ №008191 по плана за земеразделяне, представляващ нива с
площ от 27. 007 дка, от която 21. 065 дка-Х категория и 5. 942 дка VII категория в
местността "Мусова кория"; Договор за аренда с рег. № 5635/16.10.2012 г., Акт № 126, т. VII,
вписан в Агенцията по вписванията с вх. рег. № 2710/18.10.2012 г., Акт № 7, т. 3, имащ за
предмет ПИ №002198 по плана за земеразделяне, представляващ нива с площ от 11. 697
дка, Х категория, находяща се в местността "КАМЕНО" са надлежно извънсъдебно
прекратени с отправено едностранно предизвестие и исковете с правно основание чл.124,
ал.1 , вр. чл.27, ал.1, т.4 вр. чл.28, ал.1 ЗАЗ законосъобразно са приети за основателни от
ЕРС.
Поради взаимната обусловеност и функционална връзка между двата иска, правилно
10
ЕРС е аргументирал заключението, че исковете с правно основание чл.30, ал.1 ЗАЗ са
основателни и доказани. Като последица от едностранното извънсъдебно разваляне на
арендните облигационни правоотношения, правото на владение като предоставена на
възмездно основание фактическа власт върху имотите, е отпаднало, считано от 09.03.2020 г.,
от който момент въззивното дружество държи земеделската земя без основание и дължи
връщането й на правоимащата страна.
По отношение на съединените в кумулативност осъдителни искове с правна
квалификация чл.79 ЗЗД вр.чл.8, ал.1 ЗАЗ в първоинстанционното решение е извършен
коректен и законосъобразен анализ, съдържащ обсъждане и преценка на всички събрани
доказателства, като извършените в съответствие с тях фактически изводи са обусловили
формирането на правилни правни изводи. Доколкото настоящата инстанция не е сезирана
със същностно различаващи се доводи и възражения от приетите от първата инстанция за
релевантни и очертаващи предмета на делото, тя няма да се спира пространно и поотделно
на всяко от тях, а следва да ги систематизира и подложи на коментар относно правната им
релевантност и основателност в рамките на предмета на настоящото произнасяне.
Систематизирани, възраженията на въззиваемия се идентифицират в две основни
направления: 1. относно оплакването за непризната от ЕРС добросъвестност на въззивника и
погасителен ефект на извършените плащания на бащата на собственика на процесните
имоти в м. "Стаматови клени" и в м."Камено" за стопанската 2017/2018г. поради наличие
предпоставките на чл.75, ал.1 ЗЗД -устно упълномощаване между лица, живеещи в общо
домакинство; както и поради недължимост на рента за стопанските 2016/2017 г. и 2017.-
2018 г. по отношение на нива в м. "Мусова кория" предвид действието на Заповед № РД-07-
033/24.11.2016 г. и Заповед № РД-07-018/27.11.2017 г. на Директор на ОД "Земеделие"
Ямбол за разпределение на масивите за ползване на земеделските земи в землището на с.
Голямо Крушево.
Предявените искове с правна квалификация чл.79 ЗЗД, вр. чл.8, ал.1 ЗАЗ за частично
основателни до размера на уважената част на всеки от тях от ЕРС. Въззиваемият е
собственик на съответните земеделски земи, обект на договорите за аренда. Той е заместил
арендодателя като страна по трите договора за аренда (чл.17, ал.2 ЗАЗ). Основното
задължение на арендатора по тези договори съгласно разпоредбата на чл.8, ал.1 ЗАЗ и чл.3
от договорите, е да извършва арендното плащане, което се дължи в уговорените срокове. В
случая, въззивникът не е ангажирал доказателства да е извършил дължимите арендни
плащания за стопанската 2017/2018 г. на правоимащата страна -С.Г., като същите са станали
изискуеми на 04.11.2019 г. с връчване на нотариалната покана. Паричната равностойност на
дължимата в случая в рента по трите договора по цени на зърнена борса към датата на
падежа, по каквито същата е остойностена от приетата по делото експертиза, е както следва:
за нива в м. "Мусова кория" за стопанската 2017/2018 г. – 175. 55 лева; за нива в м."Камено"
-за стопанската 2017/2018 г. – 76. 03 лева; за нива в м. "Стаматови клени" за стопанската
2017/2018 г. – 96. 90 лева, в какъвто размер ЕРС е уважил исковите претенции за посочения
11
стопански период. За безспорно, в синхрон с еднопосочните изявления на страните се
приема, че се е осъществило предаване на парична сума във вр. с дължимо арендно плащане
за стопанската 2017 -2018 г. за процесните ниви в м. Стаматови клени" и в м." Камено
между въззивника и Д. Г. /баща на въззиваемия/, но не се е доказало от въззивника, че това
предаване на парична сума е съставлявало изпълнение на задължението за плащане на
арендната цена по два от процесните договори за процесната стопанска година. Не е спорно
легално дефинираното и утвърдено в устойчивата съдебна практика /Решение №
787/18.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1539/2009 г., IV г. о., ГК / положение, регулирано с
правната уредба на чл.75, ал.1 ЗЗД, че точно изпълнение има не само, когато е извършено
спрямо кредитора, но още и на овластено лице /от кредитора, от съда или от закона/, на
всяко трето лице, когато кредиторът го потвърди или се е възползвал от него. Точно е
изпълнението още и към привиден кредитор /чл.75, ал.2 ЗЗД/- при наличие на такива
обективни условия, които подвеждат длъжника. В случая следва да се приеме, че
разпоредбата на чл.75, ал.2 ЗЗД е неприложима, тъй като тя третира хипотеза на престиране
на трето лице различно от кредитора или от овластено от кредитора лице, а твърденията на
въззивника са в насока да е изпълнил на кредитора, който бил приел изпълнението чрез
представител. По арг. на чл. 36 ЗЗД, представителството е извършване на правни сделки и
действия за друго лице и от негово име с непосредствено действие за него. По делото не е
събрана доказателствено релевантна информация за нито една от предпоставките- валидно
учредена представителна власт в полза на бащата Д. Г., респ. потвърждение от страна на
въззиваемия кредитор по арендните договори, или използване на конкретно получените
суми именно от кредитора. Претендираната от въззивника представителната власт е
непритезателно субективно право на представителя да извършва правни действия от името
на представлявания и съответстващото й корелативно правно задължение за
представлявания да търпи в своята правна сфера правните последици от действията на
представителя. В случая за възникнали мандатни отношения между Д. Г. и С. Г., чийто
предметен обхват включва получаване на изпълнение от името и за сметка на арендодателя
по двата от процесните договора, са лишени от документална обосновка. Изричното
оспорване от страна на въззиваемия на погасителния ефект на извършеното от въззивника
плащане, опровергава и втората алтернативна възможност за точно осъществяване на
дължимия резултат в неговите субективни предели -чрез престиране на кредитора, което
препятства постановяване на резултат в претендираната от въззиваемия перспектива -
освобождаването му от облигационна обвързаност и погасяване задължението му за
стопанската 2017/2018 г. за два от арендуваните имоти -за нива в м." Стаматови клени" и
нива в м. "Камено". В настоящия случай, плащането от длъжника арендатор е лишено от
горепосоченото погасително действие, т.к. извън нормативно лимитираните условия на
чл.75, ал.1 ЗЗД същото не е осъществило дължимия резултат, не е погасило паричното
задължение на арендатора към кредитора, собственик на земите, предмет на договорите за
аренда. Предвид изложените съображения, намиращи изходна опора в законовата рамка на
общата норма на чл.75, ал.1 ЗЗД, ЯОС се явява обвързан да приеме становището на първата
инстанция, че направеното плащане не е освободило длъжника от обвързаността му по
12
договорите за аредна за периода на стопанската 2017/2018 г.
Що се отнася до възражението, касаещо административно-правното действие на
Заповед № РД-07-033/24.11.2016 г. и Заповед № РД-07-018/27.11.2017 г. на Директор на ОД
"Земеделие" Ямбол за разпределение на масивите за ползване на земеделските земи в
землището на с. Голямо Крушево, наведено в целената от въззивника насока, а именно
освобождаване от арендни плащания за обработването и ползването на поземлен имот
№8191 в м. "Мусова кория" за стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г., поради
предоставянето му за ползване на С. Т. Г.а, съдът намира следното:
Така заявената позиция откроява аргумент за липса на упражнявана от "Грейн
Комерс" ЕООД фактическа власт върху конкретно посочения земеделски обект, съответно
неосъществяване на реалното му обработване през стопанската 2016/2017 г. , 2017/2018 г.
Специфичната административна процедура по реда на чл.37в, ал.1 и сл. ЗСПЗЗ
регламентира етапите на разпределение на масивите за ползване на земеделски земи, която
включва сложен фактически състав, обхващащ 1. постигане споразумение между
собствениците и/или ползвателите, по образец, утвърден от министъра на земеделието и
храните, в което следва да участват не по-малко от две трети от общата площ на масивите за
ползване в съответното землище; 2. доклад на комисия, определена от директора на ОД
Земеделие, който съдържа сключеното споразумение, разпределението на масивите за
ползване, данни за земите по ал. 3, т. 2, за техните собственици и дължимото рентно
плащане. Въз основа на така посочения доклад директорът на ОД "Земеделие" издава
заповед за разпределение на масивите в землището в срок до 1 октомври на съответната
година. В хипотезата на непостигнато споразумение между собствениците/ ползвателите
комисията по чл.37в, ал.1 ЗСПЗЗ съставя проект за разпределение на ползването на земите
по масиви до 15 септември на съответната година. В коментирания казус издадените 2 бр.
