№ 806
гр. София, 08.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Димитрова
Нина Стойчева
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Цветко Лазаров Въззивно гражданско дело №
20231000503294 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.
С решение № 4015 от 19.07.2023 г., поправено по гр.д. № 2062/2022 г. от
Софийски градски съд е отхвърлил предявения от „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК
********* против П. П. П., ЕГН **********; Р. Р. Т., ЕГН **********; М. С.
Л., ЕГН ********** и Д. С. С.а - М., ЕГН ********** иск с правно основание
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, имащ за предмет да обяви за окончателен сключения на
06.01.2021 г. между страните по делото предварителен договор за
проектиране, учредяване право на строеж и строеж върху поземлен имот с
площ 390 /триста и деветдесет/ кв.м. обозначен с планоснимачен номер 52
/петдесет и две/ (идентичен със стар парцел IV /четвърти/ по отменена
регулация), който имот съгласно регулационния план, утвърден със Заповед №
РД-50-09-236 от 02.09.1992 г. е включен в УПИ II- 52, 53, 54 /втори отреден за
имоти е планоснимачен номер петдесет и две, петдесет и три и петдесет и
четири/, квартал 858 /осемстотин петдесет и осем/ по плана на гр. София,
местност ж.к. „***“, целият парцел с площ 1 152 /хиляда сто и петдесет и две/
кв.м., при граници на парцела по скица: ул. „Смели Хора“, ул. „Захари С.“,
1
парцел ІІІ -58 /трети отреден за имот е планоснимачен номер петдесет и осем/
и парцел І - 55,56 /първи отреден за имот е планоснимачни номера петдесет и
пет и петдесет и шест/, а по скица № 15-940336/12.10.2020 г., издадена от
АГКК представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1387.52 по
кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-
48/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно изменение на
кадастрална карта и кадастрални регистри засягащо поземления имот е от
12.10.2020 г.; административен адрес на поземления имот: гр. ***, район
„***“, ул. „***“ №** с площ от 391 /триста деветдесет и един/ кв.м.; трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
ниско застрояване до 10 м. на монолитна жилищна сграда с офис и ПГ, УПИ
IX, кв. ***, м. „***“ гр. София съгласно инвестиционен проект, одобрен на
18.10.2021 г., с обща разгърната площ от 3 901.62 кв.м., от която 3 156.38 кв.в.
жилищна част от сградата, ведно с общите части, с изключение на апартамент
№15 от 101.83 кв.м. на 2 /втори/ етаж; апартамент № 24 от 61.92 кв.м. на 3
/трети/ етаж; апартамент № 36 от 58.71 кв.м. на 5 /пети/ етаж; паркомясто №
12 от 25.68 кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021 г., между
„Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* представлявано от Ц. И.а и П. П. П.,
ЕГН **********, М. С. Л., ЕГН ********** и Д. С. С.а – М., ЕГН:**********,
съобразено с таблицата за площообразуване на жилищната част и с
изключение на апартамент № 25 от 59.86 кв.в. на 4 /четвърти етаж/;
апартамент № 28 от 93.76 кв.м. на 4 /четвърти етаж/; паркомясто № 11 от 25.68
кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021 г. между „Конкорд -
БГ“ ЕООД, ЕИК ********* представлявано от Ц. И.а и Р. Р. Т., ЕГН
**********, съобразено с таблицата за площообразуване на жилищната част,
върху които ответниците са си запазили правото на строеж.
Първоинстанционният съд с посоченото решение е осъдил ищеца „Конкорд - БГ“
ЕООД, ЕИК *********, поотделно да заплати деловодните разноски на всеки от
ответниците - П. П. П., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН **********; и Д. С. С.а - М., ЕГН
********** в размер на сумата от 3 133.33 лева.
С определение № 12913 от 27.10.2023 г., постановено по реда на чл. 248
от ГПК, по гр.д. 2062/2022 г. от Софийски градски съд е отхвърлил молбата по
чл. 248 от ГПК, подадена от ищеца „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК *********, за
изменение на решението в частта за разноските.
