№ 18576
гр. София, 15.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Р. З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Р. З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело №
20241110126509 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба с правно основание чл. 40 от
ЗУЕС, предявена от Р. И. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в ..., от Д. Н. Д., ЕГН
********** с постоянен адрес: ..., . и от И. Ф. Х., ЕГН: **********, с постоянен адрес: ....., и
тримата чрез адв. К. К., АК - София, със съдебен адрес в .... против Етажна собственост,
находяща се в ..., представлявана от управителя В. Т. С..
Твърди се в исковата молба, че ищците са етажни собственици като притежатели на
правото на собственост на апартамент № 26 в етажна собственост, находяща се в ....
На 08.04.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което са
взети следните решения: 1) Приемане на отчет на домоуправителя за спешния ремонт на
покрива се приема и разпределението на сумите за плащане от всеки собственик; 2)
потвърждаване на задължението на всички собственици на обекти в сградата да заплащат
месечна такса за всеки обект, а собствениците на гаражи да заплащат допълнителна такса в
размер на 5 лв. месечно за всеки свой гараж; 3) избор на нов домоуправител - В. С.; 4)
Дворът на сградата се приема като отделен обект за целите на формулиране и определяне на
такса обезщетение.
Ищците оспорват пред съда решенията, взети по т. т. 1, 2 и 4 на общото събрание на
етажните собственици, проведено на 08.04.2024 г.
Твърди се в исковата молба, че при провеждането на общото събрание са допуснати
съществени процесуални нарушения: поканата за свикване на събранието не съдържа
всички законови реквизити и не е отразено кога е поставена; нито в протокола от общото
събрание, нито в приложения към него списък са отразени притежаваните И.ни части от
общите части на сградата на лицата, присъствали на събранието; етажни собственици са
били представлявани от пълномощници без това да е удостоверено в протокола; гласовете на
присъстващите на общото събрание са определяни съобразно броя на обектите, които
притежават, а не съобразно притежаваните от тях И.ни части от общите части на сградата; в
протокола от общото събрание не е отразено от кого е водено то; протоколчикът не е избран
по предложение на председателя на общото събрание; в общото събрание са участвали лица,
които нямат право на глас; протоколът не е подписан от председателстващият събранието и
протоколчика.
Ищците претендира, че оспорените три решения, взети на общото събрание,
1
проведено на 08.04.2024 г. противоречат на и на императивни материалноправни норми, тъй
като е определено разпределение разходи (вноски) за фонд Ремонт и обновяване на база
брой обекти, а не на притежавани И.ни част, определена е вноска за поддръжка и
управление за самостоятелни обекти – гаражи, без на собствениците на гаражите да е дадена
възможност да гласуват и съобразно общите част, съответстващи на притежаваните гаражи,
определено е заплащането на „обезщетение“ за ползването на общата част на сградата.
Като излагат тези обстоятелства и доводи, ищците молят да бъдат отменени
решенията по т. т. 1, 2 и 4, взети на общото събрание на етажните собственици, проведено на
08.04.2024 г.
С исковата молба ищците представят писмени документи.
В откритото съдебно заседание процесуалният представител на ищците поддържа
исковите претенции. Не ангажира допълнително доказателства.
В срока по чл. 131 от ГПК ответната етажна собствено, редовно уведомена, не
депозира отговор, с който да изрази становище по предявения иск и/или да ангажира
доказателства.
За датата на откритото съдебно заседание управителят на ответната етажна
собственост представя писмено становище, с което заявява, че оспорва исковете и моли да
бъдат отхвърлени като недоказани и неоснователни. Прави възражение за прекомерност на
заплатения адвокатски хонорар. Не прави доказателствени искания. Въз основа на
събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна
следното:
Тримата ищци са съсобственици на ателие, находящо се на партерния етаж в сграда на
административен адрес в .., видно от .... и район на действие – Софийски районен съд и от
.... и район на действие – Софийски районен съд.
