№ 143
гр. Н., 23.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:П.Сл.П.
при участието на секретаря А.Д.Г.
като разгледа докладваното от П.Сл.П. Гражданско дело № *************8
по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени искове с правно основание чл.40 от
Закона за управление на етажната собственост.
Ищецът К. Д. И. с ЕГН **********, с адрес: град Я., улица Б.*, твърди, че е
собственик на следните самостоятелни обекти, а именно: 1) Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.******4.311, представляващ Апартамент № ***, с площ от 47,44 кв.м.,
ведно с 11,01 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, с
адрес: град Н., улица И.В. № **** ап.***; 2) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.******4.106, представляващ Студио № 6А, с площ от 37,26 кв.м, ведно с 8,83 кв.м.
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: град Н., улица
И.В. № ****, етаж 2, ап. ст. 6А; 3) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.502.477.4.117, представляващ Студио № 17А, с площ от 36,08 кв.м., ведно с 8,55 кв.м.
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: град Н., улица
И.В. № ********. Сградата, в която се намират самостоятелните обекти и която е в режим на
Етажна собственост, е с кадастрален идентификатор 51500.******4 и представлява БЛОК 4
с входове *** D, E, F. Твърди също, че на 26.08.2024г. е проведено общо събрание на
етажната собственост на сграда с идентификатор 51500.******4, на което ищецът е участвал
лично. Освен това той е оспорил съдържанието на протокола, включително и относно
достоверността на приетите решения по точките от дневния ред, но избраният на
събранието управител на ЕС Виталий Вайнер му е изпратил писмен отговор, че оспорването
е неоснователно, а събранието е проведено законосъобразно, взетите на него решения също
са законосъобразни. Ищецът счита, че събранието е незаконосъобразно свикано, тъй като от
1
протокола от събранието не ставало ясно от кого е свикано то и на какво основание, както и
че е нарушен чл.13, ал.1 от ЗУЕС, като участието на ищеца на събранието е поради
обстоятелството, че е узнал от свои съседи за предстоящото му провеждане. Счита също, че
е нарушен чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като протоколът от събранието не съдържа данни за
явилите се лица и представляваните от тях идеални части, номера на самостоятелните
обекти, начинът, по който всеки от участниците е гласувал, не съдържа голяма част от
изявленията на отделните участници при разискванията по отделните точки от дневния ред,
както и не е отразено от кого изхождат направените предложения, в него не са посочени
документи, които да са неразделна част от протокола. Ищецът оспорва обявения на
събранието кворум от 45,46% като неправилно изчислен, оспорва и представителната власт
на участвалите на събранието в качеството им на пълномощници. Неизясненият и
неустановен кворум се дължи на обстоятелството, че в протокола от събранието не се
съдържат данни за явилите се лица и за идеалните части към самостоятелните обекти, които
те представляват, които идеални части освен това са произволно посочени без да е ясен
източника на тези данни. В тази връзка твърди за нарушение на разпоредбата на чл.14, ал.5
от ЗУЕС. Като отделен довод за незаконосъобразност на провеждане на събранието и на
взетите на него решения въвежда и обстоятелството, че събранието се е провеждало на
руски език, независимо, че се е извършвал превод на български и на английски език.
Решенията, които счита за незаконосъобразни, са тези по т.1, 2, 3, 4, 5 и 6 от дневния ред на
събранието, като излага конкретни доводи за незаконосъобразност на тези отделни решения,
и които атакувани решения моли да бъдат отменени. Претендира разноски.
Ответникът – Етажната собственост, е подал отговор на исковата молба, с който
заявява признание на иска. Прави възражение за прекомерност на заплатеното от ищеца
адвокатско възнаграждение.
Ищецът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от упълномощен адвокат,
който заявява, че поддържа иска, както че доказателствата по делото потвърждават
незаконосъобразността на свикването на процесното общо събрание, както и
незаконосъобарзността на взетите на него решения, поради което същите подлежат на
отмяна. Поддържа искането си и за присъждане на разноски, като намира възражението за
прекомерност, направено от ответната страна, за неоснователно.
В съдебно заседание ответната страна – Етажната собственост, не се представлява
нито от законния си представител, нито от процесуален представител. С отделна молба този
път изразява позиция, че в полза на ищеца не следва да се присъждат разноски, тъй като са
налице кумулативно предвидените за това предпоставки в чл.78, ал.2 от ГПК. При условията
на евентуалност, заявява, че поддържа възражението си за прекомерност на заплатеното от
ищеца адвокатско възнаграждение.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства, съдът прие за
установено следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.12.2019г., обективиран в
нотариален акт № ***, том XIV, рег.№ *****, дело № ****/2019г. на нотариус С.А. с рег.№
2
*** на НК и район на действие Н.ския районен съд, по който договор К. Д. И. е имал
качеството на купувач, същият е придобил на това основание собствеността върху следния
недвижим имот, а именно: Апартамент № ***, представляващ Самостоятелен обект в сграда
с кадастрален идентификатор 51500.******3.*** с адрес: град Н., улица И.В. № **** ап.***
предназначение: Жилище, апартамент, с площ от 47,44 кв.м., ведно с 11,01 кв.м. идеални
части от общите части на сградата – Блок № 4, представляващо част от комплекс жилищни
сгради за сезонно обитаване, ведно със съответните идеални части от правото на строеж
върху прилежащия на сградата терен. Продаваният самостоятелен обект попада в сграда с
идентификатор 51500.******4, брой надземни етажа 6, подземни етажи 0, предназначение:
Апартаментен хотел, която сграда е построена в поземлен имот с идентификатор
51500.******
С последващ договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.2019,
обективиран в нотариален акт № ***, том IX, рег.№ *****, дело № ****/2019г. на нотариус
М.Б. с рег.№ *** на НК и район на действие Н.ския районен съд, К. Д. И. е придобил
собствеността на други два недвижими имоти, както следва: 1) Студио № 6А, с адрес: град
Н., улица И.В. № *******, представляващо Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.******4.106, с предназначение: Жилище, апартамент, на едно ниво, с площ 37,26
кв.м., ведно с прилежащите му 0.304%, равняващи се на 8,83 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, както и заедно с 0.304% от правото на строеж върху прилежащия на
сградата терен, което студио-апартамент се намира на 2-и етаж в сграда с идентификатор
51500.******4, състояща се от 6 надземни етажа и 0 подземни, построена в поземлен имот с
идентификатор 51500.****** 2) Студио № 17А, с адрес: град Н., улица И.В. № ****, вход А,
етаж 3, ап. ст. 17, представляваща Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.******4.117, с предназначение: Жилище, апартамент, на едно ниво, с площ 36,08
кв.м., ведно с прилежащите му 8,55 кв.м. идеални части от общите части, както и заедно с
0.295% от правото на строеж върху прилежащия на сградата терен, което студио-апартамент
се намира на 2-и етаж в сграда с идентификатор 51500.******4, състояща се от 6 надземни
етажа и 0 подземни, построена в поземлен имот с идентификатор 51500.******
На 26.08.2024г. от 15:00 часа е проведено Общо събрание на собствениците на
Етажната собственост, находяща се на адрес: град Н., улица И.В. № ****, входове *** D, E,
F. Според протокола от събранието в 15:00 часа е започнала регистрация на участниците на
събранието, а в 16:00 часа се установил кворум от 45,46% идеални части от общите части на
етажната собственост, а събранието е проведено на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, както и
че събранието е протекло при следния дневен ред: 1. Изслушване и приемане на отчета на
приходите и разходите за 2023г. и първите 6 месеца от 2024г.; 2. Приемане на план за
извършване на ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите
части или подмяна на общи инсталации и оборудване и други дейности в общите части на
сградата, както и за извършване на разходи, които са необходими и/или неотложни за
поддържането или възстановяването на общите части на сградата; 3. Приемане на годишен
