№ 125
гр. Кнежа, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КНЕЖА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:П. Г. Т.
при участието на секретаря Красина М. Давидова
като разгледа докладваното от П. Г. Т. Гражданско дело № 20251430100331 по
описа за 2025 година
и за да се произнесе взе предвид следното :
ЗП Х. Г. Ч.,с ЕГН**********,с постоянен адрес: гр.Кн.,ул.„***“№**,чрез адв.В. Ч. от АК-
Враца, с адрес на кантората:гр.Вр.,ул.„***“№**,офис *** -процесуален представител е
предявил против „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и адрес на управление
гр.Кн.,ул.„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т. и Б. И. Т.,с ЕГН**********,с
постоянен адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* обективно съединени искове с правно
осн.чл.26,ал.1 от ЗЗД, във вр.с чл.229,ал.2 и 3 от ЗЗД с цена: 4141,28лв./четири хиляди сто
четиридесет и един лев и двадесет и осем ст./.
Ищецът твърди,че с Нотариален акт за дарение на недвижим имот №200,том 1,per.
№1329, дело №165 от 2024г. на нотариус В. Р., с per.№550 на НК,с р-н на действие PC-
Кнежа и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №1,том I,per.
№1329,дело №165 от 2024 на нотариус В. Р., с per.№ 550 на НК,с р-н на действие РС-
Кнежа, е придобил правото на собственост на :
- 9/30ид.части от Поземлен имот е идентификатор №06375.12.46 /шест хиляди триста
седемдесет и пет точка дванадесет точка четиридесет и шест/в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на
поземления имот:с.Бреница, местност „Кнежкото“,с площ от 15000кв.м./петнадесет хиляди
квадратни метра/с трайно предназначение на територията:земеделска,с начин на трайно
ползване:нива,категория на земята:3/трета/,предишен идентификатор: няма, номер на
предходен план:012046, при съседи:06375.12.55, 06375.12.47, 06375.12.76, 06375.12.75 ;
-9/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор № 06375.38.77/шест хиляди триста
седемдесет и пет точка тридесет и осем точка седемдесет и седем/в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните
регистри,одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,с адрес на
поземления имот:с.Бреница,местност „Гроба“,с площ от 6501кв.м./шест хиляди петстотин
и един квадратни метра/с трайно предназначение на територията:земеделска,с начин на
трайно ползване:нива, категория на земята:3/трета/,предишен идентификатор:няма,номер на
1
предходен план:038077,при съседи: 06375.38.94, 06375.38.78, 06375.38.63, 06375.38.64,
06375.38.76 ;
-1/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор №06375.43.45 /шест хиляди триста
седемдесет и пет точка четиридесет и три точка четиридесет и пет/в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г.на изп.директор на АГКК,последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот:
07.04.2022г.,с адрес на поземления имот:с.Бреница,местност „Разлива“,с площ от
13801кв.м./тринадесет хиляди осемстотин и един квадратни метра/с трайно предназначение
на територията:земеделска, с начин на трайно ползване:нива,категория на
земята:3/трета/,предишен идентификатор:няма,номер на предходен план:043045,при съседи:
06375.43.48, 06375.43.42, 06375.43.43, 06375.43.131, 06375.43.130, 06375.43.93, 06375.43.113,
06375.43.114, 06375.43.47;
-1/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор №06375.52.78/шест хиляди триста
седемдесет и пет точка петдесет и две точка седемдесет и осем/в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,засягащо поземления
имот:07.04.2022г.,с адрес на поземления имот:с.Бреница,местност „Попов геран“,с площ от
24002кв.м./двадесет и четири хиляди и два квадратни метра/с трайно предназначение на
територията:земеделска,с начин на трайно ползване: нива,категория на земята:
2/втора/,предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:052078,при
съседи:06375.52.83, 06375.52.147, 06375.52.139, 06375.52.577, 06375.52.77, 06375.52.82;
Ищецът сочи,че с Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско производство
от 30.03.2022г., вписан в СВ гр.Кнежа, под вх.рег.№741,том II,акт 77 от
30.03.2022г.ответницата Б. И. Т. е отдала под наем на ответника „Даринвест“ЕООД,
описаните по-горе недвижими имоти като срока на договора за наем е за
20/двадесет/стопански години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2042г.
Според ищцовата страна към датата на сключване на договора за наем наемодателя Б. Т.
притежава 33%ид.части от собствеността,а съгласно разпоредбата на чл.32,ал.1 от ЗС
общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от нея.
