№ 1622
гр. София, 18.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Йоана М. Генжова
Мария В. Атанасова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Стела Кацарова Въззивно гражданско дело №
20241100511992 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 13795 от 12.07.2024 г., гр.д. 23521/2023 г., 138 с-в се
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК
искове от „Арко имоти“ ООД против Л. Л. Х., че Л. Л. Х. дължи на „Арко
имоти“ ООД на правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 266, ал. 1 ЗЗД вр. чл.
258 ЗЗД сумата 8 280 лева, представляваща вземане за незаплатено
възнаграждение по договор за поръчка за продажба на недвижим имот от
12.05.2021 г., ведно със законната лихва от 30.11.2022 г. до окончателно
изплащане на вземането и на правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата 880,97
лева, представляваща мораторна лихва за периода от 12.11.2021 г. до
29.11.2022 г. поради забава в плащането на главницата, за които суми е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от
12.12.2022 г. по ч.гр.д. № 65395/ 2022 г. по описа на СРС, 138-ми състав,
ОТХВЪРЛЯ исковата претенция, предявена по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с
правно основание чл. 86 ЗЗД за сумата над уважената част от 880,97 лева до
пълния предявен размер от 883,20 лева и за деня 11.11.2021 г., като ОСЪЖДА
1
ответника да заплати на ищеца сумата 2 984,97 лева - разноски.
Срещу решението в частта, с която са уважени исковете постъпва
въззивна жалба от ответника по тях Л. Л. Х.. Счита, че не се установява
индивидуализацията и местонахождението на предложения за оглед и
продадения имот, както и доколко същите се покриват. Според решението,
ищецът поема задължение да намери купувач на апартамент от 110 кв.м. и
паркомясто, а същевременно е прието, че ответникът продава апартамент от
95,42 кв.м., без прехвърлено паркомясто. Не се установява, че именно Ж.П.
извършва огледи и е заинтересована да купи имота, за който се твърди
впоследствие да купува. В поръчката за оглед от 10.08.2021 г. е посочен ID
68228 на продавач, различен от този ответника ID 66911 и е описан друг имот
– ап. 7, сграда 4. Огледите от 10.08.2021 г. и 12.08.2021 г. са извършени не от
Ж.П., а от С.П.. Огледът от 12.08.2021 г. с ID 66911 е осъществен за имот на
ап. **, сграда 4, ID 66911. Не е представено по делото споразумението, към
което принадлежи регистъра на предоставените за оглед имоти. Иска се
отмяна на решението и постановяване на друго, с което да се отхвърли искът.
Въззиваемият – ищецът „Арко имоти“ ООД оспорва жалбата.
Софийският градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и като обсъди по
реда на чл.269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за установено
от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от надлежна
страна и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Решението е изцяло валидно, а в обжалваната част е допустимо и
правилно.
Съобразно чл. 272 ГПК, когато въззивният съд потвърди
първоинстанционното решение, мотивира своето решение, като може да
препрати и към мотивите на първоинстанционния съд. В случая, при
обсъждане само на оплакванията по въззивната жалба с оглед чл. 269, изр. 2
ГПК, настоящият съдебен състав намира, че крайните изводи на двете
инстанции съвпадат. Възприема фактическите и правни констатации в
обжалваното решение, срещу които се възразява в жалбата. В настоящото
производство не са представени нови доказателства. Решението следва да се
потвърди и по съображения, основани на препращане към мотивите на
2
първоинстанционния съд в частта им, оспорена в жалбата.
В отговор на оплакванията по жалбата, въззивният съд приема следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл. 79, ал.
1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Насрещните страни са били обвързани от търговско правоотношение за
посредничество по чл. 49 - чл. 51 ТЗ, по силата на което търговският
посредник по занятие – ищецът „Арко имоти“ ООД поема задължение да
посредничи на ответника по исковете Л. Л. Х. за сключване на предварителен
договор и окончателна сделка за покупко- продажба на собствения му
недвижим имот.
Спорно е дали ищецът изпълнява задълженията си да посредничи при
сключване на сделка, за да възникне за него право на възнаграждение по чл.
