№ 5857
гр. София, 29.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание
на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Цветелина Евг. Георгиева
при участието на секретаря Галина Хр. Христова
като разгледа докладваното от Цветелина Евг. Георгиева Гражданско дело №
20231100108961 по описа за 2023 година
Искове на основание чл.79 от ЗЗД във връзка с чл.93, ал.2 от ЗЗД.
Предявен от „П.Б.И.“ЕООД - гр.София, ЕИК *******, чрез управителя
му И.Х.И. против К. И. А., ЕГН ********** и Ч. К. А., ЕГН ********** и
двамата от гр. София, ул. „*******. Моли съда да постанови решение, с което
да осъди всеки от ответниците да му заплати сумата от по 39 116,60лева,
ведно със законната лихва, начиная от 07.08.2023г, датата на предявяване на
иска до окончателното й изплащане, представлявяваща двойния размер от 78
233,20лева на платения от ищеца задатък (стоп-капаро) в размер на 39
116,60лева, като равностойност на 20000 евро по сключено между тях на
14.10.2022г Депозитно Споразумение.
При условията на евентуалност, ако не се установи сума от 39
116,60лева, като равностойност на 20000 евро, по сключено между страните на
14.10.2022г Депозитно Споразумение, да представлява задатък, то ищецът
предявява иск на основание чл.55, ал.1, предложение трето от ЗЗД,
ответниците да бъдат осъдени да му върнат сумите от по 19 558,30лв, общо 39
116,60лева, ведно със законната лихва, като получени от тях на отпаднало
1
основание. Претендира съдебни разноски по списък.
Ответниците оспорват исковете и молят съда да ги отхвърли като
неоснователни.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено следното:
Ищецът посочват, че на 14.10.2022г между него като купувач и
ответниците като продавачи било сключено Депозитно споразумение и по
силата на чл.6, ал.2 от което, ищецът заплатил по банкова сметка на К. А.
договорения депозит (стоп-капаро) в размер на 39 116,60лв, като
равностойност на 20 000евро. Съгласно чл.1, ал.3 от Споразумението,
продавачите се задължили в срок до 30.11.2022г да осигурят настъпването на
следните обстоятелства:
а) да договорят условията с Първа инвестиционна банка и/или
„Инвестиционни партньори“ ЕАД, ЕИК *******, за превеждане на част от
продажната цена за посочения в споразумението „НЕДВИЖИМ ИМОТ 1“
директно по сметка на „Инветиционни партньори“ съгласно писмо от
кредитора за погасяване на задълженията Ви по договор за кредит/договорна
ипотека посочена по-долу срещу което „Инвестиционни партньори“ ЕАД да
поеме задължение за заличаване на възбрана от 07.12.2021г. наложена от ЧСИ
А.Б., вписана в СВ - София с №/дата от входящ регистър 92725/07.12.2021г.,
акт №27, том 15, 2021г., №/дата от двойно входящ регистър 90671/07.12.2021г.,
заличаване на възбрана вписана в СВ - София с №/дата от входящ регистър
79780/ 29.10.2021г., акт №111, том 13, 2021г. и заличаване на договорна
ипотека вписана в СВ — София с №/дата от входящ регистър
59361/10.09.2018г., акт №76, том 29, от 2018г., №/дата от двойно входящ
регистър 58343/10.09.2018г., която обезпечава вземания прехвърлени с
Договор за цесия вписана в СВ - София с №/дата от входящ регистър
44949/20.06.2022г., акт №16, том 27, 2022г., №/дата от двойно входящ регистър
44118 /20.06.2018г.;
б) да осигурят всички изискуеми от закона документи доказващи
правото Ви на собственост (скица, данъчни оценки, декларации и др.);
в) да подпишат Предварителен договор за покупко-продажба с „П.Б.И.“
ЕООД, в качеството им на легитимни собственици на „НЕДВИЖИМ ИМОТ 1“
и
2
г) да организират, осигурят и обезпечат сключване на Предварителен
договор за учредяване на право на строеж между „П.Б.И.“ ЕООД и
собствениците на описания в споразумението „НЕДВИЖИМ ИМОТ 2“, по
силата на който „П.Б.И.“ ЕООД придобива правото да премахне
съществуващите постройки и построи сграда в „НЕДВИЖИМ ИМОТ 2“ и да
придобие в собственост всички обекти в новопостроената сграда, с
изключение на обектите представляващи обезщетение за собствениците
съгласно условията на сключеното Споразумение.
След сключването на Споразумението ответниците преустановили
всички контакти с ищеца без да предприемат никакви последващи действия по
изпълнение на поетите от тях задължения. Ищецът извършил справка по
партидата на собствения на ответниците недвижим имот, т.нар. в
Споразумението НЕДВИЖИМ ИМОТ 1 и установил вписана искова молба в
АВ № 148, том XI от 11.08.2022г. за обявяване на предходно сключен
предварителен договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД. Искът
бил предявен от „Инвестиционни партньори“ ЕАД с твърдение, че на
28.02.2022г бил сключен с К. и Ч. А. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижимия имот, находящ се в гр. София, ул. „*******. По иска
било образувано гр. д. № 7040/2022г на СГС, по което по-късно било
постановено решение № 2850 от 01.06.2023г - искът бил уважен и
предварителният договор за покупко-продажба бил обявен за окончателен.
Всички тези обстоятелства ответниците скрили от ищеца.
След установяване на вписаната искова молба ищецът изпратил
нотариална покана до ответниците, като им дал допълнителен срок от
получаване на поканата да осигурят изпълнението на договорените
задължения по чл.1, ал.3 от Споразумението и ги уведомил, че при
неизпълнение ще счита сключеното Депозитно Споразумение за развалено.
Поканата била получена на 20.12.2022г, но ответниците нито предприели
действия, нито се явили, за което бил съставен Протокол с Акт № 53, том I - Д,
per. № 485/2023г., за констатиране на обстоятелство по чл.593 от ГПК в
нотариалната кантора на Нотариус М. П.а с № 236 на НК, район на действие
СРС и адрес в гр.София, бул. „*******. Предвид неизпълнението ищецът
счита сключеното помежду им Споразумение за надлежно развалено, а с това
за ответниците възниква отговорността по чл.13, ал.1 от същото да върнат на
3
ищеца даденият от него задатък/капаро в двоен размер, още повече, че върху
имота били установени вещни тежести, които не били изрично упоменати в
Споразумението.
С оглед постигнатите между страните договорки и поведението на
ответниците ищецът посочва, че са налице всички елементи на фактическия
състав на чл.93, ал.2, от ЗЗД, за връщане на дадения задатък в двоен размер -
виновно неизпълнение на задължението; наличие на вписана искова молба по
партидата на имота собственост на продавачите; едностранно адресирано
волеизявление от страна на изправния кредитор.
С подадения по делото отговор ответниците заявяват, че не са
изпълнени нито предпоставките да върнат сумите като задатък, нито на
отпаднало основание, тъй като задатъкът обезпечава изпълнението, а след
като самият ищец търсел причина да не сключи договор, то с това си
поведение се бил отказал от задатъка чрез разваляне на Споразумението.
Продължават, че по същността си задатъкът представлявал парично благо,
което едната страна дава на другата в момента на сключване на договора в
потвърждение на това, че договорът е сключен и за да осигури неговото
изпълнение и точно това било договорено и със сключеното между страните
Споразумение. Когато ищецът бил избрал да се откаже от договора, той
фактически поискал да не се изпълнява и заради своите действия не можел да
получи задатъка си, който съдът може да коригира, ако е прекомерно висок.
Нямало спор, че именно ищецът се е отказал от договора и това се
установявало от изпратената от него нотариална покана, по което нямало спор.
Ответниците оспорват и процесуалната легитимация на двете страни по
делото, която не следвала някакви обективни факти, които подлежат на
доказване, а била единствено от правното твърдение – по него съдът
проверявал дали искьт е предявен от и срещу надлежна страна, той трябва да
изхожда от правото, което се претендира или отрича с исковата молба –
позовават се на съдебна практика Определение № 408 по ч. гр д. №
4633/2014г на ВКС, II г. о., ГК и Определение № 284 от 16.04.2010 г. на ВКС
по ч.т.д.№ 518/2009г, II т. о., ТК. Съответствието между процесуалноправната
и материалноправната легитимация бил въпрос по същество, който съдът
изследвал с решението и който обосновавал основателността, но не и
4
допустимостта на иска.
На последно място са възразили по разглеждане на делото, тъй като е
налице друг висящ съдебен спор, чието решаване е от значение за разрешаване
на настоящия и поради това последният следва да бъде спрян.
По направеното от ответниците искане за спиране на настоящия спор,
съдът се произнесе с изготвения по делото проект за доклад, одобрен като
окончателен в първото по делото съдебно заседание, като прие, че соченото от
ответниците дело е и установеното и посочено от ищеца в исковата молба
гр.д. № 7040/2022г по описа на СГС – по предявен от трето лице против
ответниците иск на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен
на сключения между тях предварителен договор. За този спор по делото са
представени и вписаната искова молба и постановеното съдебно решение, по
които съдът като взе предвид разликата и в страните и в предмета на двата
спора, не констатира те да са в условията на обусловеност едно спрямо друго и
остави искането за спиране на настотящото дело без уважение. Към момента
на приключване на съдебното дирене пред съда не бяха представи нови
доказателства, които да го мотивират да преразгледа становището си.
На първо място съдът дължи произнасяне по възраженията на
ответниците за неправилно конституилане на страните по делото, тъй като
тяхната процесуална легитимация не следвала материолноправното
правоотношние между тях. Между страните няма спор, че на 14.10.2022г
между тях е постигнато редовно съгласие за сключване на Депозитно
споразумение, по силата на което ищецът като купувал и ответниците като
продавачи и в съответствие с чл.6, ал.2 от същото, са се съгласили ищецът
заплатил по банкова сметка на К. А. договорения депозит (стоп-капаро) в
размер на 39 116,60лв, като равностойност на 20 000евро срещу поетите от
продавачите задължения, изрично и ясно разписани в чл.1, ал.3 от
Споразумението и в посочения там срок - до 30.11.2022г.
