№ 3898
гр. София, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Стефан Кюркчиев
при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова
като разгледа докладваното от Стефан Кюркчиев Гражданско дело №
20231100103072 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищецът И. С. Н. поддържа твърдение, че на 22.11.2017 г. сключил с
ответниците К. А. К. и Г. Г. К. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, с нотариална заверка на подписите. По силата на сключения
договор, ответниците – в качеството на продавачи се задължили да прехвърлят
правото на собственост на ищеца върху следния недвижим имот – Апартамент
№ 15, находящ се в жилищна сграда – блок № 221 В, вход А, етаж 6, построен
върху държавна земя в ж.к. „Суха река“, квартал 18В, състоящ се от три стаи,
дневна и кухня, със застроена площ от 118,29 кв.м., при съседи на
апартамента: стълбищна клетка, от три страни двор и апартамент № 16, заедно
с Избено помещение № 15, с площ от 2.19 кв.м., при съседи: двор, калкан,
мазе № 16 и коридор, заедно с припадащите се 7.174 % идеални части от
общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху
мястото. Договорената продажна цена на имота била в размер на 100 000 лева,
като същата била заплатена изцяло от ищеца в деня на сключване на договора
по посочена от продавачите банкова сметка. Със сключването на договора,
ответниците поели задължение да прехвърлят на ищеца правото на
1
собственост върху посочения имот не по-късно от 24.01.2018 г., но малко
преди тази дата заявили, че са в невъзможност да се явят за сключване на
окончателен договор и помолили да бъде отложен за по-късна дата. Ищецът
поддържа, че впоследствие били проведени множество телефонни разговори и
срещи с ответниците, при които същите сочели различни причини за отлагане
сключването на договора, като дори заявили готовност да заплатят неустойка
по договора, която била в размер на 2000 лева за всеки месец забава от тяхна
страна, но и до настоящия момент окончателен договор не бил сключен
между страните.
При изложените фактически твърдения, ищецът претендира за
постановяване на съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен
сключения между страните предварителен договор. С оглед очаквания
положителен изход от делото, ищецът претендира за осъждане на ответниците
да му заплатят и направените съдебни разноски.
Основателността на претенцията е оспорена от ответниците К. А. К. и Г.
Г. К.. С подадените отговори на искова молба, ответниците оспорват исковата
претенция като неоснователна. Правят възражение, че предявеният иск е
погасен по давност, поради изтичане на 5-годишната погасителна давност,
считано от договорения краен срок за сключване на окончателен договор –
24.01.2018 г. Не оспорват твърденията в исковата молба относно факта на
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 22.12.2017г., както и за заплащането на сумата от 100 000 лева от ищеца по
банковата сметка на ответника К. К..
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети
предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235
ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Съдържанието на приетия като доказателство Предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 22.12.2017 г. с нотариална заверка на
подписите, рег. № 3093 на нотариус Д.К., рег. № 049 на НК установява
сключването и съдържанието на възникналото договорно правоотношение
между ищеца И. С. Н., от една страна, в качеството на купувач, а от друга
страна – ответниците К. А. К. и Г. Г. К., в качеството на продавачи, относно
сключването на бъдещ (окончателен) договор за покупко-продажба на
недвижим имот представляващ: Апартамент № 15, находящ се в жилищна
2
сграда – блок № 221 В, вход А, етаж 6, построен върху държавна земя в ж.к.
„Суха река“, квартал 18В, състоящ се от три стаи, дневна и кухня, със
застроена площ от 118,29 кв.м., при съседи на апартамента: стълбищна клетка,
двор, двор, двор, апартамент № 16, заедно с Избено помещение № 15, с площ
от 2.19 кв.м., при съседи на мазето: двор, калкан, мазе № 16 и коридор, заедно
с припадащите се 7.174 % идеални части от общите части на сградата и
толкова идеални части от правото на строеж върху мястото.
Установява се, че в чл. 2.6. от договора, страните са уговорили, че
продажната цена на имота е в размер на 100 000 лева, като купувачите се
задължават да платят цялата договорена продажна цена при подписването на
предварителния договор, която следва да бъде заплатена по банковата сметка
на продавача К. К. в „УниКредит Булбанк“ АД.
Съгласно уговореното в чл. 2.1., продавачът е следвало да сключи
окончателен договор и да прехвърли на купувача правото на собственост по
предвидения в закона ред върху имота в срок до 24.01.2018 г., а владението на
имота да се предаде до 25.01.2018 г.
