Р Е Ш Е Н И Е
№ …… 07.02.2020 година град Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА
ЗАГОРА Х
ГРАЖДАНСКИ състав
На двадесет и първи
януари
2020 година
В публично заседание в
следния състав:
Председател: МИЛЕНА
К.
Секретар: ЛАЗАРИНА ЛАЗАРОВА
Прокурор:
като разгледа докладваното от СЪДИЯ МИЛЕНА К. гр.дело № 334 по описа за 2018 година
и за да се произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно
основание чл.92 ЗЗД.
Ищецът
„СТАРА ЗАГОРА ПРОЕКТ“ ЕООД твърди в
исковата си молба, че ответницата – Д.Л.М. била наследник на Мери-Детелина
Стефанова Бъчварова, починала на 19.04.2017 г.
На
26.10.2016 г. между „Стара Загора Проект” ООД, като втора страна и ответник
Мери-Детелина Стефанова Бъчварова, като първа страна, бил сключен Предварителен
договор за замяна на недвижими имоти, по силата на който Мери-Детелина
Стефанова Бъчварова била задължена да прехвърли на втората страна ищец всички
притежавани от нея идеални части от следния свой съсобствен недвижим имот,
както и всички притежавани от нея реални и идеални части от сгради, намиращи се
в този имот, а именно:
1 /не
по-малко от 7/36 идеални части от поземлен имот с идентификатор № 68850.516.130
по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед
РД-18-1/07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления
имот: град Стара Загора, ул. „Гладстон” № 47, с площ 406 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10м.), номер по предходен план: 1810, квартал: 17, парцел V,
при съседи: 68850.516.116, 68850.516.117, 68850.516.129, 68850.516.132,
68850.516.131, който имот съгласно документ за собственост представлява дворно
място, цялото с площ от 410 кв.м., находящо се в град Стара Загора, ул. „Уйлям
Гладстон” № 47, представляващо УПИ № V -1810 по скица и по нотариален акт, а по
удостоверение за данъчна оценка - ПИ №1810, в квартал 17 по ПУП на град Стара
Загора, при граници и съседи: север - УПИ IV -1809; изток -улица „Уилям
Гладстон”; юг - УПИ VI-1813,814 и запад - УПИ III-1811 и УПИ VII-1812;
2/Всички
притежавани от първата страна идеални части и/или реално обособени сгради,
находящи се в поземлен имот с идентификатор № 68850.516.130; включително, но не
само и от сграда с идентификатор 68850.516.130.1.
3/всички
притежавани от първата страна идеални части и/или реално подобрения в имот с
идентификатор № 68850.516.130.
Срещу
това задължение на първата страна по договора, „Стара Загора Проект” ООД
/втората страна по договора/ се задължавала да прехвърли правото на собственост
върху следния свой собствен недвижим имот, находящ се в жилищната сграда с
гаражи и ОСД, която била вече построена в Урегулиран поземлен имот № II-450, в
квартал 4001, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68850.505.450 по
плана на град Стара Загора, с адрес: гр.Стара Загора, ул. „Ген. Гурко” № 23, а
именно: Апартамент № 9 (девет), находящ се на IV (четвърти) етаж, в град Стара
Загора, улица „Генерал Гурко” № 23, кота + 9,12 от жилищна сграда с ОСД и гаражи,
със застроена площ 44,54 кв.м. (четиридесет и четири цяло петдесет и четири
стотни квадратни метра), при граници на същия: от север – двор; от изток – улица,
от юг – Апартамент № 10; от запад – стълбищна клетка и
коридор, заедно с 3,109 % ид.ч. (три цяло сто и девет стотни процента идеални
части) от общите части на сградата, равняващи се на 9,75 кв.м. (девет цяло и
седемдесет и пет стотни квадратни метра), както и Склад № 9 (девет), със
застроена площ 3,31 кв. метра, заедно с 0,262 % ид.ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 1,47 кв. метра, при граници на същия: от север -
Склад №10; от изток - коридор, от юг - Гараж № 5; от запад - Гараж №6, заедно
със съответното право на строеж върху 59,04 кв.м. (петдесет и девет цяло и
четири квадратни метра), а по кадастрална карта, апартамента представлява: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.505.450.1.9 /шест, осем, осем, пет, нула,
точка, пет, нула, пет, точка, четири, пет, нула, точка, едно, точка, девет/по
кадастралната карта и регистри на гр. Стара Загора, общ. Стара Загора, обл.
Стара Загора, одобрени със Заповед 300-5-51/24.06.2004 г. на Изпълнителния
директор на АК, Адрес на имота: гр. Стара Загора, п.к 6000, ул. „Генерал Гурко”
№ 23, ет. 4, ап.9. Самостоятелният обект се намирал в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68850.505.450 /шест, осем, осем, пет, нула,
точка, пет, нула, пет, точка, четири, пет, нула/, с предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1/едно/, и площ
от 45.54 кв.м./четиридесет и пет цяло и петдесет и четири стотни квадратни
метра/, ведно с прилежащите му части: склад 9, Ниво: 1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: На същия етаж: 68850.505.450.1.10, под обекта:
68850.505.450.1.5, над обекта: 68850.505.450.1.13.
В
чл.4, Раздел I от предварителния договор, страните изрично се били уговорили и
се задължили собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти да бъде
прехвърлена в срок до 01.12.2016 г.
До
уговорената в предварителния договор крайна дата – 01.12.2016 г., ищцовото
дружество изпълнило всички свои задължения по предварителния договор, зависещи
от него, като построил сградата, респективно апартамент № 9 в напълно завършен
вид. Към настоящият момент било издадено Разрешение за ползване № ДК-07-СЗ-
19/28.03.2017 г.
Тъй
като до крайния срок посочен в договора Мери-Детелина Бъчварова /първа страна
по договора/ не предприемала действия за сключването на окончателния договор
под формата на нотариален акт, ищецът връчвал лично покана от 05.01.2017 г., с
която я уведомявал за датата и часа на сделката, а именно, че сделката била насрочена
за 13.01.2017 г. в 11.00 часа, в кантората на Нотариус Христо Спасов, рег. рег.
№ 121 на НК, на адрес на кантора: гр.Стара Загора, бул. „Цар Симеон Велики” №
100, ет. 2, ап. 21, където да се сключил окончателния договор под формата на
нотариален акт за замяна на недвижимите имоти. Отделно от това с поканата
изрично било посочено, че в случай, че на посочената дата и час Мери- Детелина
Бъчварова не се явила, ще се считало, че същата отказвала да бъде извършена
сделката. Покана била връчена лично на Мери-Детелина Бъчварова на 06.01.2017 г.
Въпреки това същата не изпълнила задължението си, не се явила в кантората на
нотариус Христо Спасов на посочения в поканата ден и час и окончателен договор
за замяна на недвижими имоти не бил сключен. За тези обстоятелства бил съставен
Констативен протокол № 3, том I, с рег. № 35 от 13.01.2017 г. по описа на
нотариус Христо Спасов с рег. № 121 на НК.
В
чл.8.3, раздел III от предварителния договор било уговорено, че в случай на
неизпълнение на задължението за прехвърляне собствеността върху имота в
уговорения срок, първата страна дължала на втората страна неустойка в размер на
10 000 лв. /десет хиляди лева/, независимо от правата по чл.8.1. от договора
/т.е. от развали договора или да поиска обявяването му за окончателен/.
Моли
съда да постанови решение, с което да осъди ответница да му заплати сумата в
размер на 10 000 лв. /десет хиляди лева/, представляваща неустойка по чл.8.3,
раздел III от предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 26.10.2016
г. Претендира за направените разноски по
делото.
Ответникът Д.Л.М. в законоустановения срок представя
писмен отговор, в който заявява, че предявения иск е изцяло неснователен и моли да бъде отхвърлен. Подробни съображения излага в писмения отговор. Претендира за присъждане на
направените разноски по делото.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на
страните, приема за установена следната фактическа обстановка:
Безспорно установено по делото е, че между страните по
настоящото дело на 26.10.2016г. е сключен предварителен договор за замяна на
недвижими имоти, по силата на който Мери-Детелина Стефанова
Бъчварова се
задължила да прехвърли
на втората страна „СТАРА ЗАГОРА ПРОЕКТ“ ЕООД всички
притежавани от нея идеални части от следния свой съсобствен недвижим имот,
както и всички притежавани от нея реални и идеални части от сгради, намиращи се
в този имот, а именно:
1/ Не
по-малко от 7/36 идеални части от поземлен имот с идентификатор № 68850.516.130
по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед
РД-18-1/07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления
имот: град Стара Загора, ул. „Гладстон” № 47, с площ 406 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване (до 10м.), номер по предходен план: 1810, квартал: 17, парцел V,
при съседи: 68850.516.116, 68850.516.117, 68850.516.129, 68850.516.132,
68850.516.131, който имот съгласно документ за собственост представлява дворно
място, цялото с площ от 410 кв.м., находящо се в град Стара Загора, ул. „Уйлям
Гладстон” № 47, представляващо УПИ № V -1810 по скица и по нотариален акт, а по
удостоверение за данъчна оценка - ПИ №1810, в квартал 17 по ПУП на град Стара
Загора, при граници и съседи: север - УПИ IV -1809; изток -улица „Уйлям
Гладстон”; юг - УПИ VI-1813,814 и запад - УПИ III-1811 и УПИ VII-1812;
2/Всички
притежавани от първата страна идеални части и/или реално обособени сгради,
находящи се в поземлен имот с идентификатор № 68850.516.130; включително, но не
само и от сграда с идентификатор 68850.516.130.1.
