№ 115
гр. Несебър, 27.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Сияна Ст. Димитрова
при участието на секретаря М.ета Д. Ш.
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Димитрова Гражданско дело №
20232150101285 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 3 от ГПК.
Образувано е по искова молба вх. № 11042/23.11.2023 г., пояснена с молба вх. №
1847/22.02.2024 г. от М. Р. М., ЕГН **********, с адрес: с. ***, чрез адв. З. Н. от БАК,
срещу „Л.***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в с. ***,
представлявано от Л.И.К., и В. Т. В., ЕГН **********, с адрес в гр. ***, с искания
съдът да допусне ищецът да изкупи правото на собственост върху 100/2368 кв.м.ид.ч.
от ПИ с ид. № *** с адрес в с. Р., п.к. ***, ул. „К.“, на цена равна на пазарната стойност
на имота към 26.09.2023 г., предмет на договор за покупко-продажба между
ответниците, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 89, том XVIII, рег. № 19302, дело № 3408/26.09.2023 г. по описа на нотариус Стоян
Ангелов, рег. № 208 при НК, вписан в СВ- Несебър с вх. № 11330/27.09.2023 г., Акт 95,
том 36, дело 7054; и да прогласи нищожността на законна ипотека, вписана под Акт
117, том 1, вх.рег. № 11331/27.09.2023 г. по описа на СВ Несебър по отношение на
100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № ***. Претендират се съдебно-деловодни разноски и
адвокатски хонорар.
В обстоятелствената част на исковата молба е посочено, че ищецът е собственик
на 2268 кв.м. от процесния поземлен имот, като 1858,31 кв.м. придобил с
постановление за възлагане на НИ от 25.01.2021 г. по изп.д. № 20208000400377 по
описа на ЧСИ Ивелина Божилова, рег. № 800 на КЧСИ, влязло в законна сила на
05.03.2021 г.; а 409,69 кв.м. придобил по дарение, обективирано в нотариален акт,
вписан в СВ – Несебър с вх.рег. № 16075/30.11.2022 г., Акт 149, том 52, дело № 103/22
г. Твърди, че на 03.10.2023 г. при извършена справка в Имотния регистър установил, че
с нотариален акт за покупко-продажба от 26.09.2023 г. първият ответник разпоредил в
полза на втория ответник СОС с ид. № ***.1.80, ведно с 9,50 кв.м.ид.ч. от общите
части на сградата, както и процесните 100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № ***, срещу
обща продажна цена от 16 000 евро, платима разсрочено от втория ответник в срок до
01.10.2028 г., като в деня на сделката вторият ответник учредил в полза на първия
1
законна ипотека върху недвижимите имоти, предмет на покупко-продажбата, за
размера на продажната цена. Ищецът заявява, че разпореждането с процесните
100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** е станало без негово знание и съгласие, в полза
на трето за съсобствеността лица, предвид което аргументира интереса си от
завеждане на конститутивен иск за упражняване право на изкупуване. Развива правни
съображения, обосноваващи интереса му от втората претенция за прогласяване
нищожността на вписваната законна ипотека, а именно – че е учредена от
несобственик предвид твърдяното право на изкупуване.
В предоставения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор вх. №
4179/08.05.2024 г. от ответника В. В., чрез пълномощника адв. В. Г. от БАК, със
съдебен адрес в гр. ***, с който е дадено становище за неоснователност на
претенциите. Ответникът не оспорва твърдяната от ищеца сделка с ответното
дружество, но заявява, че с Нотариален акт № 87, том XVIII, рег. № 19296, дело №
3407/2023 г. на нотариус Стоян Ангелов, по-рано на същия ден е придобил от
ответното дружество и собствеността върху Заведение за обществено хранене,
съставляващо СОС с ид. № ***.1.48 по КККР на с. Р., общ. Несебър, находящ се в
сутерена на сграда, изградена в ПИ с ид. № ***. Твърди, че закупеният заедно с
процесните кв.м.ид.ч. от поземления имот СОС с ид. № ***.1.80 представлява ателие
№ 20 в сутерена на сградата в имота, фактически приобщено към закупеното по-рано
от него заведение. Посочва, че праводателят му е придобил процесните 100/2368
кв.м.ид.ч. в имота от строителя „С.Г.“ ООД като прилежаща част към заведението и
ателието, тъй като пред заведението за обществено хранене - в имота - имало
обособена търговска тераса с навес. Обосновава, че е закупил процесните идеални
части от ПИ именно, защото е купувач на заведението, като за продавача по сделката в
случая не било без значение на кого ще продаде собствените си части в парцела. Сочи,
че това е видно и от начина по който е договорена цената по сделката – обща за
ателието и земята и позовавайки се на практика на ВКС счита, че разпоредбата на чл.
33, ал. 2 от ЗС се явява неприложима с оглед посочените особености на предмета на
прехвърляне и насрещната престация. Като неоснователна се оспорва и претенцията на
ищеца за прогласяване нищожността на законната ипотека, като се развиват подробни
правни съображения. Моли се за отхвърлянето на претенциите в цялост и се
претендират съдебни разноски.
Отговор с вх. № 5292/11.06.2024 г. е постъпил в законния срок и от ответното
дружество „Л.***“ ООД, чрез пълномощника адв. В. Г. от БАК, със съдебен адрес в гр.
***, като исковете се оспорват с идентични на изложените от ответника В.
съображения. Излагат се допълнителни доводи за неоснователност на ищцовите
претенции, като се твърди, че праводателите на ищеца – „С.Г.“ ООД и „Б.“ ЕООД – по
сключени между тях две сделки във връзка с процесния поземлен имот били изразили
съгласия всички бъдещи прехвърляния на СОС, право на строеж и право на
собственост върху ПИ да се извършват свободно и самостоятелно. Твърди се, че така
изразеното съгласие било по смисъла на чл. 33 от ЗС и обвързвало бъдещите
приобретатели на имота, в частност – ищеца, доколкото е придобил собствеността си
въз основа на деривативни способи, респ. че ищецът не разполага потестативно право
на изкупуване по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Прави се възражение за недействителност на
процесната сделка, като се твърди симулативността и че прикрива действителната
воля на страните, която била за дарение. Така се аргументира, че нищожният договор
за покупко-продажба не е породил вещнотранслативния си ефект и ищецът не
разполага с право на изкупуване предвид приложимите правила за прикритото
действително дарение. В обобщение се моли за отхвърляне на исковете и присъждане
в полза на дружеството на всички направени съдебно-деловодни разноски.
С влязло в сила на 07.12.2024 г. определение № 1185/11.11.2024 г. производството
2
по делото е прекратено в частта относно исканията на ищцовата страна за
прогласяване относителната недействителност на процесната сделка, както и за
прогласяване нищожността на вписана законна ипотека по отношение на процените
100/2368 кв.м. ид.ч. от ПИ с ид. № ***, поради оттегляне.
В проведени по делото открити съдебни заседания, ищецът, чрез упълномощения
си представител - адв. Н. от БАК, поддържа исковата молба и моли за уважаване на
предявения иск, като претендира съдебни разноски. Релевира възражение за
прекомерност на заплатеното от ответниците адвокатско възнаграждение по делото.
Ответниците В. Т. В. и „Л.***“ ООД се представляват в съдебни заседания по
делото от общия си упълномощен представител – адв. Г. от БАК, който поддържа
дадените отговори и моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски по списък.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание с чл. 33, ал. 2 от ЗС.
Правото на собственост, както по отношение на цял имот, така и върху дял от
него, включва в себе си възможност за разпореждане от страна на носителя му. При
продажба на дял от съсобствен имот с уредбата на чл. 33 от ЗС законодателят въвежда
ограничение в избора на купувач, като задължава продавача да предложи дела си за
изкупуване на останалите съсобственици. При нарушаване на това изискване за другия
съсобственик възниква правната възможност да изкупи дела на разпоредилия се
съсобственик при условията на чл. 33, ал. 2 от ЗС. Правото на изкупуване възниква
само при съсобственост върху недвижим имот, като искът е конститутивен и при
уважаването му се налага правна промяна, като ищецът замества купувача по вече
сключения договор с досегашния собственик, а влязлото в сила решение замества
актовете, с които се прехвърля собствеността.
Анализът на разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС налага извод за
правопораждащият фактически състав на иска, включващ следните елементи: 1/.
Наличие на съсобственост върху недвижим имот; 2/. Продажба на дела на единия
съсобственик на трето за съсобствеността лице с действителна сделка; 3/. Липса на
предложение до другия съсобственик за изкупуване.
Доказателствената тежест за установяване наличието на съсобственост и
извършеното разпореждане чрез покупко-продажба между ответниците на дял от
съсобствения имот /вкл. действителната цена по нея/ е за ищеца и при условията на
пълно и главно доказване, Липсата на която и да е от тези кумулативни предпоставки
води до извод за неоснователност на претенцията. Ответниците следва да установят,
че преди сключването на договора между тях на ищеца е било предложено изкупуване
при същите условия.
С приетия за окончателен доклад по делото, при отсъствие на възражения, съдът
е отделил като безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване следните
обстоятелства: че ищецът е узнал за процесната сделка, обективирана в Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 89, том XVIII, рег. № 19302, дело №
3408/26.09.2023 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, на 03.10.2023 г.; че ответното
дружество „Л.***“ ООД не е предложило преди процесната сделка от 26.09.2023 г. на
ищеца М. Р. М. да купи собствените му 100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** с адрес
в с. Р., п.к. ***, ул. „К.“, при условията, при които са продадени на ответника В..
Второто обстоятелство се установява и от приложеното в копие по делото нотариално
производство по процесния договор /н.д. № 3408/26,09.2023 г. по описа на нотариус
Стоян Ангелов, рег. № 208 при НК – л. 125-145 от делото/, по което отсъства
3
приложено доказателство за отправено предложение за изкупуване до ищеца, респ.
декларация по чл. 33, ал. 1 от ЗС.
В случая, за настоящия съд се налага извода, че ищецът успя да установи
наличието на разпределените му в доказателствена тежест факти – елементи на
претенцията, като искът е допустим - предявен в преклузивния двумесечен срок по чл.
33, ал. 3 от ЗС, с оглед приетата за безспорна дата на узнаване за сделката от ищеца и
датата на депозиране на иска.
На първо място и видно от приложени към исковата молба постановление за
възлагане на недвижим имот на ЧСИ, нотариален акт за дарение и нотариален акт за
замяна на недвижим имот срещу движима вещ /л. 10-16 от делото/ ищецът се
легитимира като собственик на 2268/2368 кв.м. ид.ч. от процесния поземлен имот,
1858,31 кв.м.ид.ч. – продобити въз основа на публична продан и от длъжника „С.Г.“
ЕООД, а 909,69 кв.м.ид.ч. – придобити по дарение от праводателя „Б.“ ЕООД, като
останалите 100/2368 кв.м.ид.ч. са били прехвърлени в собственост на ответното
дружество по силата на договор за замяна на 27.07.2017 г. от заменителя „С.Г.“ ЕООД.
Обстоятелството, че ищецът и ответника „Л.***“ ООД са били съсобственици на ПИ с
ид. № *** с адрес в с. Р., п.к. ***, ул. „К.“ към датата на процесната сделка не е спорно
и между страните по делото.
Тук следва да се отбележи, че от приобщена скица /л. 133 от делото/, показанията
на св. П. и по твърдения на страните, се установява, че в процесния ПИ с ид. № ***
има изградена сграда, за която на съда е служебно известно, че съставлява комплекс
„Р.*“ и се управлява в режим на етажна собственост. Доколкото обаче по делото няма
данни и твърдения/възражения за собствеността на етажни собственици /различни от
ищеца и ответното дружество/ в ПИ, съдът намира, че по делото няма спор и данни
ПИ да съставлява обща част за ЕС по смисъла на чл. 38 от ЗС, предвид което не
намира за нужно да изследва въпроса.
