№ 58
гр. Ямбол, 05.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и **** година в следния
състав:
Председател:Марина Хр. Христова И.
при участието на секретаря Т. С. К.
като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова И. Гражданско дело №
20232330103129 по описа за 2023 година
С Определение № ***/04.10.2024 год. на ОС – Я. делото е върнато на настоящата
инстанция със задължителни указания, а именно за произнасяне по същество по иска
за установяване на несъществуване на облигационно правоотношение по договор за
наем от 28.03.2022 год. , предявен от „Василий Груп“ЕООД против Д. Г. Й. и ЕТ „Д. Г.
Й.“, поради прекратяване на договора чрез сливане на качествата наемодател и
наемател в едно лице.
Със заповед № *******/01.11.2024 год. делото е преразпределено на настоящия
съдебен състав.
Производството по делото е образувано по исковата молба на „Василий
Груп“ЕООД ЕООД – гр.Ямбол, с която против ответника Д. Г. Й. – лично и в
търговското му качество на ЕТ, са предявени два установителни иска по чл.124, ал.1
ГПК – иск за установяване в отношенията на страните, че не съществува
облигационното правоотношение по договор за наем от 28.03.2022г. с наемател ЕТ“Д.
Г. Й.“, тъй като е прекратено чрез сливане на качеството на наемодател и наемател в
едно лице, че договорът е прекратен и не съществува в правния мир, поради сливане
на страните по него, както и иск за установяване, че единственият валиден договор, по
силата на който могат да се обработват и държат описани в исковата молба
недвижими имоти, е сключения от ищеца договор за аренда от 02.08.2022г. По втория
от предявените искове производството по делото е прекратено на осн. чл. 130 от ГПК с
влязло в сила на 04.10.2024 год. определение.
В исковата молба ищецът посочва , че ищецът е арендатор по договор за аренда
от 02.08.2022г., който договор е вписан в Агенцията по вписванията и е сключен със
съсобственици с повече от 50% от съсобствеността на арендуваните три недвижими
земеделски имоти, находящи се в землището на с.Х.,общ. Т., подробно
индивидуализирани в исковата молба. Твърди се, че за същите недвижими имоти
ответникът е сключил договор за наем от 28.03.2022г., който договор също е вписан и
1
вписването е първо по ред , и по който наемодатели са съсобственици, притежаващи
по-малко от 51% ид.части от собствеността върху имотите. Същевременно в деня на
сключване на наемния договор, чрез покупко-продажба и дарение ответникът
придобил и правото на собственост върху 17/36 ид.части от наетите имоти, които
права са притежавали наемодателите по договора за наем. Позовавайки се на
мотивите, изложени във влязло в сила решение на ЯОС по друг спор между страните,
ищецът счита, че след придобиване собствеността върху притежаваните от
наемодателите идеални части от наетите недвижими имоти, ответникът е станал
правоприемник на страната на наемодателите по договора за наем, че е настъпило
сливане на двете страни по договора – наемодател и наемател и по този начин
договорът за наем от 28.03.2022г. е прекратен, поради прекратяване на облигационното
правоотношение. Според ищцовите твърдения, независимо от прекратяване на
правната връзка по наемното правоотношение, ответникът не е извършил заличаване
на вписването поради прекратяване на наемния договор, продължил е да обработва без
основание земеделските земи и при конкуренцията на вписванията на договора за
аренда и на договора за наем, за ищцовото дружество е създадена пречка да заяви в
ОСЗ като ползвател земеделските земи по договора за аренда, да ползва реално
арендуваните земи и възможността да кандидатства и получава подпомагане за тези
земи по реда на чл. 41 от ЗПЗП.
С депозирания в законоустановения срок отговора на исковата молба ответникът
оспорва „предявения иск“ като недопустим и неоснователен. Излага съображения , че
съдът не разполага с правомощие да се произнася за прекратяване на договор, че това
право може да бъде упражнено от една от страните по договор, както и че развалянето
на един двустранен договор по съдебен ред е само на договори, с които се прехвърлят,
учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто
не е договорът за наем от 28.03.2022 год., сключен от ответника. Развива подробно
доводите и възраженията си и по съществото на спора.
В проведеното последно о.с.з. ищцовото дружество не изпраща представител.
