РЕШЕНИЕ
№ 748
гр. Бургас, 03.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет
и пета година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Елеонора С. Кралева
при участието на секретаря Петя Хр. К.а
като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско
дело № 20252100501172 по описа за 2025 година
С Решение № 1011/27.01.2025г., постановено по гр. дело №
8481/2024г. по описа на Районен съд – Бургас е осъден Г. Н. К. да опразни и
предаде на С. П. П. държането на следния недвижим имот, а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.619.47.1.312 по КККР на
гр. Бургас, одобрени със Заповед № РД-18 9/30.01.2009 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния
обект от 26.10.2022 г., с адрес на имота: гр. ********, ж.к. „*********“, бл. **,
вх. **, ет. **, ап. **, който се намира на етаж 4 в сграда с идентификатор
07079.619.47.1, с предназначение: жилищна сграда - многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.619.47, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна
или вилна сграда, или сграда със смесено предназначение, брой нива на
обекта: 1, с площ от 94. 12 кв.м., ведно с избено помещение № 24 с площ от 4
кв.м., както и 1. 88 % идеални части от общите части на сграда и правото на
строеж върху терена, поради прекратяването на сключения между страните
договор за наем от 30.09.2024 г.
1
Против постановеното решение, е депозирана въззивна жалба от Г.
Н. К. чрез назначения му особен представител - адвокат Тодор Байчев.
С жалбата се претендира атакуваното решение да бъде отменено и
предявените искови претенции да бъдат отхвърлени. Посочва се, че
атакуваното решение е неправилно, постановено в нарушение на материалния
закон и процесуалните правила. В жалбата се сочи, че безспорно по делото се
установява, че между страните съществуват облигационни отношения,
произтичащи от сключен на 30.09.2024г. договор за наем на недвижим имот.
Излагат се твърдения, че при връчване на поканата - уведомление е
следвало да се съобрази разпоредбата на чл. 47, ал. 1 от ГПК. Навеждат се
доводи относно предвидените в договора клаузи за прекратяване на същия,
както и досежно хипотезите за неговото мълчаливо продължаване. Акцентира
се и върху възможността за продължаване на договора от другия съсобственик
на апартамента - М. Т. П..
В жалбата се посочва, че тъй като договорът за наем е срочен следва
да бъде прекратен с изтичане на уговорения срок или по взаимно съгласие и
предизвестие от един месец, което не е било сторено.
Твърди се, че от съдържанието на исковата молба не става ясно дали
ищецът (въззиваем) претендира разваляне на договора поради забава в
плащането или поради виновно неизпълнение на други договорни клаузи от
страна на наемателя.
В жалбата се излагат аргументи, че ищецът не е конкретизирал
редица факти и обстоятелства от значение за спора по делото, обосноваващи
правен интерес от предявяване на иск по чл. 233 от ЗЗД.
Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред
настоящата инстанция.
Отправя се искане да бъдат присъдени направените по делото
разноски.
В съдебно заседание въззивникът чрез назначения особен
представител поддържа въззивната жалба и счита, че следва да бъде уважена,
като бъде отменено първоинстанционното решение и предявеният иск бъде
отхвърлен.
Препис от въззивната жалба е връчен на процесуалния представител
2
на въззиваемата страна – адвокат Марияна Трифонова и в предвидения
законов срок, по делото е депозиран писмен отговор от С. П. П. чрез неговия
процесуален представител, с който същата се оспорва изцяло. В писмения
отговор се посочва, че безспорно по делото се установява, че страните са
сключили договор за наем от 30.09.2024г. Подчертава се, че съгласно
предвидените клаузи, договорът се прекратява при изтичане на срока, като
наемодателите имали право да възстановят владението си върху имота лично
и без съдебна намеса, а наемателят се задължавал да го освободи незабавно.
Заявява се, че са били осъществени опити за връчване на покана
уведомление от 07.11.2024г. и 14.11.2024г., за освобождаване на апартамента
от въззиваемия, но същият препятствал връчването им и не осигурявал достъп
до имота, твърдейки, че договорът за наем не е прекратен.
