№ 4487
гр. София, 09.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание
на четирИ.десети март през две хиляди двадесет и пета годИ. в следния
състав:
Председател:Евгени Г.
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Евгени Г. Гражданско дело № 20231100103916
по описа за 2023 годИ.
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ
НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. На ищеца
[1] В искова молба от 31.03.2023 г. „АР ДЖИ ИНВЕСТ“ ЕООД
(ИНВЕСТ) е заявил, че на 13.08.2021 г. е сключил с ответниците В. В., И. В.,
А. Г. и В. Г. предварителен договор за поземлен имот с идентификатор
68134.4360.948. Страните са се съгласили да сключат окончателен договор за
учредяване от ответниците на ИНВЕСТ на право на строеж за процесния имот
и да прехвърлят на ИНВЕСТ собствеността за него. Задължението на
ИНВЕСТ по окончателния договор е щяло да бъде да построи в имота
жилищна сграда от 1 840,00 кв. метра разгъната застроена площ (РЗП) и да
предаде на ответниците обекти от нея, които да бъдат с РЗП, представляваща
28% от РЗП на цялата сграда.
1
[2] ИНВЕСТ е следвало да възложи на архитект, предложен от
ответниците, изготвянето на идеен проект. След като ответниците са одобрили
този проект, страните е трябвало да конкретизират обезщетението на всеки от
ответниците.
[3] ИНВЕСТ е възложил на архитект изготвянето на идеен проект, за
което му е заплатил 21 122,96 лева. На 22.02.2022 г. архитектът е предал на
ИНВЕСТ идейния проект, а на 24.02.2022 г. ИНВЕСТ го е предал на
ответниците и ги е поканил да го одобрят.
[4] Ответниците не са одобрили идейния проект. Затова на 14.03.2022 г.
ИНВЕСТ отново е поискал от тях да одобрят проекта, като им е предложил те
да придобият собствеността върху конкретни обекти в бъдещата сграда –
четвърто и пето паркомясто в сутерена; апартаменти първи, трети, четвърти,
шести, осми и девети. На 23.03.2022 г. ИНВЕСТ отново е поискал от
ответниците да одобрят идейния проект.
[5] На 28.03.2022 г. ответниците са поискали от ИНВЕСТ да получат
освен обектите, предложени от него, и подземни гаражи пети и шести, както и
мазе 14. На 29.03.2022 г. ИНВЕСТ е предложил на ответниците да проведат
среща, за да договорят окончателно обезщетението, но те са поискали от него
ново предложение. Последвала е електронна кореспонденция между страните,
но ответниците не са одобрили идейния проект. На 09.10.2022 г. ИНВЕСТ е
получил от ответниците нотариална покана, с която те са го уведомили, че
развалят предварителния договор.
[6] ИНВЕСТ заявява, че не той, а ответниците са били неизправни по
предварителния договор, който не е развален. Поради забавата на ответниците
да одобрят идейния проект ИНВЕСТ не е могъл да започне строителството на
сградата, което ще се оскъпи с 340 000,00 лева. Затова ИНВЕСТ моли съда:
1. да допълни предварителния договор от 13.08.2021 г., като определи
конкретни имоти като обезщетение на ответниците – паркоместа четири и пет;
гаражи пети и шести; мазета четири и четирИ.десет; апартаменти първи,
2
трети, четвърти, шести, осми и девети;
2. да обяви предварителния договор за окончателен;
3. да осъди всеки от ответниците да му заплати по 67 500,00 лева
обезщетение за вреди от неизпълнение на предварителния договор, като част
от вреди за 85 000,00 лева от всеки (исковата молба, л. 2-8; молбата за
увеличение на иска, л. 311; определението за допускане увеличението на иска,
л. 315).
2. На ответниците
[7] В. В., И. В., А. Г. и В. Г. са подали писмени отговори, с които са
оспорили предявените искове. Те са заявили, че:
1. не са били съгласни с идейния проект, понеже с него е била
предвидена по-малка РЗП от максимално разрешената, а същевременно се е
увеличавала над 12% частта за общите части и така, ответниците са щели да
получат по-малко обезщетение;
2. по време на преговорите за определяне на обезщетението им ИНВЕСТ
не се е съгласявал с тяхното предложение, а е настоявал на своето, като не е
предоставял на ответниците информация как е определил предложеното
обезщетение и начИ. на определяне на общите части;
3. предложението за допълване на договора, направено в исковата молба,
също предвижда по-малка РЗП за ответниците спрямо договорената;
4. ответниците са развалили предварителния договор поради забава в
изпълнението от ИНВЕСТ, което е превърнало изпълнението в безполезно,
като неизпълнението се е състояло:
4.1. в уговорените срокове ИНВЕСТ не е получил виза за проектиране и
не е изготвил идеен проект, а изготвеният такъв, не е отговарял на
уговореното между страните;
4.2. ИНВЕСТ не е предприел действия за одобряване на трасе за
канализация и изграждане на външни връзки;
5. предварителният договор не се нуждае от допълване, а определянето
на конкретните обекти, предоставяни като обезщетение, не може да стане от
съда;
3
6. съдът не може да обяви предварителния договор за окончателен дори
да определи обезщетението на ответниците, понеже не е настъпило друго
условие на предварителния договор за сключването на окончателен –
одобряването на техническия проект;
7. ИНВЕСТ не е претърпял вреди от евентуално неизпълнение на
договора от ответниците. Затова ответниците молят съда да отхвърли
исковете (писмените отговори, л. 122-128, 138-151).
3. Насрещни твърдения на ищеца
[8] ИНВЕСТ е оспорил твърденията на ответниците. Той е заявил, че:
1. за да получи виза за проучване и проектиране на строителство, са
били необходими нотариално заверени декларации-съгласие от ответниците, а
те не са му дали такива и не са го упълномощили да инициира процедура по
издаване на виза;
2. от получаването на виза за проектиране е започвал да тече срокът за
ИНВЕСТ за изготвяне на идеен проект и понеже ИНВЕСТ не е получил виза,
срокът не е започнал да тече;
3. идейният проект и предложеното от ИНВЕСТ обезщетение са
отговаряли на договореното;
4. ответниците са прекъснали комуникацията с ИНВЕСТ, а
изпълнението от ИНВЕСТ не е станало безполезно за ответниците;
5. налице са условията за допълване на договора и обявяването на
предварителния договор за окончателен. Затова ИНВЕСТ моли съда да уважи
исковете (молбата, л. 168-172).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД
КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА
[9] През 1951 г. Д.В. е продал на А. (А.) В. неурегулирано дворно място
от 600,00 кв. метра с паянтова постройка от стая, кухня и антре, като дворното
4
място е било в землището на село Обеля, местността „Лозище - към
Сирищник - Модерно предградие“ (процесния имот) (нотариалния акт, л. 57-
58). Към този момент А. В. е бил в брак с К. В.а (вписаното в нотариалния акт,
л. 61-62).
[10] През 1975 г. А. В. е дарил на дъщеря си А.М. 1/3 идеална част от
имота, а през 1984 г. А. В. и съпругата му К. В.а са дарили на А.М. 1/4 от
техните 2/3 идеални части от процесния имот (нотариалните актове, л. 59-60 и
л. 61-62). А.М. е почИ.ла през 1988 г., като е оставила за свои наследници по
закон синовете си В. и И. В.и (удостоверението за наследници, л. 65-66).
[11] През 1997 г. А. В. е продал на дъщеря си И. В.а 1/3 идеална част от
процесния имот (нотариалния акт, л. 63-64). А. В. е почИ.л като вдовец през
2003 г. Той е оставил за свои наследници по закон:
- внуците си В. и И. В.и, които са били синове на дъщеря му А. В.а;
- дъщеря си И. В.а. Тя е почИ.ла през 2016 г. и е оставила за свои
наследници по закон синовете си А. и В. Г.и (удостоверението за наследници,
л. 65-66).
[12] През 2019 г. е бил одобрен подробен устройствен план (ПУП) за
местността, в която се е намирал процесният имот, а през април 2021 г. е бил
одобрен работен устройствен план (РУП) (стр. 4-5 от заключението на вещото
лице арх. Я., л. 277-290). Към септември 2021 г. дворното място от процесния
имот е било поземлен имот от 465,00 кв. метра и с идентификатор
68134.4360.948, като е представлявало УПИ XVII-233 от 464,00 кв. метра.
Административният му адрес е бил в гр. София, ж. к. „********* (скицата, л.
67; стр. 4 от заключението на вещото лице арх. Я., л. 277-290).
[13] С ПУП и РУП за местността, в която е процесният имот, са били
предвидени параметри за застрояване на процесния имот. Те са били:
- 45% плътност на застрояването, което е позволявало да се построи
сграда с 208,80 кв. метра застроена площ (ЗП);
- кинт 3,5, който е позволявал сградата да бъде с 1 624,00 кв. метра РЗП;
5
- височИ. (кота корниз) от 19,00 метра, като кота било не е следвало да
превишава с повече от 4,5 метра котата корниз на стрехата или ограждащата
стена на основното застрояване;
- озеленена площ от минимум 20% - 92,80 кв. метра, от които 46,40 кв.
метра е следвало да бъдат с висока дървесна растителност;
- сградата е следвало да бъде на отстояние от 3,00 метра от улицата.
[14] Плановете са предвиждали усвояването на пространството между
корниза и билото на сградата като подпокривен етаж/и и покриване на
съществуващи/проектни калкани в съседните УПИ. Подпокривният етаж/и не
се е включвал в броя на етажите като градоустройствен параметър (стр. 6-7 от
заключението на вещото лице арх. Я., л. 277-290).
[15] На 13.08.2021 г. от една страна В. и И. В.и, и А. и В. Г.и, а от друга
страна ИНВЕСТ са сключили предварителен договор за учредяване от В.и и
Г.и на ИНВЕСТ право на строеж за процесния имот и прехвърляне на
собственост върху процесния имот срещу извършване в него на строителство
от ИНВЕСТ. Страните са се съгласили, че ИНВЕСТ е следвало да построи
сграда с РЗП над земята от около 1 840,00 кв. метра.
[16] Срещу учредяването на право на строеж и последващото
прехвърляне на собствеността за имота, ответниците е следвало да получат от
бъдещата сграда имоти, пропорционално разпределени по етажи и изложение,
но без такива на партера, с обща РЗП 28% от РЗП на сградата, включително и
28 % от РЗП на подземната част. Общите части на имотите на ответниците е
следвало да не надвишават 12% от общата РЗП на сградата, а, ако са
надвишавали, те са оставали за сметка на ИНВЕСТ (чл. 1, чл. 2, ал. 1 и чл. 3,
ал. 1 от договора, л. 9-17).
[17] Следователно при РЗП на надземната част на бъдещата сграда от
1 840,00 кв. метра, общата площ, която ответниците е следвало да получат в
надземната част, е била 515,20 кв. метра (1 840,00х28%). РЗП на техните
обекти в надземната част без ЗП на общите части е следвало да бъде 453,38 кв.
6
метра (515,20-(515,20х0,12)). Общата ЗП на припадащите им се общи части е
следвало да бъде 61,82 кв. метра (515,20х12%).
[18] Конкретните обекти, които ответниците са щели да получат, е
следвало да бъдат определени, след като ответниците са одобрили идейния
проект на сградата, т. е. с протокола за съгласуване и определяне на
обезщетение (чл. 3, ал. 1 и чл. 4, ал. 1, т. 4 от договора). Ако ответник е
получавал по-голяма ЗП от уговорената, той е следвало да заплати на
ИНВЕСТ: по 400,00 евро на кв. метър, ако разликата е била над 2,00 кв. метра,
но не повече от 5,00 кв. метра; пазарната цена на кв. метър, ако разликата е
била над 5,00 кв. метра (чл. 3, ал. 3 от договора). Ако пък ответник е
получавал по-малка ЗП от уговорената, ИНВЕСТ му е дължал плащане в
същите размери (чл. 3, ал. 4 от договора).
[19] ИНВЕСТ е следвало да възложи на свидетелката архитект О. М. и
нейното проектантско бюро „А. – ТМ 1“ ЕООД (А.):
- изготвянето на цялата необходима архитектурно-строителна
документация;
- извършването на всички правни и фактически действия, за да получи
виза за проучване и проектиране (чл. 2(1) от договора, л. 9-17). Ответниците
са били избрали и посочили свидетелката архитект О. М. и нейното
проектантско бюро А. да изготвят идейния и техническите проекти за
сградата (показанията на свидетелите М. и Р., л. 315-321).
[20] Страните са уговорили и следните срокове:
- 15 дни от сключването на договора - ИНВЕСТ да извърши всички
правни и фактически действия за подаване на документи за издаване на виза за
проучване и проектиране;
- 30 дни от получаването на виза за проучване и проектиране - ИНВЕСТ
да изготви идейния проект;
- седем дни от изготвянето на идейния проект - ИНВЕСТ писмено да
покани ответниците да съгласуват идейния проект;
- 14 дни от получаване от ответниците на поканата - всеки от
ответниците да одобри идейния проект, като подпише и протокол за
съгласуване и определяне на обезщетение;
- седем дни от подписването на протокола съгласуване и определяне на
обезщетение – за внасянето на идейния проект за одобрение;
- 60 дни от внасянето му – за одобрение;
7
- 60 дни от съгласуването на идейния проект - за изготвянето на
технически проект по всички специалности (чл. 4, ал. 1 от договора).
[21] Седем дни след получаването на одобрен технически проект,
ответниците е следвало да се явят пред нотариус и да учредят на ИНВЕСТ
право на строеж (чл. 6 и чл. 4, ал. 1, т. 10 от договора). В срок от 60 дни от
одобрението на техническия проект ИНВЕСТ е следвало да има разрешение
за строеж, а след още 60 дни и протокол за определяне на строителна линия и
ниво.
[22] В 20-месечен срок от получаването на строителна линия и ниво и
осигуряване на временно захранване на обекта ИНВЕСТ е следвало да има
Протокол Образец 15 за сградата, а 60 дни по-късно и разрешение за ползване.
В 30-дневен срок от издаването на разрешение за ползване ответниците е
следвало да прехвърлят на ИНВЕСТ правото на собственост върху земята от
процесния имот (чл. 4, ал. 1 от договора).
[23] Ответниците са се задължили да предоставят на ИНВЕСТ
нотариално заверени пълномощни, с които да упълномощят ИНВЕСТ да ги
представлява пред съответните дружества и институции. Пълномощните е
следвало да бъдат във връзка с:
- премахване на сгради и растителност в имота;
- издаване и получаване на документи за проектиране и строителство;
- издаване на разрешение за строеж и други документи, необходими за
реализирането на строителството;
- сключването на договори за присъединяване към експлоатационните
дружества и подписването на всякакви документи, свързани с проектиране и
строителството без право на подписване на проектите и акт образец 15;
- подаване на документи и получаване на такива във връзка с
завършването на строителството на сградата и въвеждането в експлоатация,
включително извършването на промени в архитектурния проект, които не са
засягали обектите на ответниците (чл. 5 и чл. 10, т. 1-5 включително от
договора).
[24] Липсват доказателства ответниците да са предоставили на ИНВЕСТ
такива пълномощни. Затова съдът приема, че ответниците не са го направили.
8
[25] Страните са се съгласили, че ответниците са имали право да
развалят договора за учредяване право на строеж, ако по вИ. на ИНВЕСТ и без
да е налице стопанска непоносимост или форсмажорни обстоятелства,
ИНВЕСТ:
- е забавил строителството и въвеждането в експлоатация на сградата с
повече от 12 месеца над предвидения срок;
- работата по строителството е прекъснала за повече от шест месеца (чл.
8, ал. 1 от договора). Страните също са договорили, че ответниците са имали
право да прекратят предварителния договор и да развалят договора за
учредяване право на строеж, ако по вИ. на ИНВЕСТ:
- не е било получено разрешение за строеж до два месеца след
одобряването в НАГ на техническия проект;
- строителството не е започнало до три месеца от издаване на строителна
линия (чл. 16 от договора). Договорът се е прекратявал и, ако до изтичането на
пет месеца от подписването му страните не са могли да се снабдят с виза за
проучване и проектиране поради причини, независещи от тях (чл. 20 от
договора).
[26] На 13.08.2021 г. ИНВЕСТ и А. са сключили договор за проектиране.
С него А. се е задължил срещу възнаграждение от ИНВЕСТ да извърши:
всички необходими действия по организацията, предпроектните проучвания и
проектните работи за изграждането на сграда в процесния имот; действията по
защита пред експертните съвети на всички нива и одобряването на проектите
по реда на ЗУТ.
[27] А. е следвало да изготви идеен проект и технически проект с всички
части. Уговорената цена е била 13,00 евро на кв. метър за сграда с
приблизителна площ от 2 300,00 кв. метра, като 30% е била платима като
аванс, 30% след съгласуване на идейния проект от ИНВЕСТ и ответниците,
35% след представянето на готов технически проект и 5% след одобряването
на техническия проект (договора, л. 20-21).
[28] На 24.08.2021 г. ИНВЕСТ е заплатил на А. 21 122,96 лева
(фактурата и платежното нареждане, л. 22-23). Тъй като за процесния имот е
имало общ устройствен план и застроителен план, които са били влезли в
сила, свидетелката архитект М. се е снабдила от архива на НАГ с данните за
разрешеното строителство в процесния имот, предоставяни чрез визата за
9
проектиране. Въз основа на тези данни тя е изготвила ескизи и през септември
2021 г. няколко пъти е изпращала за коментари от ИНВЕСТ и ответниците
ескизите. След това в средата на октомври 2021 г. свидетелката архитект М. е
изпратила на ИНВЕСТ и ответниците идейния проект.
[29] На 22.10.2021 г. директорът на дирекция „Териториално планиране“
е изпратила до А. Г. виза за проектиране за процесния имот (писмото и визата,
л. 131-132). На 03.11.2021 г. А. Г. е изпратил на архитект М. имейл с прикачена
към него виза за проектиране (имейла, л. 129). Свидетелката архитект М. не е
получила този имейл (показанията на свидетелката, л. 316-гръб).
[30] Последвала е кореспонденция между ИНВЕСТ и свидетелката М..
ИНВЕСТ е искал от свидетелката М. промени в идейния проект. На 22.02.2022
г. ИНВЕСТ е приел от А. идейния проект (протокола, л. 36). Според идейния
проект ЗП на сутерена (подземната част) е била 412,00 кв. метра, а РЗП на
надземната част е била 1 818,30 кв. метра (идейния проект, л. 26; стр. 10-11 от
заключението на вещото лице архитект Я., л. 277-299).
[31] В идейния проект са били вписани общите ЗП на съответните
етажи, ЗП на отделните обекти, общата площ на общите части на съответния
етаж. В него не са били вписани идеалните части от общите части,
припадащите се на обектите, а към ЗП на съответните етажи са били вписани
общи част от над 15% за етаж (идейния проект, л. 24-35; заключението на
вещото лице арх. Я., л. 277-290).
[32] На 24.02.2022 г. С.П., управител на ИНВЕСТ, е изпратил до А. Г.
имейл. С него С.П. е уведомявал А. Г., че на 22.02.2022 г. архитект М. е
предала на ИНВЕСТ идейния проект. Той е поканил А. Г. да се запознае с
идейния проект и да го одобри (имейлът, л. 37).
[33] На 14.03.2022 г. ИНВЕСТ е изпратил на А. Г. чрез електронната
поща констативен протокол за съгласуване на идеен проект и определяне на
обезщетение. В него е било записано, че:
10
- А. и В. Г.и са получавали всеки по един апартамент (четвърти и шести)
и общо едно паркомясто (четири) в сутерена (подземната част);
- В. и И. В.и са получавали всеки по два апартамента (осми и девети;
първи и трети) и общо едно паркомясто (пет) в сутерена. В констативния
протокол е било вписано, че РЗП е щяла да бъде прецизирана в
площообразуването. В констативния протокол не са били вписани ЗП на
отделните обекти, които ответниците са получавали, и площта на
припадащите се идеални части към техните обекти (констативния протокол, л.
39-40).
[34] В идейния проект са били вписани следните ЗП за обектите на
ответниците, вписани в констативния протокол като тяхно обезщетение:
апартамент първи 56,40 кв. метра; апартамент трети 63,15 кв. метра;
апартамент четвърти 113,50 кв. метра; апартамент шести 109,89 кв. метра;
апартамент осми 56,40 кв. метра; апартамент девети 79,60 кв. метра (идейния
проект, л. 24-35). Следователно 478,94 кв. метра е била общата ЗП на обектите
за ответниците без припадащите им се общи части, които са се намирали в
надземната част на сградата, и които са били описани в протокола.
Договорената обща ЗП за ответниците без припадащите им се общи части е
била 453,38 кв. метра (по-горе пар. 17). Така ответниците са щели да получат с
25,56 кв. метра повече от договореното (478,94-453,38).
[35] На 23.03.2022 г. С.П. е изпратил до А. Г. имейл. С него С.П. е
приканил ответниците да подпишат констативния протокол (имейла, л. 41).
[36] На 28.03.2022 г. А. Г. е изпратил до ИНВЕСТ имейл с писмо. В него
А. Г. е заявил, че не е бил съгласен ответниците да получат в съсобственост
общо две паркоместа с обща площ от 26,00 кв. метра, при положение, че им са
се полагали 115,36 кв. метра от сутерена, където са били паркоместата. Затова
А. Г. е поискал от ИНВЕСТ ответниците да получат като обезщетение в
сутерена не само паркоместа четири и пет с площ от по 13,00 кв. метра, но и
подземни гаражи пет (18,22 кв. метра) и шест (15,90 кв. метра), както и мазета
четири (4,20 кв. метра) и четирИ.десет (3,79 кв. метра). Също така А. Г. е искал
да знае точния размер на РЗП, която ответниците са щели да получат в
обезщетение, както и ЗП на общите части (имейла и писмото, л. 42-43).
11
[37] Ако ответниците са получили като обезщетение исканите от тях
обекти в сутерена, те биха получили обща ЗП в сутерена от 68,11 кв. метра без
припадащите им се общи части (3х13,00+18,22+15,90+4,20+3,79). При ЗП на
сутерена от 412,00 кв. метра, съгласно уговореното в предварителния договор
на ответниците са се полагали 115,36 кв. метра с припадащите им се общи
части (412,00х28%). Общата ЗП в сутерена, която ответниците е следвало да
получат без припадащите общи части, е следвало да бъде 101,52 кв. метра
(115,36-(115,26х12%)), а общата ЗП на припадащите им се общи части 13,84
кв. метра (115,26х12%).
[38] Така по собственото си предложение ответниците биха получили с
33,41 кв. метра по-малко обща ЗП в сутерена без припадащите се общи части
(101,52-68,11), но като цяло обезщетението, което биха получили би било само
с 7,85 кв. метра по-малко от уговореното (33,41-25,56[1]). Ако пък
ответниците са получили обезщетение в сутерена по предложението на
ИНВЕСТ, те биха получили с 75,52 кв. метра по-малко обезщетение от
уговореното (101,52-(2х13,00)) или като цяло биха получили с 49,96 кв. метра
обезщетение по-малко от уговореното (75,52-25,56).
[39] На 29.03.2022 г. С.П. е изпратил до А. Г. имейл, с който е поискал да
проведат среща. А. Г. му е отговорил, че очаква от ИНВЕСТ ново
предложение по електронната поща, а след това да уточнят ЗП на
апартаментите (имейлите, л. 44).
[40] На 30.03.2022 г. юрисконсулт В. от името на ИНВЕСТ е изпратила
до А. Г. имейл, с който не му е изпратила предложение относно
разпределението на ЗП в сутерена, а е заявила, че това е можело да се уточни
на допълнителна среща. Тя е поискала от ответниците да одобрят идейния
проект и подпишат констативния протокол (имейла и писмото, л. 45-46).
[41] На следващия ден А. Г. е отговорил, че е нямало нужда от среща и
устни разговори, а от писмено предложение от ИНВЕСТ относно
разпределението на ЗП в сутерена, както и уточняване от ИНВЕСТ на ЗП на
12
апартаментите, които ответниците са щели да получат като обезщетение
(имейла, л. 47-48). На 04.04.2022 г. юрисконсулт В. е изпратила до А. Г. имейл
с искане ответниците да изпратят констативен протокол с вписано в него
обезщетение, което искат, а, ако то е съответствало на договореното, ИНВЕСТ
е щял да го одобри (имейла и писмото, л. 48-49). На 21.04.2022 г. С.П. е
приканил ответниците да представят констативен протокол (имейла, л. 50).
[42] На 06.06.2022 г. ответниците са връчили на ИНВЕСТ нотариална
покана. В нея те са заявили, че развалят предварителния договор, тъй като:
- те са заплатили и са получили виза за проектиране, а това е трябвало да
направи ИНВЕСТ;
- ИНВЕСТ не е спазил срока за изготвяне на идейния проект;
- предложили са им обезщетение по идейния проект, което е било по-
малко от уговореното, а два месеца ИНВЕСТ не е уточнил размера на
обезщетението за ответниците;
- ИНВЕСТ не е оградил имота. Затова изпълнението от ИНВЕСТ в полза
на ответниците на предварителния договор е било безполезно за ответниците
и те са го разваляли (поканата, л. 52-53).
[43] От март 2022 г. до март 2023 г. стойността на строителството на
процесната сграда се е повишила с 275 635,00 лева без ДДС. От март 2022 г.