Ответникът лично и чрез процесуален представител оспорва иска.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното от фактическа страна:
С Решение № ****** за правото за собственост върху земеделски земи,
съгласно плана за земеразделяне в землището на с. Х. от 25.05.1998 г. ПК „Т.“ на
основание чл.27 ППЗСПЗЗ, влезлият в сила план за земеразделяне и протокол
******** от 12.01.1993 г. за определяне категориите на земеделски земи по преписка
№ **** от 17.10.1991 г. е възстановено правото на собственост на наследниците на Т.
Г. Д., б.жител на с. Х., общ. Т. по удостоверение за наследници № ******, съгласно
плана за земеразделяне в с. Х., както следва : Нива от 29.617 дка, **** категория,
местност „******“, имот № ******** по плана за земеразделяне ; нива от 2.496 дка,
****** категория, местност „************“, имот № **** по плана на земеразделяне;
нива от 29.999 дка, ****** категория, местност „********“, имот № ********* по
плана за земеразделяне.
От представеното удостоверение за наследници **********27.07.2022 г. се
установява, че наследодателя Т. Г. Д. е поч. на ******** г., като оставил свои законни
наследници посочени в същото лица сред които и К. Г. Т., М. М. З., Г. М. Т., В. Д. Г. М.
С. М. и Н. Д. З. .
От представения нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***, ****, рег.
2
№ ****, дело *** от 11.10.2019 г. на нотариус рег. ****, с район на действие РС- Я.,
вписан в СП на 11.10.2019 г. с вх. рег. ******** акт. ****, том *** дело № ****/2019 г.
се установява, че А. И. П. и И. А. И. са дарили на З. С. Х. следните недвижими имоти,
в наследство от Т. Г. Д.- б.ж. на с. Х., общ. Т., обл. Я., а именно : 1/90 ид. ч. от ПИ с
идентификатор 77150.3.51, представляващ нива от 29613 кв.м., **** категория, в
землището на с. Х., в местността „******“, стар идентификатор :няма, номер по
преходен план : им. № ********; ПИ с идентификатор № 77150.15.43, представляващ
нива с площ от 2496 кв.м., ****** категория, в землището на с. Х., в местността
„************“, стар идентификатор: няма, номер по преходен план : им. № **** и
ПИ с идентификатор № 77150.18.10, представляващ нива с площ от 29996 кв.м., ****
категория, в землището на с. Х., в местността „********“, стар идентификатор : няма,
номер по преходен план: им. № *********.
С нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № *** ****, рег. №
****, дело № ***/11.10.2019 г. на нотариус рег. **** с район на действие РС- Я.,
вписан в СП на 11.10.2019 г. с вх. рег. № ******** акт. **, том *** дело № *** А. И. П.
и И. А. И. са продали на З. С. Х. следните недвижими имоти, в наследство от Т. Г. Д.-
б.ж. на с. Х., общ. Т., намиращи се в землището на с. Х., общ. Т., обл. Я., а именно :
9/90 ид.ч. от ПИ с идентификатор 77150.3.51, представляващ нива от 29613 кв.м., ****
категория, в землището на с. Х., в местността „******“, стар идентификатор :няма,
номер по преходен план : им. № ********; ПИ с идентификатор № 77150.15.43,
представляващ нива с площ от 2496 кв.м., ****** категория, в землището на с. Х., в
местността „************“, стар идентификатор: няма, номер по преходен план : им.
№ **** и ПИ с идентификатор № 77150.18.10, представляващ нива с площ от 29996
кв.м., **** категория, в землището на с. Х., в местността „********“, стар
идентификатор : няма, номер по преходен план: им. № *********.
С Нотариален акт за покупко – продажба на **, *** рег. № ********, дело №
***/07.09.2022 год. Т. Д. Г.а е продала на З. С. Х. собствената си 1/3 ид.ч. от
гореописаните земеделски имоти, находящи се в землището на с. Х..
С нотариален акт за дарение на недвижим имот №******** рег. № ********,
н.дело №****/28.03.2022 год. Н. Д. З. е дарила на ответника Д. Г. Й. 1/18 ид.ч. от
процесните недвижими имоти, находящи се в с. Х., а с нотариален акт за покупко –
продажба на недвижим имот № ****, рег. № **** н. дело № **** от 28.03.2022 г. - Т.