Ищцовата страна изтъква,че когато съсобствена вещ е отдадена под наем само от един или
повече съсобственици,които не притежават повече от половината от имота, този договор не
е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно.
Ищецът изтъква,че съгласно разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД лицата, които може да
вършат само действия по обикновено управление,не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Ищцовата страна описва,че разпоредбата на чл.229 от ЗЗД урежда
действието на договора по отношение на собственика,тъй като чл.229,ал.3 от ЗЗД
предвижда,че договор за наем,сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от
три години.Ищцовата страна сочи,че в чл.229 от ЗЗД е въведена императивна забрана за
лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта,да
сключват договори за наем за не повече от три години. Според ищеца в съдебната практика е
възприето разбирането,че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният
договор за наем за повече от три години наподобява сделка на разпореждане,тъй като
ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. Ишцовата страна сочи,че сключването на договор за наем
за повече от три години от лице,което е носител само на права за обикновено
управление,съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по
силата на чл.229,ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния
срок.
2
Според ищцовата страна в случая процесния договор е сключен,само от един
съсобственик,който не притежава 51% от съсобствеността на имотите,поради което договора
е сключен в противоречие на императивната правна норма на чл.229,ал. 2 от ЗЗД,като
счита,че срокът подлежи на редуциране на основание чл.229,ал.3 от ЗЗД и договора следва
да се счита сключен за период от 3г., считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската
2024/2025г.
Ищцовата страна изтъква,че с оглед на императивната забрана в чл.229, ал.2 от
ЗЗД,ответницата Б. Т. не може да сключва договор за наем за повече от три години,поради
което на основание чл.26,ал.1, пр.1 от ЗЗД, клаузата в чл.6,ал.1 от договор за наем на
земеделска земя за селскостопанско производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа, под
вх.рег.№741,том II,акт 77 от 30.03.2022г.,с която срока на договора е 20 години е нищожна за
срока над 3 години по отношение на ищеца и не го обвързва.
Въз основа на изложеното, ищецът иска от съда да ги призове на съд с ответниците и
след като се убеди в истинността на твърденията му, да постанови решение,с което да обяви
за нищожна разпоредбата на чл.6, ал.1 от Договора за наем на земеделска земя за
селскостопанско производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ-гр.Кнежа,под вх.рег.№741,том II,
акт 77 от 30.03.2022г.,сключен между Б. И. Т.,с ЕГН **********,с постоянен
адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и адрес
на управление:гр.Кн.,ул.„***“№*,в която е определен срок от 20/двадесет/ стопански
години,като на основание чл.229,ал.3 от ЗЗД,обяви,че договора за наем има действие за срок
от три стопански години,считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската 2024/2025г., по
отношение на следните недвижими имоти :
-Поземлен имот с идентификатор №06375.12.46/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка дванадесет точка четиридесет и шест/ в с.Бреница, общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г.на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.Бреница,местност
„Кнежкото“,с площ от 15 000кв.м./петнадесет хиляди квадратни метра/ с трайно
предназначение на територията:земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3/трета/,предишен идентификатор:няма, номер на предходен план: 012046, при
съседи: 06375.12.55, 06375.12.47, 06375.12.76, 06375.12.75;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.38.77/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка тридесет и осем точка седемдесет и седем/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.Бреница, местност
„Гроба“,с площ от 6501кв.м./шест хиляди петстотин и един квадратни метра/ с трайно
предназначение на територията: земеделска,с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3 /трета/, предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:038077,при
съседи:06375.38.94, 06375.38.78, 06375.38.63, 06375.38.64, 06375.38.76;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.43.45/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка четиридесет и три точка четиридесет и пет/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот:07.04.2022г.,с адрес на поземления имот:
с.Бреница,местност „Разлива“,с площ от 13801кв.м./тринадесет хиляди осемстотин и един
квадратни метра/ с трайно предназначение на територията:земеделска, с начин на трайно
ползване:нива,категория на земята:3/трета/,предишен идентификатор:няма,номер на
предходен план:043045,при съседи: 06375.43.48, 06375.43.42, 06375.43.43, 06375.43.131,
06375.43.130, 06375.43.93, 06375.43.113, 06375.43.114, 06375.43.47 и
-Поземлен имот с идентификатор №06375.52.78/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка петдесет и две точка седемдесет и осем/ в с.Бреница,общ. Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК ,последно изменение на кадастралната карта и
3
кадастралните регистри, засягащо поземления имот: 07.04.2022г.,с адрес на поземления
имот:с.Бреница,местност „Попов геран“,с площ от 24 002кв.м./двадесет и четири хиляди и
два квадратни метра/с трайно предназначение на територията:земеделска,с начин на трайно
ползване: нива,категория на земята: 2/втора/,предишен идентификатор:няма, номер на
предходен план:052078, при съседи: 06375.52.83, 06375.52.147, 06375.52.139, 06375.52.577,
06375.52.77,06375.52.82.
