ПРОТОКОЛ
№ 104
гр. Сливен, 23.01.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Живка К. Ж.а - Спирова
при участието на секретаря Албена Г. Василева
Сложи за разглеждане докладваното от Живка К. Ж.а - Спирова Гражданско
дело № 20222230103010 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 09:30 часа се явиха:
Ищецът Д. Д. К., редовно призован не се явява. Представлява се от адв.
П. от АК – Сливен, надлежно упълномощена от 21.05.2022 г.
Ответникът И. Д. К., редовно призован се явява лично и с адв. П. от АК
– Сливен, надлежно упълномощена от 05.12.2022 г.
Вещото лице инж. М. З. Д., редовно призована се явява лично.
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
Съдът счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото, поради което и на осн. чл. 142 от ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД на делото.
АДВ. П.: Тъй като в предното с.ц. ми беше дадена възможност да
представя удостоверения от НОИ представям същите, от които се вижда
дохода на майката и бащата на страните. Да се изслуша вещото лице.
АДВ. П.: Моля да изслушате в.л. Не възразявам по отношение на
представените удостоверения.
1
По доказателствата, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА по делото удостоверения с изх. №№ 1023-19-
1#2/18.01.2024 г. и удостоверение 1023-19-1#1/18.01.2024 г. за получен доход
от пенсия на НОИ на Ц. И.К.а и на Д.Д.К..
Съдът констатира, че експертизата е постъпила на 15.01.2024 г. с вх. №
1014, същата е депозирана в срока по чл. 199 от ГПК.
Съдът пристъпва към изслушване на изготвената съдебно-техническа
експертиза и сне самоличността на вещото лице, както следва:
САМОЛИЧНОСТ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ:
М. З. Д. – 62 г. българка, бълг. гражданка, работи, неосъждана,
строителен инженер, без родство и заинтересованост със страните.
ПРЕДУПРЕДЕНА за отговорността, която носи обещава да даде вярно
и безпристрастно заключение.
В.Л. З. РАЗПИТАНА КАЗА: Поддържам представеното заключение.
Допуснала съм техническа грешка на стр. 6 преди V римско за поземлен имот
с идентификатор 39. Пазарната стойност следва да се чете вместо 7500 лв.
9000 лв. Това е така защото в следващото изречение съм записала стойността
на 1 дка, а те са 6 дка. Същата забележка следва да се отрази и в т. 5 на
заключението. Имота е на стойност 72313 лв. това е апартамента на ул.
„Владислав Очков“. Пазарната стойност на апартамента е изчислена като
претеглена стойност по вещен метод и стойността на пазарния аналог.
Пазарния аналог е метод при който се изследва реални продажби или оферти
на аналогични сходни на процесния обект продажби или сделки или оферти.
Пазарния аналог произтича от български стандарт за оценяване БДС за
извършване на оценки БСО. Има го в Сиела и интернет, т.е. обследвам цени
на продажба на аналогични жилища с параметри, както и на оферти в
агенциите за недвижими имоти, като в конкретния случай съм взела предвид
две реални сделки два продадени имота, единия в кв. Българка високия блок
след гробищата по Г. Данчев. Той като местонахождение може да се сравнява
с жилищния имот на Владимир Очков. Другия имот е на ул. Братя
Миладинови, уличката която води към болницата, като тези сделки цените са
след проведен търг. Тези методи са утвърдени и са трайни след 1990 г. когато
2
беше въведено понятието пазарна оценка, защото преди това имаше тарифна
оценка. Стойността на недвижим имот по вещен метод е стойността на този
имот, за да се построи като нов, като оценителя взема предвид всички
амортизации, кога е построен обекта на колко години е, в какъв вид е, има ли
съответствие с действащата нормативна уредба, в момента на изготвяне на
оценката и след като се сумират всички тези приспадания се получава
стойността на имота по вещен метод. Като сгради изградени преди 1987 г. не
съответстват на действащите правила за сеизмично строителство наредбата за
проектиране и строителство на сгради, тъй като наредбата в сеизмични
райони е от 1987 г. В момента изискванията са сградите да отговарят на
нормите за топлотехническа ефективност всичко оказва по малко влияние на
стойността изчислена по вещния метод. Коефициентите на преценка на
стойността на имота по този метод са по преценка на оценителя.
Регламентирано по формула е обезценяване по овехтяване има я описана в
заключението в приложение 6. В метода коефициента за обезценяване поради
нормативно несъответствие в Приложение 1, ред 14 овехтяването е
изчислено, но в ред 14 е изчислено обезценяването поради овехтяване и се
изчислява по формула записана под таблицата. Производствената стойност на
сградата това представлява цената за изграждане на същата сграда към
момента като нова. От там нататък тази стойност оценителите я вземаме от
сданията на списание строителен обзор. Строителен обзор е на издателство
Стой експерт което е специализирано за издаване на справочници и
справочна информация за текущи цени в строителството. Изданието на Строй
експерт се използват при обществените поръчки за предварително залагане на
индикативни стойности преди да постъпят оферти за ценовите диапазони.
Обезценяването е по квадратичната формула която се намира под таблицата в
Приложение 1. Обезценяването поради недовършени СМР може да достигне
50 %. Тук е 5 %, защото сградата е в добро състояние. Обезценяване поради
нормативно несъответствие тук считам, че няма обезценяване поради
сеизмичното несъответствие, защото сградата е висока и е проектирана при
съобразяване при евентуално с хоризонталните натоварвания от вятър които
за Сливен са значителни. При влизане в сила на наредбата на сеизмични
райони от 1987 г. при специализирани изследвания се достига до извода че
сградите за които има оразмеряване на вятър може да бъдат приравнени със
сгради за земетръс. Дала съм 1 % като експлоатационно несъответствие,
3
защото в сутерена на този блок канализацията не е в ред. Работи само единия
от асансьорите. След всички направени изчисления получавам стойността по
този метод 55616 лв. – вещната стойност. По пазарната стойност е 72313 лв.
комбинация по стойностите по двата метода, като давам по –голяма тежест на
пазарния аналог, т.е. стойността на апартамента като пазарна съм посочила
72313 лв. Оценката на видовете ремонтни работи класифицирани като
подобрения например слагане на нови тапети пребоядисване. За мен е
подобрения подмяна на един материал с друг, подмяна на дограма. Аз съм
оценила това което е в молбата и което ми е като задача да го оценя, като
извършени ремонтни работи в това жилище. Претеглената стойност е взета
предвид цена по съответния метод /вещен или пазарен аналог/ умножена то
тежестен коефициент, който именоваме тегловен коефициент. Този
коефициент е по експертна преценка на оценителя, като обичайната практика
е да се дава по-голяма тежест на пазарния аналог. Умножаваме цената по
двата метода по тегловния коефициент и получаваме претеглената стойност,
т.е. редуцирана стойност по двата метода редуцирана със съответния
тегловен коефициент - стр. 2 таблица 1. Магазина, тъй като е търговски обект
освен оценка по вещен метод – стр. 3 и Приложения 3 и 4. При магазина
единия метод е пак вещен метод а другия тъй като е търговски обект е метода
на приходната стойност, при който стойността е формирана на база
доходността от отдаване под наем с отчитане на чистия приход от обекта. По
делото е приложен договор за наем, от който е видно, че наема на този
магазин е 500 лв. на месец. Ответника ми каза, но не намерих такъв договор за
наем, че наема от м. ю 2022 г. е 1600 лв. Работя по документи по делото е
представен за 500 лв. – лист 179. Пазарната стойност е получена по описания
начин 110 286 лв. Нивата в К., описана в заключението на стр. 6 т. 4 е 1085
кв.м. по 1250 лв. пазарната стойност на дка, т.е. прави 1356 лв., а не както съм
записала 1630 лв. Овощната градина, която е VII категория съм взела със
стойност е по-ниска. Националния статистически институт от 2016 г.
поддържа информация за пазарните цени със сделките на земеделски земи
постоянно затревени площи и рентите. Имам сертификат за оценка,
строителен инженер съм. Когато съм карала курса и съм получила
сертификат за оценител оценките не бяха разделени на земеделски и гори.
Разделиха ги преди 7-8 години. Погледнала съм нивата и овощната градина
не съм ходила на място да ги видя, но ги видях чрез орто-фото карта
4
сателитното изображение. Това е информацията, с която разполагам, така съм
направила оценката. За мазетата на апартамента нямам данни за квадратурата
на прилежащото мазе. Оценката е по документа за собственост, скицата от
кадастралната карта отразява данните по документа за собственост. Оценките
по аналогични жилища, както споменах по-горе съм взела от регистър
разпоредителни сделки, всяка една община в България поддържа няколко
вида публични регистри. Това касае общински имоти, това касае
сравнителния метод за апартамента. Началната цена на търговете се определя
на база възложена пазарна оценка. Не съм се запознала дали купувачите са
физически лица или търговци. Съществуват регистрите от преди 5-6 г. Това е
описано в Приложение 2, т. 1 е продажната цена. Единия имот е 35 кв. и е
продаден за 40650 лв. Това съм го взела от регистъра. За къщата в с.
Б.сделките са отново от Регистъра разпоредителни сделки към Община
Сливен за празни дворни места описани в с. К., Г. и К., Приложение 5 за
земята в с. Блатец. Когато съм оценявала апартамента съм включила и
подадените ми от ответника данни за извършени ремонти и подобрения в
жилището. Стойността на апартамента в момента в този му вид е толкова,
колкото съм я определила. Имота е стандартен апартамент с частично
сменена дограма, с оправена баня, тоалетната не е оправена и с монтирани
долен и горен ред СКШ, с монтирани климатици, всичко съм го включила.
Конкретно за овощни градини няма цени и затова съм я записала, че
стойността я намалям с 20 % поради категорията. Това са осреднени цени.
На осн. чл. 200 от ГПК, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА към доказателствения материал съдебно-
техническа експертиза.
На вещото лице М. З. да се изплати възнаграждение в размер на 850 лв.,
като са внесени 200 лв. депозит, а остатъка след внасяне и представяне на
удостоверяващ документ.
Задължава ищцовата и ответната страна да заплатят по 325 лв. в
тридневен срок, считано от днес.
АДВ. П.: Представям актуален договор за наем от 23.05.2022 г., поради
каква причина не е представен не зная. Оспорвам експертизата, тъй като имам
5
сделка в този блок за 80 000 лв. без никакви подобрения, а тук с подобренията
е дадено на 72313 лв. Къщата в с. Блатец е оценена на 63 000 лв. не могат да
се вземат толкова, най-много 50 000 лв. Още повече, че вещото лице работи в
Областна администрация и взема само общински цени. Вещото лице не е
взело информация от Агенциите за недвижими имоти, още повече че
магазина е в центъра. Експерта да вземе предвид цените в недвижими имоти.
АДВ. П.: Моля да допуснете повторна експертиза, която да обследва
същите въпроси, но от друг експерт.
По доказателствата, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА договор за наем от 23.05.2022 г.
ДОПУСКА повторно заключение което да даде отговори на
поставените по последното заключение като даде отговор по актуалните
продажни цени в на аналогични имоти.
Тъй като понастоящем не може да се издири друго вещо лице от
наличния списък в съдебна зала, то съдът ще се произнесе в закрито
заседание.
АДВ. П.: С оглед обстоятелството, че договора колежката който
представи и с оглед обстоятелството, че този наем е делен с ищеца, моля да
ми се издаде удостоверение, от което да е видно бащата на съпругата на
ищеца превеждал ли е през месец сума на дъщеря си, която е половината от
наема на магазина. Моля да ми се издаде удостоверение за родствена връзка
на ищеца, за да мога да се снабдя с друго удостоверение. Няма да искам
банкова тайна какви са авоарите, а дали са правени преводи през месец и
съответстват ли тези суми на преводите.
АДВ. П.: Това сега се въвежда в делото като факт, несвоевременно е
направено. Искането е недопустимо, тъй като съобразно чл. 164, т. 3 и 4, 5 от
ГПК не може да се осъществи писмени сделки със показания. Това е банкова
тайна.
АДВ. П.: Моля по реда на чл. 176 от ГПК да се яви лично ищеца и да
заяви получавал ли е пари от наема по първоначалния договор до смъртта на
баща им. Моля да допуснете до разпит един свидетел, който ще удостоверени,
че парите са давани на бащата на съпругата на ищеца, който ги е превеждал
6
по сметка на дъщеря си.
ОТВЕТНИКЪТ: От август месец 2010 г. е договора за наем едни и същи
са наемателите. Баща ни почина 2015 г. декември месец.
АДВ. П.: Този период не ни интересува защото преди това родителите
са получавали този наем. Нас ни интересува от тяхната кончина занапред.
Моля да ни бъде дадена възможност да представим първоначалните договори.
Моля да допуснете един свидетел, който ще установи давани ли са пари за
наема на магазина на бащата на съпругата на ищеца, които ги е изпращал по
сметката на дъщеря си.
АДВ. П.: Ищеца живее постоянно в чужбина в Щатите и е пречка да се
яви в съдебно заседание, за да отговори на въпроси. Вероятно трябва да се
разпита по делегация. Искането е недопустимо, налице е законова пречка по
чл. 164 от ГПК. Освен това се предполага разкрИ.е на банкова тайна, която не
може да се установи със свидетелски показания. Моля да оставите искането
без уважение.
На осн. чл. 176 от ГПК, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА зададените въпроси към Д. Д. К., като го задължава да се
яви лично в съдебно зала и да отговори на следните въпроси: Получаваният
наем от процесния магазин намиращ се в гр. С. от коя дата е получаван, в
какъв размер и от кой е получавал наема?
ПРЕДУПРЕЖДАВА ищцовата страна, че при неизпълнение на това
задължение ще приложи разпоредбата на чл. 176 ал. 3 от ГПК, а именно ще
приеме за доказани обстоятелствата за изясняването на които страната не се е
явила или е отказала да отговори на поставените въпроси.
По направеното искане за допускане до разпит на един свидетел по
почин на ответната страна, съдът ще се произнесе в закрито заседание заедно
с назначаването на експерт който ще изготви повторната експертиза.
ПРЕДОСТАВЯ възможност на ответната страна в едноседмичен срок,
считано от днес са представи договорите за наем за обследвания период.
Тъй като страните не са изчерпали доказателствените си искания, съдът
счита делото за неизяснено от фактическа страна, поради което
7
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 12.03.2024 г. - 15.00 ч., за която
дата и час страните да се считат редовно призовани от с.з. ищеца чрез
пълномощник, ответника лично от о.с.з.
Делото да се докладва след два дни за произнасяне в закрито заседание.
Протоколът се изготви в с.з.
Заседанието по делото се закри в 11.20 ч.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
Секретар: _______________________
8