На 08.04.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици в сградата,
находяща се на адрес в .... Общото събрание е проведено при следния дневен ред: 1. Отчет
на домоуправителя; 2. Определяне на месечни такси (по ЗУЕС); 3. Смяна на
домоуправителя; 4. Други. Към протокола от проведеното общо събрание на същото са
присъствали В. Т. С. (ап. 6), С.Г.Д. (ап. 1), М.Д.Л. (ап. 4), П.А.Ж. (ап. 7), В.С.П. (ап. 5) и адв.
И.С.К. (ап. 2, ап. 3 и офиси). В присъствения списък не е отразено дали присъстващите на
събранието са етажни собственици или техни пълномощници, респ. обитатели или
ползватели на самостоятелни обекти в сградата, нито притежаваните И.ни части от общите
части на сградата от всеки от етажните собственици, присъствали на общото събрание.
Според съдържанието на протокола на общото събрание са взети решения за приемане
на отчета на домоуправителя, приемане на сумата за спешния ремонт на покрива и
разпределението й между всички собственици по равно (т. 1); по точка втора е взето
решение да се потвърдят задълженията на всички собственици на обекти в сградата да
плащат месечна такса за всеки обект и собствениците на гаражите да заплащат
допълнителна такса в размер на 5 лв. С решението по точка трета за домоуправител е избран
В. С.. По точка четвърта е взето решение дворът на сградата да бъде приет за самостоятелен
обект и за него да се дължи месечна такса, както за останалите самостоятелни обекти в
сградата.
Решенията на общото събрание са взети чрез гласуване, при което за един глас е
отчетен гласът на всяко едно от присъстващите на общото събрание лица.
Ответната етажна собственост, чиято е доказателствена тежест, не представя
доказателства установяващи начина на свикване на събранието (изготвяне на покана,
поставянето й на определеното за това място, нейното съдържание), нито начина на
оповестяване на взетите решение от общото събрание.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира, че предявеният иск с
2
правно основание чл. 40 от ЗУЕС е допустим и основателен, предвид следните
съображения:
Искът е предявен от лица, за които е налице правен интерес от оспорването на
решенията на общото събрание – тримата ищци са собственици на самостоятелен обект в
сградата в режим на етажна собственост, представлявана от ответника и като такива
притежават качеството на етажни собственици.
Исковата молба е депозирана в преклузивния срок по чл. 40 ал. 2 от ЗУЕС. Ответникът
не ангажира доказателства дали протоколът от общото събрание, проведено на 08.04.2024 г.
е връчен на ищците или същия е обявен по реда на чл. 16 ал. 7 от ЗУЕС. В този смисъл,
липсват доказателства, че срокът по чл. 40 ал. 2 от ЗУЕС е започнал да тече, поради което и
съдът приема, че исковата молба е подадена при неговото спазване.
Разгледани по същество, предявените конститутивни искове са основателни, а
оспорените решения на общото събрание на етажните собственици са постановени при
допуснати съществени нарушения на процедурата и в противоречие с материалния закон.
Ответната етажна собственост не установи законосъобразното свикване и провеждане
на общото събрание и обявяването на протокола. Липсват каквито и да било доказателства,
че е отправена покана до етажните собственици по реда, от лицата и в сроковете,
предвидени в чл. 13 от ЗУЕС.
Липсата на покана за свикването на общото събрание е пречка съдът да прецени и
дали взетите решение на събранието, проведено на 08.04.2024 г. са по предварително
обявените въпроси.
Незаконосъобразно е и провеждането на общото събрание, тъй като не е удостоверено
явяващите се лица какво качество притежават - етажни собственици, обитатели, ползватели
или пълномощници. Освен това в приложения списък на присъстващите лица липсва
отразяване каква И.на част от общите части на сградата притежава всеки от тях, което е
пречка за преценката дали е налице кворум за провеждането на събранието, както и дали
решенията са взети с необходимото мнозинство.
Ответникът не доказа, също така, че протоколът от общото събрание е обявен на
етажните собственици по надлежния ред, предвиден в чл. 16 ал. 7 от ЗУЕС.
Горните процесуални нарушения обуславят отмяна на оспорените решения на
етажната собственост без преценка за тяхната материална законосъобразност.