В чл. 3.1.1. е предвидено, че при неизпълнение на което и да е от
условията по предварителния договор от страна на продавача, същият дължи
незабавно на купувача връщане на платената сума и неустойка в размер на 2
000 лева, за всеки месец забава на изпълнение на задълженията. При
неизпълнение от страна на купувач задатъка остава за продавача.
Няма спор между страните по делото, че на 22.12.2017 г., в изпълнение на
задълженията си по договора, ищецът И. С. Н. е превел по банковата сметка на
ответника К. К. цялата продажна цена на имота в размер на сумата от 100 000
лева. Посоченото обстоятелство се установява и от приетото като
доказателство извлечение от банкова сметка от 04.01.2018 г.,
Приетата като доказателство по делото кадастрални схема № 15-23717-
12.01.2023 г. изд. от СГКК - София, при АГКК сочи индивидуализиращите
белези на процесния апартамент, а именно: Жилище, апартамент – в жилищна
сграда, с местонахождение се в гр. София, район Подуяне, бл. ****, който има
кадастрален идентификатор № 68134.613.177.2.15.
От съдържанието на представената по делото Справка от Агенция по
вписвания се установява, че към 14.03.2024 г. ответникът К. А. К. е
собственик на процесния недвижим имот.
3
От съдържанието на прието като доказателство Писмо изх. № ДПД25-
ДИ11-15 от 04.02.2025 г. на Столична община, Дирекция „Общински
приходи“, Отдел „ОП - Подуяне“ се установява, че данъчната на процесния
имот при приключване на устните състезания възлиза на 55 972,50 лева.
Видно от съдържанието на писмото, като собственици на имота са посочени
ответниците К. А. К. и Г. Г. К. – всеки по 1/2 идеална част от имота. Съгласно
отразеното за процесния имот са налице непогасени задължения, както следва:
от К. К. данък върху недвижим имот в размер на 52,65 лева; лихва към
14.01.2025 г. – 1,55 лева; такса битови отпадъци – 89,87 лв., лихва към
14.01.2025 г. – 2,91 лв., а от Г. К. дължими суми за: данък недвижим имот –
142,52 лв., лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лева; такса битови отпадъци - 142,
52 лв. и начислена лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лв.
От съдържанието на приетото като доказателство Удостоверение за
наличие или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 ГПК на НАП, ТД – София,
изх. № 23020500032817 от 30.01.2025 г. /л. 74-75/ се установява, че към
30.01.2025 г. лицето К. А. К. има задължения към НАП в общ размер на
сумата от 70,21 лева.
От съдържанието на прието като доказателство Удостоверение за наличие
или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 ГПК на НАП, ТД – София, с изх. №
220202500032233/30.01.2025 г. /л. 77/ се установява, че към 30.01.2025 г.
лицето Г. Г. К. няма задължения към НАП.
От съдържанието на прието като доказателство Писмо с изх. № С250022-
178-0005772/17.03.2025 г. на НАП, ТД – София /л. 76/ се установява, че по
отношение на К. А. К. има образувано производство по принудително
изпълнение по изпълнително дело № 22140003185/2014 г. с общ размер на
задълженията към 17.03.2025 г. в размер на 19 285, 07 лева.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
Предявеният конститутивен иск е процесуално допустим.
Предмет на спора е заявеното от ищеца преобразуващо право, чиито
правни последици се изразяват в прехвърляне на правото на собственост
върху описания в предварителния договор недвижим имот - от патримониума
на ответника, в патримониума на ищеца.
4
Основателността на иска, с който настоящият съд е сезиран да разгледа е
обусловена от преценката за правното действие на процесния Предварителен
договор от 22.11.2017 г., на който се основава ищеца и за правните последици
на същия договор в отношенията между страните. Искът би бил основателен,
ако договорът е проявил валидно правно действие, ако бъдещият купувач е
изпълнил задълженията си и при това - в резултат от осъществената проверка
се установи наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността
върху процесния недвижим имот, съгласно изискванията на чл. 363 от ГПК.
Събраните в хода на делото писмени доказателства установиха, че между
страните в действителност е бил сключен валиден предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот. Договорът е породил правно действие,
доколкото е спазена предвидената от закона (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД) писмена
форма за неговата действителност, с оглед спецификата на неговия предмет -
възмездно прехвърляне на вещно право на собственост върху недвижим имот,
чрез бъдещ договор за покупко- продажба.
Приетото като доказателство по делото извлечение от банкова сметка
установява, че при сключването на предварителния договор на 22.11.2017 г.,
продажната цена на имота, уговорена в общ размер на сумата от 100 000 лева е
била изплатена изцяло от ищеца И. Н. по банкова сметка на ответника К. А.
К., съобразно уговореното в чл. 2.6. от договора. Плащането от страна на
купувача на уговорената продажна цена за имота в пълен размер не е и
оспорено от ответниците по делото.
С оглед съдържанието на приетите писмени доказателства, съдът приема,
че ищецът – в качеството му на купувач по предварителния договор е
изпълнил точно и добросъвестно задължението си за плащане на продажната
цена, съобразно договореното, като отчита обстоятелството, че не е налице
остатък за плащане от продажната цена на имота.
Установи се също, че към момента на предявяването на иска – 15.12.2022
г. е изтекъл и уговореният в предварителния договор срок за изпълнение на
задължението на ответниците - да прехвърлят на ищеца правото на
собственост върху процесния недвижим имот в срок до 24.01.2018 г..
По отношение на поетото от ответниците насрещно задължение - да
прехвърлят правото на собственост върху имота - събраните в хода на
съдебното дирене доказателства мотивираха извода, че същото не е изпълнено
5
надлежно. Неизпълнението на това задължение също не се оспорва и от
ответниците по делото.
Въз основа на ангажираните от ищеца доказателства по делото, съдът
намира, че по делото може да бъде направен обоснован извод, че са налице
предвидените в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предпоставки за сключване на
окончателния договор.
В разпоредбата на чл. 363 ГПК е предвидено, че когато задължението е за
прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. Съгласно посочената
норма, другото съществено обстоятелство за основателността на иска по чл.
19, ал. 3 ЗЗД е към момента на вписването на исковата молба и
постановяването на решението обещателят, респективно ответниците по
делото да са собственици на имота.
От представените по делото доказателства се установи, че към датата на
приключване на устните състезания в настоящото производство ответниците
се легитимират като собственици на процесния недвижим имот по смисъла на
проверката на чл. 363 ГПК.
Фактът, че ответниците са носители на правото на собственост върху
процесния имот към приключване на устните състезания по делото като всеки
от тях притежава по 1/2 идеална част от процесния недвижим имот, в режим
на СИО към приключване на устните състезания по делото не е и спорен
между страните по делото.
Що се касае до направеното от ответниците възражение за погасяване по
давност на преобразуващото право на ищеца за обявяване на процесния
договор за окончателен, съдът намира същото за неоснователно.
Разпоредбата за погасителната давност е приложима за всички вземания
по аргумент от чл. 110 от ЗЗД, включително и към правата на страните,
възникващи по силата на предварителния договор. Това е така, защото искът
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се прилага общата
погасителна давност от пет години. Според чл. 114 ЗЗД давностният срок
започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск като всяка от
страните по предварителния договор - обещател и приемател може да предяви
иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на
6
правото да се иска обявяване за окончателен предварителния договор за
покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на
договора, ако не е уговорен друг срок /в този смисъл решение № 286 от
28.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1055/2010 г., III ГО, ГК/. Когато е уговорен
срок в предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен
договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е
следвало да се сключи окончателният договор, като в този случай давността
започва да тече от момента на изтичане на уговорения срок.
Видно от съдържанието на предварителния договор, страните са
постигнали съгласие окончателен договор за прехвърляне на имота по
нотариален ред да бъде сключен в срок до 24.01.2018 г. Следователно,
настоящият състав намира, че правото на иск се погасява, по аргумент от чл.
114 ЗЗД на 24.01.2023 г., а исковата молба по настоящето дело е депозирана на
15.12.2022 г., поради което към датата на исковата молба не е изтекъл
петгодишния давностен срок за предявяване на иска и възражението за
изтекла погасителна давност е неоснователно.
Съобразно изложеното исковата претенция е основателна и следва да
бъде уважена, като процесният договор бъде обявен за окончателен.
Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде
осъден да заплати следващите се разноски за прехвърлянето на съответно
прехвърлимото по силата на решението по настоящото дело право на
собственост върху имота.
Тези разноски са нотариална такса за прехвърляне на собствеността
процесния имот, платима по сметката на Софийски градски съд, чиито размер
се определя от чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87 от ЗННД, съгласно раздел ІІ, т. 8, пр.
трето от Тарифата към този закон при основа по-високата оценка между
данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила и
уговорената продажна цена. В случая продажната цена е по - висока от
данъчната оценка, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е
в размер на 730, 50 лв.
Съгласно чл. 44 от ЗМДТ се дължи и местен данък за придобиване
правото на собственост върху процесния недвижим имот по сметка на
Столична община по местонахождение на имота, платим по сметката на
съответната териториална Дирекция ПАМДТ при Столична община. Размерът
7
на този данък се определя от Общинския съвет и съгласно чл. 35, ал. 2 от
Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с решение на
Столичен общински съвет е 3 на сто върху оценката на прехвърляното
имущество и възлиза на 3000 лева /след изм. с Решение № 51 по Протокол №
5 от 30.12.2019 г., в сила от 1.01.2020 г./.
При това, до заплащането на разноските съдът е длъжен да нареди
вписване на възбрана върху имота, а таксите за нея са за сметка на ищеца.
При така представената по делото справка от Столична община,
Дирекция „Общински приходи“ – Отдел „ОП - Подуяне“ се установява, че към
дата 14.01.2025 г. за процесния апартамент съществуват непогасени публични
задължения по партидите на собствениците – К. К. и Г. К., всеки притежаващ
по 1/2 идеална част от процесния недвижим имот, от които от К. К. са
дължими следните суми за: данък недвижим имот – 52,65 лева; лихва към
14.01.2025 г. – 1,55 лева; такса битови отпадъци – 89,87 лв., лихва към
14.01.2025 г. – 2,91 лв., а от Г. К. дължими суми за: данък недвижим имот –
142,52 лв., лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лева; такса битови отпадъци - 142,
52 лв. и начислена лихва към 14.01.2025 г. – 4,46 лв.
Наред с това от представената по делото Справка от Национална агенция
за приходите, Териториална дирекция София, с изх. № С250022-178-
0005772/17.03.2025 г. /л. 76/ се установява, че по отношение на К. А. К. има
образувано производство по принудително изпълнение по ИД №
22140003185/2014 г. с общ размер на задълженията към 17.03.2025 г. в размер
на 19 285, 07 лева.
За да бъде издаден заверен препис от настоящото решение, следва да
бъдат представени и доказателства, че за процесния недвижим имот няма
непогасени публични задължения, защото съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК - при
съществуването на това задължение не може да бъде издаден препис от
настоящото съдебно решение.
По отношение на съдебните разноски:
С оглед изхода на процеса, ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца направените от него съдебни разноски. Разноските, които
се дължат на ищеца възлизат на 1000 лева и включват дължимо заплатения
размер на държавна такса върху данъчната оценка на процесния недвижим
имот.
8
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
сключеният на 22.11.2017 г. между И. С. Н., ЕГН **********, от една страна, в
качеството на купувач, а от друга страна К. А. К., ЕГН ********** и Г. Г. К.,
ЕГН **********, в качеството на продавачи, предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 22.12.2017 г. с нотариална заверка на
подписите, рег. № 3093 на нотариус Д.К., рег. № 049 на НК, по отношение на
поетото от К. А. К. и Г. Г. К., задължение да продадат на купувача И. С. Н.
правото на собственост върху притежаваната от всеки един от продавачите 1/2
идеална част от следния недвижим имот, представляващ: АПАРТАМЕНТ №
15, находящ се в жилищна сграда – блок № 221 В, вход А, етаж 6, построен
върху държавна земя в ж.к. „Суха река“, квартал 18В, състоящ се от три стаи,
дневна и кухня, със застроена площ от 118,29 кв.м., при съседи на
апартамента: стълбищна клетка, двор, двор, двор, апартамент № 16, заедно с
Избено помещение № 15, с площ от 2.19 кв.м., при съседи на мазето: двор,
калкан, мазе № 16 и коридор, заедно с припадащите се 7.174 % идеални части
от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж
върху мястото за цена в размер на 100 000 лева, платена изцяло от купувача
при подписването на предварителния договор.
ОСЪЖДА И. С. Н., ЕГН **********, да заплати по сметка на Софийски
градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата от 730, 50 лв. -
нотариална такса, определена съгласно таблицата по т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД.
ОСЪЖДА И. С. Н., ЕГН **********, да заплати на Столична община
сумата от 3000 лева - представляваща данък за възмездно прехвърляне на
имущество.
Да се впише на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно възбрана върху
имота до заплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му.
Да не се издава препис от решението до представяне на доказателства, че
посочените по- горе суми са платени.
ОСЪЖДА К. А. К., ЕГН ********** и Г. Г. К., ЕГН **********, да
9
заплатят на И. С. Н., ЕГН ********** сумата от 1000 лева - направени
деловодни разноски пред СГС, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд София, с
въззивна жалба, подадена в двуседмичен срок от връчване на препис от него на
страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10