2
Решението на първоинстанционния съд се обжалва от ищеца - „Конкорд
- БГ“ ЕООД, ЕИК ********* с доводи за неправилност, поради
необоснованост, допуснато нарушение на материалния закон и на
съдопроизводствените правила. Поддържа, че е изпълнил всички задължения,
поети с предварителния договор, поради което въззивният следва да отмени
решението на първоинстанционния съд и вместо това да обяви
предварителния договор за окончателен.
Моли да се присъдят деловодните разноски, направени в двете съдебни
инстанции.
Насрещните страни – П. П. П., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН
********** и Д. С. С.а - М., ЕГН ********** са подали общ отговор в срока
по чл. 263, ал. 1 от ГПК, с който оспорват основателността на жалбата и молят
да се потвърди обжалваното решение.
Молят да се присъдят направените деловодни разноски във въззивното
производство.
Ответницата по предявения иск и по подадената жалба Р. Р. Т. , ЕГН
********** не е подала отговор и не е изразила лично или чрез представител
становище по основателността на жалбата.
Софийски апелативен съд, след като обсъди доводите на страните и
събраните по делото доказателства, установи следното:
Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в срок от надлежна
страна срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване по посочения
процесуален ред.
При преценката за основателността на жалбата, съдът взе предвид
следното:
Ищецът - „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* е предявил против П.
П. П., ЕГН **********; Р. Р. Т., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН ********** и
Д. С. С.а - М., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
имащ за предмет да обяви за окончателен сключения на 06.01.2021 г. между
страните по делото предварителен договор за проектиране, учредяване право
на строеж и строеж върху поземлен имот с площ от 390 /триста и деветдесет/
кв.м. обозначен с планоснимачен номер 52 /петдесет и две/ (идентичен със
стар парцел IV /четвърти/ по отменена регулация), който имот съгласно
3
регулационния план, утвърден със Заповед № РД-50-09-236 от 02.09.1992 г. е
включен в УПИ II- 52, 53, 54 /втори отреден за имоти е планоснимачен номер
петдесет и две, петдесет и три и петдесет и четири/, квартал 858 /осемстотин
петдесет и осем/ по плана на гр. София, местност ж.к. „***“, целия парцел с
площ 1 152 /хиляда сто и петдесет и две/ кв.м., при граници на парцела по
скица: ул. „Смели Хора“, ул. „Захари С.“, парцел ІІІ -58 /трети отреден за имот
е планоснимачен номер петдесет и осем/ и парцел І - 55,56 /първи отреден за
имот е планоснимачни номера петдесет и пет и петдесет и шест/, а по скица №
15-940336/12.10.2020 г., издадена от АГКК представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1387.52 по кадастрална карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед РД-18-48/12.10.2011 г. на Изпълнителния директор на
АГКК; последно изменение на кадастрална карта и кадастрални регистри
засягащо поземления имот е от 12.10.2020 г.; адрес на поземления имот: гр.
***, район „***“, ул. „***“ №** с площ от 391 /триста деветдесет и един/
кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно
ползване: ниско застрояване до 10 м. на МОНОЛИТНА ЖИЛИЩНА
СГРАДА с офис и ПГ върху УПИ IX, кв. ***, м. „***“ гр. София съгласно
инвестиционен проект, одобрен на 18.10.2021 г., с обща разгърната площ от 3
901.62 кв.м., от която 3 156.38 кв.в. жилищна част от сградата, ведно с общите
части, с изключение на апартамент №15 от 101.83 кв.м. на 2 /втори/ етаж;
апартамент № 24 от 61.92 кв.м. на 3 /трети/ етаж; апартамент № 36 от 58.71
кв.м. на 5 /пети/ етаж; паркомясто № 12 от 25.68 кв.м., съгласно
споразумителен протокол от 06.01.2021 г., между „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК
********* представлявано от Ц. И.а и П. П. П., ЕГН **********, М. С. Л.,
ЕГН ********** и Д. С. С.а – М., ЕГН:**********, съобразено с таблицата за
площообразуване на жилищната част и с изключение на апартамент № 25 от
59.86 кв.в. на 4 /четвърти етаж/; апартамент № 28 от 93.76 кв.м. на 4 /четвърти
етаж/; паркомясто № 11 от 25.68 кв.м., съгласно споразумителен протокол от
06.01.2021 г. между „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* представлявано от
Ц. И.а и Р. Р. Т., ЕГН **********, съобразено с таблицата за площообразуване
на жилищната част, върху които ответниците са си запазили правото на
строеж.