Г. Т.- 1/8 ид.ч., К. Г. Т.- 1 /24 ид.ч., М. М. З. 1/24 ид.ч., Г. М. Т.- 1/24 ид.ч., В. Д. Г.-1/18
ид.ч., М. С. М.- 1/18 ид.ч. и С. В. И. 1/18 ид.ч., са продали на Д. Г. Й. собствените си
общо 15/36 ид.ч., от процесните земеделски имоти, находящи се в землището на с. Х.,
общ. Т., обл. Я..
С договор за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите от
28.03.2022 г., вписан в СП на 28.03.2022 г. с вх. рег. № **** акт № **** - Т. Г. Т., К. Г.
Т., М. М. З., Г. М. Т., В. Д. Г. М. С. М. и Н. Д. З. в качеството им на наемодатели и
ЕТ“Д. Г. Й.“, ЕИК : ********** представлявано от Д. Г. Й. в качеството му на
„наемател“ се споразумяват „наемодателят“ да предостави на „наемателя“ за временно
и възмездно ползване собствената си земя, находяща се в землището на с. Х., общ. Т.,
обл. Я., ЕКАТТЕ ****, а именно ПИ с идентификатор 77150.3.51, стар идентификатор-
няма, номер по преходен план-********, в местността „******“, с площ от 29613
кв.м., трайно предназначение на територията : земеделска, начин на трайно ползване
„нива“, категория на земята при неполивни условия********/, с адрес на имота с. Х.,
общ. Т., местност „******“ ; ПИ с идентификатор № 77150.15.43, стар идентификатор-
няма, номер по преходен план-****, в местността „************“, с площ от 2496
3
кв.м., трайно предназначение на територията : земеделска, начин на трайно ползване :
нива, категория на земята през неполивни условия**** /******/ с адрес на имота с. Х.,
общ. Т., местност „ ************“ и ПИ с идентификатор № 77150.18.10, стар
идентификатор – няма, номер по преходен план-*********, в местността „********“, с
площ от 29996 кв.м., трайно предназначение на територията : земеделска, начин на
трайно ползване : нива, категория на земята при неполивни условия********/, с адрес
на имота в с.Х., общ. Т., местност „********“, като договора за наем е сключен за срок
от 10 стопански години, срещу наемно плащане на един дка земеделска земя - 20 % от
средния добив на наемателя за съответната стопанска година, като срокът на
натурално и/или парично издължаване на договореното количество рента е до 30.10 на
съответната календарна година, считано от първата стопанска година, през която
наемателя реално е встъпил в правата си.
На 02.08.2022 год. между Т. Д. Г.а, З. С. Х. и С. Г. Г.а , в качестово на
арендодатели и ищцовото дружество „Василий Груп“ЕООД в качеството на арендатор
е сключен Договор за аренда на земеделски земи, с нотариална заверка на подписите,
надлежно вписан с вх. Рег. № ****/02.08.2022 год. в Служба по вписванията – гр. Я..
По силата на договора са отдадени за временно и възмездно ползване отново
процесните три земеделски имота, за срок от десет стопански години, при уговорено
рентно плащане.
По искане на страните са били изискани от ОДЗ гр. Я. и приети по делото
заверени копия от подадени Заявления по чл. 70,ал.1 от ППЗСПЗЗ от ЕТ Д. Г. Й. за
стопанските 2022/2023 год. и 2023/2024 год.; Заповед на Директора на ОДЗ гр. Я. за
одобряване н споразумение за разпределение на земеделски земи за землището на с.
Х., за стопанската 2023/2024 год.; Заповед на Директора на „ОДЗ гр. Я. от 12.03.2024
год. и Регистър по чл. 74,ал.1 от ППЗСПЗЗ за стопанската 2023/2024 год.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл. 124,ал.1 от ГПК.
Съгласно разпоредбата на чл. 124,ал.1 от ГПК , всеки може да предяви иск, за да
възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването или
несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от
това.
По допустимостта на предявения в настоящото производство установителен иск
се е произнесъл ОС – Я. в определение № ***/04.10.2024 год., задължително за
настоящата съдебна инстанция. Както е посочено в същото за ищеца е налице правен
интерес от предявения иск, поради обстоятелството, че оспорения наемен договор
съставлява пречка да ползва земеделска земя по предназначение , като арендатор по
последващо вписан договор за аренда от 02.08.2022 год. , както и да се възползва от
правото си на подпомагане, като ползвател на земята.