Между страните не се спори, че ищецът е платил договорената сума в
размер и начин, както е договорен, като изпълнение от ответниците не е
последвало. При така установените възниквали отношения между тях, които
са спори и които страните не са уредили доброволно, съдът намира, че е
възникнало облигационно отношение между тях тримата и при отнасянето на
този спор за разрешение пред съда са конституирани именно страните по
5
материалното правоотношение и по начин, по който за тях са възникнали
правата и задълженията – ищцът като купувал и ответниците – като
продавачи, които не са изпълнили задълженията си. Нещо повече, от
събраните по делото писмени доказателства за вписана искова молба по гр.д.
№ 7040/2022г по описа на СГС, по предявен от трето лице против
ответниците иск на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за същия имот, по който е
постановено и представено съдебно решение, съдът намира за установено, че
към момента на сключване на 14.10.2022г на Депозитното споразумение,
ответниците са имали знанието, че обективно не могат да изпълнят поетите
задължения с последното, поради сключване от тях с друго лице на
предварителен договор за покупко- продажба на същия имот на 28.02.2022г,
който предходен договор не само не е бил развален, но и е бил обект на
инициирано от третото лице съдебно производство за защита.
На следващо място при тълкуване на уговорките между страните по
заплащане от ищеца на предварителната сума от 20000евро или левовата
равностойност от 39117лв, като е платена левовата равностойност, съдът
намира, че същата има характера на авансово платена сума, на която
еднозначно е придадена обезпечителна и обезщетителна функции, чрез
изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, с което същата
има правната природа на задатък по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД – такова е и трайно
възприетото от съдебната практика разрешение, в който смисъл са напр.
Решение № 132 от 27.XII.1994 г. по гр. д. № 632/94 г., IV г. о., докладчик
председателят на отделение Б.П., Решение № 305 от 7.03.2018 г. на ВКС по гр.
д. № 960/2017 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Зоя Атанасова и други. При
установеното по делото неизпълнение от ответниците по Споразумението, те
дължат връщане й на ищеца в двоен размер, която последица веднъж са явява
настъпила по силата на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД и втори път – по силата на изрично
уговореното в чл.13 от Споразумението.
Съдът намира за неоснователни възраженията на ответниците, че те не
са изпълнили договора, поради отказ от ищеца да приеме изпълнението, тъй
като от приетите по делото доказателства и в съответствие с изложените
мотиви съдът намира, че неизправната страна по договора са ответниците,
които обективно не са били в състояние да изпълнят задълженията си по
Споразумението, тъй като вече са се били разпоредили с притежаваните от тях
права в полза на друго лице. Следователно от страна на ищеца не е налице
отказ да приеме изпълнение, а единствено констатация, че такова не може да
му бъде предоставено в уговорения по Споразумението в чл.1, ал.3 срок –
30.11.2022г, поради която и е развалил договора. От това за ответниците
възниква отговорността да върнат в двоен размер получения задатък, като
доколкото друго не се твърди е не се установява по делото, го дължат поравно.
Така предявените против тях искове следва да бъдат уважени изцяло и
предвид този резултат на спора, съдът не дължи произнасяне по предявения
при условията на евентуалност искове.
6
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК ищецът има
право на съдебни разноски, съобразно представения списък в общ размер от 7
704, 33лева - 4560лева заплатено адвокатско възнаграждение, 3129,33лева
платена държавна такса и 15 лева такса вписване в АВ, за които са
представени доказателства за извършването им и поради това следва да бъдат
възложени в тежест на ответниците, по равно, т.е. по 3 852,17лв всеки от тях.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. И. А., ЕГН ********** и Ч. К. А., ЕГН ********** и
двамата от гр. София, ул. „******* да заплатят на „П.Б.И.“ЕООД - гр.София,
ЕИК ******* сумата от по 39116,60лева, всеки от тях, ведно със законната
лихва, начиная от 07.08.2023г, датата на предявяване на иска до
окончателното й изплащане, представлявяваща двойния размер от 78
233,20лева на платения от дружеството задатък в размер на 39 116,60лева,
като равностойност на 20000 евро, по сключено между тях на 14.10.2022г
Депозитно Споразумение, развалено от дружеството поради неизпълнението
му от К. И. А. и Ч. К. А..
ОСЪЖДА К. И. А., ЕГН ********** и Ч. К. А., ЕГН ********** и
двамата от гр. София, ул. „******* да заплатят на „П.Б.И.“ЕООД - гр.София,
ЕИК ******* сумата от по 3852,17лв, всеки от тях, за извършени пред
настоящата инстанция съдебни разноски.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7