Ищцовата страна иска от съда в случай,че не бъде уважен предявения главен иск,на
основание чл.124,ал.1 от ГПК да признае за установено,че Договора за наем на земеделска
земя за селскостопанско производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа,под вх.рег.
№741,том II,акт 77 от 30.03.2022г.,сключен между ответниците е непротивопоставим на ЗП
Х. Г. Ч.,с ЕГН**********,с постоянен адрес: гр.Кн.,ул.„***"№** и няма правно действие
за процесиите земеделски земи за периода от 2024/2025г. стопанска година до
2041/2042г.стопанска година включително.
Освен това се иска от ищцовата страна съдът при уважаване на исковете, да осъди
ответниците да заплатят на ищеца разноските по делото, в т.ч. адвокатско възнаграждение за
услуга.
Ищцовата страна е представила с исковата си молба заверени копия от следните писмени
доказателства :
1.Нотариален акт за дарение на недвижим имот №200,том I,per.№ 1329, дело №165 от
2024г.на нотариус В. Р.,с per.№ 550 на НК,с р-н на действие PC-Кнежа;
2.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №1,том I, per.№1329,дело
№165 от 2024г.на нотариус В. Р., с per.№ 550 на НК, с р-н на действие РС-Кнежа;
3.Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско производство от
30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа,под вх.рег.№741,том II,акт 77 от 30.03.2022г.;
4.Решение №223/06.12.1999г. и Решение №223РГ-15.12.1999г. изд.от ПК гр.Кнежа ;
5.Удостоверение за наследници на И. Д. К.;
6.Нотариален акт за дарение на недвижими имоти №197,том I, per.№1390,дело
№141/2022г.на нотариус В. Р.,с per.№550 на НК,с р-н на действие PC-Кнежа и
7.Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 198, том I,per. № 1391,
дело № 142/2022 г на нотариус В. Р., с per. № 550 на НК, с р-н на действие РС-Кнежа и
6.Скици на имотите.
Ищцовата страна изтъква,че съобразно становището на ответника, допълнително ще
ангажира доказателства в подкрепа на предявените искове при нужда.
В предоставения от ГПК и съда срок е постъпил отговор на исковата молба от двамата
ответници,от чието съдържание е видно,че приемат предявените искове за допустими,но
оспорват същите като неоснователни и недоказани.Ответниците не оспорват описаната
фактическа обстановка относно придобитите от страните ид.части от процесните имоти.Но
твърдят,че след сключването на Договора за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ-гр.Кнежа,под вх.рег.№741,том II, акт 77 от
30.03.2022г.между тях ,при което ответницата Б. Т. е имала 1/3ид.ч. от посочените имоти,но
по късно с изрично споразумение това е санирано.
Ответниците оспорват твърдението в ИМ за това,че договора за наем противоречи на
разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД,поради което срокът на същия да подлежи на
редуциране и договора да следва да се счита за сключен за период от 3години,считано от
стопанската 2022/2023г. до стопанската 202482025г.
Ответниците оспорват твърдението в ИМ за това,че на основание чл.26,ал.1,пр.1 от ЗЗД
клаузата на чл.6,ал.1 от договора за наем, с която е уговорен срок на договор от 20 години, е
нищожна за срока над 3 години по отношение на ищеца и не го обвързва.
Според ответниците процесният договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
4
производство от 30.03.2022г. е сключен от един от съсобствениците на земеделската
земя,предмет на същия,а именно от ответницата Б. И. Т.,като наемодател,която към момента
на сключване на договора за наем е била собственик на 1/3 идеална част от тези имоти.Те
изтъкват,че впоследствие, със Споразумение от 02.04.2025г.,сключено между Б. И.
Т.,действаща в качеството си на съсобственик и Г. Ц. Д.,действаща в качеството на
съсобственик на основание наследяване от общия наследодател И. Д. К.,б.ж. на
с.Бреница,община Кнежа,на недвижимите имоти, предмет на договор за наем на
земеделска земя, притежаваща 1/3 идеална част от тези земи,е прието решение от
съсобственици,притежаващи повече от половината от тези земи,за потвърждаване и
съгласие със сключения Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г. вписан в Служба по вписванията гр.Кнежа под вх.per.№741,том
2,акт 77 от 30.03.2022г.,за срок на действие от 10 (десет) стопански години като представят
за доказателство по делото Споразумение от 02.04.2025г. за даване на съгласие със
сключен договор за наем.
