Решение по дело №162/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявени са искове за обезщетение за вреди на основание чл. 79 от ЗЗД, във вр. с чл. 189 от ЗЗД, чл. 190 ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 189 от ЗЗД, чл. 86 ал. 1 ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 27.03.2009 г. с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 102, т. I, рег. № 2750, дело № 100/2009 г., издаден от нотариус Д.Г., с рег. № 251 на НК и район на действие КРС, закупил от Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А., чрез пълномощника им Л. И. М., поземлен имот с идентификатор № 40909.112.13 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 869 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел XI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.16, № 40909.112.12, № 40909.112.7, № 40909.112.6 и № 40909.112.14 и поземлен имот с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 877 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел XI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.16, № 40909.112.1. № 40909.112.10, № 40909.112.8, № 40909.112.7 и № 40909.112.13 за сумата от 53600 лв., която заплатил изцяло. На 30.03.2009 г. с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 103, т. I, рег. № 2790, дело № 101/2009 г., издаден от нотариус Д.Г., с рег. № 251 на НК и район на действие КРС ищецът закупил от Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А., чрез пълномощника им Л. И. М. поземлен имот с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 867 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл. сн. № 5548, кв. 100, парцел VI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.12, № 40909.112.10, № 40909.112.346, № 40909.112.9 и № 40909.112.7 и поземлен имот с идентификатор № 40909.112.7 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 876 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел V, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.13, № 40909.112.12, № 40909.112.346, № 40909.112.8 и № 40909.112.6 за сумата от 57300 лв., която заплатил изцяло. Твърди, че по тези сделки първоначално дал общо 1000 евро капаро, а впоследствие в деня на изповядване на сделките заплатил уговорените суми. В края на м. май 2009 г. бил извикан от пълномощника на продавачите Л. М. да отиде в дома му, тъй като Х.- Б.С. пристигнал от Турция и желаел да се видят. Срещнали се в дома на Л. М., където М. предал парите на Х.- Б.С.. На 20.01.2011 г. ищецът получил съобщение, че на 03.01.2011 г. срещу него било заведено гр. д. № 5/2011 г. по описа на КРС от З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш., които претендирали, че са собственици на 1/3 ид. част от описаните имоти и искали да бъде осъден да им предаде владението на тези части. Представени били удостоверение за наследници и други доказателства удостоверяващи, че действително тези лица били собственици на 1/3 идеална част от всеки един от имотите. Изготвили съдебна спогодба, по силата на която ищецът им предоставил в собственост целия поземлен имот с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 867 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел VI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.12, № 40909.112.10, № 40909.112.346, № 40909.112.9 и № 40909.112.7 и 296/877 ид. части от поземлен имот с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 877 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел XI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.16, № 40909.112.1. № 40909.112.10, № 40909.112.8, № 40909.112.7 и № 40909.112.13, равняващи се като площ на 1/3 идеална част от всички имоти. По гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд, били привлечени като страни и Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А.. Последните двама се явили по делото, а Х.- Б.Ш. С. бил представляван от служебен защитник. Въпреки, че цялата сума по двете сделки била получена от С., същият отказал съдействие във връзка с воденото срещу ищеца дело и не желаел да му върне парите. Тъй като бил съдебно отстранен от придобитите по възмезден начин имоти, за ищеца се пораждал правен интерес да потърси равностойността на претърпените от него загуби, тъй като ответника Х.- Б.Ш. С. бил единственият, който получил цялата сума пари по двете сделки и същият преди продажба знаел, че не е собственик на тези имоти, а имало и други наследници, притежаващи 1/3 идеална част от тях, снабдил се с невярно удостоверение за наследници, за да бъде изповядана сделката. От момента на предаване на сумата за ищеца възникнали вреди в размер на 500 лв., представляващи обезщетение в размер на законната лихва от деня на предаването на сумите- 30.03.2009 г. (датата на втората сделка) до 27.03.2014 г. (датата на предявяването на настоящия иск). Във връзка с водене на гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд заплатиладвокатски хонорар в размер на 500 лв. за процесуално представителство по делото, който съобразно разпоредбата на чл. 191, ал. 1 от ЗЗД следвало да му бъде възстановен от ответника. Искането е ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата в размер на 36966.67 лв., представляваща 1/3 идеална част от стойността на имотите по приложените нотариални актове, от които бил съдебно отстранен, и за което той неправомерно получил посочената сума, вeдно със законната лихва върху сумата от момента на завеждане на делото до окончателното погасяване на задължението; сумата в размер на 500 лв., представляваща направените от него разноски за водене на делото, по което бил съдебно отстранен от имотите, както и законната лихва за забава на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, в размер на 500 лв., считано от деня на предаване на сумите- 30.03.2009 г. (датата на втората сделка) до 27.03.2014 г. (датата на предявяване на настоящия иск). Претендира разноски.