Според задължителните за съдилищата разяснения, дадени в т.2 на
Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС,
договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към
който са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е
действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно
реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от
специалния ЗАЗ. Сключването на договор за наем не е в противоречие със закона, не
4
го заобикаля и не е с невъзможен предмет, Договорната свобода не търпи
ограничаване, с оглед липса на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя
изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на
свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за
възмездно ползване на земеделската земя, ще уредят отношенията си съобразно
нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД.
Разпоредбата на чл.4а, ал.1 и ал.2 от ЗСПЗЗ, /ДВ бр. 42/2018 г./, действаща към
момента на сключване на процесния договор за наем от 28.03.2022 г., предвижда
договор за наем на земеделска земя да може да се сключва от собственика или от
упълномощено от него лице; от лице, което притежава права върху земеделската земя,
включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята,
предоставено от собственик или от упълномощено от него лице; от съсобственик или
съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице. Законът
предвижда договор за наем на земеделска земя със срок над една година да може да се
сключи от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече
от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице,
като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30,
ал. 3 от Закона за собствеността. Съгласно разпоредбата на чл.4б от ЗСПЗЗ, за
договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и
споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, е предвидена форма за
действителност -писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на
страните, извършени едновременно, като същите подлежат на вписване в съответната
служба по вписванията по местонахождението на имотите.
В процесния случай безспорно се установи, че договорът за наем от 23.08.2022
год. е сключен от съсобственици, които притежават повече от 25 на сто идеални части
от съсобствените имоти, в предвидената от закона писмена форма с нотариална
заверка на подписите, предвид срока на договора- 10 стопански години, вписан е в
службата по вписвания по местонахождението на имотите. Между страните по този
договор е постигнато съгласие относно елементите от същественото съдържание на
договора. Същият е сключен между съсобственици и ЕТ „Д. Г. Й. “, представляван от
физическото лице Д. Г. Й. , като наемател. На същия ден – 28.03.2022 год. са били
сключени и приетите по делото - договор за дарение и договор за покупко- продажба,
по силата на които физическото лице Д. Г. Й. е придобило право на собственост върху
17/36 ид.ч. от имотите предмет на договора за наем. Като съобрази трайната и
безпротиворечива практика на ВКС обективирана в Решение №1012 по дело № 10
1853/1994 г. и Решение № 478 по дело №1399/1993 г., на V г.о., Решение №885 по гр.д.
№ 123/2003 г. на II г.о., Решение № 437 по гр.д. № 70/2011 г. на III г.о., Решение №80
по т.д. № 287/2011 г. на I т.о. на ВКС и др. , според която едноличният търговец не е
правен субект, различен от физическото лице, което го е регистрирало, а е физическо
лице с разширена правоспособност, като регистрацията на физическото лице като
едноличния търговец не води до промяна на неговата правосубектност, съдът приема,
че при сключването на наемния договор от 28.03.2022 г. твърдяното сливане на двете
страни по договора не е било налице. Сливането на качеството наемодател и наемател
по договора за наем е настъпило с придобиването на правото на собственост върху
идеалните части от процесните земеделски имоти от физическото лице Д. Г. Й., което
както се посочи, не е различен правен субект от ЕТ, сключил договора за наем.
Съгласно чл. 8 ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се
създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Договорът е двустранна
5
сделка, при която е налице съгласуване на насрещни волеизявления на две страни. С
придобиването на правото на собственост върху идеални части от имотите от
ответника Й. на 28.03.2022 г., но в момент, следващ сключването на договора за наем,
последният е заместил наемодателите по договора за наем по силата на частното
правоприемство и тъй като страна по договора за наем е само изразилият воля за
сключването му съсобственик, в този момент на двете страни на правоотношението по
договора за наем от 28.03.2022 г. е застанало едно и също лице като наемодател и като
наемател. Сливането е юридически факт, при който качеството длъжник и кредитор се
съединяват в едно лице и тъй като никой не може да бъде кредитор и длъжник на
самия себе си, сливането прекратява облигационното правотоношение. С настъпването
на сливането се погасява /прекратява/ облигационното правоотношение по договора за
наем, считано от настъпването на юридическия факт. Т.е. с настъпването на сливането
се погасява вземането и съответното на него задължение, т.е погасява се
правоотношението по процесния договор за наем, считано от настъпване на сливането
на 28.03.2022 г.
В горния смисъл - РЕШЕНИЕ № 585 ОТ 16.10.2024 Г. ПО ГР. Д. №
1317/2024 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС; Решение № 350/15.11.2023 год. по в.гр.д. №
379/2023 год. на ЯОС.
Като съобрази гореизложените мотиви, вкл. че предявеният иск е
установителен по своя – характер - да бъде признато за установено, че облигационното
правоотношение по процесния договор за наем е погасено чрез сливане на качеството
на наемодател и наемател в едно лице, а не за прекратяване на договора, съдът
намира същия за основателен. Ето защо следва да бъде признато за установено в
отношенията между страните по делото, че правоотношението по Договор за наем на
земеделска земя от 28.03.2022 год. е погасено чрез сливане.
За пълнота на настоящите мотиви, съдът намира за необходимо да посочи,
че не следва да бъде разглеждано искането релевирано от ищеца с молба от 04.11.2024
год. – да бъде прието, че „договорът за наем е непротивопоставим на лицата,
сключили договора за аренда с ищеца“, алтернативно „че действието на договора за
наем се простира единствено за срок от три години, т.е. само до 28.03.2025 год.“ , т.к.
се касае за изцяло нови претенции, ангажирани едва преди последното по делото с.з.
Отново за пълнота следва да се посочи ,че трайна е съдебната практика, че
със СПН се ползва единствено и само диспозитива на съдебното решение, но не и
неговите мотиви, поради което настоящия съдебен състав не е обвързан от изложеното
в мотивите към представеното от процесуалния представител на ответниците решение
по гр. дело № ****/2023 год. на ЯРС.
По разноските:
Предвид изхода на спора и на осн. чл. 78,ал.1 в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени разноски в производството, а именно – 200 лв. – заплатена държавна такса
по разгледания установителен иск. По отношение на разноските за адвокатско
възнаграждение по делото са представени доказателства за заплатено от ищеца по
банков път адвокатско възнаграждение за процесуално представителство в размер на
1000 лв. Т.к. първоначално в производството са били предявени два ОСИ, и т.к. по
единият от тях делото е прекратено, разноски се дължат само по уважената
претенция. Същевременно и предвид, че нито в договора за правна защита и
съдействие, нито при извършване на плащането е посочено какъв е размера на
възнаграждението по всеки от исковете, съдът приема, че е платено по равно, или по
6
500 лв., каквато и сума за разноски за адвокатско възнаграждение следва да бъде
присъдена на ищеца.
Съдът намира, че в полза на ищеца не следва да бъдат присъждани разноските
внесени по сметка на ОС – Я. във връзка с подадени частни жалби от страна на ищеца
и внесените такива за възпроизвеждане на копия от документи. Съгласно чл. 81 ГПК с
всеки акт, с който приключва делото в съответната инстанция, съдът се произнася по
искането за разноските.В случая очевидно страната е пропуснала да претендира
присъждане на посочените разноски в развилото се производство по чл. 274,ал.1 от
ГПК.
Във връзка с разноските в полза на ответника по прекратения иск се е
произнесъл ОС – Я. с Определение от 04.10.2024 год.
Водим от гореизложеното, Я Р С
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124,ал.1 от ГПК по
отношение на „Василий – груп“ЕООД, ЕИК ********, че правоотношението по
Договор за наем на земеделска земя от 23.08.2022 год. , вписан в Служба по
вписванията – гр. Я. , под вх. рег. № ****/28.03.2022 год. , със страни – К. Г. Т.,ЕГН
********** , М. М. З., ЕГН **********, Г. М. Т. , ЕГН **********, В. Д. Г. ЕГН
**********, М. С. М., ЕГН ********** и Н. Д. З. , ЕГН ********** – наемодатели и
ЕТ „Д. Г. Й.“, ЕИК ******** - наемател, е погасено чрез сливане качествата
наемодател и наемател в едно лице на 28.03.2022 год.
ОСЪЖДА ЕТ „Д. Г. Й.“, ЕИК ******** и Д. Г. Й., ЕГН ********** да заплатят
на „Василий – груп“ЕООД, ЕИК ******** на основание чл. 78,ал.1 от ГПК сумата от
700 лв. -разноски за настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
7