№ 1253
гр. Варна, 31.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Радостин Г. Петров
Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Мария Д. Манолова
като разгледа докладваното от Радостин Г. Петров Въззивно гражданско
дело № 20233100501642 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК, образувано по въззивна
жалба вх.№ 47393/23.06.2023 г., подадена от "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ
ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, чрез пълномощник адв. Х. Г.Д., против
Решение № 1943/01.06.2023 г., постановено по гр.д. № 15464/2022 г. по описа
на РС-Варна, с което "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Сливница“
№173, ет.5, кабинет 17, представлявано от Т. Г.П. е осъдено да заплати на И.
Й. И., ЕГН **********, сумата от 2000 лева (две хиляди лева),
представляваща внесен и дължим депозит но Договор за гаранция с купувач
от 07.07.2022г., по поето задължение за връщането му, съгласно чл. 6 на
Договор за гаранция с купувач, ведно със законната лихва, считано от датата
на предявяване на исковата молба в съда – 22.11.2022г., на основание чл.79
ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД.
В жалбата се излага, че решението на първоинстанционния съд е
неправилно. Твърди се, че дружеството е изпълнило задълженията си по
договора, както и че твърденията на ищцата не отговарят на представените
1
документи. Излага, че видно от обявата се е продавал имот с площ от 55
кв.м., като това е закръглената квадратура на обект с включени общи части –
около 52 кв.м. Излага, че съгласно чл.3 от договора страните са се уговорили
след сключването на предварителен договор или на окончателен договор да
се заличи вписаната законна ипотека. Излага, че ищцата не е спазила крайния
срок за подписване на договор и не се е явила за подписването. Сочи, че
сумата от 1000 лева е предадена на продавача и не може да бъде върната на
ищцата. Моли за отмяна решението и присъждане на разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна И. Й. И., ЕГН
**********, чрез пълномощник адв. М. М., е подала отговор, с който оспорва
жалбата. Счита, че постановеното първоинстанционно решение и възприетите
в него мотиви са в унисон със събраните в хода на производството
доказателства и при правилно приложение на материалните и процесуални
правни норми. По същество счита решението на ВРС за правилно и
законосъобразно, поради което отправя искане за потвърждаването му, ведно
с присъждане на разноски.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание
въззивникът се представлява от адв. Х. Г.Д., която моли за уважаване на
жалбата и присъждане на направените по делото разноски.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание
въззиваемия се представлява от адв. М. М., който моли за потвърждаване на
първоинстанционното решение и присъждане на разноски.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба, съдът
взе предвид следното от фактическа и правна страна:
Производството пред районния съд е образувано по иск на И. Й. И.
против "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД с правно основание чл. 79,
ал.1, пр.1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2000
лева, представляваща внесен и дължим депозит по Договор за гаранция с
купувач от 07.07.2022г., по поето задължение за връщането му, съгласно чл. 6
на Договор за гаранция с купувач, ведно със законната лихва, считано от
датата на предявяване на исковата молба в съд, в условия на евентуалност на
основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, на отпаднало основание – по развален
Договор за гаранция с купувач от 07.07.2022г., ведно със законната лихва
считано от предявяване на исковата молба в съда, в условията на
2
евентуалност на основание чл. 59, ал.1 ЗЗД.
Ищцата твърди, че в началото на м. юли 2022г. решила да закупи
недвижим имот, след като видяла обява за Апартамент №19, находящ се в
*****************, с идентификатор № *************, публикувана във
фейсбук страницата "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД, което
дружество има качеството търговец и е посредник при сделки с недвижими
имоти. Твърди, че от служители на дружеството - посредник й било обяснено,
че обекта се продава с част от земята /прилежащи части/, върху която е
построена сградата и е с площ от 55 кв.м. Твърди, че същия ден, в деня на
огледа - 07.07.2022, сключили Договор за гаранция с купувач, за да бъде
свален имота от продажба и да не се предлага на други кандидат - купувачи и
с цел запазването му за сключване на предварителен или окончателен договор
между нея и продавача. В изпълнение на чл. 1 от Договора предала
"ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД сумата от 2000 лева като гаранция.
При подписване на Договора, по отношение на имота имало вписана вещна
тежест - законна ипотека в полза на „БАНКА ДСК“ ЕАД. Съгласно Договора
/чл. 3/ съществено условие за сключване на предварителен или окончателен
договор между нея и продавача било заличаването на вписаната законна
ипотека. Съгласно уговорката им /чл.6 от Договора/ тя трябвало да бъде
заличена в рамките на 3 /три/ работни дни, тъй като крайния срок до който
трябвало да подпишат обвързващ облигационен договор с продавача бил
12.07.2022г. /чл. 4 от Договора/. Твърди, че в случай, че заличаване на
вещната тежест не е извършена, съгласно чл. 6 от Договора търговецът е
следвало да върне паричната гаранция. Излага, че получила проект за
предварителен договор, от който установила, противно на първоначално
заявеното й от "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД при огледа, че
имотът не е както било обявено 55 кв.м. площ, а по - малко (по скица 43,75
кв.м.). В допълнение се оказало, че към имота няма прилежащи части от
земята, върху която е построена сградата. Противно на уговореното, до
изтичане на уговорения срок ипотеката не била заличена, като дори на
12.07.2022г., деня когато трябвало да сключат предварителен договор с
продавача, от фейсбук страницата на дружеството видяла, че имота отново е
пуснат за продажба. На 13.07.2022г. - 1 ден след определения срок за
подписване на предварителен договор, изпратила писмена покана чрез „БГ
Пощи“ ЕАД до изпълнителя, с която го поканила да й възстанови сумата от
3
2000 лева, дадена като, на основание чл. 6 от Договора. Приема, че към
настоящия момент изпълнението на Договора е изцяло невъзможно, защото
апартаментът е продаден.
С писмен отговор ответникът оспорва иска като неоснователен. Не
оспорва наличието на посочения от ищеца Договор за депозит. Съгласно
обявата, ответникът продавал имота с площ от 55 кв.м, като това била
закръглената квадратура на обекта с включени общи части, която била около
52 кв.м., т.е това което по нотариален акт щял да придобие всеки който
пожелае да го купи. Твърди се, че още на първа среща са заявили, че идеални
части от парцела не се продават и подобна продажба не била записана в
договора. Съгласно Договора /чл.3/ страните са се уговорили за сключване на
или на предварителен или на окончателен договор, между ищцата и
продавача, да се заличи вписаната законна ипотека. Още при подписване на
този договор уведомили клиентката/ищцата/, че ще проведат среща с
продавачът на имота и след като се уговорят с него, ще я уведомят как, на
какъв етап и по какъв начин ще стане заличаването на законната ипотека. На
08.07.2022г. след проведената среща с продавача на имота и след като водили
разговори с ищцата и нейната дъщеря, подписали договор за предаване на
депозит, в който продавачът в ч. 4 от договора се е задължил, следното:
Продавачът декларира наличието на законна ипотека и се задължава да
предприеме всички фактически и правни действия във връзка със
заличаването й, преди нотариалното изповядване на сделката и прехвърляне
на собствеността на имота. С оглед постигнатите договорки между страните,
се подписвал договор с продавача, като последния се задължавал да заличи
наличната ипотека преди окончателното изповядване на прехвърлителната
сделка. Твърди, че е изпълнил исканията и посочените параметри от ищцата.
Твърди, че в нито един момент не е ставало дума за заличаване на законната
ипотека в срок от три дни преди подписване на предварителен договор.
Оспорват се твърденията за поети от ответното дружество ангажименти,
ищцата да придобие идеални части от ПИ, каквито собственикът продавач не
притежава. Оспорва, че брокерите на ответното дружество са предложили
имота като имот от 55 кв.м.чиста площ. Твърди се, че освен това половината
от сумата в размер на 1000 лева е предадена на продавача Влади Радушев,
съгласно договорът за предаване на депозит подписан на 08.07.2022г. Моли за
отхвърляне на исковите претенции.
4
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство,
очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част. В обхвата на така посочените предели на въззивна проверка, съставът
на ВОС, намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Съобразно
обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното до съда искане,
спорът правилно е квалифициран.
От представените по делото доказателства се установява, че на
07.07.2022г. между страните е сключен Договор за гаранция с купувач, по
силата на който ищцата И. Й. И., в качеството й на възложител, е предала на
"ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД сумата от 2000 лева като гаранция
за закупуването на представен от ответника недвижим имот - Апартамент №
19, находящ се в *******************. с идентификатор: *************,
срещу задължението ответникът да съдейства за договарянето на определени
в договора условия по сделката за закупуването на горепосочения недвижим
имот. Според т.2 от Договора закупуването е на цена в размер на 87000 евро
или тяхната левова равностойност по централен курс на БНБ. В т.3 са
договорени останалите условия и параметри, които ищцата желае да бъдат
постигнати в договора за покупко-продажба на недвижимия имот или
предварителния договор за покупко-продажба, а именно: да закупи имота във
вида, в който е бил по време на провеждане на огледа; да закупи имота без
правни тежести - възбрани, вписани искови молби, ограничени вещни права,
ипотеки и пр. Изрично в чл.3.1. от договора е регламентирано, че при
непостигане на посочените в т.2 и т.З параметри на сделката ответникът се
задължава да върне оставената като депозит сума от 2000 лева на ищцата.
Съгласно т.3.2, при постигане на посочените в т.2 и т.З параметри на сделката
и продавачът приеме да продаде на възложителя гореописаният имот,
възложителят дава своето съгласие и правото на „Лайънс груп“ да предаде на
5
продавача или негов представител от представляващата го фирма за
недвижими имоти половината от оставената като депозит сума, като гаранция
за неговият интерес и потвърждение да закупи имотът описан в т. 1.
Регламентирано е, че сумата се връща на възложителя в деня на подписване
на предварителен договор между страните. Според т.3.3, ответното дружество
се задължава да предаде обратно на възложителя останалата сума от
депозита, в деня на подписване на предварителен договор между страните.