В писмен отговор назначеният от съда особен представител на ответника Х.– Б.Ш. С. адв. М. Ч., изразява становище за неоснователност на предявените искове. Оспорва предявените искове, както и обстоятелствата, изложени в исковата молба. Твърди, че ответникът е добросъвестен продавач, който не знаел или предполагал, че собствеността на част от имотите е принадлежала на други лица. Поддържа, че същият не се е обогатил за чужда сметка, поради което иска бил неоснователен. Върху имотите, описани в приложените нотариални актове към датата на продажбата, нямало наложени тежести или възбрани и същите били обект на валидна сделка. Липсвали доказателства доверителят й да е получил сумата, представляваща продажната цена на имотите и твърденията в исковата молба не били подкрепени с доказателства. Искането е да се постанови решение, с което да се отхвърли претенцията на ищеца.

От фактическа страна се установява следното:

На 27.03.2009 г. с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 102, т. I, рег. № 2750, дело № 100/2009 г., издаден от нотариус Д.Г., с рег. № 251 на НК и район на действие КРС, ищецът закупил от Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А., чрез пълномощника им Л. И. М., поземлен имот с идентификатор №40909.112.13 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 869 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел XI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.16, № 40909.112.12, № 40909.112.7, № 40909.112.6 и № 40909.112.14 и поземлен имот с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 877 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел XI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.16, № 40909.112.1. № 40909.112.10, № 40909.112.8, № 40909.112.7 и № 40909.112.13 за сумата от 53600 лв.

На 30.03.2009 г. с нотариален акт за продажба на недвижим имот № 103, т. I, рег. № 2790, дело № 101/2009 г., издаден от нотариус Д.Г., с рег. № 251 на НК и район на действие КРС ищецът закупил от Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А., чрез пълномощника им Л. И. М. поземлен имот с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 867 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл. сн. № 5548, кв. 100, парцел VI, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.12, № 40909.112.10, № 40909.112.346, № 40909.112.9 и № 40909.112.7 и поземлен имот с идентификатор № 40909.112.7 по кадастралната карта на гр. К., с площ от 876 кв.м., находящ се в гр. К., кв. „В., с трайно предназначение: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), със стар идентификатор: пл.сн. № 5548, кв. 100, парцел V, при граници на имота, съгласно кадастрална скица: № 40909.112.13, № 40909.112.12, № 40909.112.346, № 40909.112.8 и № 40909.112.6 за сумата от 57300 лв.

На 21.01.2011 г. ищецът получил съобщение, че било заведено гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд по искове, предявени от З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш., които претендирали, че са собственици на 1/3 ид. част от описаните в нотариалните актове имоти и искали ответниците Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш., В.М.А. и К. А. М. да бъдат осъдени да им предадат владението на посочените идеални части от имотите на основание чл. 124 от ГПК и чл. 108 от ЗС.

