РЕШЕНИЕ
№ 1457
гр. Пловдив, 18.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Атанаска Ст. Букорещлиева
при участието на секретаря Мая В. Крушева
като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело
№ 20245300103212 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на Д. В. Я., с ЕГН
********** и адрес: гр. *****, подадена чрез пълномощника й- адвокат Д., против „Бастион
Естейт” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив ул.
„Доктор Владо” № 1, с която са предявени искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД и
чл.86 от ЗЗД.
В исковата молба са изложени обстоятелства, че страните са сключили на 26.08.2022г.
/при посочване на датата в исковата молба е допусната техническа грешка/ предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, съгласно
който дружеството- ответник се е задължило да изпълни строителството и да прехвърли
правото на собственост на ищцата по отношение на три обекта от жилищна сграда с
магазини, гаражи, дентален център, подлежаща на изграждане в поземлен имот с
идентификатор *****, а именно:
-апартамент № 48, находящ се на шести етаж, със застроена площ 66,74 кв. м, ведно с
1,530 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7,27 кв.м, или общо
74,01 кв.м и 1,401 % идеални части, равняващи се на 19,00 кв.м, от правото на строеж върху
дворното място;
-гараж №8, находящ се на първи етаж /партер/, с площ от 23,05 кв.м, ведно с 0,528 %
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 2,56 кв.м, или общо 25,56 кв.м
и 0, 516 % идеални части, равняващи се на 7,00 кв.м, от правото на строеж върху дворното
място;
1
-магазин за промишлени стоки №2, находящ се на първи етаж /партер/, със застроена
площ 22,67 кв.м, ведно с 0,520 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се
на 2,47 кв.м, или общо 25,14 кв.м и 0,516 % идеални части, равняващи се 7,00 кв.м, от
правото на строеж върху дворното място.
Според сключения предварителен договор, продажната цена на трите обекта
възлизала 107 359, 50 евро или 209 976,93 лв., като цената на кв. метър за апартамента и
гаража била 750 евро без ДДС, а за магазина- 1 300 евро. В изпълнение на поетите с
договора задължения /раздел Б, т.5а/ ищцата заплатила на дружеството сумата от 32 207,85
евро по банков път с платежно нареждане от 29.08.2022 г., за което била издадена фактура
№***** г. от „Бастион Естейт” ЕООД. Твърди се, че, съгласно Раздел А, т.2 от договора,
ответникът е следвало да изгради сградата и обектите в нея, като предаде на ищцата
завършеното строителство в срок от 24 месеца, считано от откриване на строителна
площадка и линия. Строителна линия била открита на 04.04.2022 г., при което крайният срок
за изпълнение на задължението на дружеството бил изтекъл на 04.04.2024 г., а към момента
на място в имота са изпълнени само изкопни работи. С оглед на това, ищцата изпратила на
08.11.2024г. до ответника уведомление за разваляне на предварителния договор и поискала
платената от нея сума по договора в размер на 32 207,85 евро да й бъде възстановена в срок
от 24 часа от получаването му. Тъй като в определения срок, а и след това сумата не била
върната, то ищцата счита, че за нея се е породил правен интерес от иницииране на
настоящото производство. Наред с горното, ищцата твърди, че ответникът е в забава,
считано от 11.11.2024г., за връщане на получената от него сума в изпълнение на процесния
предварителен договор, който е развален с отправеното на 08.11.2024г. изявление, поради
което претендира и заплащане на обезщетение за забава, за периода от 11.11.2024г. до
04.12.2024г. /датата на депозиране на исковата молба в съда/ в размер на 292,66 евро.
Предвид изложеното, се иска да се постанови решение за осъждането на ответника да
заплати на ищцата дължимата на отпаднало основание сума, а именно- сумата от 32 207,85
евро, представляваща част от платената продажна цена по предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство, сключен между
страните на 26.08.2022 г., който договор е развален от ищцата поради неизпълнение
задълженията на продавача – изпълнител с уведомление от 08.11.2024г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до
изплащането й, както и сумата от 292,66 евро – мораторна лихва върху главницата за
периода от 11.11.2024г. до 04.12.2024г.
Допълнителни съображения по спора са развити в писмена защита на адвокат Д.-
пълномощник на ищцата. Претендира се присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК не е постъпил отговор от ответника „Бастион Естейт”
ЕООД. В съдебно заседание, проведено на 09.10.2025г., е изразено от процесуалния
представител на дружеството- адвокат П. становище за неоснователност на предявения иск,
като се поддържа, че не е възникнало основание за разваляне от ищцата на сключения между
страните предварителен договор.
2
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното:
По делото не е формиран спор и се установява, че на 26.08.2022г. в гр. ***** между
ищцата, в качеството на купувач и инвеститор, и „Бастион Естейт” ЕООД, като изпълнител,
представлявано от ***** Цв. Цв., е сключен предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот и изпълнение на строителство, според който, ответникът е поел задължение
да изпълни следните описани в чл.1 обекти: апартамент №48 на кота +14,85 метра, гараж №8
на кота + 0,00 метра и магазин №2 на кота + 0,00 метра от Жилищна сграда с магазини,
гаражи и дентален център, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор
*****, находящ се в гр. *****, Жилищен парк „*****“, квадрат 7, с предназначение на
сградата: ”жилищно строителство и обществено-обслужващи дейности”, както и да
прехвърли правото на собственост върху тези обекти срещу заплащане на сума в общ размер
на 107 359,50 евро или 209 976,93 лв., като цената на кв. метър за апартамента и гаража е в
размер на 750 евро без ДДС, а за магазина- 1 300 евро. В чл.2 от договора е уговорено, че
срокът за предаване на обектите е 24 месеца, считано от откриване на строителна площадка
и линия със съответния протокол, съставен от представители на общината. Съгласно чл.5,
инвеститорът- купувач е следвало да заплати на изпълнителя договорената продажна цена
на части, като от нея сумата 32 207,85 евро или 62 993,08 лева се е задължил да заплати с
подписването на предварителния договор по банков път. При изпълнение на плоча на К-
2,60 и К 0,00 е следвало да се платят вноски от по 4317,25 евро или 8 443,81 лв.- за
апартамент №48; 3 354,75 евро или 6 561,32лв.- за гараж №8 и от по 2 541,93 евро или
4971,58 лв.- за магазин №2; при изпълнение на плоча на К +3,45 м, К+ 6,30, К+ 9,15 –
вноските са в размер от по 4317,25 евро или 8 443,81 лв.- за апартамент №48 и от по
2 541,93 евро или 4971,58 лв.- за магазин №2; при изпълнение на плоча на К+14,85
дължимите вноски са в размер на по 4317,25 евро или 8 443,81 лв.- за апартамент №48 и от
по 2 541,94 евро или 4971,60 лв.- за магазин №2, а при издаване на Акт обр.14 и при
подписване на Акт обр. 15- вноските са в размер на по 4317,25 евро или 8 443,81 лв.- за
апартамент №48; 3 354,75 евро или 6 561,32лв.- за гараж №8 и от по 2 541,94 евро или
4971,60 лв.- за магазин №2. Според уговореното, сумите по т.5 „а“ и „б“ е трябвало да се
платят от купувача по посочената банкова сметка на изпълнителя в срок от 10 работни дни,
след уведомяване по имейл за настъпилия съответен етап от строежа на сградата. Съгласно
чл.1 от Допълнителни клаузи, собствеността върху обектите е следвало да бъде прехвърлена
на инвеститора при изготвяне на окончателен договор с него или посочено от него трето
лице и изповядване на сделката пред нотариус и изплащане на цялата продажна цена.
Видно от приетия като доказателство по делото нотариален акт за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване на сграда с №*****, вписан в СВ под акт
№*****, на 11.03.2022г. е сключен договор за учредяване право на строеж върху поземлен
имот с идентификатор *****, с адрес на ПИ гр. *****, район „*****“, *****, с площ от 1356
кв.м, срещу задължение за изграждане на сграда в имота, като учреденото право на строеж
върху обектите- апартамент №48 на шести етаж, със застроена площ 66,74 кв. м, гараж №8
3
на първи етаж /партер/, с площ от 23,05 кв.м, и магазин за промишлени стоки №2, находящ
се на първи етаж /партер/, със застроена площ 22,67 кв.м, е с приемател „Бастион Естейт“
ЕООД.
За установяване факта на плащане от ищцата на уговорената в договора първа вноска
от продажната цена на обектите са представени- платежно нареждане с наредител Д. Я. и
получател „Бастион Естейт” ЕООД, от което е видно, че на дата 29.08.2022г. е нареден от
ищцата превод на сума в размер на 62 933,08 лв. по банковата сметка на ответника, отразена
в предварителния договор, с основание за превода - предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, както и фактура №*****г., издадена от ответното дружество
на ищцата Я. за сума от 62 933,08 лв., с предмет на доставката- аванс по договор за покупко-
продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от 26.08.2022г. Приет е по
делото и договор за получена сума, подписан на 24.08.2022г. от страните, от който е видно,
че *****т на ответното дружество е получил от ищцата сума от 32 207,85 евро или 62 993,08
лв., представляваща част от платената продажна цена на обектите- предмет на
предварителния договор.
Установява се, че протокол за откриване на строителна площадка и определяне на
строителна линия и ниво на строеж- „Жилищна сграда с магазини, гаражи и дентален
център“ с местонахождение: УПИ *****, жилищно строителство и общ. обслужващи
дейности, кв. **, по плана на ПУП- ПУР- „ Жилищен парк *****”, *****, ПИ с
идентификатор **********, е издаден на 04.04.2022г., при което срокът за изграждане на
сградата и предаване на обектите е изтекъл на 04.04.2024г.
По делото е допусната съдебно- техническа експертиза, с вещо лице И. Г., чието
заключение съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено. Установява се него,
че в сградата в поземлен имот с идентификатор ********** няма завършени обекти. Същата
е на степен на завършеност на основите на кота – 2,60 м, има чакаща арматура за колоните
на това ниво.
С писмо/уведомление от 08.11.2024г., изпратено на електронния адрес на „Бастион
Естейт“ ЕООД, посочен за размяна на кореспонденция по договора, ищцата е уведомила
ответника, че разваля сключения на 26.08.2022г. предварителен договор, поради
неизпълнение на задължението му да построи и предаде закупените обекти в уговорения
срок. В писмото се съдържа и искане за възстановяване от ответника в срок от 24 часа на
платената сума в размер на 32 207,85 евро.
В подкрепа на твърденията на ищцата, касаещи неизпълнението от ответника на
поетите с процесния договор задължения, по делото са събрани и гласни доказателства
посредством показанията на свидетеля Д. Д. Р..
Свидетелят, който живее на семейни начала с ищцата, посочва, че през м. август
2022г. Я. сключила предварителен договор с Цв. Цв. за закупуване на три обекта от сграда,
изтеглила кредит и заплатила част от цената по банков път. След подписване на договора,
строителство на сградата не било извършвано. Ищцата ходела на обекта, за да разбере какво
4
се случва, но нямало нито работници, нито охрана. Едва през лятото на 2025г. се появили за
кратко някакви хора на обекта, след това отново нищо не било правено.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, който е получил нещо с оглед
отпаднало основание е длъжен да го върне.
Съобразно въведеното с чл.154, ал.1 от ГПК правило за разпределение на
доказателствената тежест в процеса, върху ищцата лежи тежестта да установи твърденията
си за сключен между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим
имот и строителство; че е изправна страна по този договор, като е заплатила претендираната
сума, представляваща част от продажната цена, както и да докаже развалянето на договора в
хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД, а в тежест на ответника е да докаже изпълнението на поетите
от него задължения по договора, поради което не са налице предпоставки за развалянето му.
По делото се установи, че на 26.08.2022г. между ищцата Я. и „Бастион Естейт” ЕООД
е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти /описани в
чл.1/ и за извършване строителството на същите.
Установи се от представените писмени доказателства и че ищцата, като купувач, е
изпълнила поетото с договора задължение по чл.5а - за заплащане на първата вноска от
продажната цена, като е превела на изпълнителя- продавач сумата от 62 993,08 лв. или
32 207,85 евро. Не са платени от нея останалите вноски от цената, но доколкото е уговорено,
че престирането им е свързано с изпълнението на конкретни етапи от строителството на
обектите и уведомяването й за това, то следва да се приеме, че не е настъпила изискуемостта
на задължението на купувача.
В хода на производството ответникът не е оспорил наличието на облигационна
връзка между страните и изпълнението на договорните задължения от купувача. Същият не
е ангажирал доказателства, обосноваващи изпълнение на поетите от негова страна
задължения за изграждането на процесните обекти и прехвърляне на правото на собственост
върху тях, нито такива, които сочат на обективна невъзможност да изпълни. От
заключението на допуснатата СТЕ стана ясно, че към настоящия момент сградата в
поземлен имот с идентификатор ********* е изградена на кота -2,60 м. Следователно, не се
установява продавачът да е реализирал обещаното строителство в уговорения срок
-04.04.2024г. /чл.2/ и да е прехвърлил собствеността върху имотите, при което се налага
извод, че е налице виновно неизпълнение на поетите от него задължения по процесния
договор, а това обуславя правото на ищцата да развали договора и да иска връщане на
заплатената от нея сума на отпаднало основание.
Предвид така установеното, че купувачът е изпълнил своето задължение по
предварителния договор и единствената неизправна страна е именно изпълнителят-
продавач, който не е осъществил строителството на обектите в определения срок и не е
прехвърлил обещаното вещно право, и доколкото стана ясно, че поради голямата забава на
5
ответника купувачът е загубил интерес от финализиране на сделката, то следва да се приеме,
че последният е упражнил законосъобразно правото си да развали процесния договор в
хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД.
Установи се, че ответникът е адресат на изявлението на ищцата за разваляне на
договора, изпратено на 08.11.2024г. на електронния му адрес, като от датата на постъпването
му договорът следва да се счита за развален, с което е отпаднало основанието за получаване
на платената сума от 62 993,08 лв. по него и ответникът дължи връщането й.
Предвид изложеното, следва да се приеме, че са налице предпоставките на чл.55, ал.1,
пр.3 ЗЗД за уважаване на предявения иск в претендирания размер.
Основателна се явява и акцесорната претенция на ищцата за заплащане на
обезщетение за забава в плащане на главницата от 32 207,85 евро за периода от 11.11.2024г.
до 04.12.2024г.
Според чл.86, ал.1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът
дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Съгласно чл. 84, ал.1 ЗЗД, когато денят на изпълнението е определен, длъжникът
изпада в забава след изтичането му, а според ал.2 на същата разпоредба, когато няма
определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от
кредитора.
В случая се установи от съдържанието на представеното по делото писмо, че ищцата
е упражнила правото си на разваляне на процесния договор и нейното изявление в тази
връзка е произвело своето действие. В писмото е даден и срок на дружеството от 24 часа за
връщане на сумата от 32 207,85 евро- платената от купувача първа вноска от продажната
цена на обектите, като при липсата на данни това да е изпълнено следва да се приеме, че от
10.11.2024г. ответникът е изпаднал в забава. Следователно, налице е правно основание за
ангажиране на отговорността на дружеството за заплащане на обезщетение за забава по
чл.86, ал.1 ЗЗД, което ще се присъди за исковия период от 11.11.2024г. до 04.12.2024г. При
изчисляване на неговия размер /съобразно разпоредбата на чл.162 ГПК/ съдът използва
общодостъпен калкулатор и определя размера на лихвата за забава върху дължимата
главница на 292,66 евро, т.е. толкова, колкото се претендира от ищцата.
На основание чл.86 от ЗЗД, следва да се присъди в полза на ищцата и законната лихва
върху исковата сума от 32 207,85 евро, считано от датата на завеждане на исковата молба в
съда- 04.12.2024г. до окончателното й изплащане.
При този изход на правния спор и на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва
да бъде осъден да заплати на ищцата направените разноски за производството. Според
данните по делото, разноските, сторени от ищцата, възлизат в общ размер на 9 799 лв., като
от тях: 2 570 лв.- внесена държавна такса; 300 лв.- заплатен депозит за СТЕ; 5 лв.- платена
държавна такса за издаване на съдебно удостоверение; 6 924 лв.- заплатено адвокатско
възнаграждение с ДДС.
В съдебно заседание, проведено на 27.11.2025г., е заявено от процесуалния
6
представител на ответното дружество възражение по чл.78, ал.5 ГПК- за прекомерност на
заплатеното от ищцата адвокатско възнаграждение, което съдът намира за неоснователно.
Съобразявайки вида на спора, фактическата и правна сложност на делото, произтичаща от
предмета му, продължителността на производството- проведени са три съдебни заседания,
събрания доказателствен материал, който не е в голям обем, както и извършените
процесуални действия от пълномощника на ищцата и явяването в съдебни заседания, съдът
счита, че заплатеното адвокатското възнаграждение не е прекомерно, при което не са налице
предпоставки за намаляването му. С оглед на това, ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищцата направените по делото разноски в размер на 9 799 лв.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Бастион Естейт” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив ул. „Доктор Владо” № 1, да заплати на Д. В. Я., с ЕГН **********
и адрес: гр. *****, сумата 32 207,85 /тридесет и две хиляди двеста и седем евро и осемдесет
и пет цента/ евро, представляваща платена от ищцата част от продажна цена- първа вноска
по предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство, сключен между страните на 26.08.2022г., с предмет- закупуване на апартамент
№48 на кота +14,85 метра, гараж №8 на кота + 0,00 метра и магазин №2 на кота + 0,00 метра
от предвидената за изграждане Жилищна сграда с магазини, гаражи и дентален център в
поземлен имот с идентификатор *****, за който е отреден УПИ *****- за жилищно
строителство и обществено обслужване, кв. ** по плана на ПУП- ПУР „Жилищен парк
*****“- гр. *****, дължима на отпаднало основание, поради разваляне на предварителния
договор от купувача, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда- 04.12.2024г. до изплащането й, както и сумата от 292,66
/двеста деветдесет и две евро и шестдесет и шест цента/ евро, представляваща обезщетение
за забава в плащане на главницата 32 207,85 евро, за периода от 11.11.2024г. до 04.12.2024г.
ОСЪЖДА „Бастион Естейт” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив ул. „Доктор Владо” № 1, да заплати на Д. В. Я., с ЕГН **********
и адрес: гр. *****, сумата 9 799 /девет хиляди седемстотин деветдесет и девет/лв.-
направени по делото разноски.
Присъдените суми в полза на Д. В. Я., ЕГН **********, могат да се изплатят от
ответника по следната банкова сметка: IBAN: *****.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
7
8