№ 22185
гр. София, 03.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА
при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА Гражданско
дело № 20251110110738 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба на Н. П. И. срещу етажните
собственици в етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. ************,
представлявани от управителя на етажната собственост „******************“ ЕООД, с
която е предявен иск за отмяна на решение на управителя на етажната собственост, с което е
допуснат и класиран ************** в търг от 31.01.2025 г. за отдаване под наем на 3 броя
паркоместа в сградата.
Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, находяща се в гр.
************, която е в режим на етажна собственост – на апартамент № 34. Излага, че по
силата на решение на общото събрание от 19.11.2024 г. и Договор за управление на етажната
собственост на „******************“ ЕООД е възложено управлението на етажната
собственост, поради което дружеството има качеството на управител. Сочи, че на същото
общо събрание е решено да бъде проведен търг за отдаване под наем на външните
паркоместа при стартова цена от 150 лв. на месец и при запазване на правилото те да се
отдават след търг само на собственици, които са погасили задълженията си към етажната
собственост. Твърди, че на 27.11.2024 г. дружеството – управител по имейл го уведомило за
обявения търг с начална цена от 150 лв. и с краен момент за участие в търга 12:00 ч. на
31.01.2025 г., както и за изискването в търга да участват само собственици, заплатили
всичките си задължения към етажната собственост, и той заявил участие в търга. Излага, че
търгът е бил проведен в приложението „Вайбър“. Посочва, че е възразил срещу участието на
************** – собственик на апартамент № 9, който имал неплатени задължения към
етажната собственост. Заявява, че в 12:23 ч. на 31.01.2025 г. *********** погасил
задължението си, но въпреки това счита, че към крайния срок за участие в търга той не е
отговарял на условията за участие, което било игнорирано от дружеството – управител.
Твърди, че е искал от управителя протокол за взетото решение за класиране на участниците
и възлагане на спечелените на търга паркоместа, но такъв не му бил предоставен. Изтъква,
че решението на управителя за възлагане на паркомясто на неотговарящ на условията за
участие участник е в разрез с решението на общото събрание и с обявените от самия
управител условия, поради което е незаконосъобразно.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответната страна,
1
с който, на първо място, искът е оспорен като недопустим. Счита, че исковата молба е
подадена след преклузивния 14-дневен срок, тъй като търгът е приключен на 31.01.2025 г., а
тя е подадена едва на 24.02.2025 г. Оспорва иска като неоснователен при твърдения, че
търгът е проведен въз основа на законосъобразно решение на общото събрание и при равни
условия. Изтъква, че ищецът не е бил ограничен в правото си на участие, нито е увреден от
взетото решение. Моли за прекратяване на производството, а евентуално – за отхвърляне на
иска.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 43, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
решение на управителя на етажна собственост в сграда с административен адрес: гр.
*************.
За основателността му в тежест на ищеца е да докаже следните факти: че е
собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост; че решението, чиято
отмяна се иска, е взето на 31.01.2025 г. от управителя на етажната собственост; спазване на
срока по чл. 43, ал. 2 ЗУЕС, което предполага да установи датата на получаване на
решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
В тежест на ответната страна е да докаже съответствието на оспореното решение на
управителя с взетото от общото събрание на етажната собственост на 19.11.2024 г. решение
за условията за участие в търга за 3 броя външни паркоместа, включително, че всички
задължения на ************** към етажната собственост са били платени към крайния
момент за участие в търга.
В случая с Определение № 37062/04.09.2025 г., в което е инкорпориран изготвеният
от съда проект за доклад, приет за окончателен без възражения на страните, е обявено за
безспорно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект – апартамент № 34, в етажната
собственост на сграда с административен адрес: гр. ************. Този факт се установява
и от представения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 95, том V,
рег. № 6385, дело № 843/2007 г. на нотариус **********, с рег. № 040 на НК. Следователно
ищецът е материалноправно легитимиран да предяви иск по чл. 43, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на
незаконосъобразен акт на управителя на същата етажна собственост.