3/всички
притежавани от първата страна идеални части и/или реално подобрения в имот с
идентификатор № 68850.516.130.
Срещу
това задължение на първата страна по договора, „Стара Загора Проект” ООД
/втората страна по договора/ се задължава да прехвърли правото на собственост
върху следния свой собствен недвижим имот, находящ се в жилищната сграда с
гаражи и ОСД, която била вече построена в Урегулиран поземлен имот № II-450, в
квартал 4001, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68850.505.450 по
плана на град Стара Загора, с адрес: гр.Стара Загора, ул. „Ген. Гурко” № 23, а
именно: Апартамент № 9 (девет), находящ се на IV (четвърти) етаж, в град Стара
Загора, улица „Генерал Гурко” № 23, кота + 9,12 от жилищна сграда с ОСД и гаражи,
със застроена площ 44,54 кв.м. (четиридесет и четири цяло петдесет и четири
стотни квадратни метра), при граници на същия: от север – двор; от изток – улица,
от юг – Апартамент № 10; от запад – стълбищна клетка и
коридор, заедно с 3,109 % ид.ч. (три цяло сто и девет стотни процента идеални
части) от общите части на сградата, равняващи се на 9,75 кв.м. (девет цяло и
седемдесет и пет стотни квадратни метра), както и Склад № 9 (девет), със
застроена площ 3,31 кв. метра, заедно с 0,262 % ид.ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 1,47 кв. метра, при граници на същия: от север -
Склад №10; от изток - коридор, от юг - Гараж № 5; от запад - Гараж №6, заедно
със съответното право на строеж върху 59,04 кв.м. (петдесет и девет цяло и
четири квадратни метра), а по кадастрална карта, апартамента представлява: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68850.505.450.1.9 /шест, осем, осем, пет, нула,
точка, пет, нула, пет, точка, четири, пет, нула, точка, едно, точка, девет/по
кадастралната карта и регистри на гр. Стара Загора, общ. Стара Загора, обл.
Стара Загора, одобрени със Заповед 300-5-51/24.06.2004 г. на Изпълнителния
директор на АК, Адрес на имота: гр. Стара Загора, п.к 6000, ул. „Генерал Гурко”
№ 23, ет. 4, ап.9. Самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68850.505.450 /шест, осем, осем, пет, нула,
точка, пет, нула, пет, точка, четири, пет, нула/, с предназначение на
самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива на обекта – 1/едно/, и площ
от 45.54 кв.м./четиридесет и пет цяло и петдесет и четири стотни квадратни
метра/, ведно с прилежащите му части: склад 9, Ниво: 1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: На същия етаж: 68850.505.450.1.10, под обекта:
68850.505.450.1.5, над обекта: 68850.505.450.1.13.
С Решение № 212/25.06.2018г. по гр.д. № 104/2017г. по описа на Окръжен съд
– Стара Загора, влязло в законна сила, съдът е обявил за окончателен сключения между страните
предварителен договор. Същото има сила на пресъдено нещо по отношение на
спорното материално право и страните.
В
чл.4, Раздел I от предварителния договор, страните изрично се уговарят и
се задължават собствеността върху процесните недвижими имоти да бъде прехвърлена в срок до 01.12.2016г.
Страните не спорят, че до уговорената в предварителния договор
крайна дата – 01.12.2016г., „Стара Загора Проект” ООД е
изпълнило всички свои задължения по предварителния договор, като построил сградата, в която се намира процесния апартамент № 9 в напълно завършен
вид.
Видно от приетата като доказателство по делото покана от „Стара
Загора Проект” ООД до Мери-Детелина Бъчварова от
05.01.2017г., връчена на 06.01.2017г. на Мери-Детелина
Бъчварова, с която я кани да се яви на 13.01.2017г. в 11.00ч. в
кантората на Нотариус Христо Спасов, рег. рег. № 121 на НК, на адреса
на кантора: гр.Стара Загора, бул. „Цар Симеон Велики” № 100, ет. 2, ап. 21,
където да се сключи окончателния договор под формата на нотариален акт за
замяна на недвижимите имоти. В поканата
изрично е посочено, че в случай, че на
посочената дата и час Мери- Детелина Бъчварова не се яви, ще се счита, че
същата отказва да бъде извършена сделката.
Видно от Констативен
протокол №3, томI, с рег. № 35 от 13.01.2017г. по описа на нотариус Христо
Спасов с рег. № 121 на НК, се установява, че същата не
изпълнила задължението си, като не се явила в
кантората на нотариус Христо Спасов на посочения в поканата ден и час и
окончателен договор за замяна на недвижими имоти не е
сключен.
