№ 133
гр. София, 09.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание
на тринадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Галя Вълкова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело №
20241100100420 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявен от Д. П. К. против А. В. П.
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 08.09.2023 г. страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот: дворно място от 510 кв. м.,
находящо се в гр. София, ж.к. „Карпузица“, ул. *******, съставляващо парцел
№ VІ- 133 от кв. 24, представляващо поземлен имот с идентификатор №
68134.1895.133, заедно с построената двуетажна жилищна сграда –
еднофамилна, със застроена площ от 61.50 кв. м., нанесена в кадастралната
карта и кадастралните регистри като самостоятелен обект с идентификатор
68134.1895.133.1 със застроена площ от 75 кв. м. за сумата от 66500 евро.
Твърди се ответницата да е собственик на недвижимия имот на основание
нотариален акт от 11.09.2000 г. за собственост на недвижим имот както следва:
16500 евро – в деня на подписване на предварителния кодекс (задатък),
остатъкът – при изповядване на сделката. На 08.09.2023 г. ищецът наредил по
сметка на ответника продажната цена. Срокът за сключване на окончателен
договор бил 09.10.2023 г. при посочен час за явяване в кантората на нотариус
Итева. Ответникът не се явил за сключване на договор във формата на
нотариален акт на посочената дата. По изложените съображения ищецът моли
да бъде обявен за окончателен сключения на 08.09.2023 г. предварителен
1
договор.
Ответникът А. В. П. не е подала отговор на исковата молба.
В съдебно заседание ищецът, чрез адв. Д., поддържа иска. Ответницата
не се явява и не заявява становище по иска.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на
събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235
ГПК, намира следното от фактическа страна:
На 08.09.2023 г. А. В. П., чрез Р.Х.Т., е сключила с Д. П. К.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: дворно място
от 510 кв. м., находящо се в гр. София, ж.к. „Карпузица“, ул. *******,
съставляващо парцел VІ-133 от кв. 24 по регулационния план на гр. София,
ж.к. „Карпузица“, при съседи: ул. „Княжевска“, парцел V-131, парцел ІV-132,
парцел ІІІ за ЖС, представляващо поземлен имот с идентификатор
68134.1895.133, заедно с построена в дворното място двуетажна жилищна
сграда – еднофамилна, със застроена площ от 61,50 кв. м., нанесена в КККР
като самостоятелен обект с идентификатор 68134.1895.133.1 със застроена
площ от 75 кв. м. Уговорена е продажна цена от 66500 евро, платима както
следва: 16500 евро – в деня на подписване на договора и представляваща
задатък, остатъкът от 50 000 евро – в деня на изповядване на сделката, като
плащанията следва да се извършват по банкова сметка на продавача: IBAN
*******. Уговорено е в 20 дни от сключване на предварителния договор
купувачът да се снабди с всички необходими документи за финализиране на
сделката, при определен срок за сключване на окончателен договор до
09.10.2023 г. с възможност за предоговаряне при форсмажорни обстоятелства.
На 11.09.2023 г. Д. К. е наредил по посочена в договора банкова сметка
******* с титуляр Р.Т. сума в размер на 15000 евро, както и сума в размер на
1500 евро с основание аванс по предварителен договор.
По делото е представено Генерално и обезпечително пълномощно с
разпореждане за попечителство и пациентско разпореждане, издадено от А. П.
в полза на Р.Т.-Б., родена Т., дъщеря на упълномощителката. В пълномощното
е отразена положителната преценка на нотариус Т.В. (гр. Лайпциг, Германия)
в способността на упълномощителя да волеизявява. В частта, касаеща
имуществените въпроси, е отразена воля на пълномощника да се разпорежда с
имуществени вещи от всякакъв вид, също и с имоти, които са собствени или
2
съсобствени на упълномощителя, да получава плащания и ценности за
упълномощителя. Към пълномощното е представена заверка апостил № 910А-
759/2021 г. от президент на областен съд Лайпциг.
В удостоверение на притежавано от ответницата право на собственост
върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор, ищецът
представя Нотариален акт за собственост върху недвижим имот по покупка и
наследство № 55, том Ік, рег. № 13693, дело № 590/2000 г. на нотариус А.Ч. с
район на действие СРС, в който е отразено А. В. П. да е собственик на
основание покупка, извършена преди сключване на граждански брак и на
основание наследство на недвижим имот: дворно място от 510 кв. м.,
находящо се в гр. София, ж.к. „Карпузица“, ул. *******, съставляващо парцел
VІ-133 от кв. 24, както и на двуетажна жилищна сграда със застроена площ
61,50 кв. м., построена в имота.
С оглед на така установената фактическа обстановка съдът намира, че
искът се явява доказан по своето основание. Съображенията за това са
следните:
За да се уважи иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е необходимо
да се установи на първо място да е сключен валиден предварителен договор в
писмена форма, който да съдържа всички съществени условия на сделката.
Освен това е необходимо да са налице законовите предпоставки за
прехвърляне на имота по нотариален ред, включително продавача да е
собственик на имота.
В случая безспорно се установи, че страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който договор са
уговорили всички съществени условия на сделката – индивидуализиран обект
на право на собственост, предмет на прехвърлителната сделка и посочена
продажна цена.
Съдът взе предвид, че А. П. е представлявана при сключване на
предварителния договор от дъщеря й Р.Т. въз основа на генерално
пълномощно за разпореждане с имущество, вкл. и недвижими имоти,
собственост на ответницата. При съобразяване на Тълкувателно решение
5/2014 т.д. 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС съдът приема, че за упълномощаване с
последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на
упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е
3
изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва
разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени
вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане,
нито техни елементи – определено имущество, цена (стойност) и пр., нито
лице, в полза на което да се извърши
разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника
представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за
това воля на упълномощителя в пълномощното.
Събраните по делото доказателства установяват, че към момента на
сключване на предварителния договор ответницата е собственик на
недвижимия имот, предмет на предварителния договор. Ответницата не е
изпълнила задължението си за прехвърляне собствеността върху имота в
уговорения срок – до 09.10.2023 г.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът намира, че
предявеният иск е основателен, тъй като между страните е сключен в
предвидената в чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите форма
предварителен договор. Недвижимият имот, предмет на договора е
индивидуализиран, а срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл.
Установява се, че ответницата е собственик на процесния имот, както и не е
спорно, че не е сключен окончателен договор в изпълнение на задълженията
по предварителния договор до приключване на съдебното дирене.
Следователно за изправната страна - купувач по предварителния договор е
възникнало правото да поиска обявяването му за окончателен по съдебен ред.
Съгласно чл. 362, ал. 1 от ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът
трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на
окончателния договор, съдът постановява решение, което замества
окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В
този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от
влизането в сила на решението. Не е спорно между страните, че остатъкът от
продажната цена в размер на 50000 евро не е платена от купувача по
предварителния договор, тъй като срокът за изпълнение на това задължение е
при сключване на окончантелен договор. Следователно съдът следва да обяви
процесния договор за окончателен при условие, че ищецът изпълни
4
задължението си да плати сумата от 50000 щатски долара в двуседмичен срок
от влизане в сила на решението.
Съгласно чл. 364, ал. 1 и 2 от ГПК ищецът дължи следващите се
разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка
на СГС съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, съобразно материалния интерес в общ размер 89638,70, възлизаща на
сумата 678.69 лева, както и местен данък за придобиване на имота по сметка
на Столична община в размер на сумата от 2689.16 лева, съгласно чл. 47, ал. 2,
вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и Наредба за определяне на размер на местните
данъци, приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008 г. – чл. 35, ал. 2
(3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество).
Съдът намира, че на процесуалния представител на ищеца следва да
бъде определено възнаграждение в размер на 2000 лв., при съобразяване на
правната и фактическа сложност на делото, броя проведени съдебни заседания
с участие на процесуален представител и неподаването на отговор от страна
на ответника.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-15 състав
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от Закона
за задълженията и договорите, сключения на 08.09.2023 г. между А. В. П.,
ЕГН **********, чрез пълномощник дъщеря Р.Х.Т., ЕГН ********** и Д. П.
К., ЕГН ********** предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим имот: дворно място от 510 кв. м., находящо се в гр. София, ж.к.
„Карпузица“, ул. *******, съставляващо парцел № VІ- 133 от кв. 24 по
регулационния план на гр. София, ж.к. „Карпузица“, при съседи: ул.
„Княжевска“, парцел V-131, парцел ІV-132, парцел ІІІ за Ж С, представляващо
поземлен имот с идентификатор № 68134.1895.133, заедно с построената
двуетажна жилищна сграда – еднофамилна, със застроена площ от 61.50 кв.
м., нанесена в кадастралната карта и кадастралните регистри като
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1895.133.1 със застроена площ
от 75 кв. м.
ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ Д. П. К., ЕГН ********** заплати на А. В. П.,
5
ЕГН ********** сумата от 50000 (петдесет хиляди) евро, съобразно
уговореното в чл. 2.2. от предварителния договор в двуседмичен срок от
влизане в сила на съдебното решение, по банкова сметка IBAN ******* с
титуляр - пълномощник Р.Х.Т..
ОСЪЖДА А. В. П., ЕГН ********** да заплати на Д. П. К., ЕГН
********** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сума в размер на 2604,15 лв. –
държавна такса и адвокатско възнаграждение за първоинстанционното
разглеждане на делото.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 и 2 от ГПК, вр. чл. 45, ал. 1, из. 1
ЗМДТ и чл. 87, изр. 2 ЗННД Д. П. К., ЕГН ********** да заплати:
по сметка на Столична община, р-н „Овча купел“ сумата от 2689.16
лева, представляваща местен данък за придобиване на имота,
по сметка на Софийски градски съд сумата от 678.69 лева – такса
съгласно Тарифата за нотариалните такси, за които суми служебно да се
впише възбрана върху гореописания имот.
ДАВА, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, 6-месечен срок за отбелязване
на настоящето решение считано от влизането му в сила.
УКАЗВА на ищеца, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 4 ЗС,
че до представяне на доказателства, че дължимите разноски, данъци и такси
по прехвърляне на имота са платени, както и че праводателят му А. В. П., ЕГН
********** няма непогасени публични държавни и общински вземания
съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК /за което на ищеца, при поискване да бъде
издадено съдебно удостоверение/, заверен препис от решението няма да бъде
издаден.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването на
препис от него на страните пред Софийски апелативен съд.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6