РЕШЕНИЕ
№
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, състав 1-6, в публично съдебно заседание 1-6, в закрито съдебно заседание, проведено на двадесет и седми септември, през две хиляди двадесет и втора година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
При участието на съдебен секретар Антоанета Стефанова, след като разгледа, докладваното от съдия Даниела Христова, гр.д. № 10008 по опис на СГС за 2020 г., за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 362-364 от ГПК.
Образувано е по предявен от Н.С.Й. против К.Й.Б. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с цена на иска 82 000 лева, с искане, съда да обяви за окончателен предварителен договор сключен в гр. София на 26.02.3021 г. за покупко-продажба на недвижим имот представляващ апартамент с административен адрес - гр. София, кв. „*****.
В обстоятелствената част на исковата молба се излага, че ищцата е изправна страна по договора. Твърди, че е заплатила цена в размер на 82 000 лева на пълномощника на продавача, а именно - В.Б.И. - неговата майка. Излага подробно начина на плащане, който според твърденията е - капаро от 40 000 лева платени в деня на сключване на договора, а остатъка изплатен на месечни вноски, последната от които платена в сроковете определени с Анекс към предварителния договор от 22.02.2019г.
Ответникът се представлява от особен представител - адв. Б., чрез която оспорва иска като неоснователен. Счита, че макар и да е спазена предвидената писмена форма, той не съдържа уговорки относно съществените условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот, липсват доказателства за собствеността на жилището, оспорва твърдението на ищцата, че е платила уговорената цена по договора, оспорва авторството на подписите на пълномощника върху договора, анекса и разписките за платени суми.
В ход по същество страните поддържат становищата си, ищцата моли за уважаване на иска, а пр. пердставител на ответника за отхвърляне.
Двете страни претендират разноски в производството.
Съдът след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в съвкупност спрямо указаната доказателствена тежест, следваща от приложимите материално правни норми, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Представен е писмен документ - договор, с неоспорена достоверност на дата
26.02.2001 г., според съдържанието на който продавачът К.Й.Б., представляван от своята майка В. Б.И. се задължава да продаде своя собствен недвижим имот - апартамент с административен адрес гр. София, кв. „*****, състоящ се от две стаи хол, кухня и сервизни помещения с обща площ от 78.42 кв.м., заедно с прилежащото мазе и съответните ид.части от сградата и от правото на строеж върху държавна земя за цена от 82 000 лева, което е следвало да бъде изплатена чрез капаро в размер на 40 000 лева платени при подписване на договора и, а остатъка от 42 000 лева, чрез вноски по 340 лева месечно, до достигане на цялата уговорена цена в договора. Страните са се уговорили окончателното изповядване на сделката в предвидената нотариална форма, да се осъществи след десет години. Според съдържанието на договора, купувачът си запазва правото на ползване върху Уг ид. Част от имота безвъзмездно и пожизнено, а продавача получава правото на ползване след изтичане на пет години от подписване на договора. Страните са се уговорили разноските по сключване на окончателен договор да се платя от купувача. От текста на договора се установява, че при подписването му, правото на купувача да се разпорежда с имота произтича от право на собственост удостоверено с нот. Акт № 124/87 г. Представени са декларации и нот. Заверено пълномощно от Нотариус № 399 с район на действие ВРС.
Видно от представен като отделен документ нот. Акт № 124/87 г. продавачът се легитимира като собственик на обекта на спорни права, възоснова на договор за издръжка и гледане, в като прехвърлителите - неговите родители В.и Й.
Б. са си запазили правото на ползване върху части от имота както следва В.Б.докато е жива, а Й. Б. до три години от подписване на договора, т.е. до 27.10.1990 г.
Предварителния договор е подписан от пълномощник на купувача, който се легитимира с представителна власт възоснова на писмен документ с нотариална заверка на подписа на упълномощителя К.Й.Б., удостоверена с per. № 48 от 08.01.2001 г. на нотариус № 399 с район на действие СРС. Упълномощителят е дал права на упълномощената да продаде собствения му имот индивидуализиран според титула за собственост на лице, което намери за добре, като представителната власт включва и подписването на документи, където е необходимо във връзка с правата дадени по пълномощното. По отношение на продажната цена, собственика на имота е дал правото на пълномощника да разполага за собствени нужди, с цялата сума от продажбата на апартамента.
На същата дата, същия нотариус е удостоверил подписа на собственика на имота върху две декларации, представляващи формуляри, необходими за нотариално изповядване на сделката по образци на Министъра на финансите и на Министъра на правосъдието и на правната евроинтеграция към момента на удостоверяването.
Като доказателство е приет погасителен списък за изплатени общо 87 вноски по 350 всяка, последната от които на 09.11.2008 г. Срещу всяка сума е поставен подписана пълномощника на продавача, който е приел плащането. През м. март 2009г. е сключен анекс към предварителния договор, в който се съдържа изявление за рекапитулация на платените до момента суми и начина на плащане на остатъка от 15 270 лева. В актуализацията на договора страните са увеличили срока за изплащане като същия не е фиксиран, а е уговорен в полза на купувача, поради негови финансови затруднения за още 10 години-до 02.03.2019 г.
Представени са 12 разписки за приети плащания и покана от 22.02.2019 г. от купувача към пълномощника на продавача, с която го известява, че е платила изцяло продажната цена на 22.02.2019 г. и заявява, че има готовност за изповядване на сделката в предвидената нотариална форма.
В делото се намират писмени изявления на пълномощника на продавача. За тях не съществува процесуален ред, по който да бъдат преценявани за доказателствена сила /липсата доказателство за представителна власт по делото/ независимо, че изхождат от майката на страната. Документите обективират изявления на пълномощника по сделката, чиято окончателност се претендира за обявяване и в този смисъл като писмени документи съдържат данни за отношенията между продавач, пълномощник на продавача и купувач и обективират съгласие за извършване на прехвърлителната сделка, което е необходимо поради пожизненото право на ползване, което В.Б.И. притежава. Представени са още две пълномощни изходящи от собственика на имота. От тяхното съдържание се установява последователност в неговите намерения, което да се осъществят чрез майка му да се разпореди със собствеността както намери за добре.
От заключението по приета като доказателство СТЕ се установява, че подписите върху всички документи са положени от майката на ищеца и негов пълномощник, а именно В.Б.И..
При тази фактическа установеност, съдът извежда следните правни изводи:
В производството по обявяване окончателност на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, съда е служебно натоварен с проверката за принадлежност на имота в патримониума на продавача, за изплащане на продажната цена, за наличието на представителна власт, за тежести върху имота, които го следват. От събраните по делото писмени доказателства се установява, че е сключен договор в изискуемата писмена форма, подписан от купувача и от пълномощник на продавача, който е удостоверил представителна власт. Представени са доказателства за извършени плащания, до достигане на уговорената продажна цена в размер на 82 000 лева. Продавачът е собственик на имота. Придобил е собствеността, чрез правна сделка - прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. В.Б. Б., която едновременно е пълномощник на собственика и праводател по сделката, с която е придобил права си е запазила право на ползване върху имота докато е жива. Същото право за прехвърлителя Й. К.Б. е уговорено като срочно и е погасено към настоящия момент. Настоящият съд не е сезиран с отказ от правото на ползване, извършено по предвидения нотариален ред и вписано в имотния публичен регистър, поради което следва да отчете неговото съществуване като тежест върху имота с настоящото решение. Договорът, чиято окончателност се претендира да бъде обявена е сключен от пълномощник с представителна власт, който е приел и продажната цена в нейния пълен размер. По какъв начин и с какви цели е следвало пълномощника на продавача да се разпорежда с платената от купувача цена, не е факт с правно значение към настоящото производство.
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.З от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че ответникът се явява собственик на вещта. Съдът намира, че процесният предварителен договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно - писмена форма, страни, уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена. Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на имот. Специфично в случая е, че макар и да липсва отказ от право на ползване, лицето в чиято полза е запазено това право дава съгласието си за прехвърляне на собствеността, устно и непосредствено пред съда. Предвид гореизложеното съдът приема, че възраженията на служебно назначения пр. представител на ответника са неоснователни.