Ищецът твърди в обстоятелствената част на исковата молба, че на 06.01.2021 г. е
сключил с ответниците П. П. П., Р. Р. Т., М. С. Л. и Д. С. С.а - М. предварителен договор за
4
проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда в поземлен имот,
съсобствен на ответниците и находящ се в гр. София с площ от 390 кв.м., с пл. № 52,
включен в УПИ ІІ - 52, 53, 54, квартал 858 по плана на гр. София, местност ж.к. „’***“,
целият с площ 1 152 кв.м.
Ищецът твърди още, че:
- по този договор ответниците имат качеството на възложители, а той, като
изпълнител е приел да извърши със свои сили и средства комплексно проучване,
проектиране и строителство на обект - масивна, монолитна жилищна сграда в описания по
горе имот, съгласно одобрени строителни книжа;
- в изпълнение на поетите задължения, произтичащи от чл. 5 от договора е поканил
възложителите по представен им идеен архитектурен проект със споразумителни протоколи
да си изберат полагащото им се обезщетение срещу учредяване на правото на строеж;
- в отговор на поканата ответникът П. П. П., като пълномощник на другите
възложители е упражнил правото им на избор;
- на 15.11.2021 г. П. П. П., съпроводен от двама адвокати ясно и недвусмислено е
заявил, че няма да се извърши учредителната сделка с нотариален акт и не го притеснява
заплащането на неустойка;
- налице е виновно неизпълнение на поетите от възложителите задължения;
С предявения иск поискал да се обяви предварителния договор за окончателен.
Поискал в тежест на ответниците да се възложи отговорността за деловодни
разноски.
Ответниците П. П. П., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН ********** и Д.
С. С.а - М., ЕГН ********** подали отговори на исковата молба /л. 134, л. 150
и л. 158/ с едно и също съдържание, представлявани от един и същ
процесуален представител, с който оспорили основателността на предявения
иск и поискали да се отхвърли с доводи, че:
- ищецът няма качеството на изправна страна по сключения
предварителен договор;
- споразумителните протоколи са подписани от П. П. без изрично
писмено упълномощаване от другите двама съсобственици и не потвърждават
неговите действия;
- разпределението на площите не съответства на приложения към
исковата молба идеен проект;
- по отношение на имот пл. № 52 има физическо лице /Х. Н. С., ЕГН
**********/ с учредено пожизнено вещно право на ползване;
- по отношение на втория имот с планоснимачен номер № 53, който е
включен в УПИ ІІ – 52, 53 и 54 е имало сключен предварителен договор
между ищеца и неговите собственици, който е развален, поради което ищецът
е в невъзможност да извърши строителство на сграда с посочените етажи и
застроена площ;
- поискали са по реда на чл. 192 от ГПК да се изискат от собствениците
на имот пл. № 53 копие от сключения с ищеца предварителен договор за
5
строителство и учредяване на право на строеж и съставените впоследствие
при изпълнението му книжа;
- идейният проект и сграда са позиционирани върху несъществуващ в
правния мир УПИ ІХ, тъй като няма заповед за изменение на регулационния
план;
- оттеглили са дадените на ищеца пълномощни за промяна на подробния
устройствен план и с връчена му нотариална покана са развали
предварителния договор;
Поискали да им се присъдят направените деловодни разноски.
Ответницата Р. Р. Т., ЕГН ********** подала отговор на исковата молба
/л. 166/, с който е признала иска.
От фактическа страна:
Първоинстанционният съд с доклада е указал на страните да установят
със способите и средствата предвидени в ГПК всички правнорелеванти факти,
на които основават своите претенции или възражения.
Внимателно е анализирал събраните доказателства и изложил мотиви,
които въззивният възприема и постановявайки своето решение препраща към
тях, на основание чл. 272 от ГПК, но счита че следва се посочат и
допълнително фактите, които имат значение за правилното решаване на
делото.
Ищецът „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* и ответниците П. П. П., Р. Р. Т., М. С.
Л. и Д. С. С.а - М. са сключили на 06.01.2021 г. предварителен договор за проектиране,
учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда в поземлен имот, находящ се в гр.
София с площ от 390 кв.м. и с пл. № 52, който с регулационния план от 1992 г. е включен в
УПИ ІІ - 52, 53, 54, квартал 858 по плана на гр. София, местност ж.к. „’***“, целият с площ 1
152 кв.м.
Промяна на регулационния план няма към датата на постановяване на
решението на първоинстанционния съд, както и във въззивното производство
не са представени такива доказателства, поради което по силата на
регулацията, считано от 1992 г. е възникнала съсобственост върху
юридически обособения УПИ ІІ, а предварителния договор касае обещание за
разпореждане с реална част от УПИ, което дори не е извършено от всички
съсобственици на УПИ ІІ.
6
По отношение на имот пл. № 52 и построените в него сгради има
физическо лице с учредено пожизнено вещно право на ползване, което не е
погасено.
По делото са събрани доказателства, че ищецът е сключил
предварителен договор за строителство и учредяване на право на строеж на
сграда и със собствениците на имот пл. № 53, със съдържанието на процесния
предварителен договор.
Предварителния договор, отнасящ се до имот пл. № 53 е развален.
Съгласно чл. 2 от процесния предварителен договор, изпълнителят се е
задължил със свои сили и средства и за своя сметка да извърши проучване и
проектиране, както и да се снабди/да изготви и узакони с всички строителни
книжа, необходими за извършване на строителство – виза за проучване и
проектиране; одобрен архитектурен проект; разрешение за строеж; строителна
линия и др;.
Съгласно чл. 3, изпълнителят се е задължил в срок от 7 /седем/ дни след
снабдяването с одобрен архитектурен проект, да се яви пред нотариус за
сключване с възложителите на договор за учредяване в негова полза на право
на строеж за сградата по одобрения архитектурен проект, с изключение на
обектите, върху които възложителите ще си запазят правото на строеж в
нотариална форма.
Съгласно чл. 5, възложителите са се задължили в срок от 5 /пет/ дни от писменото
уведомление от изпълнителя и представянето на идейния архитектурен проект на сградата
да се запознаят с него и първи да изберат и посочат обектите, за които ще си запазят право
на строеж.
Съгласно чл. 6, възложителите са се задължили в срок от 7 /седем/ дни от датата на
представяне от изпълнителя на одобрен архитектурен проект на сградата да учредят по
нотариален ред в негова полза право на строеж за изграждане на целия строеж по одобрения
архитектурен проект, с изключение на обектите и идеалните части от общите части на
сградата, върху които същия си запазва правото на строеж.
Изпълнителят срещу учреденото му право на строеж се и задължил със свои сили,
средства и материали, и като добър търговец да извърши застрояване в полза на
възложителите в размер на 25 % /двадесет и пет процента върху сто/ от общата застроена
площ на сградата (включваща и общите части) от кота ( 0 ) нагоре – чл. 8.
Възложителите са си запазили правото на строеж върху отредения им имот,
съобразно чл. 8 по одобрения архитектурен проект, а останалата част от сградата остава в
собственост на изпълнителя, като същия може да се разпорежда със собствените си обекти
както намери за добре без възложителите да имат каквито и да било претенции към него
7
извън рамките на договора и нотариалния акт за учредяване право на строеж.
По делото са приложени като доказателства скица на планоснимачен №
52 с идентификатор 68134.1387.52 – л. 31 от първоинст. п-во, за който е
предвидено ниско застрояване до 10 метра.
Приложен е одобрен инвестиционен проект за жилищна сграда с офис и
ПГ в УПИ ІХ, кв. ***, в, м. „***“, гр. София.
Посочения УПИ ІХ идейно е разположен върху имотите с
пмланоснимачни номера № 52 и 53, които са включени в съществуващия по
регулационния план от 1992 г. УПИ ІІ – 52, 53 и 54 в кв. ***, м. „’***“, целият
с площ 1 152 кв.м.
Проектът предвижда сграда със сутерен, партер, пет жилищни нива.
Сред показателите на инвестиционния проект /л. 51/ не е посочена
височината на сградата в метри, но е очевидно, при предвидените за сградата
партер и пет жилищни нива, с разделителни плочи, че общата височина на
сграда надхвърля предвиденото ниско застрояване до 10 метра.
Посоченият факт не е коментиран от вещото лице, извършило в
техническа експертиза в първата инстанция.
Вещото лице не е коментирало дали този идеен проект може да се
реализира само върху имот пл. № 52, но очевидно това не е възможно, тъй
като сградата е позиционирана върху имотите с пл. №№ 52 и 53.
По делото няма представен, а и не се твърди от ищеца, че има одобрен
архитектурен проект за да възникне задължение за възложителите в 7-дневен
срок да се явят пред нотариус и да учредят с нотариален акт, съгласно чл. 18
от ЗЗД, правото на строеж за изграждане на цялата сграда, за която вече се
каза, че е разположена и върху имот с пл. № 53.
По делото няма доказателства собственикът/ците на имот с пл. № 54,
включен в легитимния УПИ ІІ - 52, 53 и 54 да участват в учредителната
сделка.
От правна страна:
8
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, който се
счита за сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Когато задължението е да се прехвърли право на собственост върху
имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на
имота /чл. 363 от ГПК/.
Предпоставките за уважаването на иска са:
- ответникът да е собственик на недвижимия имот;
- наличието на валиден предварителен договор между ищеца и
ответника относно всички съществените елементи от съдържанието на
окончателния договор;
- да не е сключен окончателен договор;
- ищецът да поиска от съда обявяването му за окончателен;
- ищецът да е изправна страна и да е изпълнил всички задължения
по предварителния договор;
- процесният имот да е в степен на завършеност, позволяващ сделки с
него /груб строеж/.
В разглеждания случай събраните доказателства обосновават извод за
сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж на сграда, с
учредители, които са съсобственици на легитимния УПИ ІІ – 52, 53 и 54, кв.
*** с площ от 1 152 кв.м.
Съсобствеността е възникнала по силата на влязла в сила регулация през
1992 г., която не е изменена по предвидения в закона ред.
Другите съсобствениците на УПИ ІІ – 52, 53 и 54 не са страни по
процесния предварителен договор.
9
Отсъства одобрен архитектурен проект, който да е представен на
възложителите и считано от този проявата на този факт, те в 7-двевен срок да
извършат учредителната сделка с нотариален акт.
Идейния инвестиционен проект не може да се реализира само върху
имот пл. № 52 и да се спазят задължителни предвиждания за ниско
застрояване до 10 метра – аргумент от уведомление, изходящо от Столична
община, район „***“ – л. 354.
Ищецът не е изправна страна по предварителния договор, поради което
следва да се отхвърли предявения конститутивен иск.
С оглед на изложеното въззивната жалба е неоснователна, поради което
следва да се потвърди изцяло решението на първоинстанционния съд.
По разноските:
С оглед изхода на делото, ищецът, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
следва да заплати деловодните разноски на всеки един от ответниците П. П.
П., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН ********** и Д. С. С.а - М., ЕГН
**********, в размер на сумата от 3 000 /три хиляди/ лева.
По тези съображения , Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 4015 от 19.07.2023 г., поправено
по гр.д. № 2062/2022 г. от Софийски градски съд, с което е отхвърлен
предявения от „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* против П. П. П., ЕГН
**********; Р. Р. Т., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН ********** и Д. С. С.а -
М., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, имащ за
предмет да обяви за окончателен сключения на 06.01.2021 г. между страните
по делото предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж
10
и строеж.
ОСЪЖДА ищецът „Конкорд - БГ“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати
направените във въззивното производство деловодните разноски поотделно на
ответниците П. П. П., ЕГН **********; М. С. Л., ЕГН ********** и Д. С. С.а -
М., ЕГН **********, в размер на сумата от 3 000 /три хиляди/ лева.
Решението може да се обжалва от страните пред Върховния касационен
съд на Р. България, в едномесечен срок от връчването му, при наличието на
предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11