цит. заповеди на директора на ОД "Земеделие" Ямбол се основават на сключено
споразумение на собствениците и ползвателите на земеделски обекти в землището на с.
Голямо Крушево. Описаната нарочната административна процедура по чл.37в ЗСПЗЗ по
комасиране на земите има за предмет реализиране на процес по окрупняване на
земеделските земи с оглед повишаване целесъобразността при разпределяне на парцелите за
ползване и обработка на насажденията от собствениците и ползвателите. Нормативният
регламент, уреждащ процеса на уедряване на парцелите в земеделските масиви, не
нарушава нито собствеността, нито формата на стопанисване и не води до прекъсване или
преустановяване действието на сключените облигационно- правни връзки по отношение на
комасираните територии. Предоставянето по административен ред ползването на имоти,
предмет на съществуващи арендни договори, на трето за договорната връзка лице, както в
случая майката на въззиваемия С. Г.а, не съставлява акт на едностранна държавно-правна
воля, свързана с отнемане ползването на договорения обект, а се прави компенсирано, с
насрещно предоставяне във фактическа власт на арендатора на еквивалентна по площ и
производителност земеделска земя. Предвид изложеното посочените заповеди за
разпределение ползването на земеделски масиви не са довели до твърдяната от въззивника
13
невъзможност да реализира доход на договорно основание от посочените декари земеделска
земя в м. Мусова кория , като добие засятата селско-стопанска продукция, т.к. действието на
заповедите е насочено единствено към избягване разпокъсаното, икономически
нецелесъобразно обработване на договорените поземлени площи чрез утвърждаване проект
за разпределяне на ползването на земите по масиви.Видимо от съдържанието на самите
Заповед № РД-07-033/24.11.2016 г. за стопанската 2016/2017 г. "Грейн Комерс" ЕООД на
договорно основание и/или въз основа на титул на собственост е имал право да ползва
имоти с площ 2 561, 034 дка, а въз основа на утвърденото със заповедта разпределение е
получил ползването на масиви с по-голяма площ -2 805, 406 дка. Съгласно Заповед № РД-07-
018/27.11.2017 г. на Директор на ОД "Земеделие" Ямбол за стопанската 2017/2018 г. "Грейн
Комерс" ЕООД на договорно основание и/или въз основа на титул на собственост е имало
право да ползва имоти с площ 3 652, 657 дка, а въз основа на утвърденото със заповедта
разпределение е получило ползването на масиви с по-голяма площ - 3 789, 783 дка. В
заключение, изложените мотиви обосновават правилност в извода на ЕРС, че цитираните
заповеди на специализирания административен орган не внасят изменения нито в начина на
трайно ползване, нито във формата на стопанисване и не съставляват намеса в действието на
установената договорна връзка между "Грейн Комерс" ЕООД в качеството на арендатор и
С.Г. в качеството на заместваща арендодателя страна по см. чл.17, ал.2 ЗАЗ, която да е
довела до отпадане на задължението на арендатора за извършване на арендно плащане за
стопанските 2016/2017 г. и 2017/2018 г. Основателно е и изтъкнатото в
първоинстанционното решение съображение, че няма представени доказателства от
въззивника, които да сочат на сключен анекс към договор за аренда от 11.06.2013 година,
Акт № 149, том V, рег. № 3566/2013 за предоставяне за възмездно ползва на ПИ №8191,
съставляващ нива в м. "Мусова кория". Не са ангажирани твърдения за предприето
разваляне на договора, или намаляване на арендната цена поради неизгодното за арендатора
лишаване от фактическо ползване на индивидуализирания в договора земеделски обект за
процесните две стопански години, които евентуално биха имали отношение към
претенцията за освобождаване от плащане на арендната цена, преценена законосъобразно от
първостепенния съд като неоснователна.
Обжалваното решение е правилно, поради което на основание чл.271, ал.1 ГПК въззивният
съд го потвърждава.
Относно отговорността за разноски:
Като последица от изхода по спора –неоснователност на подадената жалба, на въззиваемия
следва да бъдат присъдени разноски за въззивното производство в размера от 300 лв. По
изложените съображения, Окръжен съд- Ямбол
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260012/26.04.2021 г. по гр. д. № 295/2020 г. по описа на
14
Елховски районен съд.
ОСЪЖДА "Грейн Комерс" ЕООД, с ЕИК *********, представлявано от П. Н. Н. да заплати
на С.Д.Г. ЕГН ********** сумата от 300 лв. - разноски за въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15