Според т.4 при постигане на посочените в т.2 и т.З параметри, възложителят
се задължава в срок до 12.07.2022г., да сключи предварителен договор или
нотариален акт за покупко-продажба на имота по т. 1. Според т.5, в случай, че
възложителят откаже да сключи предварителен договор или нотариален акт
за покупко-продажба в срока и при условията по т.2 и т.З, или не се яви на
посочената в т.4 дата определена за предварителен договор или нотариално
изповядване, ответникът има право едностранно да прекрати настоящия
договор и да удържи като неустойка предадената сума. Съгласно т.6 от
договора, при непостигане на посочените в т.2 и т.З параметри на сделката, в
срок до 3/три/ работни дни или установяване на вещни тежести по-големи от
стойността на сделката - възбрани и ипотеки; или в случай че имотът е
предмет на правни спорове, ’’Лайънс Груп“ се задължава да върне сумата на
възложителя, предадена като гаранция, в тридневен срок и настоящият
договор се прекратява. Страните са реграментирали в т.9, че всяка
кореспонденция между тях ще се счита за валидна, ако е изпратена на
посочените по-горе адреси и средства за комуникации, което включва и
имейл, факс, кратно съобщение (чрез мобилен оператор), телефонен разговор.
Според т.10 при изпълнение на това задължение всяка кореспонденция или
съобщение между страните ще се счита за валидно връчена и извършена на
посочените по-горе адреси и средства за комуникация.
От представения от ответника договор за предаване на депозит се
установява, че на следващия ден – 08.07.2022г. ответното дружество е
предало на продавача В.Д.Р. сумата от 1000 лева, срещу негов ангажимент да
продаде имота за сумата от 87000 евро, във вида в който е бил по време на
провеждане на огледа от потенциалните купувачи. Договорено е, че следва да
продаде имота без правни тежести - възбрани, вписани искови молби,
ограничени вещни права, ипотеки и пр., като срока за подписване на
предварителен договор или нотариално изповядване е до 12.07.2022г.
6
От справка от служба по вписванията е видно, че вписаната през 2017г.
законна ипотека в полза на Банка ДСК върху Апартамент № 19, находящ се в
*******************, с идентификатор *************, е заличена на
27.07.2022г.
Въззивният съд намира, че "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД не
е изпълнило задължението си по договора за гаранция с купувач да постигне
параметрите, които ищцата е желаела при сключване на предварителния
договор, или окончателната сделка за покупко-продажба на имота. В т.4 от
договора изрично е предвидено, че при постигане на параметрите по т.2 и т.3,
до 12.07.2022г. следва да бъде сключен предварителен договор или
окончателен договор. Не е налице спор, като и от справката от СВ се
установява, че към 12.07.2022г. върху имота е била налице вещна тежест -
законна ипотека, т.е. не е изпълнено изискването на т.3 от договора. Въпреки
това, още на 09.07.2022г., видно от приложената кореспонденция, от
ответника на ищцата е изпратен проект на предварителен договор за покупко
– продажба, носещ дата 11.07.2022г., в който изрично се предвижда
вписаната върху имота законна ипотека да бъде заличена от продавача в 14-
дневен срок от изповядване на сделката. От така предложения на ищцата
проект за предварителен договор е видно, че не само към датата на сключване
на предварителния договор за покупко-продажба, но дори и към датата на
сключване на окончателната нотариална сделка за придобиване на имота,
върху същия е предвидено да са налице вещни тежести, в разрез с поетото от
ответната страна задължение в договора за гаранция с купувач. Въззивният
съд споделя становището на ВРС, че неизпълнението на тези договорни
задължения от ответното дружество води до необходимост от изпълнение на
друго негово задължение, а именно регламентираното в т.6 от договора, че
при непостигане на посочените в т.2 и т.З параметри на сделката, в срок до 3
работни дни или установяване на вещни тежести по-големи от стойността на
сделката - възбрани и ипотеки; или в случай че имотът е предмет на правни
спорове, търговецът се задължава да върне сумата на възложителя, предадена
като гаранция, в тридневен срок и настоящият договор се прекратява. Не е
налице спор, че ответникът – сега въззивник, не е изпълнил задължението си
да върне депозита.
Въззивният съд споделя мотивите на ВРС относно основателността на
7
иска като препраща към тях на основание чл. 272 ГПК. Поради съвпадение в
крайните изводи на двете инстанции за основателност на иска,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК въззивникът следва да бъде осъден да
заплати на възззиваемата страна направените по делото разноски в размер на
500 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1943/01.06.2023 г., постановено по гр.д.
№ 15464/2022 г. по описа на РС-Варна.
ОСЪЖДА "ЛАЙЪНС БЪЛГАРИЯ ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********,
със седалище гр. Варна, да заплати на И. Й. И., ЕГН **********, сумата от
500 лева (петстотин лева), представляваща направените по делото разноски,
на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване по аргумент от
чл.280, ал.3 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8