Не е спорно и от представен нотариален акт за покупко-продажба /л. 17-20 от
делото/ се установява, че на 26.09.2023 г. ответникът В. е закупил от ответника „Л.***“
ООД Ателие № 20 – СОС с ид. № *** и процесните 100/2368 кв.м. ид.ч. от ПИ с ид. №
***, срещу обща продажна цена за двата имота от 16 000 евро, дължима на шест
вноски, последната от които с падеж на датата 01.10.2028 г.
Както бе посочено по-горе по делото е безспорно между страните, че процесните
ид.ч. в съсобствения към датата на продажбата за ищеца и ответното дружество имот
не са били предложени за изкупуване на ищеца преди сделката между ответниците.
Ето защо, при съобразяване на правилата за разпределяне на доказателствената тежест
в производството, настоящият съдебен състав намира, че ищецът проведе успешно
доказване на претенцията си и в негова полза, като неуведомен съсобственик,
възниква право да изкупи процесните ид.ч. от вещта при същите условия, предмет на
сделката.
Във връзка с възраженията на ответното дружество за отсъствие на потестативно
право на изкупуване за ищеца, поради уговорка между праводателите му за
самостоятелно разпореждане с правото на собственост по отношение на ПИ, важаща за
него като техен правоприемник и по силата на сключения между тях договор, съдът
намира същото за изцяло несъстоятелно. Съгласно чл. 8 и чл. 20а от ЗЗД, договорът е
съглашение между две или повече лица, целящо създаване, уреждане или
унищожаване на една правна връзка между тях, което има сила на закон между тях.
Същевременно чл. 9 от ЗЗД предвижда, че страните разполагат със свобода на
договаряне, ограничена от повелителните норми на закона и добрите нрави, а съгласно
чл. 21 от ЗЗД договорът поражда действие за трети лица – само в предвидени в закона
случаи. Анализът на посочените норми налага категоричния извод, че постигнатата
4
между праводателите на ищеца договорка има обвързващо действие единствено за
страните по договора и се явява недействителна в частта, с която предвижда
изключване бъдещи права на трети лица – приобретатели на правото на собственост по
отношение на процесния имот. Дори такава уговорка да бе включена в документите за
собственост на ищеца същата би представлявала недопустим отказ от бъдещо
субективно право и не би била действителна /така и Решение № 542/1988 г. I г.о. ВКС/.
По възражението на „Л.***“ ООД по чл. 26, ал. 2, предл. четвърто вр. чл. 17, ал.
1 от ЗЗД за недействителност на продажбата, поради относителна симулация:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, пр. четвърто от ЗЗД привидните сделки са
нищожни. Привидни са сделките, сключени при абсолютна симулация - когато между
страните е постигнато вътрешно съгласие сделката да не прояви правните си
последици между тях, както и сделките, с които се прикрива друго съглашение, чиито
правни последици са целените от страните по сделката.
При установяване на относителна симулация при иск или възражение по чл. 17,
ал. 1 от ЗЗД, съдът постановява приложение на правилата относно дисимулираната
сделка. Възможна е и хипотеза, в която нищожна е не само привидната, но и
прикритата сделка, като сключена в нарушение на закона или с цел заобикалянето му;
случаи, в които недопустимият резултат да се постига чрез дублиране на правните
способи, характерен за симулацията. Несъмнено, не във всички случаи целта на
симулацията е заобикаляне на закона - по общо правило, целта на симулацията е
създаването на една привидност спрямо третите лица по отношение на действително
съществуващите правни отношения, които не противоречат на закона и морала. Каква
е целта на прикритата сделка /или поредица от сделки/ и доколко чрез нея страните са
се домогвали да постигнат непозволен или забранен от закона резултат е въпрос, който
следва се разрешава от съда съобразно конкретиката на делото. /така и Решение № 475
от 14.07.2010 г. по гр. д. № 621/2009 г. на Върховен касационен съд/
По повод възражението на ответното дружество за недействителност на
процесната продажба на ид.ч. от ПИ съдът е приел като доказателство представен с
отговора предварителен договор за покупко-продажба и дарение на недвижими имоти
/л. 98-99 от делото/. Посоченият документ е частен и надлежно оспорен от ищеца, като
антидатиран и съставен за целите на производството. По правната си природа
предварителният договор съставлява начало на писмено доказателство за твърдяната
от „Л.***“ ООД относителна симулативност на продажбата и соченото действителното
основание на разпореждането - с цел дарение, като на това основание пред съда бяха
събрани и свидетелските показания на един свидетел – Т. П.. От съдържанието на
предварителния договор от 11.09.2023 г. се установяват договорености между Л.К.