към януари 2025 г. стойността на строителството на процесната сграда се е
повишило с 356 337,00 лева без ДДС (заключението на вещото лице инженер
Ц., л. 271-275).
[44] ИНВЕСТ е заплатил: 10 880,00 лева държавна такса (л. 97 и л. 312);
1 423,00 лева за вещи лица (л. 240 и л. 266)[2]; 10,00 лева за съдебни
удостоверения (л. 84а); 2,00 лева за преписи (л. 90). Той е бил представляван
от адвокат, с когото е уговорил заплащането на 4 800,00 лева възнаграждение
по банков път (л. 301). Липсват доказателства възнаграждението да е било
платено. Затова съдът приема, че то не е било платено. Ответниците са
заплатили: 143,00 лева възнаграждение за вещи лица (л. 243)[3]; 4 500,00 лева
на адвокат (л. 303-310). В.Р. е била освободена от заплащането на държавна
13
такса (определението, л. 70). Тя е заплатила 1 050,00 лева за вещи лица (л.
128) и е била представлявана безплатно от адвокат (л. 148). БУЛ ИНС е
заплатил: 200,00 лева за вещо лице (л. 125); 10 380,00 лева с ДДС на адвокат
(л. 93-95).
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА
УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО
[45] ИНВЕСТ е предявил три иска. Първият иск е по чл. 300 от ТЗ за
допълването от съда да предварителния договор от 13.08.2021 г. Вторият иск е
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването на предварителния договор за
окончателен. Третият иск е по чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за заплащането на
обезщетение за вреди от забавата. Исковете са неоснователни и съдът ги
отхвърля.
1. По иска по чл. 300 от ТЗ
[46] Съгласно чл. 300 от ТЗ, когато страните уговорят при настъпване на
определени обстоятелства да допълнят договора и при тяхното настъпване не
могат да постигнат съгласие, всяка от тях може да поиска от съда той да
направи това. Следователно предпоставките за уважаването на иска са:
1. наличие на валиден договор, по който страни са ИНВЕСТ и
ответниците;
2. в договора да е било уговорено ИНВЕСТ и ответниците да го
допълнят при настъпването на определени обстоятелства – в случая при
настъпването на определени обстоятелства да определят обезщетенията за
ответниците;
3. при настъпването на договорените обстоятелства, ИНВЕСТ и
ответниците да не са могли да постигнат съгласие относно допълването на
договора, в случая определянето на обезщетенията за ответниците;
4. ИНВЕСТ да иска от съда да допълни договора.
14
[47] Съдът установи, че ИНВЕСТ и ответниците са сключили твърдения
предварителен договор. Спори се дали той е валиден, защото ответниците са
възразили, че те валидно са го развалили.
[48] Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен
договор не изпълни задължението си поради причИ., за която той отговаря,
кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок
за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята
договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено,
когато договорът е сключен в писмена форма (пак там). Кредиторът може и да
не даде срок за изпълнение, ако то е станало безполезно за него (чл. 87, ал. 2 от
ЗЗД). Неизпълнената част от договора не следва да е незначителна с оглед
интереса на кредитора (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД).
[49] Следователно, за да е валидно развалянето на предварителния
договор, следва да са налице следните предпоставки:
а) ИНВЕСТ да не е изпълнил свое задължение по договора, за което той
отговаря;
б) това неизпълнение да не е било незначително с оглед интересите на
ответниците;
в) забавеното изпълнение да е било безполезно за ответниците.
[50] Ответниците са заявили, че те са развалили предварителния
договор, тъй като:
- в уговорения срок ИНВЕСТ не е изготвил идейния проект, а
изготвеният не е отговарял на договорените параметри за разгъната застроена
площ на бъдещата сграда и процент на общите части в нея;
- ИНВЕСТ е следвало да се снабди с виза за проектиране и да
предприеме действия за одобряване на трасе за канализация и изграждане на
външни връзки, а не го е направил.
[51] Съдът установи, че към септември 2021 г. архитект М. е имала
необходимите данни за строителството от одобрените планове за имота и въз
15
основа на тях е била изготвила ескизи от идейния проект. В средата на
октомври 2021 г. архитект М. е била изготвила идейния проект и го е
изпратила на страните (по-горе пар. 28). До 22.02.2022 г. обаче ИНВЕСТ не е
приемал идейния проект, защото е имал забележки по него (по-горе пар. 30).
Следователно ИНВЕСТ е приел идейния проект повече от четири месеца след
изготвянето му от архитект М.. Това е било значително забавяне предвид
уговорения в договора 30-дневен срок за изготвяне на идейния проект от
получаването на виза, т. е. на данните необходими за изготвянето му, а
архитект М. е имала тези данни още към октомври 2021 г.
[52] Още по-съществено, след като е имал идейния проект, ИНВЕСТ е
предложил на ответниците обезщетение, което е било: за сутеренната част със
75,52 кв. метра по-малко от уговореното (по-горе пар. 38); за надземната част
с 25,56 кв. метра по-голямо от уговореното (по-горе пар. 34). Като цяло обаче,
обезщетението е било с 49,96 кв. метра по-малко от уговореното обезщетение
от 554,90 кв. метра ЗП в сутеренна и надземна част на бъдещата сграда, без
припадащите се общи части (453,38+101,51 – по-горе пар. 17 и 37). Това са
били 9% по-малко от уговореното (49,96/554,90х100,00).
[53] Най-съществено, съдът установи, че след като са получили
протокола за съгласуване на идейния проект и обезщетението, ответниците са
отправили до ИНВЕСТ насрещно предложение за обезщетение. То е било
много по-близко до уговореното от предложеното от ИНВЕСТ в протокола за
съгласуване на идейния проект и определяне на обезщетение, защото съдът
установи, че по тяхното насрещно предложение ответниците са щели да
получат с 7,85 кв. метра по-малко от уговорената обща ЗП без общите части, а
по предложението на ИНВЕСТ тази разлика е била 49,96 кв. метра (по-горе
пар. 38).
[54] ИНВЕСТ обаче, повече от два месеца нито е приел насрещното
предложение на ответниците, нито е отправил свое второ предложение.
Единственият резултат от това е бил забавяне на преговорите за постигане на
съгласие относно конкретизирането на обезщетението за ответниците. Едва с
исковата молба, повече от годИ. по-късно ИНВЕСТ е поискал от съда да
16
определи обезщетение, идентично на това, което ответниците са искали с
предложението си към ИНВЕСТ. Ето защо съдът приема, че ИНВЕСТ не само
е забавил изготвянето на идейния проект, но и постигането на съгласие
относно определянето на обезщетение за ответниците, което пък е било
условие за следващите действия на страните, предвидени в предварителния
договор. Забавянето от ИНВЕСТ е повече от шест месеца - от октомври 2021
г., когато е изтичал 51-дневния срок за изготвянето и съгласуването на
идейния проект, както и определяне на обезщетението (30+7+14 – по-горе
пар. 20), до юни 2022 г. са били изтекли осем месеца.
[55] Съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД, договорите имат сила на закон. Съдът
установи, че в предварителния договор ИНВЕСТ и ответниците са
договорили, че ответниците са можели да развалят окончателния договор за
учредяване на право на строеж, ако по вИ. на ИНВЕСТ и без да е налице
стопанска непоносимост или форсмажорни обстоятелства, ИНВЕСТ е
прекъснал работата по строителството за повече от шест месеца (по-горе пар.
25).
[56] Несъмнено строителството е дейност, която отнема много повече
време от постигането на съгласие относно идейния проект и конкретизирането
на обезщетението за ответниците. Несъмнено към момента на реализирането
на строителството ИНВЕСТ е щял да вложи много повече усилия и средства
за изпълнението на договора, отколкото той би вложил към момента на
съгласуването на идейния проект и определянето на обезщетението за
ответниците. Въпреки това страните са се съгласили, че ако ИНВЕСТ е спрял
строителството за повече от шест месеца, ответниците са можели да развалят
договора за учредяване право на строеж, а договореното между тях има
силата на закон.
[57] Следователно шест месеца закъснение при строителството е било от
изключително значение за интересите на ответниците. Ето защо загубата на
шест месеца за постигането на съгласие относно идейния проект и
конкретизирането на обезщетение е от още по-голямо значение за
ответниците, защото това е дейност, която изисква много по-малко време и
17
усилия от страните за извършването в сравнение с дейността по
строителството на бъдещата сграда.
[58] В случая е било повече от шест месеца забавянето относно
постигането на съгласие по идейния проект и обезщетението на ответниците
при вече изготвен идеен проект. Затова съдът приема, че забавянето на
ИНВЕСТ не само е значително с оглед интересите на ответниците, но е
направило безполезно за тях изпълнението от ИНВЕСТ (за подобно
разрешение вж. и решение на ВКС 229-2015-III Г. О. по гр. д. 4 936/2013 г.[4]).
Затова съдът приема, че развалянето от ответниците на предварителния
договор е валидно.
[59] Също толкова съществено, съдът приема, че развалянето на
договора е било не само законосъобразно, но и практически удачно за
развитие на отношенията между страните. Това е така, защото то е станало на
ранен етап от действието на договора, когато страните не са били вложили
още толкова сериозни усилия и средства в изпълнението му. Предвид
възникналото недоверие между страните, продължаването на изпълнението на
договора е криело големи рискове от бъдещи спорове между страните.
[60] След като развалянето на предварителния договор е валидно, то
липсва договор и първата предпоставка за уважаването на иска. Ето защо
съдът отхвърля предявения иск.
2. По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
[61] Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато
задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на
имота (чл. 363 от ГПК). Следователно предпоставките за уважаването на иска
са:
18
1. ответниците да са собственици на недвижим имот;
2. наличие на валиден предварителен договор между ИНВЕСТ и
ответника за прехвърлянето на собствеността на този недвижим имот;
3. да не е сключен окончателен договор;
4. ИНВЕСТ да иска от съда обявяването му за окончателен;
5. ИНВЕСТ да е изправен относно изпълнението на задълженията си по
предварителния договор.
[62] Съдът установи, че ответниците са собственици на процесния
недвижим имот. Съдът прие обаче, че предварителният договор е валидно
развален. Липсва предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го
отхвърля.
3. По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 за заплащане на обезщетение за
вреди от забавата
[63] Съгласно чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, кредиторът може да търси
обезщетение за вреди от забавата. Следователно предпоставките за
уважаването на иска са:
1. ИНВЕСТ и ответниците да са страни по валиден предварителен
договор;
2. ответниците да са имали задължение спрямо ИНВЕСТ по договора,
което не са изпълнили, като отговорността за това е била тяхна;
3. от това забавено изпълнение ИНВЕСТ да е претърпял вреди;
4. ответниците да не са изплатили обезщетение на ИНВЕСТ за вредите.
[64] Съдът установи, че предварителния договор е валидно развален.
Липсва предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.
4. По разноските
19
[65] Ответниците търсят разноски. Те са направили такива за 4 642,00
лева.
[66] Съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответникът има право на разноски
съобразно отхвърлената част от иска. Съдът отхвърля исковете изцяло. Затова
съдът осъжда ИНВЕСТ да заплати на ответниците 4 642,00 лева разноски по
делото.
[67] На ИНВЕСТ следва да се възстановят 377,00 лева от внесения
депозит за вещото лице архитект Я. (1 300,00/1 500,00х(1 500,00-1 065,00)). На
ответниците следва да се възстановят 58,00 лева от внесения депозит за
вещото лице архитект Я. (200,00/1 5000,00х(1 500,00- 1 065,00). Ето защо
съдът
[1] ЗП от надземната част, която ответниците са получавали повече от уговореното (по-горе пар. 35).
[2] ИНВЕСТ е заплатил 1 800,00 лева за вещи лица. От тях обаче съдът му възстановява 377,00 лева, внесени за
вещото лице архитект Я.. Затова съдът приема, че ИНВЕСТ е заплатил 1 423,00 лева възнаграждение за вещи
лица.
[3] Ответниците са внесли 200,00 лева възнаграждение за вещото лице архитект Я.. От тях обаче съдът им
възстановява 58,00 лева. Затова съдът приема, че ответниците са заплатили 142,00 лева възнаграждение за вещи
лица.
[4] В решението ВКС е приел, че: „[в] контекста на конкретния казус, застъпеното в цитираното решение
становище следва да се разбира в смисъл, че след като страните са постигнали изрична уговорка договорът да
бъде обявен за окончателен до изтичането на конкретно определен срок и тази уговорка не бъде спазена, поради
виновно неизпълнение на една от страните, изправната страна има правната възможност да иска разваляне
на договора без да дава допълнителен срок за изпълнение“.
ВКС също е приел, че: [с]траните са поели задължение, че сделката следва да се изповяда по нотариален ред до
31.08.2012 г. Предвид факта, че предварителният договор е сключен на 29.08.2011 г. тоест една годИ. преди това,
обосновава извод, че интересът на продавачите е бил до този краен срок, който сам по себе си е значителен,
сделката да бъде приключена, да има яснота в отношенията между страните, да получат договорената цена.
Последното е логично и житейски обяснимо. С оглед на това, макар сделката по своето естество да няма характер
на "фикс сделка", след изтичането на срока същите не са били длъжни да запазят облигационната връзка”.
РЕШИ:
[68] ОТХВЪРЛЯ следните искове на „АР ДЖИ ИНВЕСТ“ ЕООД срещу
В. Л. В., И. Л. В., А. К. Г. и В. К. Г.:
1. иска по чл. 300 от ТЗ съда да допълни предварителния договор от
13.08.2021 г., сключен между страните по делото, като определи конкретни
20
имоти като обезщетение на ответниците от бъдещата сграда в недвижим имот
– паркоместа четири и пет; гаражи пети и шести; мазета четири и
четирИ.десет; апартаменти първи, трети, четвърти, шести, осми и девети.
Недвижимият имот представлява дворното място (поземлен имот) от 465,00
кв. метра и с идентификатор 68134.4360.948, което е УПИ XVII-233 от 464,00
кв. метра заедно с изградената в него паянтова жилищна сграда от стая, кухня
и антре. Административният адрес на имота е в гр. София, ж. к. „*********
ЗД.
2. иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на
предварителния договор от 13.08.2021 г.;
3. иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 за заплащане на 67 500,00 лева от всеки от
ответниците обезщетение за вреди от забавата им, като част от претърпени
вреди за 85 000,00 лева от забавата на всеки от ответниците.
[69] ОСЪЖДА «АР ДЖИ ИНВЕСТ» ЕООД да заплати на В. Л. В., И. Л.
В., А. К. Г. и В. К. Г. 4 642,00 лева разноски по делото на основание чл. 78, ал.
3 от ГПК.
[70] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му.
[71] Ако ищецът обжалва изцяло решението, с въззивната си жалба той
следва да представи доказателство за внасянето на 4 400,00 лева държавна
такса по сметка на САС. Ако обжалва частично решението, той следва да
внесе по сметка на САС 2% държавна такса върху обжалваната сума и
представи вносен документ. При неизпълнение съдът ще върне въззивната
жалба.
[72] ДА СЕ ВЪЗСТАНОВЯТ на страните следните суми:
1. на ищеца – 377,00 лева от внесения депозит за вещото лице архитект
Я.;
2. на ответниците – 58,00 лева от внесения депозит за вещото лице
архитект Я..
21
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
22