С оглед изхода от спора, в тежест на ответника следва да бъдат присъдени направените по делото разноски. Дължимата държавна такса за образуване на делото е в размер на 820 лева. Платеното възнаграждение на вещото лице е в размер на 450 лева. Ответникът е представляван от особен представител, чието възнаграждение определено като минимално съответствие с Наредба № 1 за минималните размери на адв. Възнаграждения в редакцията на изм. и доп., бр. 68 от 31.07.2020 г. е в размер на 1971.91 лева, които са платени от бюджета на съда. Останалите разходи представляващи нотариална такса, определена възоснова на Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност е в размер на 465.00 лева и следва да бъде платена от купувача, според условията на договора. Ищцата следва да заплати и местен данък в размер на 3% от 82 000 лева, т.е. сумата от 2 460 лева, дължими на основание чл. 44 от ЗМДТ във вр. С чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 26.02.2001 г. изменен с анекс от 02.03.2009 г. по силата на който, К.Й. Б.с ЕГН **********, представляван от майка си В.Б.И. с ЕГН ********** упълномощена с пълномощно с нотариална заверка на подписа № 48 от
08.01.2001
г. на Нотариус № 399 с район на действие СРС се е
задължил да прехвърли на Н.С.Й. с ЕГН **********, правото на собственост върху
следния недвижим имот - апартамент, находящ се в гр.
София, ж.к. „*****, етаж първи, вход „А“, апартамент 1 /едно/ , състоящ се от
две стаи, дневна кухня и други сервизи , със застроен на 78.42 /седемдеет и осем точка цетиридесет
и два/ кв.м., при съседи - стълбище, Ц.и Т.Г., П.П.и В.М.,
а също така и 0.470 /нула точка четири седем нула / % ид.
Части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя,
придобит от продавача, чрез правна сделка - прехвърляне на имот срещу
задължение за издръжка и гледане, обективирана в нот. Акт № 124, том XXXVIII, дело № 4670 от 27.10.1987 г.
на Държавен нотариус при СРС при запазено пожизнено право на ползване на В.Б. Б./сега
И./ с ЕГН ********** върху хола, кухнята и сервизите докато е жива и при
запазване безвъзмездно и пожизнено правото на ползване върху ½ /една
втора/ ид. Част от имота за прехвърлителя
К.Й. Б.с ЕГН **********, за цена на покупко-продажбата в размер на 82 000
/осемдесет и две хиляди/ лева, изплатени изцяло на пълномощника на продавача,
при
данъчна оценка в размер на 48063.60 лева, на основание чл. 19, ал.З от ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.С.Й. с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ местен данък по сметка на Община София в размер на 2460 лева, на основание чл. 45 вр. чл. 47, ал.2 от ЗМДТ.
ОСЪЖДА Н.С.Й. с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ нотариална такса по сметка на Софийски градски в размер на 465 /четиристотин шестдесет и пет/ лева, на основание чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана в полза на ищцата Н.С.Й. с ЕГН ********** *** върху гореописания имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал.1 от ГПК.
ОПРЕДЕЛЯ на ищцата Н.С.Й. с ЕГН ********** ***, шест месечен срок за вписване на настоящото решение, считано от влизането му в законна сила, на основание чл. 115, ал.2, вр. чл. 112, б. "з" от ЗС.
Препис от решението да се издаде на ищецата след като представи доказателства, че е заплатила местни данъци и нотариални такси.
ОСЪЖДА К.Й. Б.с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на Н.С.Й. с ЕГН **********, сумата от 822 лева, платени при образуване на делото пред Софийски градски съд, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА К.Й. Б.с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ по сметка на Софийски градски съд, сумата от 1971.91 лева представляваща платено от бюджета на съда възнаграждение за служебно назначен особен представител; сумата от 450 /четиристотин и петдесет/ лева, представляваща възнаграждение за вещо лице по допуснатата съдебно графологична експертиза, на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК.
|
|
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при СГС:
о