Видно от материалите по приложеното гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд, производството по делото било прекратено в частта досежно предявеният иск с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК против ответниците Х.- Б.Ш. С., Ф.М.Ш. и В.М.А. за признаване за установено по отношение на ищците З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш., че са собственици на по 1/3 ид.ч. от: 1. УПИ V-5548, кв. 100, с площ 876 кв.м., с идентификатор № 40909.112.7 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- улица; северозапад- УПИ ІV- 5546; югоизток- УПИ VІ- 5548; югозапад УПИ ХІ- 5548; 2. УПИ VI- 5548, кв.100, с площ 867 кв.м., с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- улица; северозапад- УПИ V- 5548; югоизток- УПИ VII- 5549 и УПИ VIIІ- 5550; югозапад УПИ Х- 5548 3. УПИ X- 5548, кв. 100, с площ 877 кв.м., с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- УПИ V- 5548 и УПИ VI- 5548; северозапад- УПИ ХІ- 5548; югоизток- УПИ VІІІ- 5550 и УПИ IX- 5844; югозапад- улица и 4. УПИ XI- 5548, кв. 100, с площ 869 кв.м., с идентификатор № 40909.112.13 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- УПИ ІV- 5546 и УПИ V- 5548; северозапад- УПИ XІІ- 6264; югоизток- УПИ Х- 5548; югозапад- улица, поради оттегляне на иска. Производството по делото е било прекратено и по отношение на предявеният иск по чл. 108 от ЗС досежно имоти: УПИ V- 5548, кв. 100, с площ 876 кв.м., с идентификатор № 40909.112.7 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- улица; северозапад- УПИ ІV- 5546; югоизток- УПИ VI- 5548; югозапад УПИ ХІ- 5548 и УПИ XI- 5548, кв. 100, с площ 869 кв.м., с идентификатор № 40909.112.13 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- УПИ ІV- 5546 и УПИ V- 5548; северозапад- УПИ ХІІ- 6264; югоизток- УПИ Х- 5548; югозапад- улица, поради оттегляне на иска. Прекратено е производството по делото и по отношение на предявеният иск по чл. 537 ал. 2 от ГПК, поради оттегляне на иска. Производството по делото е останало да се движи в частта по отношение на предявеният иск по чл. 108 от ЗС спрямо ответника К. А. А., по отношение на два имота УПИ VI-5548, кв. 100, с площ 867 кв.м., с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- улица; северозапад- УПИ V- 5548; югоизток- УПИ VII- 5549 и УПИ VІІІ- 5550; югозапад- УПИ X- 5548 и УПИ X-5548, кв. 100 с площ 877 кв.м., с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., при граници: североизток- УПИ V- 5548 и УПИ VI- 5548; северозапад- УПИ ıІ- 5548; югоизток- УПИ VIIІ- 5550 и УПИ IX- 5844; югозапад- улица. Съдът е допуснал изменение на иска, като същият се счита за предявен за това, да се признае за установено по отношение на ответника К. А. М., че ищците З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш. са собственици на целия УПИ VI- 5548,с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., а не само на 1/3 идеална част от имота по първоначално предявения иск. Увеличен бил и размера на претендираната площ по отношение на УПИ X- 5548, кв. 100, с площ 867 кв.м. с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., като иска се счита предявен за 296/877 ид. ч. от имота, а не само за 1/3 ид. част по първоначално предявеният иск. Съдът с определение е одобрил постигнатата между страните спогодба, по силата на която е признато за установено по отношение на ответника К. А. М. от гр. К., че ищците З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш., тримата от гр. К., са собственици на целия УПИ VI- 5548, кв. 100 с площ 867 кв.м., с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К. и на 296/877 ид. части от УПИ X- 5548, кв.100 с площ 877 кв.м.с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., и същият е осъден да им отстъпи собствеността и предаде владението на описаните имоти, а производството по делото е прекратено.

Във връзка с водене на гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд, ищецът заплатил адвокатски хонорар в размер на 500 лв. за процесуално представителство по делото.

По делото е разпитан като свидетел Л. И. М., който е бил пълномощник на продавачите по нот. акт № 102/27.03.2009 г. и по нот. акт № 103/30.03.2009 г.- Х.- Б.Ш. С.- ответник по настоящото дело, Ф.М.Ш. и В.М.А.. Същият твърди, че към момента на продажбата на процесните имоти, той и ищецът по делото не знаели, че имотите имат и други наследници. Съдът не кредитира тези негови показания, тъй като същият е роднина на ответника и като такъв не би могъл да не знае, че има и други наследници на имотите. Освен това, същият е заинтересован от изхода на делото, предвид представените по делото от процесуалният представител на ответника влезли в сила съдебни решения. Така, видно от решение № 5/17.02.2012 г., постановено по гр. д. № 1487/2011 г. по описа на К. районен съд, Л. И. М. е бил осъден да заплати на ответника по настоящия иск Х.- Б.Ш. С. сумата в размер на 17867 лв., представляваща дължима сума по неизпълнена отчетна сделка в качеството му на пълномощник на ищеца и като такъв получил от негово име сумата по сделката, извършена с нот. акт № 102 от 27.03.2009 г., което решение е потвърдено с решение на Окръжен съд- К. № 148/25.06.2012 г. по в. гр. д. № 154/2012 г. и по което не е допуснато касационно обжалване. С решение № 10/15.02.2012 г., постановено по гр. д. № 1486/2011 г. по описа на К.йския районен съд, свидетелят по настоящото дело Л. И. М. е осъден да заплати на ответника по настоящия иск Х.- Б. Ш. С. сумата в размер на 19100 лв., представляваща дължима сума по неизпълнена отчетна сделка съгласно неформален договор за поръча и извършена в изпълнение на покупко- продажба по нот. акт № 103/2009 г. на нотаруис Д. Г., което е потвърдено с решение на К.йския окръжен съд № 147/25.06.2012 г. по в. гр. д. № 155/2012 г. и по което не е допуснато касационно обжалване.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира предявените искове за неоснователни и недоказани. Съображенията за това са следните:

Съгласно разпоредбата на чл. 189, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 от ЗЗД. В този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. Съгласно разпоредбата и на чл. 190 от ЗЗД- ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение според предходния член /чл. 189 ЗЗД/, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил договора, ако знаеше това. В противен случай купувачът може да иска намаление на цената и обезщетение за вредите. За другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението.

Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Поради това купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, а не по някакъв друг ред, и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението, стига да е добросъвестен, т. е. по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него. Съдът счита, че преди да е упражнено по надлежния ред, в случая съдебен, правото на разваляне на сделките, обективирани в процесните нотариални актове с № 102 и № 103 от 27.03.2009 г. и от 30.03.2009 г., те продължават да имат обвързващо действие между страните. Или, след като първо се развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД, при отпадане с обратна сила на правоотношението, може да се иска връщане на платената цена. В случая, ищецът не е упражнил правото си на разваляне на договорите с изрично изявление в качеството си на изправна по договорите за покупко- продажба страна до неизправната по реда начл. 87 ал. 3 от ЗЗД, а и няма заявено искане в исковата молба, нито са изложени свързани с това обстоятелства. В този смисъл, съдът приема, че между страните по сделките съществува валидно правно основание- договор. Освен това, договорите за покупко- продажба на недвижими имоти не се считат за развалени по право по силата на съдебното решение за евикция, тъй като в ЗЗД не е предвиден друг ред, различен от този по чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, за разваляне на договор за продажба на недвижим имот. Действително, съдебното решение, с което се осъществява евикция на имота доказва, че продавачът по договора е неизправна страна /не е изпълнил задължението си за прехвърляне собствеността на имота в полза на купувача/, но не и че договорът за продажба е развален поради неизпълнението му, тъй като изправната страна, освен да развали договора, би могла и да запази облигационната връзка като поиска заплащане на компенсаторно обезщетение или престиране на друга вещ от същия или друг вид /даване вместо изпълнение/. Ако се приеме, че договорът за продажба на чужд недвижим имот се разваля по право или със самото решение по евикцията, без да е нужно предявяване на отделен иск за разваляне на договора, остават незащитени интересите на третите лица, доколкото вписването на исковата молба, по която е постановено решението за евикция, има само оповестително, но не и защитно действие, за разлика от вписването на исковата молба за разваляне на договора, което има и защитно действие. Следва да се посочи и това, че предявяването на иск за собственост от изправната страна по договора по същество включва и искане за разваляне на договора, макар и да няма изрично заявено такова в исковата молба. Това обаче, не може да се приложи към случаите на осъществена съдебна евикция, при която искът за ревандикиране на имота е предявен от трето на договора лице /от действителния собственик/, а не от изправната страна по договора за продажба, както е в процесния случай. Или, предявяването на исковата молба за ревандикация от действителния собственик на имота, не може да се отъждестви с изявление и искане на изправната страна по договора за продажба, за разваляне на този договор. Впрочем, тази инстанция счита, че след като договорът за продажба на процесните недвижими имоти не са развалени по реда на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, ищецът, който е отстранения купувач от част от тези имоти, не би могъл да претендира даденото по договора /Опр. № 104/27.0.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 387/2014 г., І г. о./. Във връзка с горното е обстоятелството, че по гр. д. № 5/2011 г. по описа на К.йския районен съд, производството по делото се е развило и е приключило със спогодба само между ищеца в настоящото производство К. А. М. от гр. К. в качеството му на ответник по посоченото дело и неучаствалите в двете сделки наследници З.Х.А., Ф.Х.Х. и М.Х. Ш., тримата от гр. К., в качеството им на ищци, които са признати за собственици на УПИ VI- 5548, кв. 100 с площ 867 кв.м., с идентификатор № 40909.112.8 по кадастралната карта на гр. К., който е бил предмет на нот. акт за продажба на недвижим имот № 103 от 30.03.2009 г. и на 296/877 ид. части от УПИ X- 5548, кв.100 с площ 877 кв.м. с идентификатор № 40909.112.12 по кадастралната карта на гр. К., предмет на сделката по нот. акт № 102/27.03.2009 г., като същият е бил осъден да им отстъпи собствеността и предаде владението на тези имоти. По посоченото дело, ищецът не е бил отстранен от имот, представляващ УПИ XI- 5548, кв. 100, с площ 869 кв.м., с идентификатор № 40909.112.13 по кадастралната карта на гр. К., както и от поземлен имот с идентификатор № 40909.112.7.

Поради изложеното съдът намира, че предявените искове са неоснователни и като такива следва да се отхвърлят.

При този изход на делото разноски за ищцовата страна не се следват.

Водим от изложеното съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ предявените от К. А. М. от гр. К. с ЕГН * против Х.- Б.Ш. С., с ЕГН *, чрез адв. адв. М. Ч., искове за обезщетение за вреди на основание чл. 79 от ЗЗД, във вр. с чл. 189 от ЗЗД, чл. 190 ал. 1 от ЗЗД, във вр. с чл. 189 от ЗЗД, чл. 86 ал. 1 от ЗЗД.

Решението може да се обжалва пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател: