РЕШЕНИЕ
№ 745
гр. Горна Оряховица, 04.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VIII СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Трифон П. Славков
при участието на секретаря Силвия Д. Николова
като разгледа докладваното от Трифон П. Славков Гражданско дело №
20234120101944 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр.
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.
Ищцовото дружество „Агроком“ ЕООД, със седалище и адрес на
управление гр. В. Търново, чрез адв. А. Ч. твърди, че по силата на договор за
дарение от 13.12.2019 г. – нотариален акт № *** на нотариус К. Боева и
договор за покупко-продажба от 13.12.2019 г. – нотариален акт № *** на
нотариус К. Боева е придобило собствеността на 32/40 ид. части от следните
земеделски земи, находящи се в землището на с. В., общ. С., а именно: 1.) нива
с площ от 3, 397 дка., представляваща поземлен имот с идентификатор №
11140.21.17; 2.) нива с площ от 6,395 дка., представляваща поземлен имот с
идентификатор № 11140.35.15. Посочва, че М. М. М., починала на 31.05.2022
г., била сключила с ответника ЧЗК „Шипа“ договор за наем за горепосочените
ниви от м. март 2018 г. за срок от три стопански години. Този срок с анекс към
договора, вписан в СВ вх. № ***, акт № 169, том II, бил продължен за още
осем стопански години. Твърди, че научил за последващия анекс при справка в
Служба по вписванията, която извършил на 26.07.2023 г. Счита, че така
сключения договор за наем противоречи на закона в частта за срока от 3 до 8
1
години, т.к. съобразно чл. 229 от ЗЗД лицата, които могат да извършват
действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем,
който да е за срок повече от 3 години. Счита, че наследниците на М. –
ответниците М. Д. П., Д. М. М. и К. Д. М. нямат права и пълномощия да
извършва действия на разпореждане със съсобствения имот, като намира, че
може да извършват само действия на обикновено управление. Иска от съда да
постанови решение, с което да обяви за нищожен на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 1 от ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД като противоречащ на закона
анекс към договора за наем на земеделски земи № 46, вписан в имотния
регистър на СВ при РС-Г. Оряховица, в частта, с която е уговорен срок на
действие на договора по отношение на съсобствените имоти над 3 години до 8
години. Претендира разноски.
В писмените отговори на исковата молба ответниците ЧЗК „Шипа“,
представлявано от адв. Т. П. и М. Д. П., Д. М. М. и К. Д. М., представлявана от
адв. И. И. заемат становище, че искът е недопустим, съответно неоснователн.
Считат, че договорът за наем и анексът към него не нарушават правата на
ищеца, т.к. имал право да получава рента. Твърдят, че те са му
противопоставими, т.к. били вписани в Служба по вписванията. Претендират
разноски.
С влязло в сила определение от 04.10.2024 г. поради оттегляне на иска
производството по делото е прекратено по отношение на поземлен имот №
11140.21.17-нива с площ 3397 кв.м., находяща се в с. В., местност „***.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
Видно от представените НА за дарение на недвижим имот № 1*** на
нотариус К. Боева, вписан в СВ под № 5943/13.12.2019 г. и НА за покупко-
продажба на недвижим имот № *** на нотариус К. Боева, вписан в СВ под
№5947/13.12.2019 г. е, че ищецът е придобил 32/40 ид. части от поземлен
имот – нива, находяща се в землището на с. В., общ. С., с идентификатор
11140.35.15, с площ 6395 кв.м., местност „Долните ливади“.
От приложения договор № 46 за наем на земеделски земи от м.03.2018
г., вписан в СВ при РС-Г. Оряховица е видно, че М. М. М., починала на
2
31.05.2022 г., наследена от ответниците Д. М. М.-съпруг, М. Д. П.-дъщеря, К.
Д. М.-дъщеря, е сключила чрез пълномощника си М.Д.У. договор за наем
земеделски земи с ответника ЧЗК„Шипа“, в който фигурира и процесната
нива, за срок на договора от 3 години, започващ да тече от стопанската
2018/2019 г. Нотариалната заверка на подписите е от 21.03.2018 г.
От приложеното допълнително споразумение /анекс/ към договор № 46
за наем на земеделски земи, вписан в служба по вписванията на 31.07.2020 г., е
видно, че М. М., чрез пълномощника си М.Д.У. е променила първоначалния
договор като в чл. 3 от анекса страните се споразумели, че договорът се
сключва за срок от 8 години, който започва да тече от стопанската 2018/2019 г.
Нотариалната заверка на подписите е от 17.07.2020 г.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр.
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.
За основателността на предявения иск съдът е указал, че в
доказателствена тежест за ищеца да установи изложените в исковата молба
обстоятелства, на които обосновава исковата си претенция, а именно:
нарушения на императивни, конкретни правни норми, които уреждат начина
на сключване или съдържанието на сделката. Валидността на сделката се
преценява с оглед закона, който е действал по време на сключването й.
В тежест на ответника е да докаже и правопогасяващото си възражение,
свързано с възможността да се сключи договор за наем на земеделска земя за 8
години от един от съсобствениците.
В настоящото съдебно производство ищецът иска да бъде установено, че
клаузата относно срока на действие на процесния договор за наем на
земеделска земя и допълнителното споразумение, вписано в Служба по
вписванията на 31.07.2020 г. /8 г./, сключен между М. М. М., чрез
пълномощник М.Д.У. и ЧЗК „Шипа“ с. Лозен, е нищожна поради
противоречие със закона – чл. 229, ал.2 ЗЗД, като се излагат доводи, че в
случая наследодателката на ответниците е нямала съгласието на
собствениците на повече от една втора ид. част от имота и не е могла да
сключи договора за наем за повече от 3 години. Счита, че договорът се явява в
противоречие с императивната правна норма на чл.229,ал.2 от ЗЗД и срокът
3
му подлежи на редуциране, съобразно разпоредбата на чл.229,ал.3 от ЗЗД. От
своя страна, ответниците Д. М. М., М. Д. П. и К. Д. М. – наследници по закон
на М. М. М. и „ЧЗК „Шипа“ с. Лозен излагат доводи, с които оспорват
въведените от ищцовата страна твърдения, както и че императивната правна
норма не важи, т.к. вписването на първоначалния договор за наем и анекса
към него имало противопоставимо действие спрямо приобретателя- ищец
„Агроком“ЕООД.
Съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен
за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Според чл.229,ал.2 от
ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление,
не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а чл.229,ал.3 от
ЗЗД гласи, че ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за
десет, съответно за три години.
Съдът намира за основателни и обосновани изложените в исковата
молба твърдения. Видно от данните по делото, процесният договор за наем е
сключен на м.03.2018г., преди ищецът да придобие правото на собственост в
съответните идеални части. На 13.12.2019 г. ищецът е придобил 32/40 ид.
части от недвижимия имот. Впоследствие сключен анекс от 2020 г., вписан в
СВ на 31.07.2020 г. е непротивопоставим на ищеца, т.к. М. М. М. вече се е
била разпоредила с идеалната си част от недвижимия си имот сключвайки
описания по-горе договор за покупко-продажба на недвижимия имот.
Сключеният анекс към договор за наем, макар и вписан в СВ, е
непротивопоставим на ищеца. Съдът намира за основателни доводите на
ищеца, че договорът за наем е нищожен в частта относно уговорения срок над
три години, поради противоречието му със закона. Според разпоредбата на
чл.229 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има
сила за три години. Въз основа на приетите по делото писмени доказателства
се установява, че процесният договор за наем е сключен само между
ответниците, без участието на ищеца. От цитираните по-горе писмени
доказателства е видно, че към момента на сключване на договора М. М. М.
(наемодател) е била само един от съсобствениците, то ест безспорно е можела
да извършва само действия на обикновено управление, но не е можела да
4
отдава под наем за срок повече от три години, а още повече след 2020 г.,
когато не е била собственик, да отдава под наем чужда недвижима вещ.
Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС, управлението и ползването на общата вещ се
извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат
повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в
режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със
съгласието на всички съсобственици. В правната доктрина и в съдебната
практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на
управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява
сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да
ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По
тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със
срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават
правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за
повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено
управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три
години по силата на чл.229,ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след
изтичане на тригодишния срок. Разпоредбата на чл.229 от ЗЗД урежда не
валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях
той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно
чл.229,ал.3 от ЗЗД, договорът за наем, сключен за по-дълъг срок, има сила за
максималния срок от три години /в този смисъл е Решение № 541 от
06.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Решение № 314 от
17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК/. Съдът намира за
основателни твърденията на ищцовата страна, че в случая със сключването на
договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на
чл.229,ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява
нищожна на основание чл.26,ал.1,предложение първо от ЗЗД, поради
противоречието й със закона. Ето защо възраженията на ответниците следва
да се отхвърлят като неоснователни.
Нормата на чл.26,ал.4 от ЗЗД предвижда заместване на отделните
нищожни части на съответната сделка с повелителните правила на закона.
Затова, в случая, доколкото порокът е именно противоречие на сключения на
м.03.2020г. договор за наем, и последващия анекс от 2020 г. с нормата на
чл.229,ал.2 от ЗЗД, то ефектът от нищожността на съответната клауза ще бъде
5
преодолян чрез заместване по право с предписаното от императивната
разпоредба на чл.229, ал.3 от ЗЗД съдържание. Това, от своя страна, означава и
запазване валидността на останалите части на договора за наем, т. е. следва да
се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години. Предвид
изложеното, предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен
със законните последици от това.
Наемът на земеделска земя е договор, който се подчинява на общите
правила относно договора за наем на вещи, съдържащи се в Закона за
задълженията и договорите. Някои специфики съществуват в Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи. Така, по отношение на
договора за наем съществува изискване за максимален срок, за който може да
бъде сключен. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Същевременно, договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Това правило е
изключение от принципа за управление на мнозинството при съсобствените
вещи. Съсобствениците, които притежават 25 или дори 50 % от общите части
от земеделска земя, могат да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от
три години. Това е така именно заради разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, в
която насока са и твърденията, изложени в исковата молба. Дългосрочното
отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността
си има характера на разпоредителна сделка. Изложеното позволява да се
приеме, че установеното в чл.229,ал.2 от ЗЗД правило се прилага и в случаите,
когато наемът е търговска сделка. Отсъствието на надлежно взето решение за
отдаване на недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за
последица редуциране срока на търговската сделка на 3 години по силата на
разпоредбата на чл.229,ал.3,пр.2 от ЗЗД.
Съдебната практика е безпротиворечиво приема, че договор за наем е
непротивопоставим на съсобственици, които не са го сключили, освен ако не
са го потвърдили. В този смисъл са : Решение № 1236 от 5.01.2009 г. на ВКС
по гр. д. № 5465/2007 г., II г. о., ГК, Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по
6
гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК- „Сключеният договор за наем със
съсобственик не може да се противопостави на другия съсобственик, ако
последният притежава повече от половината от общата вещ.“. В Решение №
73 от 08.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2929/2019 г., II г. о., ГК е застъпено
становището, че „законодателната промяна /§ 6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, ДВ, бр.
13/2017 г. / е продиктувана от необходимост да се преустановят
разпространени практики чрез сключване на дългосрочни договори за целия
земеделски имот от минотарен съсобственик, при засягане интересите на
мажоритарен собственик, малко арендатори да ползват земите. С новата
редакция на чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба
на чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се
управлява съгласно решението на собствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. В случая арендният договор е сключен преди
цитираното изменение на ЗАЗ. Касаторът не поставя възражение за неговата
противопоставимост на останалите съсобственици, а въвежда доводи, че те са
приели този договор. В решения на ВКС /№ 12/2018 г., по гр. д. № 1251/2017
г., ІІг. о. и др. / се приема, че договор за аренда /сключен до измененията
на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г. / като договор за управление на общата вещ, може
да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче
съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от
вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако не са го приели“.