бюджет за приходите и разходите; 4. Определяне размера на паричните вноски за разходите
3
за управлението и поддържането на общите части на сградата, срок за тяхното заплащане,
както и санкциите при неплащане в срок; 5. Определяне размера на паричните вноски по
чл.50 от ЗУЕС – „Фонд ремонт и обновяване“; 6. Избор на управител и контролен съвет за
периода 2025-26г. Събранието се е председателствало от В.В.В., за когото е посочено, че е
председател на Управителния съвет. Отбелязано е също, че за протоколчик на събранието е
избран Л.Л.. В протокола са обективирани и взетите решения по отделните точки от дневния
ред. С обикновено мнозинство е взето решението по т.1 от дневния ред на събранието, с
което е приет отчета на управителя за 2023-2024 (6 мес.) година без забележки. По т.2 от
дневния ред за взети няколко решения, както следва: „ОС приема да се създаде комисия от
живущи, които да разгледат проблемите и да се реши кои са най-неотложните и откъде да се
започне с ремонтите, да се наеме фирма, която да търси проблеми по целия покрив на блок
4. И да се публикува в групата на Блок 4. След това трябва да се предложат оферти от
няколко фирми и да се избере най-подходящата. За целта всеки от собствениците би могъл
да предложи подходящи според него оферти“ (т.2.1); „ОС приема да се намери фирма, която
да направи диагностика на вентилационната система на всеки вход и да направи оферта за
отстраняване на съответните проблеми. Също така да предложи цена за монтиране
вентилатори на всеки отвор. Отново офертата да се публикува за осъждане в групата и да се
съберат и други оферти“ (т.2.2); „ОС приема да се направи регулация и ако се наложи
ремонт на прозорците на общите части. Също така при необходимост да се ремонтират и
вратите на шестте входа на покрива“ (т.2.3); „ОС приема да се анулира действащият договор
със компания А1 (КЕЙБЪЛТЕЛ-ПРИМА АД) за общата телевизия на Блок 3. Със спестените
средства от 14400 лв. да бъде направен ремонт на покрива, вентилацията и др. по надлежно
упоменатия ред“ (т.2.5); „ОС приема в случай на нарушение на договора за наем покривна
площ, ако бъде поставено допълнително оборудване от страна на компания Vivacom без
допълнително възнаграждение, да се анулира сключения договор“ (т.2.6). Последвало е
решение, за което е посочено, че се взема общо по точките 3, 4, 5 от дневния ред на
събранието. Същото е формулирано по следния начин: „ОС приема вноските за 2025г. да се
определят 4 евро за квадратен метър, като сроковете за тяхното плащане да си останат до
30.09.25г., т.е. вноските да се заплащат както и до настоящия момент. Също така да останат
санкциите при неплащане в срок така, както са решени на предходните ОС – в двоен размер
– при неплащане в срок. Една втора от дължимата от всеки етажен собственик вноска,
определена по настоящия протокол, да формира „Фонд ремонт и обновяване“ и да се счита
като вноска, дължима по чл.50 от ЗУЕС“. С решение т.6.1. за управител на ЕС е избран
В.В.В., а с решение по т.6.2 е приел следния състав на Контролния съвет: Т.А. Л.Г. и М.Д..
Протоколът от събранието е бил изготвен на 31.08.2024г., когато е било съставено
съобщение за изготвения протокол, подписан от управителя на ЕС и от един свидетел по
поставяне на съобщението, а като дата на поставяне на съобщението е посочена именно
31.08.2024г., както и час – 20:00 часа.
На 05.09.2024г., т.е. в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС ищецът В.В.В., в качеството
му на етажен собственик, е заявил оспорване съдържанието на протокола от проведеното на
4
26.08.2024г. ОС на ЕС. Същият е заявил, че е присъствал на събранието и че отрича
отразеното в протокола да е извършвана регистрация на участниците, дори и да е снемана
тяхната самоличност и са е извършвана проверка дали съответния участник е етажен
собственик, а оттам дали има право да участва на събранието, не са проверявани и
пълномощни. По неясен начин е изчислен и обявен кворума на събранието, предвид, че не е
установено кой от участниците какъв процент идеални части от общите части представлява.
Самите участници не са вписани в протокола. Оспорил е съдържанието на протокола и по
отношение на изявленията и предложенията, направени от самите участници на събранието,
предвид, че то не се е водило на български език и на практика без преводач на български
език, включително неправилно е отразен начина на гласуване. Останалите изложения в
заявеното оспорване не касаят съдържанието на протокола, а с тях се изтъкват нарушения на
закона при провеждане на събранието, свързани с определяне на кворума и обявяването му
и с представителството.
К. Д. И. е получил отговор на заявеното от него оспорване съдържанието на
протокола, като от страна на Председателя на УС на ЕС В.В.В. му е било отговорено, че
протоколът от събранието отразява действително случилите се обстоятелства и направените
от отделните участници изявления, включително и извършената регистрация на
участниците, при която те са се легитимирали като собственици и/или пълномощници, и въз
основа на която се установило, че имат право да участват на събранието. За участниците на
събранието е установено и кой от тях какви идеални части от общите части на сградата
представлява, което пък е послужило за обявяване на кворума на събранието. Поради това е
намерил искането на етажния собственик К. Д. И. за неоснователно и е отказал да коригира
съдържанието на протокола от събранието.
При така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните
правни изводи:
Спазен е 30-дневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС за предявения на 25.09.2024г. иск
за отмяна на решенията на ОС на ЕС, взети на 26.08.2024г., когато събранието е било
проведено, предвид, че протоколът от събранието заедно с решенията, взети на него, е бил
обявен на 31.08.2024г., когато е било поставено съобщението по чл.16, ал.7, изр. 2 от ЗУЕС.
Искът е предявен от етажен собственик, т.е. от лице, имащо правен интерес от оспорване на
решенията. При тези обстоятелства искът се явява допустим.
Нарушени са императивните разпоредби на ЗУЕС относно свикването на
събранието.
По делото не се установи събранието да е свикано чрез покана, която да съдържа
дневния ред на събранието, датата, часът и мястото на провеждане на събранието, датата и
часът и мястото поставянето й, данни за това от кого се свиква събранието и подписът му на
поканата, като липсва и протокол, удостоверяващ поставянето на поканата на видно и
общодостъпно място, от която да е видно дали такава въобще е поставена и/или дали е
поставена не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.
Тези нарушения, довели до незаконосъобразното свикване на събранието,
5
представляват достатъчно основание за отмяна решенията на ОС на ЕС, проведено на
26.08.2024г.
Съдът намира за необходимо да посочи и нарушения на императивните законови
разпоредби при самото провеждане на събранието и при вземането на решенията.
В протокола от събранието декларативно е посочено, че за протоколчик е бил
избран Л.Л., но нито е посочено от кого е „избран“, нито се съдържат данни за проведено
гласуване по този процедурен въпрос и резултатът от такова гласуване, нито пък е посочено
дали и от кого е направено предложението да бъде избран именно този участник за
протоколчик, и в частност, не е посочено той да е бил предложен от председателстващия
събранието с оглед необходимостта от спазване на императивната разпоредба на чл.16, ал.4,
изр. 3 от ЗУЕС.
Протоколът от събранието не съдържа изявленията на отделните участници на
събранието и от кого изхождат отделните предложения, които да са подложени на гласуване.
С незначителни изключения при изготвянето на протокола са използвани само термините
„беше поставен въпрос“, „предложено бе“, като не се съдържат данни за конкретни
изказвания и предложения, въобще да са водени някакви разисквания и обсъждания. Освен
кворума на събранието, в протокола или в друг документ, който да е неразделна част от
него, не се съдържат данни, включващи имената на участниците, кой от тях е собственик и
кой пълномощник на такъв, номера на собствения им самостоятелен обект, идеалните части,
прилежащи към този обект, съответно идеалните части от общите части от сградата, които
съответния участник представлява, подписите на всеки от участниците. За наличието на
такъв документ – списък, съдържащ имената, подписите на присъствалите лица и
представените от тях идеални части, се твърди в протокола да е бил наличен при започване
на събранието но страните не го представят по делото, респ. не е представен от ответната
страна с оглед разпределението на доказателствената тежест. Повечето от решенията са
взети с обикновено мнозинство, без обаче при обявяване на резултатите от гласуването да е
посочено кой от участниците как е гласувал по отделните точки от дневния и ред и при
вземането на решенията по тях. Поради това съдът приема, че протоколът от събранието не
отговаря на изискванията за съдържание по чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
Липсва и протокол за поставяне на съобщение за изготвения протокол от събранието,
който да удостоверява мястото на поставяне на съобщението, т.е. дали то е поставено на
видно и общодостъпно място, като се има предвид, че ЕС се състои от няколко входа.
С оглед неспазване на изискванията на специалния закон – ЗУЕС – за свикване и
провеждане на ОС на ЕС, съдът намира, че и взетите на това ОС на ЕС решения са
незаконосъобразни и като такива следва да бъдат отменени, въз основа на което съдът прави
извод за основателност на предявения иск.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени направените по делото разноски за платена държавна такса в
размер на 80 лева и за платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 000 лева, или общо
6
сумата в размер на 1 080 лева, която сума ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Неоснователно се явява становището на ответната страна, че в полза на ищеца не следва да
се присъждат разноски по делото, тъй като не са налице в кумулативна наличност двете
предвидени в чл.78, ал.2 от ГПК предпоставки за това, в частност незаконосъобразните
решения, в резултат на незаконосъобразното свикване и провеждане на събранието, са
действали към момента на предявяване на иска, а ищецът е следвало да предяви иска си
именно в 30-дневния преклузивен срок за да предотврати влизането им в законна сила.
Неоснователно се явява и възражението на ответната страна са прекомерност на заплатеното
от ищеца адвокатско възнаграждение, тъй като, независимо от признанието на иска, от
процесуалния представител на ищеца са извършени необходимите процесуални действия по
посочване на конкретните основания, които твърди, че са налице, и с които обосновава
незаконосъобразността на свикването и на провеждането на процесното Общо събрание на
Етажната собственост, включително изтъкнал е и конкретни доводи за
незаконосъобразността на всяко едно от взетите на събранието решения. Ангажирал е
доказателствата, с които е разполагал, в подкрепа на твърденията си. Поради това
настоящата инстанция намира, че заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение напълно
отговаря на извършената от процесуалния му представител адвокатска дейност, насочена
към пълно и главно доказване на исковата претенция за защита на материално право, което
счита за нарушено.
Ответникът не е направил разноски по делото, не претендира заплащане на такива,
поради което и съдът не дължи произнасяне по такива ненаправени, непретендирани и
недължими по чл.78, ал.3 от ГПК разноски.
Предвид гореизложеното Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на К. Д. И. с ЕГН **********, с адрес: град Я., улица Б.*, като
незаконосъобразни ВСИЧКИ взети решения на проведеното на 26.08.2024г. Общо
събрание на Етажната собственост на сграда с идентификатор 51500.******4 – БЛОК 4,
включваща входове *****, находяща се на адрес: град Н., улица И.В. ** представлявана от
Председателя на Управителния съвет В.В.В..
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор 51500.******4 –
БЛОК 4, включваща входове *****, находяща се на адрес: град Н., улица И.В. **
представлявана от Председателя на Управителния съвет В.В.В.а, ДА ЗАПЛАТИ на К. Д. И. с
ЕГН **********, с адрес: град Я., улица Б.*, сумата в размер на 1 080 лв. (хиляда и
осемдесет лева), представляваща направени по делото съдебни и деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
7
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
8