РЕШЕНИЕ
№ 958
гр. Стара Загора, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Неделина Минчева
при участието на секретаря Е. Ат. Д.
като разгледа докладваното от Неделина Минчева Гражданско дело №
20255530102332 по описа за 2025 година
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за отмяна на решения на
Общо събрание на етажната собственост, проведено на 07.05.2025г.
Искът е предявен от С. Д. А. от гр....... срещу „Алфа дом“ ООД гр.Стара Загора, в
качеството на домоуправител на етажна собственост с административен адрес: гр.............. С
исковата молба се твърди, че на 07.05.2025г. било проведено Общо събрание на етажните
собственици, което не било свикано и проведено по законоустановения ред. На първо място
събранието било свикано с покана от контрольора на етажната собственост, която покана
била обявена на 30.04.2025г. По този начин не бил изтекъл законоустановения срок от
обявяване на поканата до провеждане на събранието по чл.13, ал.2 ЗУЕС. Отделно от това
не бил изготвен протокол за поставянето на поканата съгласно чл.13, ал.1 ЗУЕС. Били
нарушени и правилата за гласуване съгласно чл.14, ал.1 ЗУЕС, тъй като на събранието не
присъствал собственикът на ап.............., а присъствала от негово име ........, която не била
собственик, но и не била надлежно упълномощена. В протокола от общото събрание не било
отразено собственикът на ап.... да е участвал в събранието чрез пълномощник, което е било
задължително, ако такова пълномощно е било представено. Тъй като ....... не е имала право
да гласува, то отразеното мнозинство при вземането на решенията не отговаряло на
действителното. Тези нарушения правили взетите решения на посоченото общо събрание
незаконосъобразни.
Предвид изложеното моли съда да постанови решение, с което да отмени решенията от
Протокол №1 за проведено Общо събрание на Етажната собственост в сграда с адрес
1
гр..........., като незаконосъобразни.
Ответникът в срока за писмен отговор изразява становище, че исковата молба е
допустима, но неоснователна. Не излага аргументи. Не оспорва представените с исковата
молба писмени документи. Не прави доказателствени искания. В съдебно заседание
ответникът, чрез упълномощения му представител излага съображения за липса на
процесуална легитимация на ищцата да води настоящия иск.
Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства, прецени поотделно и в
тяхната съвкупност, ведно със становищата на страните, намира за установена следната
фактическа и правна обстановка:
Видно от представената по делото покана за свикване на общо събрание на етажна
собственост на основание чл.12, ал.1, т.2 от ЗУЕС е свикано Общо събрание на етажната
собственост при следния дневен ред: 1. Освобождаване на текущия управител на етажната
собственост, 2. Избор на нов управител на етажната собственост, 3. Решение за избор на
контрольор, 4. Решение за разпределяне на разходите за поддържане и разходите за
управление на етажната собственост. В поканата се сочи, че Общото събрание ще се проведе
на 07.05.2025г. от 18.00 часа пред или във входа. В поканата е вписано, че същата е
поставена на входната врата на етажната собственост от контрольора ........ в 08.00 часа на
30.04.2025г.
По делото е представен списък на собствениците на самостоятелни обекти в етажната
собственост за проведено общо събрание на 07.05.2025г. в 18.00 часа. От същия се
установява, че на събранието са присъствали ......... – за ап.№.........., с 9,096% идеални части,
..... – за ап.№... с 4,874% идеални части, ......... – за ап. №..., с 10,107% ид.ч., .......... – за ап.
№.... с 12,812 % ид.ч., ......... – за ап. №.. с 4,67% ид.ч., ........ – за ап. №........ с 10,859% ид.ч.,
..... - за ап. №.. с 12,182% ид.ч. и ........... – за ап. №...с 9,096% ид.ч.
От представения по делото Протокол за проведено общо събрание на собствениците с
адрес гр....... се установява, че на 07.05.2025г. в 18.00 часа е проведено общо събрание на
собствениците, ползвателите и обитателите на етажната собственост, свикано чрез залепване
на покана при дневен ред: 1. Освобождаване на текущия управител на етажната
собственост, 2. Избор на нов управител на етажната собственост, 3. Решение за избор на
контрольор, 4. Решение за разпределяне на разходите. За председател на събранието е
избрана ........... С Решение по т.1 от дневния ред е освободена ........ от длъжността управител
на етажната собственост, считано от датата на която „Алфа Дом“ ООД е встъпило като нов
управител. С Решение по т.2 от дневния ред, на основание чл.19, ал.8 ЗУЕС, с мандат за две
години, за нов управител на етажната собственост е избран „Алфа Дом“ ООД и е одобрено
сключването на договор за възлагане, с който на дружеството се възлагат всички
правомощия по чл.23 и чл.38 ал.2 ЗУЕС. С Решение по т.3 от дневния ред ...... е избрана за
контрольор. По т.4 от дневния ред е решено месечните разходи за поддържане и управление
да бъдат разпределени поравно между самостоятелните обекти, които ползват общите части
на ЕС и нямат самостоятелен вход. Месечно по 12.00 лева разходи за управление на
етажната собственост и месечно по 5,00 лева разходи за поддържане на общите части.
2
Общата месечна такса на самостоятелен обект е 17.00 лева. Собственици, които не обитават
трайно жилището си да заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в
размера, който е определен за един собственик съгласно чл.51, ал.1 от Закона за управление
на етажната собственост.
По делото е представена книга на собствениците на адрес гр..........., заведена на
21.03.2010г., с председател на управителния съвет (управител) С. Д. ....... Видно от същата, за
адрес ......... за собственици са посочени: ......... – собственик, С. Д. А.К. – съпруга и ........ –
дъщеря.
С Договор за управление на Етажна собственост №.........г. общото събрание на
етажната собственост, представлявано от ....... е възложило на „Алфа Дом“ ООД, срещу
месечно възнаграждение да изпълнява задълженията на управител на етажната собственост,
предвидени в Закона за управление на етажната собственост, както и тези възложени му
чрез Решение на ОС на ЕС.
С оглед установяване обстоятелствата по делото се събраха гласни доказателства.
От показанията на свидетеля ..... се установява, че притежава апартамент в гр..............
се свързала със съпруга на свидетелката, че трябвало да присъства на събрание на етажната
собственост. Свидетелката ....... присъствала на събранието, на което имало около 10 – 11
души – съседи. На събранието е присъствал и представител на фирма – частен
домоуправител, който обяснил на присъстващите какво трябва да направят за да ползват
услугите на частен домоуправител. След като представителят на фирмата си тръгнал
последвало гласуване, за да се установи колко души искат да ползват частен домоуправител.
Гласуването било пет на пет – половината искали, другата половина – не. Свидетелката
преценила, че решението не е взето. ...... не открила събранието, не бил избиран
председател, нито протоколист. Докато свидетелката присъствала не станало дума за
сключване на договор. В апартамента на свидетелката живеел наемател на име ...
Последният не бил упълномощен от свидетелката да свиква общо събрание и същата въобще
не говорила с него по този въпрос. Наемателят присъствал на събранието, но не гласувал и
не вземал отношение. Свидетелката посочва, че се е подписвала на присъствен лист.
От показанията на свидетелката ...... /дъщеря на ищцата/ се установява, че през 2025г.
били проведени няколко общи събрания на собствениците. До последното се стигнало във
връзка с искане на собственици с 20% идеални части, но свидетелката не свикала такова, тъй
като в искането присъствали хора, които нямали право да искат свикване на събрание. На
30.04.2025г. контрольорът ... закачила покана за свикване на общо събрание, за провеждане
на такова на 07.05.2025г. Темата била назначаване на частен домоуправител. На това
събрание нямало избран протоколчик и председател. Присъствал представител на фирма от
Пловдив, който подал присъствен лист и после го взел и заминал с него. Дискутирало се
наводнение и обстоятелството, че се наложило да бъде спрян тока във входа. .......
присъствала на събранието без да е собственик и без пълномощно от такъв – последната
била снаха на собственика ........... На протокола бил подписан и ........, който от дълги години
3
живеел в ....... и не бил уведомен за събранието.
Съдът кредитира с доверие показанията на свидетелите, тъй като същите са
непротиворечиви, отразяват непосредствени впечатления на свидетелите и кореспондират с
писмените доказателства по делото.
При така установените обстоятелства съдът достига до следните правни изводи:
Съгласно чл.40, ал.1 ЗУЕС Всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание. Ал.2 на същата разпоредба предвижда, че
молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-
дневен срок от получаването на решението по реда на чл.16, ал. 7 ЗУЕС.
На първо място следва да се отбележи, че съдът приема ищцата за активно
легитимирана да предяви иска. Следва да се отбележи, че ответникът не направи възражение
за процесуалната легитимация на ищцата с отговора на исковата молба, а едва в устните
състезания, след приключване на съдебното дирене. Въпреки това за наличието на
процесуална легитимация съдът следи служебно. Вярно е твърдението на ответната страна,
че книгата на собствениците не е пряко доказателство за правото на собственост, но също
така е вярно, че същата може да служи за косвено такова и в съвкупност с други доказани
факти по делото да доведе до пълно доказване на главния факт. В книгата на собствениците
на ЕС, ищцата е вписана като съпруга на собственика на ап.... – ......... Отделно от това, към
21.03.2010г. ищцата е вписана като управител на ЕС. Към този момент действа Закон за
управление на етажната собственост, в редакцията си от 23.02.2010г. – ДВ бр.15 за 2010г.
Съгласно чл. 9, ал.5 на тази редакция на Закона членове на управителния съвет могат да
бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си по права линия или по
съребрена линия до втора степен. При съвкупната преценка на тези обстоятелства, съдът
намира, че ищцата има качеството на собственик, съответно по отношение на същата е
налице активна легитимация за предявяване на иска по чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Законът за управление на етажната собственост предвижда редица формални
изисквания за провеждане на общото събрание на етажната собственост и общото събрание
на сдружението на собствениците. Такава е императивната разпоредба на чл.13, ал.1 ЗУЕС,
съгласно която общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват
общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не
по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24
часа. От събраните по делото писмени доказателства се установява, че този срок не е спазен,
тъй като поканата за свикване на общото събрание е поставена на 30.04.2025г., а самото
събрание е проведено на 07.05.2025г. В случая, при изчисление на този срок е приложима
разпоредбата на чл.72 ЗЗД, съгласно която когато срокът се брои по дни, не се брои денят на
събитието или на момента, от който започва да тече срокът. Срокът изтича в края на
последния ден. Видно е, че събранието е проведено преди изтичане на последния ден на
законовоизискуемия 7-дневен срок. Ето защо и най-ранната дата, на която е следвало да
бъде проведено общото събрание на етажната собственост е била 08.05.2025г. От характера
на самите въпроси, обсъдени в него не се установява случай на неотложност, обективиращ
4
необходимостта събранието да бъде проведено 24 часа след поставянето на поканата. Ето
защо, по отношение на общото събрание от 07.05.2025г. е налице нарушение на
императивното изискване на чл.13, ал.1 ЗУЕС, основание за отмяна на решенията взети при
провеждането му, обективирани в съответния протокол.
От събраните по делото доказателства – показанията на свидетелката Колева се
установи, че на събранието е присъствала и гласувала ........, която не е собственик на
самостоятелен обект в жилищната сграда и по отношение на същата не е налице
упълномощаване от собственика на самостоятелен обект, съгласно чл.14, ал.1 ЗУЕС. Това
обстоятелство се потвърждава и от представената по делото Книга на собствениците, в която
....... е отбелязана „снаха“ на собственика ........ По този начин и вписванията по отношение
на представляваните в хода на вземане на решенията идеални части се явяват неверни, тъй
като идеалните части, припадащи се на ап.6 се равняват на 10.859%. Следва да се посочи
още, че при служебно изчисление на процентите идеални части, вписани в присъствения
списък се установява сбор от 73,696 %, а не посочения в протокола за проведено ОС – 77,883
%. В тази връзка следва да се посочи, че невярното вписване може да се дължи на една от
две причини – или на събранието е присъствал собственик, който не е вписан в
присъствения лист, или невярно посочване на идеалните части на представителите на ЕС в
протокола, като и двете се явяват нарушение на чл.16, ал.5, пр.4 ЗУЕС. Предвид изложеното
и като се съобрази липсата на представителна власт по отношение на ....... – за приемането
на Решението по т.3 от дневния ред на събранието не е било налице квалифицираното
мнозинство по чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС – за това решение са гласували собственици с идеални
части – 47,856% от всички идеални части. Невярното вписване на мнозинствата идеални
части или некоректното посочване на представлявания процент от идеални части по
отношение на всеки собственик се явяват сами по себе си основания за отмяна на решенията
на Общото събрание на ЕС, взети на 07.05.2025г., обективирани в протокол от същата дата.
Поради изложените мотиви съдът намира, че са допуснати съществени нарушения в
установената процедура за провеждане на общото събрание на етажните собственици,
уредена в чл.12 - чл.17 ЗУЕС, което води до незаконосъобразност на взетите по време на
същите събрания решения.
Предявените искове се явяват основателни и следва да бъдат уважени, като следва да
бъдат отменени, като незаконосъобразни решенията на етажната собственост с
административен адрес гр........... взети на 07.05.2025г. и обективирани в протокол от същата
дата, а именно: решение за освобождаване на текущ управител; решение за избор на нов
управител; решение за избор на контрольор и решение за разпределяне на разходите за
поддържане и разходите за управление на етажната собственост в гр. ..........
Предвид изхода на делото в тежест на ответника следва да се възложат разноските,
като същият бъде осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 50,00лв. за държавна
такса и 1000,00лв. за адвокатско възнаграждение.
Воден от горните мотиви, съдът
5
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни, по иска на С. Д. А. – К., ЕГН **********, от
гр............решенията на Етажната собственост с административен адрес .........,
представлявана от „АЛФА ДОМ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.......... представлявано от управителя ........, взети на Общo събраниe на
етажната собственост, проведенo на 07.05.2025г., а именно: решение за освобождаване на
текущ управител; решение за избор на нов управител; решение за избор на контрольор и
решение за разпределяне на разходите за поддържане и разходите за управление на етажната
собственост в гр. ........ обективирани в Протокол за проведено общо събрание на етажната
собственост в сграда с адрес: гр.Стара Загора, ул.„............г.
ОСЪЖДА Етажните собственици на самостоятелни обекти в жилищната сграда,
находяща се в гр........ представлявани от „АЛФА ДОМ“ ООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр.Стара Загора, ул.„.......... представлявано от управителя ..........., да
заплатят на С. Д. А. – К., ЕГН **********, от гр.......... сумата от 1050,00лв. /хиляда и
петдесет лева/, представляваща разноски по делото за държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр.Стара Загора в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Стара Загора: _______________________
6