51 ТЗ и конкретно доколко имотът, обект на поръчката е идентичен с
предложения за оглед и продаден имот на трето лице Ж.П..
С двустранно подписана Поръчка за продажба на недвижим имот, без
дата, ответникът с клиентски № ID 66911 възлага на ищеца да проучи пазара,
рекламира и намери купувач за тристаен апартамент, с две спални, две бани с
тоалетни и балкон, с площ 110 кв.м., находящ се на адрес: гр. София, к-с
„Амая Резиданс 1“, ул. ****, сграда 6, ведно с мазе и паркомясто.
Действително, Споразумение за посредничество при оглед за покупка на
недвижим имот от 10.08.2021 г., подписано от представител на ищеца и С.П., в
качеството й на пълномощник на купувача Ж.П., с клиентски № 69436, касае
имот различен от спорния, а именно апартамент № **** в сграда на ул. ****,
заедно с 2 броя паркоместа, предложен от друг продавач с клиентски № ID
68228.
По сходен начин, Регистърът на предложените имоти към Споразумение
при оглед на покупка, подписан на 10.08.2021 г. от представител на ищеца и
лицето С.П., вписана с клиентски № 69436, принадлежащ на представляваната
Ж.П., се отнася за различен ап. № 7, ет. 1, сграда 4 на ул. ****, предложен от
друг продавач с клиентски № ID № 67849.
Същевременно в следващата част от този Регистър на предложените
имоти към Споразумение при оглед на покупка, подписан на 12.08.2021 г. от
представител на ищеца и лицето С.П., вписана с клиентски № 69436,
3
принадлежащ на представляваната Ж.П., обективира описание на ап. **,
сграда 6 на ул. ****, предложен от ответника с клиентски № 66911 на офертна
цена от 205 000 евро, съвпада с характеристиките на уговорената поръчка
между насрещните страни по делото.
От проведената кореспонденция по електронна поща и телефонен вайбър
между представителите съответно на ищеца и на купувача Ж.П. се установява
сериозното намерение за закупуване на имота, за който е проведен оглед на
12.08.2021 г., като се изисква информация за собствениците, основанието на
придобиване, архитектурни планове и се преговаря за цената, но не се постига
съгласие за цената на сделката и дължимата комисионна за брокера. Според
разменената по подобен начин кореспонденция между страните по делото,
ответникът на 18.08.2021 г. е уведомен за клиентите, които след оглед
проявават интерес към апартамента и изискват допълнителна информация. В
съдебно-техническата експертиза е прието, че оригиналните записи на
съобщенията не са манипулирани.
С договор за покупко-продажба от 11.11.2021 г., материализиран с нот.
акт № 100, том II, д. № 260/2021 г., н-с рег. № 002 НК, ответникът и другият
съсобственик М.М.Д. прехвърлят на Ж.П.П. апартамент № 3, находящ се в гр.
София, район „Лозенец“, бул. ****, ет. 1, кота +3.90 м., с площ 95.42 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетни и
лоджия, заедно с прилежащи части мазе № 3 от 4.78 кв.м. и 3.126 % ид.ч. от
о.ч. на сградата, равняващи се на 16,38 кв.м., с идентификатор
68134.904.3464.5.3 по КККР на гр. София, с административен адрес: гр.
София, район „Лозенец“, бул. ****, ет. **, ведно с 0,319 % ид.ч. от о.ч. на
поземления имот, равняващи се на 30,26 кв.м., с идентификатор
68134.904.3464 по КККР на гр. София, заедно с 0.451 % ид.ч. от подземния
пракинг в общия сутерен на сградата, отредени за Паркомясто № 131, на кота -
4,45 м., с разпределена площ за паркиране от 12.71 кв.м., заедно с 0,086 %
ид.ч. от о.ч. на комплекса, за обща цена от 230 000 лв., при данъчна оценка
117 282,80 лв.
Обстоятелството, че страните по сделката се свързват помежду си за
сключването й с посредничеството на трето лице „Галерие“ ЕООД се
установява от следните доказателства:
Чрез Договор за партньорство при осъществяване на сделки с
4
недвижими имоти от 05.05.2021 г., ответникът възлага на „Галерие“ ЕООД да
предлага за продажба апартамент № 3, сграда 6 на ул. **** за цена от
минимум 100 000 евро и не по-висока от 250 000 евро.
В подкрепа е Приемо-предавателен протокол от 11.11.2021 г., съставен в
изпълнение на договора за партньорство от 05.05.2021 г., относно
осъществяване на посредничеството по сделка за ап. № 3, сграда 6 на ул. ****.
Изпълнението за първи път обаче на задълженията да посредничи за
продажба на предложения от ответника апартамент се осъществява от ищеца
чрез организирания с негово съдействие оглед от 12.08.2021 г. с представител
на бъдещия купувач по следните съображения:
Според чл. 3 от Поръчката между страните по делото, посредничеството
се счита осъществено при сключен между клиента и купувач или свързано с
купувача лице, предварителен договор или сделка, оформена с нотариален акт
за продажба. Съгласно чл. 7, ал. 1 от Поръчката, осигуряването на купувач от
ищеца се счита доказано при налична между ищеца и купувача или свързано с
купувача лице по смисъла на § 1 от ДР на ТЗ, поръчка за посредничество,
протокол, регистър или други споразумения с описание на същия имот. В
случая, ищецът първи осигурява купувача Ж.П., чрез нейния представител
С.П., които помежду си са „свързани лица“ по смисъла на § 1, ал. 1, т. 1 ДР на
ТЗ, с оглед роднинската им връзка. Именно представителят на купувача
подписва предоставения от ищеца Регистър за проведен оглед от 12.08.2021 г.
на имота.
Идентичността между поръчания, предложения за оглед на посочената
дата и продаден имот се установява при съпоставянето на основните му
характеристики за местоположение, вътрешно разпределение, площ,
прилежащи части и клиентски номер на ответника като продавач. В
нот. акт № 100/2021 г. продаденият имот е индивидуализиран едновременно с
адрес на ул. „ ****, както е по Поръчката на ответника и с административен
адрес на ул. ****, както е по Регистъра за оглед от 12.08.2021 г. Сборът от
общо 112,91 кв.м. на посочените в нотариалния акт площи на продадените
апартамент от 95,42 кв.м., мазе от 4,78 кв.м. и паркомясто от 12,71 кв.м.,
приблизително съответства на посочената в Поръчката площ от 110 кв.м. за
апартамент и паркомясто. Вътрешното разпределение от три стаи, два
санитарни възела и балкон/лоджия съвпадат с тези по Поръчката и
5
нотариалния акт. В Поръчката и Регистъра за оглед от 12.08.2021
г. фигурира клиентския № ID 66911 на ответника като продавач. В същия
Регистър е вписан и клиентският № 69436 на купувача Ж.П.. Поръчаният и
предложен за оглед имот е посочен като разположен на ет. 1, докато в
нотариалния акт едновременно е описан на ет. 1, кота +3.90 м. и на ет. 2.
Въпреки че обсъдените параметри не са прецизно и напълно еднакво отразени
във всички обсъдени писмени доказателства и съществува известно
несъответствие помежду им, въззивният съд при съвкупния анализ намира, че
имототът може да се идентифицира със спорния. В подкрепа е еднаквата му
индивидуализация в Поръчката и нотариалния акт като ап. 3 в сграда 6 на ул.
„Борис Романов“, както и разменената кореспонденция на ищеца с
представителя на кандидата за купувач и с ответника относно проведения
оглед от 12.08.2021 г. на поръчания имот.
В тази връзка, не е проведено успешно доказване за конкретна дата на
проведен със съдействието на „Галерие“ ЕООД оглед на имота от същия
клиент Ж.П. - лично или чрез представител, включително такъв да е
осъществен в момент, предхождащ огледа от 12.08.2021 г., организиран от
ищеца. Не налагат различен извод показанията на свидетелката М.Д., която е
във фактическо съжителство с ответника и двамата като съсобственици с
равни права продават имота с нот. акт № 100/2021 г., че преди деня на сделката
не е виждала купувача Ж.П.. При отчитане при условията на чл. 172 ГПК на
заинтересоваността на свидетелката от благоприятния изход на спора в полза
на довелата я страна, обстоятелството доколко тя не се е срещала преди
сделката с бъдещия купувач не изключва подобна среща с участие на другия
съсобственик. Отделно, релевантни по делото са възникналото
правоотношение за посредничество между ответника и „Галерие“ ЕООД и
признатото от конкрагентите изпълнение на възложената работа с подписване
на приемо-предавателен протокол в деня на прехвърлителната сделка.
След като ищецът изпълнява задължението си да посредничи за
сключване на договора за покупко-продажба, като пръв организира оглед на
имота, предложен от ответника като възложител, въпреки че впоследствие
прехвърлителната сделка е извършена със същия клиент, но представен от
друг търговски посредник, неоснователно е възражението, че сделката не е
извършена съдействие на ищеца. Възложителят не може да черпи права от
собственото си недобросъвестно поведение в отклонение на чл. 3 от
6
Поръчката между страните по делото, предвиждащ че посредничеството се
счита осъществено при сключен между клиента и купувач или свързано с
купувача лице, предварителен договор или сделка, оформена с нотариален акт
за продажба, както и на чл. 7, ал. 1 от Поръчката, че осигуряването на купувач
от ищеца се счита доказано при налична между ищеца и купувача или
свързано с него лице поръчка за посредничество, протокол, регистър или
други споразумения с описание на същия имот, а също и с установената
търговска практика в сходни хипотези. В тежест на възложителя възниква
договорната отговорност по чл. 51 ТЗ да изплати уговореното възнаграждение
за посредническата услуга от 3 % върху продажната цена за общо 230 000 лв.,
възлизащо на 6 900 лв., без ДДС, или 8 280 лв., с ДДС. Предявеният в този
размер иск по чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ вр. чл. 286
ЗЗД за дължимост на главното вземане е изцяло основателен.
В съответстствие с чл. 5 от Поръчката, лихвата за забавено плащане на
възнаграждението се дължи, считано от сключване на сделката – 11.11.2021 г.
Акцесорният иск по чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 880,97 лв.
- мораторна лихва през периода 12.11.2021 г. - 29.11.2022 г. следва да се уважи
до този размер.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат. Въпреки
неточната правна квалификация на главния иск като такъв за възнаграждение
по договор за изработка, вместо договор за търговско посредничество с
елементи на договор за поръчка, първоинстанционният съд обсъжда
правнорелевантните факти за спора, поради което решението е допустимо
като постановено по предявения иск. Същото на основание чл. 271, ал. 1, изр.
1, предл. 1 ГПК следва да се потвърди в частта, с която са уважени исковете.
Решението в останалата отхвърлителна част като необжалвано е влязло в
сила.
Пред настоящата инстанция въззиваемият установява реализирани
разноски от 1 800 лв., които се дължат.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 13795 от 12.07.2024 г., гр.д. 23521/2023 г.,
7
138 с-в в частта, с която се приема за установено по предявените по реда на чл.
422, ал. 1 ГПК искове от „Арко имоти“ ООД против Л. Л. Х., че Л. Л. Х. дължи
на „Арко имоти“ ООД на правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 266, ал. 1
ЗЗД вр. чл. 258 ЗЗД сумата 8 280 лева, представляваща вземане за незаплатено
възнаграждение по договор за поръчка за продажба на недвижим имот от
12.05.2021 г. (Поръчка за продажба на недвижим имот, на продавач с
клиентски № ID 66911), ведно със законната лихва от 30.11.2022 г. до
окончателно изплащане на вземането и на правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД
сумата 880,97 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 12.11.2021
г. до 29.11.2022 г. поради забава в плащането на главницата, за които суми е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от
12.12.2022 г. по ч.гр.д. № 65395/ 2022 г. по описа на СРС, 138-ми състав.
ОСЪЖДА Л. Л. Х., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. **** да
заплати на „Арко имоти“ ООД, със седалище: гр. София, район „Слатина“, ул.
**** сумата 1 800 лв. – разноски за въззивна инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8