РЕШЕНИЕ
№ 10367
гр. София, 31.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20231110107984 по описа за 2023 година
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правна
квалификация чл. 236, ал. 2 от ЗЗД от Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. срещу М. А.
А. с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищците при следните
квоти, а именно на Н. М. Д. – 1/2, Н. Н. Т. – 1/4 и А. Н. Г. – 1/4 от сумата от
23850 лв., представляваща обезщетение за ползване на наетия имот, а именно
магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен
адрес/ след изтичане на срока на договора и въпреки изричното
противопоставяне от наемодателя за периода от 01.06.2020 г. до 27.09.2021 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.
В условията на евентуалност са предявени обективно съединени
осъдителни искове с правна квалификация чл. 232, ал. 2 от ЗЗД от Н. М. Д., Н.
Н. Т. и А. Н. Г. срещу М. А. А. с искане ответникът да бъде осъден да заплати
на ищците при следните квоти, а именно на Н. М. Д. – 1/2, Н. Н. Т. – 1/4 и А.
Н. Г. – 1/4 сумата от 3000 лв., представлява незаплатен наем по договор за
наем от 15.05.2018 г. за ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45
кв.м., находящи се в /административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до
01.08.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата
на подаване на исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.
Ищците твърдят, че са собственици на недвижими имот, представляващи
именно магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в
/Административен адрес/, като Н. М. Д. притежавала ½ ид. ч., а останалите
ищци по ¼ ид. ч. Посочват, че на 15.05.2018 г. били сключили с ответника
1
договор за наем за процесните имоти за две години считано от 01.06.2018 г., с
възможност за подновяване само по писмено изразено взаимно съгласие. На
12.06.2020 г. ответникът писмено се задължим да напусне имотите, като на
08.07.2020 г. ответникът с покана отказал да напусне имота, тъй като
упражнявал право на задържане. С решение от 15.04.2021 г. постановено по
гр. д. № 48083/2020 г. на СРС, 90 състав ответникът бил осъден да опразни
процесните имоти, като решението било влязло в сила на 27.09.2021 г.
Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната
поддържа исковата претенция, прави уточнение на исковата молба с молба от
12.02.2024 г., претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от
ГПК.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва предявените искове. Посочва, че страните не били
постигнали съгласие продължаване на договора бил поел ангажимент да
освободи помещението, а ищците да му заплатят необходимите разходи,
което не било сторено от ищците. Пред съда процесуалният представител на
страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са обявени като безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че ищците на 15.05.2018 г. били сключили с ответника
договор за наем на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в
/Административен адрес/, като не била постигната договорка за продължаване
на срока му, че през процесния период имотът се намирал в държание на
ответника, който му бил предаден съгласно договора от 15.05.2018 г., че
ответникът не бил заплатил задълженията си за наем и не било платено друго
обезщетение, както и че процесния имот бил върнат на ищците на 27.09.2021
г. в изпълнение на влязло в сила решение по гр. д. № 48083/2022 г. по описа
на СРС, 90 състав. Горното се установява и от представения договор за наем
от 15.5.2018 г., сключен между Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. в качеството им на
наемодатели и ответника като наемател, по силата на който на наемателя е
предоставено за времменно ползване срещу заплащане на наемна цена
следния недвижим имот: магазин № 1 и № 2 с площ 45 кв. м., находящ се на
/административен адрес/. В т. 2 от договора е предвидено, че договорът се
сключвал за срок от 2 години, като срокът започвал да тече от 01.06.2018 г.
Съгласно т. 3 от договора за наем от 15.05.2018 г. след изтичането на срока по
т. 2 от действието на договора можело да бъде продължено само по взаимно
съгласие на страните, изразено в писмена форма преди изтичането на срока
по т. 2. Съгласно приложение № 1 към договора за наем наемателят се
задължавал да заплаща на наемодателя целогодишно месечна наемна цена в
размер на 1500 лв., платима на всяко първо число на съответния календарен
месец.
По делото е представен нотариален акт за собственост на недвижим имот
№ 60 от 25.02.2005 г., том II, рег. № 1822, дело № 203/2005 г., по силата на
който са признати за собственици на основание наследство и възстановено
2
право на собственост за собственици при следните квоти: П.Т.П. на 1/2 ид. ч.,
А. Н. Т.а на 1/8 ид. ч., Н. Н. Т. на 1/8 ид. ч. и Н. М. Д. на 1/4 ид. ч., на следните
недвижими имоти: едноетажна сграда , находяща се в /Административен
адрес/, състояща се от три магазина, а именно магазин № 1, магазин № 2 и
магазин № 3.
Представено е саморъчно завещание на П. Т. П. от 07.10.2005 г., съгласно
което същият завещава на братовчедка си Н. М. Д. 50 %, а на племенниците
си А. Н. Т.а 25 % и Н. Н. Т. 25 % от едноетажна сграда , находяща се в
/Административен адрес/, състояща се от три магазина.
Представен е протокол за обявяване и приемане за съхранение на
саморъчно завещание от 23.03.2014 г. на нотариус В. Я., рег. № 265 НК, с
район на действие СРС, съгласно който е обявено саморъчното завещание на
П. Т. П. починал на 11.12.2013 г.
По делото е представен и препис-извлечение от акт за смърт на П. Т. П.
издаден от С. О., от който е видно, че същият е починал на 11.12.2013 г.
По делото е представено писмо от ишците до ответника за прекратяване
на договор за наем, в което е посочено, че договорът за наем 15.05.2018 г. е с
изтекъл срок и с писмото се отправяло двумесечно предизвестие за
прекратяване на договора за наем и считано от 12.06.2020 г. ищците не се
считали за договорно обвързани. В писмото е посочено, че наемателят се
задължавал да освободи помещението и да предаде владението на имота до
01.08.2020 г. На писмото е отбелязано, че същото е връчено на ответник на
12.06.2020 г., като същото е подписано от тримата ищци и ответника.
На 08.07.2020 г. ответникът е поканил ищците да му заплатя в срок от
01.08.2020 г. разноски свързани с извършени ремонтни дейности по
поддръжка на процените имоти.
По делото е представено нотариална покана изпратена чрез нотариус Х.
В., рег. № 628, район на действие СРС, изпратена от ищцата Н. Д. до
ответника, с която е предостававен последен срок от 10 дни за освобождаване
на процесните помещения, тъй като ответникът вече бил надлежно уведомен
с двумесечно предизвестие за прекратяването на договора за наем от
15.05.2018 г. От направените отбелязвания в поканата е видно, че същата е
била връчена на ответника на 17.09.2020 г.
С решение № 20095654 от 15.04.2021 г. постановено по гр. д. №
48083/2020 по описа на СРС, 90 състав е осъден ответника да опразни магазин
1 и магазин 2 с площ 45 кв. м., находящи се в /административен адрес/ и да
предаде държането върху тях на Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г.. На решението е
отбелязано, че е влязло в сила на 29.04. 2021 г.
Представен е и приемо-предавателен протокол от 27.09.2021 г., съгласно
който представител на ответника предава на ищците процесните имоти.
По делото е приета съдебно-техническа експертиза, която настоящият
съдебен кредитира като компетентно изготвена, от която се установява, че
размерът на средния пазарен наем за процесния имот – заведение „Бърза
закуска“ в сграда с кадастрален идентификатор **********, с адрес
3
/административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 27.09.2021 г. е общо в
размер на 23515.45 лв. Вещото лице е посочило, че за периода от 01.06.2020 г.
до 27.09.2021 г обезщетението за процесния имот възлиза на 23515.45 лв., а за
периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г. обезщетението за процесния период
възлиза на 20468.05 лв.
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 236,
ал. 2 от ЗЗД е да докаже предаването на фактическата власт върху процесния
имот на ответника, по силата на наемно правоотношение, което е било
прекратено с изтичане на посочения срок, противопоставянето от
наемодателя на продължаваното ползване на имота от наемателя, както и
размера на претендираното обезщетение.
По делото е безспорно, а и от представените писмени доказателства се
установява, че на 15.05.2018 г.. между Н. М. Д., Н. Н. Т. и А. Н. Г. в
качеството им на наемодатели ответника в качеството на наемател е сключен
договор за наем, по силата на който на наемателя е предоставено за временно
ползване под наем на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи
се в /Административен адрес/, за срок от 2 години считано от 01.06.2018 г.,
като договорът можел да бъде продължено само по взаимно съгласие на
страните, изразено в писмена форма преди изтичането на срока. В случая по
делото следва да се изследва въпроса дали след изтичането на срока на
договора има постигната договорка за продължаване действието на същия. По
делото е представено писмо наименувано прекратяване на договор за наем
подписано както от ищците така и и ответника, съгласно което е отправено
двумесечно предизвестие за прекратяването на договора за наем и е
постигната договорка за предаване на наетото помещение до 01.08.2020 г.
Тълкувайки разпоредбите на договора за наем в съвкупност с постигнатите
договорки в писмото от 12.06.2020 г., съгласно чл. 20 от ЗЗД, сочи на извод,
че страните по договора са постигнали съгласие за продължаване на неговото
действие и след изтичането на първоначално определения срок с още два
месеца, а именно до 01.08.2020 г. В случая писмото доколкото е подписано от
всички има силата на допълнително споразумение към договора за наем от
15.05.2018 г., съгласно което е постигната договорка за продължаване срока
на договора с още два месеца. Още повече, че в изпратената в последствие
нотариална покана до ответника от ищците е посочено, че страните не считат
договорно обвързани от процесния договора за наем след изтичане на
предоставеното двумесечно предизвестие. По делото не е спорно и че между
страните след изтичане на допълнително определения срок не било
постигнато съгласие за последващо продължаване на договора за наем след
изтичане на предвидения допълнителен срок, като с нотариална покана
изпратена чрез нотариус Х.В., рег. № 628, район на действие СРС, до
ответника, е заявено, че след изтичането на двумесечното предизвестие
страните не се считали повече за договорно обвързани и следвало да се
освободят процесните помещения. В случая не е налице хипотезата на чл.
236, ал. 1 от ЗЗД, доколкото имаме изрично противопоставяне обективирано в
нотариалната покана, в което е направено волеизявление от страна на
наемодателя, че ответникът следва да се опразни имота, като се предаде
4
владението. С оглед на гореизложеното по делото се установи, че срокът на
договора е изтекъл на 01.08.2020 г., като след тази дата договорът е бил
прекратен поради противопоставянето на наемодателите срещу
продължаването на ползването на вещта, видно от връчената на наемателя
нотариална покана до ответника, с която последният е бил поканен да
освободи имота.
Съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи
ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи
обезщетение за вреди за периода до връщането на вещта, в размер на средния
пазарен наем за подобни обекти, но не по-малко от уговорената наемна цена –
в този смисъл постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 391 от
26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 765/2009 г., III г. о.; Решение № 230 от
18.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6874/2013 г., IV г. о. След изтичането на
срока наемното правоотношение е било прекратено, като в тежест на
ответника е възникнало задължение да плаща обезщетение за
неоснователното ползване на имота. От събраните по делото доказателства не
установява изпълнение на задължението на наемателя за връщане на вещта в
по-ранен момент от 27.09.2021 г., за което е представен и приемо-
предавателен протокол. С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на
събрания доказателствен материал се установява, че през периода от
01.08.2020 г. до 27.09.2021 г. наемателят е използвал имота въпреки
противопоставянето на наемодателите, поради което се дължи обезщетение за
ползването.
По отношение на определяне на размера на дължимото обезщетение
настоящият състав намира, че същото се явява в размер на средния пазарен
наем, като обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем. От
приетата по делото съдебно-техническа експертиза се установи, че средния
пазарен наем на кв. метър площ от процесния имот е в по-нисък размер от
договорения наем, поради което обезщетението следва да бъде определено на
база действително ползваната площ по уговорения наем. В случая дължимото
обезщетение за периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г. възлиза на сумата от
20850 лв., в който размер и период предявения иск следва да бъде уважен, а в
останалата си част до пълния претендира размер от 23850 лв., както и за
периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г. да се отхвърли. Вслучая на всеки
един от ищците следва му се присъди сума съответна на притежаваните ид. ч.
от собствеността. Доколкото по делото са представени нотариален акт за
собственост на недвижим имот № 60 от 25.02.2005 г., том II, рег. № 1822,
дело № 203/2005 г. и саморъчно завещание на П.Т.П. от 07.10.2005 г., то на
ищцата Н. М. Д. следва да се присъди ½ част от сумата или 10425 лв., а на
ищците Н. Н. Т. и А. Н. Г. по ¼ част за всеки от тях или сумата от по 5212.50
лв.
Доколкото искът по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД се явява неоснователен за
периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., то следва да се разгледа и
предявения в условията на евентуалност иск по 232, ал. 2 от ЗЗД от Н. М. Д.,
Н. Н. Т. и А. Н. Г. срещу М. А. А. с искане ответникът да бъде осъден да
заплати на ищците при следните квоти, а именно на Н. М. Д. – 1/2, Н. Н. Т. –
5
1/4 и А. Н. Г. – 1/4 сумата от 3000 лв., представлява незаплатен наем по
договор за наем от 15.05.2018 г. за ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с
площ 45 кв.м., находящи се в /Административен адрес/ за периода от
01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба - 14.02.2023 г., до
окончателното изплащане.
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 232,
ал. 2, предл. 1 от ЗЗД е да докаже следните обстоятелства: наличието на
облигационно отношение по договор за наем от 15.05.2018 г. на магазин № 1
и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /Административен адрес/ през
периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., по силата на което наемодателят е
предоставил на наемателя за временно ползване процесния имот срещу
задължението на наемателя да заплаща уговорения наем.
С оглед на гореизложеното по делото се установи, че през периода от
01.06.2020 г. до 01.08.2020 г. страните са били обвързано от процесния
договор за наем, по силата на който ответникът е ползвал процесните имоти.
Съгласно приложение № 1 към договора за наем наемателят се задължавал да
заплаща на наемодателя целогодишно месечна наемна цена в размер на 1500
лв., платима на всяко първо число на съответния календарен месец. По
делото е отделено за безспорно, че наемът не е бил заплатен, а и не са
ангажирани никакви доказателства за извършено погасяване на задължението
на наем за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., поради което настоящият
състав намира, че предявения иск по чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД се явява
основателен в пълен размер и следва да бъде уважен. На ищците следва да им
се присъдят сумите съобразно притежаваните права върху собствеността, а
именно на Н. М. Д. следва да се присъди ½ част или сумата от 1500 лв., а на
ищците Н. Н. Т. и А. Н. Г. по ¼ част за всеки от тях или от по 750 лв.
По отговорността на страните за разноски:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищците имат право на направените от
него разноски, като ищецът претендира сумите от 1074 лв. държавна такса,
300 лв. депозит за вещо лице и 2600 лв. адвокатско възнаграждение. На
ищците следва да се присъдят претендираните разноски в пълен размер,
доколкото независимо от частичното отхвърляне на главните искове са
уважени изцяло предявените евентуални искове. С оглед изхода на спора на
ответника не следва да се присъждат разноски.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на Н. М. Д., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по
предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 10425 лв.,
представляваща обезщетение за ползване на наетия имот, а именно магазин №
1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен адрес/ след
6
изтичане на срока на договора и въпреки изричното противопоставяне от
наемодателя за периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба -
14.02.2023 г., до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск
над уважения размер от 10425 лв. до пълния претендиран размер от 11925 лв.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане, както и за
периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г.
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на Н. Н. Т., ЕГН *******,
със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по предявения иск
с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 5212.50 лв.,
представляваща обезщетение за ползване на наетия имот, а именно магазин №
1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен адрес/ след
изтичане на срока на договора и въпреки изричното противопоставяне от
наемодателя за периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба -
14.02.2023 г., до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск
над уважения размер от 5212.50 лв. до пълния претендиран размер от 5962.50
лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане,
както и за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г.
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на А. Н. Г., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по
предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 5212.50
лв., представляваща обезщетение за ползване на наетия имот, а именно
магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в /административен
адрес/ след изтичане на срока на договора и въпреки изричното
противопоставяне от наемодателя за периода от 01.08.2020 г. до 27.09.2021 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ предявения иск над уважения размер от 5212.50 лв. до пълния
претендиран размер от 5962.50 лв., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба - 14.02.2023 г.,
до окончателното изплащане, както и за периода от 01.06.2020 г. до
01.08.2020 г.
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на Н. М. Д., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по
предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 1500 лв.,
представлява незаплатен наем по договор за наем от 15.05.2018 г. за
ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в
/Административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.
7
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на Н. Н. Т., ЕГН
********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по
предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 750 лв.,
представлява незаплатен наем по договор за наем от 15.05.2018 г. за
ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в
/Административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на А. Н. Г., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., по
предявения иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, сумата от 750 лв.,
представлява незаплатен наем по договор за наем от 15.05.2018 г. за
ползването на магазин № 1 и магазин № 2 с площ 45 кв.м., находящи се в
/Административен адрес/ за периода от 01.06.2020 г. до 01.08.2020 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба - 14.02.2023 г., до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА „М. А. А., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. П. Р., да заплати на Н. М. Д., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. В. Б., Н. Н.
Т., ЕГН ************, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв.
В. Б., А. Н. Г., ЕГН **********, със съдебен адрес /административен адрес/,
чрез адв. В. Б., на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата в размер на 3974 лв.,
представляваща разноски в исковото производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8