Ето защо съдът не споделя доводите на ответните страни, че договорът
за наем следва да обвърже валидно сключилите го страни. Както се посочи
по-горе тези възражения на ответната страна не почиват както на
нормативната уредба, така и на формираната по въпроса съдебна практика,
поради което следва да се отхвърлят.
По разноските:
При този изход на делото и на основание чл.78,ал.1 от ГПК, основателна
се явява претенцията на ищеца за присъждане на направените по настоящото
дело съдебни разноски за платени от него държавна такса в размер от 50 лв.,
както и за платено адвокатско възнаграждение в размер от 1000 лв., която сума
с оглед оттегления частично иск следва да бъде намалена по съразмерност на
7
500 лв.
Основателно се явява и искането на процесуалния представител на
ответната страна на основание чл. 78, ал. 3 ГПК за възлагане на разноски по
частично оттегления иск. Ответникът ЧЗК“Шипа“ претендира разноски в
размер на 3000 лв. Възражението на ищцовата страна за прекомерност е
основателно. Делото не се отличава с действителна фактическа и правна
сложност, защото няма назначени експертизи, не са разпитвани свидетели,
фактически е изяснено с писмени доказателства, като следва да се отговори
само на правни въпроси. Ето защо, възражението следва да бъде уважено,
като ищецът следва да заплати разноски в по-нисък от претендирания от
ответника размер, а именно те следва да се намалят от 3 000 лв. на 500 лв.
Водим от изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със закона в частта й за
уговорения срок – 8 стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г.,
клаузата на чл.3 от договора за наем № 46 сключен на м.03.2018г. и
допълнително споразумение(анекс) към договор № 46 за наем на земеделски
земи, между М. М. М., ЕГН********** – като наемодател, и ЧЗК„Шипа”,
ЕИК104098992 със седалище и адрес на управление с. Лозен – като наемател,
с нотариална заверка на подписите на страните по него, извършени съответно
на 21.03.2018 г. и 17.07.2020 г. от нотариус Иван Мазнев с рег. № 284 на НК, с
район на действие РС – Г. Оряховица, вписан в СВ – Горна Оряховица с рег. №
***, по силата на който на наемателя е предоставен за временно и възмездно
ползване недвижим земеделски имот, намиращ се в землището на с. В., общ.
С., а именно: с идентификатори 11140.35.15-нива, с площ 6395 кв.м., местност
„Долните ливади“, само за срока над три години до договорения срок от 8
стопански години, като договорът за наем сключен на м.03.2018г. и анекс към
него от 2020 г., следва да се счита сключен за срок от 3 /три/ стопански години
/за периода от стопанската 2018/2019 г. до стопанската 2020/2021 г./.
ОСЪЖДА Д. М. М., ЕГН**********, К. Д. М., ЕГН**********, двамата
с адрес: гр. Л., бул. ***, М. Д. П., ЕГН**********, адрес: гр. Л., ул. *** и
ЧЗК„Шипа”, ЕИК104098992 ДА ЗАПЛАТЯТ на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на
„Агроком“ ЕООД, ЕИК104593232, сума в размер на 550 лв. /петстотин и
8
петдесет лева/, представляваща съдебно – деловодни разноски.
ОСЪЖДА „Агроком“ЕООД, ЕИК104593232, със седалище и адрес на
управление гр. В. Търново ДА ЗАПЛАТИ на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на
ЧЗК„Шипа”, ЕИК104098992, със седалище и адрес на управление с. Лозен,
сума в размер на 500 лв. /петстотин лева/, представляваща съдебно –
деловодни разноски за заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване от страните, в двуседмичен
срок от връчването му, пред Окръжен съд – В. Търново.
На основание чл.7,ал.2 от ГПК, на страните да се връчи препис от
решението.
Съдия при Районен съд – Горна Оряховица: _______________________
9