С доклада по делото е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване също така
вземането на оспореното решение на 31.01.2025 г. от управителя „******************“
ЕООД и неговото съдържание.
Съдебният контрол за законосъобразност на актовете на управителния съвет
/управителя/ на етажната собственост е ограничен със срок за предявяване на иска, който е
преклузивен. Съгласно чл. 43, ал. 2 ЗУЕС молбата за отмяна на незаконосъобразен акт на
управителния съвет /управителя/ се подава пред районния съд по местонахождението на
етажната собственост в 14-дневен срок от получаването му по реда за провеждане на общо
събрание по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В случая не се твърди от ответника и не се установява по
делото оспореното решение да е оповестено чрез поставянето на съобщение за него на видно
и общодостъпно място на входа на сградата в 7-дневен срок от вземането му, което да се
удостовери чрез съставянето на протокол от председателя на управителния съвет
/управителя/ и един собственик, ползвател или обитател, в който да са посочени датата,
часът и мястото на поставяне на съобщението, каквито са изискванията на чл. 16, ал. 7
ЗУЕС. Данни за неговото оповестяване се съдържат единствено в представената от ищеца и
неоспорена от ответника електронна кореспонденция, от която е видно, че на 03.02.2025 г.
управителят е изпратил електронно писмо, в което е обективирано съдържанието на взетото
решение. Неясно е обаче кои са получателите на това електронно писмо и е недоказано по
отношение на тях да е приложим редът за оповестяване по чл. 16, ал. 7 вр. чл. 13, ал. 2
2
ЗУЕС. Ето защото съдът приема, че в случая оповестяването на решението чрез електронно
писмо не съответства на изискванията на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, поради което не поставя
началото на срока по чл. 43, ал. 2 ЗУЕС за оспорване на решението. Щом не се установява
оспореното решение да е оповестено по законоустановения ред, то не може да се приеме, че
искът е предявен след изтичане на преклузивния срок по чл. 43, ал. 2 ЗУЕС.
С оспореното решение са определени тримата участници, класирали се на провелия
се на 31.01.2025 г. търг, на които да бъдат отдадени под наем 3 броя външни паркоместа в
сградата в режим на етажна собственост с начална цена от 150 лв., а именно:
************** /собственик на апартамент № 9/ – паркомясто № 1 срещу месечен наем в
размер на 250 лв.; *********** /собственик на апартамент № 7/ – паркомясто № 2 срещу
месечен наем в размер на 200 лв., и *********** /собственик на апартамент № 28/ срещу
месечен наем в размер на 175 лв.
Неоснователно е възражението на ответната страна, че ищецът не е засегнат от така
взетото от управителя решение, поради което няма правен интерес да го оспорва. Съдът
намира, че той има правен интерес, на първо място, в качеството си на етажен собственик,
доколкото не се спори по делото, че паркоместата – предмет на търга, представляват обща
част на сградата. Освен това по делото се установява от електронното писмо от 27.11.2024 г.
на управителя на етажната собственост до етажните собственици, че ищецът е предишен
наемател на паркомясто № 1, отредено след търга на 31.01.2025 г. за **************, а от
представената от И. електронна кореспонденция е видно, че той активно е участвал в
процесния търг, поради което в случая той е пряко засегнат от решението на управителя.
По изложените съображения съдът намира възраженията на ответната страна за
недопустимост на иска за неоснователни.
Решението на управителя на процесната етажната собственост е оспорено от ищеца
като незаконосъобразно при твърдения, че по отношение на ************** то е прието в
разрез с взетото на 19.11.2024 г. от общото събрание на етажната собственост решение в
търга да участват само собственици, заплатили всичките си задължения към етажната
собственост.
От Протокол от проведено на 19.11.2024 г. общо събрание на собствениците в
процесната етажна собственост се установява, че с решението по т. 4 от дневния ред е
прието стартовата цена за отдаване под наем на външните паркоместа да е 150 лв. на месец,
като в обсъжданията е посочено, че остава правилото паркоместата да се отдават на
собственици, погасили задълженията си към етажната собственост.