Независимо от горното и за пълнота, следва да бъде посочено, че незаконосъобразно са
определени както разходите за ремонт на покрива, така и вноските за поддръжка и
управление на самостоятелни обекти в сграда.
В тази връзка следва да се вземе предвид, че разходът за ремонт на обща част (каквато
е покривът на сградата) се разпределя съразмерно на И.ни части от общите части на
сградата, притежавани от всеки етажен собственик (чл. 48 вр. чл. 50 от ЗУЕС). В случая, с
решението по т. 1 общото събрание е приело, че същите са дължими по равно от всеки
самостоятелен обект.
Неправилно са определени и вноските за поддръжка и управление на общите части.
Разпоредбата на чл. 51 ал. 9 от ЗУЕС представя три алтернативни начина за разпределяне на
разходите за поддръжка и управление, а именно: поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на
който живеят; съобразно процента на И.ните части на обекта от общите части на сградата
или по равно на самостоятелен обект.Общото събрание е приело вноската за поддръжка и
управление да е определена сума за самостоятелен обект, което попада в хипотезата на чл.
51 ал. 9 т. 3 от ЗУЕС, но неправилно е прието собствениците на гаражи да плащат
допълнителна вноска от 5 лв. (различна от размера на вноската за останалите обекти).
3
Гаражите представляват самостоятелни обекти в сграда и при възприет подход за
определяне на вноската на самостоятелен обект, собственикът на гараж следва да заплаща
една пълна вноска и за този самостоятелен обект.
Незаконосъобразно е решението на общото събрание дворното място да бъде
обособено като самостоятелен обект. Съгласно разпоредбата на чл. 17 ал. 2 т. 1 от ЗУЕС
решение за промяна на предназначението на общи части на сградата може да се вземе само
кворум от 100 % от И.ните части на сградата, а видно от съдържанието на протокола, на
общото събрание не са присъствали всички етажни собственици.
Гореизложените аргументи обуславят уважаването на исковете по чл. 40 от ЗУЕС и
отмяна на оспорените решения на общото събрание на етажните собственици.
В изпълнение на разпоредбата на чл. 78 ал. 1 от ГПК и с оглед изхода на
производството, в тежест на ответника трябва да бъдат възложени направените от ищците
разноски за заплащане на държавна такса за образуване на производството и за издаване на
обезпечителна заповед и за заплащане на адвокатски хонорар, включително за
изпълнителното дело, образувано въз основа на обезпечителната заповед. Съдът намира за
основателно ответниковото възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
като счита, че с оглед фактическата и правна сложност на делото, в полза на всеки един от
двамата ищци, представлявани от адвокат, следва да бъде присъдено адвокатско
възнаграждение в размер на нормативно установения минимум от 400 лв.
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
По иска предявен от Р. И. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в ..., от Д. Н. Д.,
ЕГН ********** с постоянен адрес: ..., . и от И. Ф. Х., ЕГН: **********, с постоянен адрес:
..... против Етажна собственост, находяща се в ..., представлявана от управителя В. Т. С.,
ОТМЕНЯ всички решения, взети на общото събрание на етажните собственици, проведено
на 08.04.2024 г., с което е избран управителен съвет на ответната етажна собственост.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се в ..., представлявана от управителя В. Т.
С. да заплати на Р. И. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес в ... сумата от 485 лв.
(четиристотин осемдесет и пет лева), представляваща направени от ищцата разноски за
заплащане на държавна такса и адвокатско възнаграждение, като ОТХВЪРЛЯ искането над
уважения размер.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се в ..., представлявана от управителя В. Т.
С. да заплати на Д. Н. Д., ЕГН ********** с постоянен адрес: ..., . сумата от 600 лв.
(шестстотин лева), представляваща направени от ищеца разноски за заплащане на
адвокатско възнаграждение, като ОТХВЪРЛЯ искането над уважения размер.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, подадена чрез Софийски
районен съд до Софийски градски съд в двуседмичен срок, считано от датата на връчването
му на страните
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4