Ответниците считат,че предвид горното,изцяло неоснователни и непочиващи на закона са
твърденията в ИМ за нищожност на клаузата на чл.6,ал.1 от договора за наем,с която е
уговорен срок на договор от 20гадини,за срока над 3години,както и за
непротивопоставимост на наемния договор спрямо ищеца.
Ответниците считат,че предвид горните факти и наличието на саниращо решение от
съсобствениците,притежаващи повече от половината от земеделската земя,процесният
Договор за наем на земеделска земя от 30.03.2022г.,има действие и е валиден за установения
в чл.229,ал.1 от ЗЗД максимално допустим срок на договора за наем,т.е. за 10 стопански
години.
Според ответниците в съответствие с изискванията на закона, Договорът е сключен в
предписаната форма за валидност,при наличие на съгласие, основание и предмет,поради
което поражда и има валидно правно действие,и не е нищожен за срока на действие над 3
години.
Ответниците твърдят,че Договорът за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в Служба по вписванията гр.Кнежа под вх.per.
№741,том 2,акт 77 от 30.03.2022г., не противоречи на законовите разпоредби и клаузата
на чл.6,ал.1 от същия,не е нищожна за уговорения срок над 3 години. Те считат,че е
неоснователно твърдението в исковата молба за това,че този договор е непротивопоставим
на ищеца и няма правно действие за срока над 3години.Съобразно това ответниците искат
от съда да постанови решение,с което да отхвърли обективно кумулативно съединените
искове както и алтернативно предявения иск като ги приеме за неоснователни ведно със
законните последици от това.
Ответниците са представили с отговора на исковата молба заверени преписи от следните си
писмени доказателства:
1.Споразумение от 02.04.2025г. за даване на съгласие със сключен Договор за наем на
земеделска земя от 30.03.2022г. и
2.Удостоверение изх.№ПО-26-2-1 от 28.05.2025г.на Общинска служба „Земеделие“ гр.Кнежа.
По делото се проведе едно о.с.з.на 23.09.2025г.,за което страните чрез процесуалните им
представители са редовно призовани.
Ищцовата страна не изпрати процесуален представител,но с писмено становище изрази
отношението си по хода на производството и поддържа исковите си претенции по
изложените в ИМ съображения.Относно направените от ответниците изявления и
оспорвания се излага становище,че представеното споразумение е неотносимо към предмета
на спора и не следва да бъде приемано и кредитирано от съда. В писмената си защита
ищецът чрез процесуалния си представител адв.В.Ч. от АК-Враца поддържа исковите си
претенции на подробно изложените си правни доводи и аргументи и оспорва представените
правни доводи и аргументи на ответниците в производството.
5
Ответниците чрез процесуалния си представител адв.Н.Д. от АК-Плевен излагат доводи и
аргументи в насока,че представеното от тях споразумение санира договорът за наем между
ответниците,които има срок на действие за 10 стопански години.
След като се запозна със събраните по делото писмени доказателства на страните по
отделно и съвкупно,съдът счита за установена следната фактическа обстановка :
Видно от съдържанията на Нотариален акт за дарение на недвижим имот №200,том
1,per.№1329, дело №165 от 2024г. на нотариус В. Р.,с per.№550 на НК,с р-н на действие
PC-Кнежа и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №1,том I,per.