Изяснява се, че на 27.11.2024 г. по електронна поща управителят на етажната
собственост е изпратил на етажните собственици подробна информация за правилата за
участие в търга за външните паркоместа в сградата. Посочено е, че обект на търга са 3 броя
паркоместа при начална цена от 150 лв. и период за наемане от 01.02.2025 г. до 01.02.2026 г.
Разяснено е, че всеки участник следва да изпрати имейл на управителя с информация за
своите имена, собственост, телефон за връзка и предлагана цена, след което всеки участник
ще бъде добавен в група във „Вайбър“, където в реално време ще се проследява
наддаването. Посочено е, че крайният момент за участие в търга е до 12:00 ч. на 31.01.2025
г., като право на участие в търга имат само собственици, които са заплатили всичките си
задължения към етажната собственост.
Писменото доказателство на л. 32 – 45 от делото по естеството си представлява
справка за размера на непогасените задължения към етажната собственост към 10.01.2025 г.
и от него е видно, че към посочената дата ************** /собственик на ап. № 9/ има
непогасени задължения към етажната собственост в общ размер на 42.96 лв. за периода от м.
11.2024 г. до м. 01.2025 г.
От приетата извадка от кореспонденция в приложението „Вайбър“, неоспорена от
3
ответника, е видно, че в 12:14 ч. на 31.01.2025 г. ************** е потвърдил, че все още не
е погасил своите задължения към етажната собственост.
От платежния документ на л. 31 се установява, че в 12:23 ч. на 31.01.2025 г.
************** е наредил по банков път плащане на сумата от 42.96 лв., съответстваща на
посочения в справката от 10.01.2025 г. размер на непогасените му задължения към етажната
собственост.
От всичко изложено следва, че решението на управителя не съответства на
решението на общото събрание на етажната собственост. То е взето в нарушение на
задължението му по чл. 23, ал. 1, т. 1 ЗУЕС, според която разпоредба едно от съществените
правомощия на управителя в качеството му на изпълнителен орган на етажната собственост
/съгласно чл. 19, ал. 1 ЗУЕС/ е да организира изпълнението на решенията на общото
събрание. В случая с приемане на решение, с което етажният собственик ************** е
класиран като един от печелившите в процесния търг и му е възложено ползването на
паркомясто № 1, управителят не се е съобразил с волята на общото събрание условие за
участие в търга да бъде погасяването от етажните собственици, заявили желание за участие
в търга, на всички техни задължения към етажната собственост. Взетото решение е в разрез
също така с изрично разяснените на 27.11.2024 г. на етажните собственици от самия
управител правила за участие в търга. В случая етажният собственик ************** не е
отговарял на поставеното условие към крайния момент на търга. Погасяването на
задължения му в последващ момент /макар и да се касае само за минути след края на търга/
не променя факта, че до 12:00 ч. на 31.01.2025 г. той не е отговарял на едно от условията за
допускане до участие в търга, респ. не е следвало да бъде избран за класирал се.
По изложените съображения предявеният иск е основателен.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски има
ищецът. Той претендира и доказва извършването на разноски в размер на 80 лв. –държавна
такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 43, ал. 1 ЗУЕС, предявен от Н. П. И., ЕГН
**********, с адрес: гр. **********, срещу етажните собственици в сграда с
административен адрес: гр. ************, представлявани от „******************“ ЕООД,
решението на управителя на етажната собственост, с което е допуснат и класиран
************** в търг от 31.01.2025 г. за отдаване под наем на 3 броя паркоместа в
сградата.
ОСЪЖДА етажните собственици в сграда с административен адрес: гр. ************,
представлявани от „******************“ ЕООД, да заплатят на Н. П. И., ЕГН **********,
с адрес: гр. **********, сумата от 80 лв. – разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4