В писмения отговор се оспорват изложените от въззивника
твърдения относно възможността, другия собственик - М. Т. П. да е
продължила срока на договора.
Отбелязва се, че горните доводи се въвеждат за първи път с
въззивната жалба. Твърди се, че по отношение това твърдение е налице
преклузия и същото следва да бъде оставено без разглеждане, като в случай,
че бъде прието, следва съдът да предостави на въззиваемия възможност за
ангажиране на допълнителни доказателства.
Излага се становище, че в конкретния случай не е налице твърдяната
от насрещната страна хипотеза на чл. 236 от ЗЗД. Претендира се, в случай, че
съдът приеме, че не е налице прекратяване на договорните отношения
посредством изпратеното уведомително писмо от съсобствениците, наемните
правоотношения да се считат за прекратени с получаване на препис от
исковата молба от ответника.
С писмения отговор се претендира да се отхвърли въззивната жалба
като неоснователна и да се потвърди решението на първоинстанционния съд.
Отправя се искане да бъдат присъдени направените по делото
разноски.
Във въззивното производство са допуснати гласни доказателства.
В съдебно заседание ответната страна по въззивната жалба чрез своя
процесуален представител оспорва жалбата и счита, че следва
3
първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
Окръжен съд – Бургас, като взе предвид исканията и твърденията на
страните, разпоредбите на закона и събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск от С. П. П. от гр. ****** против Г. Н. К. от гр.
*******, с който се претендира да бъде осъдена ответната страна да освободи
и предаде на ищеца С. П. държанието на недвижим имот, предмет на
прекратен Договор за наем от 30.09.2024г., представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 07079.619.47.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, а именно – апартамент 34, находящ се на адрес – гр.
*******, ж.к. *********, бл. **, вх. **, ет. **, с площ от 94, 12 кв.м., с
предназначение – жилище – апартамент, с прилежащо избено помещение №
24 и 1, 88% ид.ч. от правото на строеж върху терена.
Предявеният иск е с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
В исковата молба се посочва, че ищецът и неговата съпруга са
закупили недвижимия имот, предмет на настоящия спор, по силата на
Договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт
№ 161 от 25.09.2024г., том ІІ, нот. дело № 300/24г. по описа на Нотариус с
Район на действие – Районен съд – Бургас, след което са сключили Договор за
наем от 30.09.2024г., по силата на който са отдали под наем на ответната
страна – Г. Н. К. за временно и възмездно ползване своя собствен недвижим
имот за срок от един месец. В исковата молба се посочва, че след изтичането
на срока на договора за наем, наемателят не е изпълнил своето задължение да
освободи и предаде имота.
Ответната страна по предявения иск – Г. Н. К. чрез своя процесуален
представител оспорва предявения иск и сочи, че ако след изтичане на наемния
срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на
наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
За да уважи предявения иск, първоинстанционният съд е приел, че
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, по допустимостта м у – в
обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата, т.е. правилността на първоинстанционното решение се проверява в
4
рамките на наведените оплаквания. При тази служебна проверка, Бургаският
окръжен съд намира обжалваното решение за валиден и допустим съдебен
акт, липсват нарушения на императивни материалноправни норми.
С оглед събраните по делото доказателства и приложимите
разпоредбите на закона, Окръжен съд – Бургас намира въззивната жалба за
неоснователна, като изцяло споделя окончателните правни изводи на
районния съд и счита, че решението му следва да бъде потвърдено като
правилно и законосъобразно.
Фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е
изложена в обжалваното решение и делото е напълно изяснено от фактическа
страна. Районният съд е съобразил и анализирал всички относими и
допустими доказателства, ангажирани от страните, въз основа на които е
достигнал до правилни изводи относно това какви релевантни за спора факти
и обстоятелства се установяват с тях.
На основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне
вещта след прекратяване на договора за наем.
На основание чл. 236, изр. първо от ЗЗД, ако след изтичане на
наемния срок ползването на вещта продължи със знанието и без
противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за
неопределен срок.
В конкретния случай, страните не спорят относно наличието на
сключен Договор за наем от 30.09.2024г., по силата на който С. П. П. в
качеството му на наемодател е отдал за временно и възмездно ползване своя
собствен недвижим имот, представляващ жилище – апартамент,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.619.47.1.312 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Бургас на Г. Н. К.. По
делото не се спори, че договорът е сключен за срок от един месец, като
изрично е посочено в договора, че неговото действие започва от 30.09.2024г. и
се прекратява с изтичането на договора.
По делото не се спори, че до наемодателя – Г. Н. К. на дата –
07.11.2024г. е изпратена Покана – уведомление от страна на С. П., с която е
отправено искане в срок от един ден от получаване на поканата да му бъдат
предадени ключовете на отдадения под наем апартамент. Поканата е
5
изпратена на посочения в сключения договор за наем адрес – гр. *******, ж.к.
*********, бл. **, вх. **, ет. ** и е връчена чрез куриерска фирма. От
направеното отбелязване се установява, че на посочения адрес за извършени
две посещения, но лицето не е намерено на посочения адрес и пратката не е
потърсена от негова страна.
Пред настоящата инстанция в качеството й на свидетел е разпитана
съпругата на ищеца – М. Т. П., от показанията на която се установява, че са
разговаряли лично с наемателя и са го предупредили, че на следващия ден
следва да им предаде ключовете за имота, но на следващия ден телефонът му
е бил изключен и той е преустановил контактите си с тях.
При така установените релевантни факти, въззивният съд намира, че
след изтичане на срока на договора, същият е бил прекратен. Безспорно се
установява, че наемодателят се е противопоставил на продължаването на
наемния договор, поради което и не може да се приеме, че сключеният между
страните Договорът за наем от 30.09.2024 г. е бил продължен като договор за
наем без определен срок – тоест – следва да се приеме, че действието на
договора е прекратено с изтичането на срока, за който договорът е сключен, а
именно – един месец, считано от 30.09.2024г. – тоест към дата – 01.11.2024г.
следва да се приеме, че договорът за наем е прекратен и наемателя и ответна
страна в производството – Г. Н. К. дължи връщането на отдадения под наем
недвижим имот.
Независимо от изложеното, следва да се приеме, че и според
трайната и последователна практиката на ВКС на РБ при иск за предаване
държането на нает имот, исковата молба има характер на предизвестие по
смисъла на чл. 238 ЗЗД, поради което след изтичането на 1-месечният срок в
рамките на съдебното производство настъпват предпоставките на чл. 233, ал. 1
от ЗЗД за предаване държането на наетия имот. Мотивиран от изложеното,
настоящата инстанция намира, че наемните правоотношения между страните
са прекратени с подаването на исковата молба по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, която
също има характер на предизвестие по чл. 238 от ЗЗД.
Безспорно е, че след прекратяване на наемните правоотношения
ответника е длъжна да върне наетия имот на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД,
който задържа без правно основание, като по делото няма данни това
задължение да е изпълнено.
6
Мотивиран от изложеното, съдът намира, че предявеният иск е
основателен и правилно е уважен от първоинстанционния съд.
Предвид изложените съображения и доколкото други възражения не
са изложени във въззивната жалба, БОС намира същата за неоснователна, а
поради съвпадане изцяло на изводите на настоящата инстанция с тези на
районния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено като
правилно и законосъобразно.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъде уважено искането
на въззиваемата страна и да му бъдат присъдени направените по делото
разноски – сума в размер на 850 лева – 650 лева, представляващо
възнаграждение за адвокат и сума в размер на 200 лева, представляващо
заплатено възнаграждение за особен представител на въззивната страна.
Мотивиран от горното, Окръжен съд - Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1011 от 07.05.2025г., постановено по
гр. д. № 8481/2024 г. по описа на Районен съд - Бургас.
ОСЪЖДА Г. Н. К., ЕГН ********** от гр. ********, ж.к.
**********, бл. **, вх. **, ет. ** да заплати на С. П. П., ЕГН ********** от гр.
******, ул. ********“ № ** сума в размер на 850 (осемстотин и петдесет)
лева, представляваща направените по делото разноски пред въззивната
инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7