№1329,дело №165 от 2024 на нотариус В. Р.,с per.№ 550 на НК,с р-н на действие РС-
Кнежа,ищецът е придобил правото на собственост на :
- 9/30ид.части от Поземлен имот е идентификатор №06375.12.46/шест хиляди триста
седемдесет и пет точка дванадесет точка четиридесет и шест/ в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на
поземления имот:с.Бреница, местност „Кнежкото“,с площ от 15 000кв.м./петнадесет
хиляди квадратни метра/с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята:3/трета/,предишен идентификатор: няма, номер
на предходен план: 012046, при съседи: 06375.12.55, 06375.12.47, 06375.12.76, 06375.12.75;
-9/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор № 06375.38.77 /шест хиляди триста
седемдесет и пет точка тридесет и осем точка седемдесет и седем/ в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните
регистри,одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,с адрес на
поземления имот:с.Бреница, местност „Гроба“, с площ от 6501кв.м./шест хиляди петстотин
и един квадратни метра/с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 3/трета/,предишен идентификатор:няма,номер
на предходен план:038077, при съседи: 06375.38.94, 06375.38.78, 06375.38.63, 06375.38.64,
06375.38.76 ;
-1/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор №06375.43.45 /шест хиляди триста
седемдесет и пет точка четиридесет и три точка четиридесет и пет/ в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г.на изп.директор на АГКК,последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот:07.04.2022г.,с адрес на поземления имот:с.Бреница, местност „Разлива“,с площ от
13801кв.м./тринадесет хиляди осемстотин и един квадратни метра/с трайно предназначение
на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята:3
/трета/, предишен идентификатор:няма, номер на предходен план:043045, при съседи:
06375.43.48, 06375.43.42, 06375.43.43, 06375.43.131, 06375.43.130, 06375.43.93, 06375.43.113,
06375.43.114, 06375.43.47;
-1/30ид.части от Поземлен имот с идентификатор №06375.52.78 /шест хиляди триста
седемдесет и пет точка петдесет и две точка седемдесет и осем/ в
с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед №РД-18-232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,засягащо поземления
имот:07.04.2022г., с адрес на поземления имот:с.Бреница,местност „Попов геран“,с площ от
24 002 кв.м./двадесет и четири хиляди и два квадратни метра/с трайно предназначение на
територията: земеделска,с начин на трайно ползване: нива,категория на земята:
2/втора/,предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:052078,при
съседи:06375.52.83, 06375.52.147, 06375.52.139, 06375.52.577, 06375.52.77, 06375.52.82.
Видно от съдържанието на Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа, под вх.рег.№741,том II,акт 77 от
30.03.2022г.,ответницата Б. И. Т. е отдала под наем на ответника „Даринвест“ЕООД,
описаните по-горе недвижими имоти като срока на договора за наем е за 20
6
/двадесет/стопански години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2042г.
Безспорно се установи,че към датата на сключване на договора за наем наемодателя Б. Т. е
притежава 33%ид.части от собствеността.
Безспорно е, когато съсобствена вещ е отдадена под наем само от един или повече
съсобственици,които не притежават повече от половината от имота,този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно.
В случая процесния Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа, под вх.рег.№741,том II,акт 77 от
30.03.2022г. е сключен,само от един съсобственик,който не е притежавал по това време 51%
от съсобствеността на имотите,поради което този договор е бил сключен на
30.03.2022г.между ответниците в противоречие на императивната правна норма на
чл.229,ал.2 от ЗЗД,като срокът подлежи на редуциране на основание чл.229,ал.3 от ЗЗД и
договорът следва да се счита сключен за период от 3г.,считано от стопанската 2022/2023г. до
стопанската 2024/2025г.
Съгласно императивната забрана в чл.229,ал.2 от ЗЗД,ответницата Б. Т. не може да сключва
договор за наем с другия ответник за повече от три години,поради което на основание
чл.26,ал.1, пр.1 от ЗЗД, клаузата в чл.6,ал.1 от договор за наем на земеделска земя за
селскостопанско производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа, под вх.рег.№741,том
II,акт 77 от 30.03.2022г.,с която срока на договора е 20 години се явява нищожна за срока над
3 години по отношение на ищеца и не го обвързва.
Спорно е дали с представеното по делото Споразумение за даване на съгласие със
сключен договор за наем от 02.04.2025г. между Г. Ц. Д. от гр.София с посочени ЕГН и
адрес,„Агротехно-98“ООД-гр.София,с посочени ЕИК,седалище ,адрес на управление и
управител, наричан арендатор и ответницата Б. И. Т. от гр.Кнежа,с посочени ЕГН и адрес
лично и като представител на П. Г. Т.,като управител и едноличен собственик на
„Даринвест“ЕООД-гр.Кнежа с посочени ЕИК,седалище и адрес на управление,наричан
накратко наемател,съгласно Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа,под вх.рег.№741,том II,акт 77 от
30.03.2022г. може да санира последния считано от 02.04.2025г. за срок от 10г. Това
споразумение не е вписано в СВ при РС-гр.Кнежа,а само е подписано и подпечатено от
споразумелите си и на практика представлява частен неофициален документ,с които се цели
санирането на Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско производство от
30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа, под вх.рег.№741,том II,акт 77 от 30.03.2022г. и според
съда неможе да санира последния считано от 02.04.2025г. за срок от 10г. По делото
липсват данни и доказателства,че Г. Ц. Д. от гр.София с посочени ЕГН и адрес
притежава самостоятелно или заедно с ответницата Т. повече от 51% от процесните
земеделски имоти. Възниква въпрос и дали частта на ответницата Т. следва да се смята
заедно с частта на другата съсобственица,тъй като противоречи на морала да се одобряват
собствени незаконосъобразни действия,от които лично или косвено черпиш права и блага.
Въз основа на описаната фактическа обстановка,съдът стигна до следните правни
изводи:
Предявените от ищцовата страна против двамата ответници обективно съединени
искове с правно осн.чл.26,ал.1 от ЗЗД, във вр.с чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД с цена:
4141,28лв./четири хиляди сто четиридесет и един лев и двадесет и осем ст./,както и
предявения алтернативен установителен иск с основание чл.124,ал.1 от ГПК за
признаване за установено от съда,че Договора за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в СВ гр.Кнежа,под вх.рег.№741,том II,акт 77 от
30.03.2022г.,сключен между ответниците е непротивопоставим на ищеца и няма правно
действие за процесиите земеделски земи за периода от 2024/2025г. стопанска година до
2041/2042г.стопанска година включително са допустими. Защото са подадени по надлежния
ред от лице имащо правен интерес от завеждането им срещу двамата ответници.
7
Разгледани по същество предявените основни обективно съединени искове са основателни
и доказани,поради което предявения алтернативен установителен иск остава без
предмет и производството по него следва да бъде прекратено.
Съгласно чл.32,ал.1 от ЗС общата вещ се използва и управлява по решението на
съсобствениците,притежаващи повече от половината от нея. Договорът за наем е действие
по управление,но когато срокът му надхвърля три години и е уговорен от лице с
правомощия само за управление,се прилага чл.229,ал.2 и ал.3 ЗЗД и такъв договор има сила
само за срок от три години.
Съгласно трайна съдебна практика на ВКС: /Решение №169/22.07.2014г. по гр.д.№
6762/2013г.,I г.о. – Наем, сключен от съсобственик с дял под 1/2,без съгласие на
множеството,обвързва другите съсобственици само до 3 години по чл.229,ал.3 ЗЗД;
Решение №45/25.03.2015г.по гр.д.№4414/2014г.,IVг.о.–Наем с прекомерно дълъг срок
ограничава фактическата власт върху вещта и не може да бъде противопоставен за период
над 3 години,когато липсва множество и
Решение №121/09.06.2021г. по гр.д.№2754/2020г.,IVг.о.–Клаузата за срок над 3
години,уговорена от съсобственик без мнозинство, е недействителна в тази част,а договорът
действа само за 3 години/.
Съдът обсъди и становището на ответниците,че със споразумение от месец април
2025г.,сключено между ответницата Б. И. Т. и съсобственица/Г. Ц. Д. от гр.София/,
притежаващи общо повече от половината идеални части от процесните земеделски имоти е
бил постигнат консенсус за потвърждаване на договора за наем от 30.03.2022г.,като срокът
му е бил намален от 20/двадесет/ на 10/десет/ години,съобразно допустимия по чл.229,ал.1
от ЗЗД максимален срок.
Съдът намира това становище за неоснователно,понеже: съгласно разпоредбата на
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД, лице, което може да извършва само действие по управление,
каквото е и съсобственикът, притежаващ 1/3 идеална част,не може да сключва договор за
наем за срок, по-дълъг от три години.Когато такъв договор бъде сключен, той има сила
единствено за максималния срок от три години. Тази норма е императивна, а действието и
не може да бъде дерогирано чрез последващи волеизявления.
В трайната практика на Върховния касационен съд /Решение №50 от 05.09.2013г. по
гр.д. №1583/2012г.,II г.о. и Решение № 149 от 21.06.2022 г., IIг.о./се приема,че действията по
управление на собствена вещ, извършени без съгласието на съсобствениците,притежаващи
повече от половината идеални части,могат да породят действие само от момента на
последното им одобрение,но не и с обратно действие.
Следователно, постигнатото през април 2025г. между ответницата Т. и съсобственицата Г. Ц.
Д. от гр.София с посочени ЕГН и адрес съгласие при липса на доказателства относно
собствеността на Геновева Делийска не може да придаде действие на договора и
занапред,считано от датата на съгласието и не може да санира първото нарушение на
чл.229,ал.2 от ЗЗД,нито да се придаде валидност на клаузата за срока му като го намали от
20години на 10г./десет години/да стопанските от 2025г.-2026г до 2035-20236г.,защото е
нищожна в частта над тригодишния период.
В резултат на този съдът приема, че договорът за наем от 30.03.2022г. поражда правно
действие само за срок от три години ,съгласно чл.229,ал. 3 ЗЗД,а последното споразумение
от месец април 2025г.може да се коментира като ново волеизявление на
съсобствениците,пораждащо действие за бъдещето,при евентуално спазване на формата и
вписването,но не и като „саниране“ на недействителната част на договора за наем.
Съобразно това,съдът счита,че клаузата на чл.6,ал.1 от договора, предвиждаща 20 стопански
години,противоречи на чл.229,ал.2 от ЗЗД и съгласно чл.26,ал.1,предл.първо от ЗЗД е
нищожна в частта над три години като договорът запазва действието за максимално
8
допустим срок по чл.229,ал.3 от ЗЗД т.е за три години /стопански 2022/2023г.,2023/2024г. и
2024/2025г./.
След като главните искове следва да бъдат уважени следва да се приеме, че договорът има
действие само за срок от 3 години,поради което искът за непротивопоставимост на договора
за периода след 2024/2025г.става лишен от предмет и не подлежи на обсъждане поради
отпаднал правен интерес.
Предвид изложеното,съдът следва да постанови съдебно решение,с което да обяви за
нищожна, на основание чл.26,ал.1,предл.първо от ЗЗД във връзка с чл.229,ал.2 и ал.3 от
ЗЗД,клаузата на чл.6,ал.1 от Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в Служба по вписванията – Кнежа под вх.рег.№741,том
II,акт 77/30.03.2022г.,сключен между Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен
адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и
адрес на управление гр.Кн.,ул.„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т.,в частта над
тригодишния максимум ,считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската 2024/2025г., по
отношение на следните недвижими имоти :
-Поземлен имот с идентификатор №06375.12.46/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка дванадесет точка четиридесет и шест/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.Бреница, местност
„Кнежкото“, с площ от 15000кв.м./петнадесет хиляди квадратни метра/с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3 /трета/, предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:012046,при
съседи:06375.12.55, 06375.12.47, 06375.12.76, 06375.12.75;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.38.77/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка тридесет и осем точка седемдесет и седем/ в с. Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.Бреница, местност
„Гроба“, с площ от 6501кв.м./шест хиляди петстотин и един квадратни метра/ с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3/трета/,предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:038077,при
съседи:06375.38.94, 06375.38.78, 06375.38.63, 06375.38.64, 06375.38.76;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.43.45/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка четиридесет и три точка четиридесет и пет/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот: 07.04.2022г., с адрес на поземления
имот: с.Бреница, местност „Разлива“, с площ от 13 801кв.м./тринадесет хиляди осемстотин
и един квадратни метра/ с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 3 /трета/,предишен идентификатор: няма, номер
на предходен план:043045,при съседи: 06375.43.48, 06375.43.42, 06375.43.43, 06375.43.131,
06375.43.130, 06375.43.93, 06375.43.113, 06375.43.114, 06375.43.47 и
-Поземлен имот с идентификатор №06375.52.78/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка петдесет и две точка седемдесет и осем/ в с. Бреница, общ. Кнежа, обл.Плевен, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот: 07.04.2022г., с адрес на поземления
имот: с.Бреница,местност „Попов геран“,с площ от 24 002 кв.м./двадесет и четири хиляди
и два квадратни метра/с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 2/втора/,предишен идентификатор:няма, номер
на предходен план:052078,при съседи: 06375.52.83, 06375.52.147, 06375.52.139,
06375.52.577, 06375.52.77,06375.52.82.
Да приеме,че посоченият Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
9
производство от 30.03.2022г.,вписан в Служба по вписванията – Кнежа под вх.рег.№741,том
II,акт 77/30.03.2022г.,сключен между Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен
адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и
адрес на управление гр.Кн.,ул.„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т. има действие
за срок от 3 /три стопански години/,считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската
2024/2025г.включително.
Да прекрати производство по предявения евентуален установен иск по чл.124,ал.1 ГПК
като лишен от предмет вследствие на уважаването на главния иск.
Да осъди Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и
„Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и адрес на управление гр.Кн.,ул.
„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т. да заплатят солидарно на ЗП Х. Г. Ч.,с
ЕГН**********,с постоянен адрес: гр.Кн.,ул.„***“№** направените по делото съдебно-
деловодни разноски , съобразно представения списък по чл. 80 ГПК,а именно от общо
1966,05лв./хиляда деветстотин шестдесет и шест лева и пет ст./,от които 166,05лв./сто
шестдесет и шест лева и пет ст./държавна такса за образуване на делото и 1800лв./хиляда и
осемстотин лева адвокатско възнаграждение.