Видно от
чл.8.3, раздел III от предварителния договор, страните са уговорили, че в случай на неизпълнение на
задължението за прехвърляне собствеността върху имота в уговорения срок, неизправната страна дължи на
другата страна неустойка в размер на 10 000 лева,
независимо от правата по чл.8.1. от договора /т.е. от разваляне
на договора или да поиска обявяването му
за окончателен/.
Съдът намира за неоснователно
направеното възражение на процесуалния представител на ответника по следните
съображения:
Преценката за нищожност на неустоечната
клауза следва да бъде направена съобразно задължителната тълкувателна практика
на ВКС - т.3 на ТР № 1/2010 г. на ОСТК на ВКС, Решение №
88/22.06.2010 г. по т. д. 911/2009г. на I ТО, ВКС, Решение №
12/22.06.2017г. по т.д. № 551/2016г. на I ТО, ВКС, в които е разяснено, че
условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и
търговски правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката, поради
накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки отделен случай към
момента на сключване на договора, като могат да бъдат използвани някои от
следните примерно изброени критерии - естеството им на парични или непарични и
размерът на задълженията, които се обезпечават с неустойка, дали изпълнението е
обезпечено с други правни способи, вид на уговорената неустойка и на неизпълнението,
съотношение на размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението
вреди. Или, освен примерно изброените критерии, съдът може да съобрази и други
наведени в производството, но при всички случаи е задължен да ги разгледа,
съобразно установеното в хода на процеса като настъпили юридически факти, като
едва тогава да извърши преценка за основателност на възражението. Т.е. следва
да съобрази всички събрани по делото доказателства и направени доводи, като ги
съотнесе към разглеждания и разяснен със задължителна тълкувателна практика на
ВКС, предмет по направеното възражение на ответника.
Преценката за нищожност на
неустоечната клауза, уговорена между страните в чл.8.3, раздел III от
предварителния договор е свързана с нейния размер, който не надхвърля
обичайната охранителна и обезпечителна функции на неустойката, доколкото размера
на така уговорената неустойка не надвишава една трета от продажната цена на
имотите. Видно от заключението на съдебно – техническата експертиза, което
съдът възприема като изготвено добросъвестно и компетентно, пазарната стойност
на апартамент № 9 към 26.10.2016г. е в размер на 60 220 лева, а на 7/36
идеални части от ПИ с идентификатор 68850.516.130 към същата дата е 60 211
лева, или общо за имотите е 120 431 лева. Уговорената неустойка от
10 000 лева е много под една трета от продажната цена на имотите. Видно от
заключението на вещото лице, към 26.10.2016г. процесната сграда е завършена в
голяма степен, което се установява и от представените по приложеното към
настоящото дело гр.д. № 104/2017г. по описа на Окръжен съд – Стара Загора
разрешение за ползване № ДК-07-СЗ-19/28.03.2017г., акт образец 15 от
20.02.2017г. и акт образец 16 от 24.03.2017г. От тези доказателства се
установява, че ищецът е изпълнил задълженията си по предварителния договор. Ето
защо, съдът намира, че няма основание да се приеме, че уговорената в чл.8.3,
раздел III от предварителния договор неустойка надхвърля обичайните охранителни
и обезпечителни функции и е нищожна като накърняваща добрите нрави - чл.26,
ал.1 предл. 3-то ЗЗД. Обстоятелството, че в предварителния договор е
предвидена неустойка само за едната страна не би могло да обоснове нищожност на
неустоечната клауза, като уговорена в разрив с обезпечителната, обезщетителна и
санкционна функции на неустойката. Безспорно се установи по делото, че Д.Л.М. е
наследник на Мери – Детелина Стефанова Бъчварова, която е неизправна страна по
предварителния договор.
С оглед на изложеното предявеният иск
по чл.92 ЗЗД за претендираната неустойка от
10 000 лева е основателен, поради което искът съдът следва да го уважи изцяло.
На основание чл.78 ал.1 ГПК ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски, в размер на 1 300лв.,
представляващи заплатени от ищеца ДТ и адвокатско възнаграждение.
Водим от горните мотиви, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Д.Л.М. ***, ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на “СТАРА ЗАГОРА
ПРОЕКТ” ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр.Стара Загора, ул.Калояновско
шосе №1, представлявано от Аделин Вълчанов Донев, ЕИК *********, със съдебен
адрес ***, адв.Р.С. от АК гр.Ст.Загора, сумата от 10 000 лева, представляваща
договорна неустойка
по чл.8.3, раздел III от предварителен
договор от 26.10.2016г., както и направените по делото разноски общо в размер на 1 300 лева.
Дължимата сума може да бъде
заплатена по следната банкова сметка: ***: ***, BIC: ***.
Решението подлежи
на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред
Окръжен съд - Стара Загора.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: