№ 13
гр. Несебър, 08.01.2026 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на десети декември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Никола Д. Дойчев
при участието на секретаря Дора К. Димитрова
като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело №
20252150100802 по описа за 2025 година
„В****" ***, ведно с допълнение към исковата молба, против Етажната собственост с
търговско наименование к-с „Р****“ на сграда с идентификатор 1**** по КККР на гр.
С****, с административен адрес: гр. С****, м. „Ю****“, представлявана от председателя на
управителния съвет на етажната собственост – Е.А.А., с искане съдът да отмени всички
решения, взети на 31.05.2025 г. на проведеното общото събрание на етажната собственост.
Ангажират се доказателства. Претендират се разноски.
В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество е собственик на СОС с
идентификатор 1****.***, представляващ апартамент № ***, в процесната сграда с
търговско наименование к-с „Р****“ на сграда с идентификатор 1**** по КККР на гр.
С****, с административен адрес: гр. С****, м. „Ю****“, както и че на 31.05.2025 г. от 12.00
часа се провежда ОС на ЕС при следния дневен ред: 1. Представяне и приемане на
правилник за вътрешния ред; 2. Представяне и приемане на бюджет 2025/2026 г. за приходи
и разходи; 3. Определяне и приемане размера на парични вноски за поддържане на общи
части на сградата; 4. Определяне и приемане на парични вноски във фонд „Ремонт и
обновяване“; 5. Разни;
Твърди се, че всички взети решения са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени
изцяло. Сочи се, че са налице нарушения, свързани с лицата, които имат право да свикват на
общото събрание и начина на уведомяване на етажните собственици, като не са спазени чл.
12 и чл. 13 от ЗУЕС; че един от етажните собственици М.Х. не е бил надлежно
представляван от пълномощник.; че са налице нарушения, свързани реквизитите на
протокола от проведеното ОС, респ. че е нарушен чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС; че ОС не е
1
ръководено, съгласно чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС лично от председателя на събранието; че не е
избран протоколчик, с което е нарушен чл. 16, ал. 4, изр. 2 от ЗУЕС; че не е спазена
разпоредбата на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, тъй като не е залепено съобщение за изготвен
протокол от проведено ОС. Оспорва се и приетия бюджет, като се твърди, че същият
съдържа само разходи, поради което не представлява бюджет. Възразява се и срещу
решението двете такси по т. 3 и т. 4 от дневния ред да се обединят в само една такава
(годишна) – за управление и поддръжка на общите части, като същата се покачи от 10 евро
на 12 евро на кв.м. Излагат се подробно съображения. По същество се моли за уважаване на
предявения конститутивен иск.
В подаденото допълнение към исковата молба се посочва, че са налице и други
нарушения. В тази връзка се посочва, че ОС се свиква на основание чл. 12, ал. 1, т. 1, вр. с
ал. 2 от ЗУЕС, но липсва искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални
части от общите части на сградата. Заявява се, че е нарушен чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, поради
това, че поканата за свикване не съдържа подпис и имена на лицата, които свикват
събранието, респ. не е подписана от всички членове на УС на ЕС. В заключение се посочва,
че ОС е проведено при изначално неизяснен, респ. неправилно изчислен кворум, тъй като не
може да се установи нито какъв процент от идеалните части от общите части на сградата са
представени, нито дали са взети решенията, и ако да – с какво мнозинство, нито как са
определени записаните в протокола проценти идеални части от общите части на сградата,
както и че е следвало да се приложи чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, като определените проценти да се
одобрят с решение на ОС с мнозинство не по-малко от 2/3 от самостоятелните обекти в
сградата, като липсва такова решение. По същество се моли за отмяна на всички решения на
проведеното на 31.05.2025 г. ОС на ЕС.
В подадения писмен отговор ответникът оспорва допустимостта и основателността
на предявения иск. Не оспорва, че е проведено ОС на ЕС на 31.05.2025 г. от 12.00 часа, както
и че ищецът има качеството на етажен собственик. Твърди се, че е на ОС на ЕС е свикано
съобразно хипотезата на чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС; че е спазен чл. 13 от ЗУЕС относно
обявяване на поканата за свикване на ОС; че е налице валидно учредена представителна
власт от М.Г.Х. в полза на Г.А.А.; че спазен чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС при провеждане на общото
събрание, както и чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС относно изискуемото съдържание на протокола от
проведеното ОС; че ОС се председателства от член на управителния съвет; че е избран
протоколчик на събранието; че решението относно бюджета е законосъобразно; изразява се
становище по отношение на т. 3 и т. 4 от дневния ред, че вноските са две и размерите им се
определят поотделно, но ще се заплащат заедно в рамките на посочения срок от два месеца;
че ОС се провежда при необходимия кворум, както и че не е налице хипотезата на чл. 17, ал.
4 от ЗУЕС за приложението й. Излагат се подробни съображения по отношение на горните
твърдения. По същество се моли за отхвърляне на предявените иск. Претендират се
разноски.
В о.с.з. ищецът се представлява от своя пълномощник, който поддържа исковата
молба и моли за уважаването й. Ответната страна изпраща представител, който поддържа
2
писмения отговор и моли за отхвърляне на предявения иск.
От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност,
съдът намира следното от фактическа и правна страна:
По делото няма спор, а и това се установява от приетите към доказателствения
материал титул за собственост, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 1****.***, находящ се в сграда (апартаментен хотел) в режим на етажна
собственост с идентификатор 1****.2 в гр. С****, Община Несебър, комплекс „Р****“.
Ищецът има качеството на етажен собственик в ответната етажна собственост, поради което
искът по чл. 40 от ЗИЕС се предявява от процесуално легитимирана страна.
Общото събрание на етажната собственост се провежда на 31.05.2025 г., а исковата
молба и допълнението към нея се подават на 19.06.2025 г., съответно на 25.06.2025 г. което е
в законоустановения едномесечен срок по ал. 2 на чл. 40 от ЗУЕС.
Предявеният конститутивен иск по чл. 40 от ЗУЕС се подава от процесуално
легитимирана страна и в преклузивния 30-дневен срок, поради което е следва да се приеме,
че е допустим.
По законосъобразността на решенията на проведеното на 31.05.2025 г. ОС на ЕС:
С приетия за окончателен доклад по чл. 146 от ГПК е прието за безспорно
обстоятелството, че на 31.05.2025 г. от 12.00 часа се провежда ОС на ЕС при следния дневен
ред: 1. Представяне и приемане на правилник за вътрешния ред; 2. Представяне и приемане
на бюджет 2025/2026 г. за приходи и разходи; 3. Определяне и приемане размера на парични
вноски за поддържане на общи части на сградата; 4. Определяне и приемане на парични
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“; 5. Разни;
Следва да се отбележи, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
преценката за законосъобразност, която дължи съдът, е ограничена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за
отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на
производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата
молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда
на чл. 290 от ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
Основно възражение на ищеца е свързано с това, че в документите за собственост на
отделните собственици на самостоятелни обекти липсва информация относно притежавания
процент идеални части от общите части на сградата, като липсва решение на общото
събрание с мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти за определянето им, поради което
събранието е проведено при изначално неизяснен, респективно неправилно изчислен
кворум.
В отговор в о.с.з. от 30.10.2025 г. представителят на ответната страна заявява, че до
момента не е взето от ОС решение за площообразуване, но такова не е необходимо, с
аргумента, че процентът идеални части се доказва с неоспорения в срок протокол от ОС и
регистърния списък, включително и от приетата по делото експертиза.
3
В тази връзка, съгласно чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, когато в документите за собственост на
самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени
съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните
части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта
на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора
от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в процент. На основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС,
определените идеални части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 се одобряват с решение на общото
събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или
входа.
Видно от приетия като писмено доказателство по делото нотариален акт за продажба
на недвижим имот от **** г. № ***, том II, рег. № ****, дело № ****/**** г. по описа на
нотариус Л.Ч., е вписан само размерът на придобитите от ищеца квадратни метри идеални
части от общите части на сградата (13.67 кв.м. ид.ч.), без да се посочва тяхното процентно
изражение от общите части на сградата, по аргумент от чл. 17, ал. 4 и 5 от ЗУЕС.
Предвид изложеното и съобразявайки посочената норма, съдът приема за
основателно оплакването на ищеца в допълнението към исковата молба за липса на
надлежно взето решение на Общото събрание на ЕС за площоразпределение. Видно от
присъствения списък от процесното ОСЕС, за всеки СОС са отразени прилежащи към
съответния обект проценти ид.ч., като не става ясно по какъв начин са определени. При
отсъствие на доказателства за законосъобразно определени припадащи се проценти ид.ч. от
общите части за всеки СОС в ЕС, е невъзможна преценката за наличния кворум по чл. 15 от
ЗУЕС при провеждане на ЕС, съответно – за мнозинствата по взетите решения. Процедурата
по чл. 17, ал. 4 – ал. 6 от ЗУЕС е императивна, поради което нарушението й е самостоятелно
основание за отмяна на всички решения, взети от процесното ОСЕС. Приетата по делото
съдебно-техническа експертиза не може да замести липсата на решение на ОСЕС по чл. 17,
ал. 6 от ЗУЕС за одобряване на прилежащия за всеки самостоятелен обект процент ид.ч. от
общите части на сградата.
По изложените съображения, съдът намира, че взетите решения на проведеното
ОСЕС са незаконосъобразни, поради нарушение на чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от ЗУЕС и поради
неизяснен кворум (в този смисъл и Р № 991/21.11.2024 г. по гр.д. № 1359/2024 г. по описа на
БОС, Р № 472/17.06.2025 г. по гр.д. № 733/2025 г. по описа на БОС, Р № 928/01.12.2025 г. по
гр.д. №1740/2025 г. по описа на БОС).
Решенията, взети на проведеното ОСЕС от 31.05.2025 г. следва да се отменят само на
основание горепосоченото нарушение, като не е необходимо да се изследва основателността
на останалите оплаквания в исковата молба за нарушения при свикване и провеждане на
оспореното общо събрание.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца се следват разноски в размер на 1480.00
лева, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършването им.
4
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от „В****"
***, ЕИК:1*******, с адрес: гр. С***, р-н Б***, ул. „В****“ № *** всички решения от
31.05.2025 г., взети на Общото събрание на Етажната собственост на сграда с търговско
наименование к-с „Р****“, с идентификатор 1**** по КККР на гр. С****, с
административен адрес: гр. С****, м. „Ю****“, представлявана от председателя на
управителния съвет на етажната собственост – Е.А.А., като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с търговско наименование к-с „Р****“, с
идентификатор 1**** по КККР на гр. С****, с административен адрес: гр. С****, м.
„Ю****“, представлявана от председателя на управителния съвет на етажната собственост –
Е.А.А. да заплати на В****" ***, ЕИК:1*******, с адрес: гр. С***, р-н Б***, ул. „В****“ №
*** съдебни разноски, в т.ч. адвокатско възнаграждение в общ размер на 1480.00 (хиляда
четиристотин и осемдесет) лева, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок,
считано от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
5