Водим от горното,съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖНА,на основание чл.26,ал.1,предл.първо от ЗЗД във връзка с
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД,клаузата на чл.6,ал.1 от Договор за наем на земеделска земя за
селскостопанско производство от 30.03.2022г.,вписан в Служба по вписванията – Кнежа под
вх.рег.№741,том II,акт 77/30.03.2022г.,сключен между Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен
адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и
адрес на управление гр.Кн.,ул.„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т.,в частта над
тригодишния максимум, считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската
2024/2025г.,по отношение на следните недвижими имоти :
-Поземлен имот с идентификатор №06375.12.46/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка дванадесет точка четиридесет и шест/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.Бреница, местност
„Кнежкото“, с площ от 15000кв.м./петнадесет хиляди квадратни метра/с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3/трета/, предишен идентификатор: няма, номер на предходен план:012046,при
съседи:06375.12.55, 06375.12.47, 06375.12.76, 06375.12.75;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.38.77/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка тридесет и осем точка седемдесет и седем/ в с. Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК, с адрес на поземления имот:с.Бреница, местност
„Гроба“,с площ от 6501кв.м./шест хиляди петстотин и един квадратни метра/ с трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята:3/трета/,предишен идентификатор:няма, номер на предходен план:038077,при съседи:
06375.38.94, 06375.38.78, 06375.38.63, 06375.38.64, 06375.38.76;
-Поземлен имот с идентификатор №06375.43.45/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка четиридесет и три точка четиридесет и пет/ в с.Бреница,общ.Кнежа,обл.Плевен,по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри,засягащо поземления имот:07.04.2022г.,с адрес на поземления
10
имот:с.Бреница,местност „Разлива“,с площ от 13 801кв.м./тринадесет хиляди осемстотин и
един квадратни метра/с трайно предназначение на територията:земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 3 /трета/,предишен идентификатор: няма, номер
на предходен план:043045,при съседи: 06375.43.48, 06375.43.42, 06375.43.43, 06375.43.131,
06375.43.130, 06375.43.93, 06375.43.113, 06375.43.114, 06375.43.47 и
-Поземлен имот с идентификатор №06375.52.78/шест хиляди триста седемдесет и пет
точка петдесет и две точка седемдесет и осем/ в с. Бреница, общ. Кнежа, обл.Плевен, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
232/09.04.2019г. на изп.директор на АГКК,последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо поземления имот: 07.04.2022г., с адрес на поземления
имот: с.Бреница,местност „Попов геран“,с площ от 24 002 кв.м./двадесет и четири хиляди
и два квадратни метра/с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 2/втора/,предишен идентификатор:няма, номер
на предходен план:052078,при съседи: 06375.52.83, 06375.52.147, 06375.52.139,06375.52.577,
06375.52.77,06375.52.82.
ПРИЕМА,че посоченият Договор за наем на земеделска земя за селскостопанско
производство от 30.03.2022г.,вписан в Служба по вписванията – Кнежа под вх.рег.№741,том
II,акт 77/30.03.2022г.,сключен между Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен
адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и „Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и
адрес на управление гр.Кн.,ул.„***“№*,представлявано от управител П. Г. Т. има действие за
срок от 3 /три стопански години/,считано от стопанската 2022/2023г. до стопанската
2024/2025г. включително.
ПРЕКРАТЯВА производство по предявения евентуален установен иск по чл.124,ал.1 ГПК
като лишен от предмет вследствие на уважаването на главния иск.
ОСЪЖДА Б. И. Т.,с ЕГН**********,с постоянен адрес:гр.Кн.,обл.Пл.,ул.„***“№* и
„Даринвест“ЕООД,с ЕИК203361666,със седалище и адрес на управление гр.Кн.,ул.
„***“№*, представлявано от управител П. Г. Т. да заплатят солидарно на ЗП Х. Г. Ч.,с
ЕГН**********,с постоянен адрес: гр.Кн.,ул.„***“№** направените по делото съдебно-
деловодни разноски , съобразно представения списък по чл. 80 ГПК,а именно от общо
1966,05лв./хиляда деветстотин шестдесет и шест лева и пет ст./,от които 166,05лв./сто
шестдесет и шест лева и пет ст./държавна такса за образуване на делото и 1800лв./хиляда и
осемстотин лева адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване чрез РС-гр.Кнежа пред ОС-Плевен в 14 дневен
срок от съобщението на страните,че е изготвено.
Съдия при Районен съд – Кнежа: _______________________
11