/лично и като управител на „Л.***“ ООД/ и В. В., а именно: продавачите К. и „Л.***“
ООД да продадат на В. свои СОС /вкл. заведение за хранене и ателие № 20/ срещу
обща продажна цена от 210 000 евро, след извършването на което „Л.***“ ООД се
задължава да дари на В. собствените си ид.ч. в процесния ПИ. Същевременно и
съгласно клаузата на чл. 2.1 от предварителния договор, страните са се задължили да
сключат договор за покупко-продажба за всички описани недвижими имоти, вкл. ид.ч.
в ПИ. За установяване на дарственото си намерение ответното дружество е
представило и договор за дарение на движими вещи /част от заведение в к-с „Р.*“ – с.
Р./ от 17.10.2013 г. /л. 97 от делото/, като твърди, че процените ид.ч. от поземления
имот са прилежащи части към заведението за хранене /собствено на Л.К./. Разпитан
пред съда св. П. – етажен собственик и предходен законен представител на ЕС в к-с
„Р.*“, съставляващ изградената в процесния имот сграда, си спомня, че присъствал на
преговори между Т. В. /баща на ответника В./ и Л.К. за продажбата на ресторанта в
сградата и ателие № 20 срещу общата сума от 210 000 евро, платима на вноски, в
5
който разговор К. „в шеговит тон“ заявила, че земята, навесът, мебелите и посудата в
ресторанта са подарък. Свидетелят посочва, че К. в разговори с него споменавала, че
земята е неразделна част от ресторанта и ще я подари на купувача на ресторанта и
ателието.
Със заключението на приетата без възражение на страните съдебно-техническа и
оценителска експертиза на в.л. К. М. /основно и допълнително – л. 179-217 от делото/,
което съдът цени като компетентно и безпристрастно дадено, е даден извод, че ателие
№ 20 е разположено на нивото на кухнята и складовите помещения на заведението, но
не е придадено към заведението. Посочено е, че по архитектурен проект ателие № 20 е
с предвидено предназначение „помещение за персонал“. Констатирани са изградени
метални конструкции и навес пред заведението и в поземления имот, даващи индиция
за прилежаща към заведението външна търговска площ – тераса. Пазарната стойност
на ателие № 20 е оценена от експерта в размер на 60 000 лева /респ. 57 049 лева през
2023 г./ и при липса на сравнителни аналози на свободния пазар на недвижими имоти.
По делото е приобщен и нотариален акт от 26.09.2023 г. /л. 75-77 от делото/
съгласно който Л.К. е продала на датата на процесната сделка на ответника В.
заведение за обществено хранене /ЗОХ/, ведно със складова и обслужваща зона към
него – на две нива, находящо се в построената в процесния имот сграда /к-с „Р.*“- с. Р.,
общ. Несебър/.
От представен по приобщеното нотариално дело № 1285/2023 г. по описа на
нотариус Стоян Ангелов протокол от общо събрание на „Л.***“ ООД, проведено на
15.08.2022 г., е видно, че съдружниците Сергей и Людмила Кудрявцеви да взели
решение за продажбата на собствените на дружеството ателие № 20 и процесните
ид.ч. в ПИ с ид. № ***.
Анализът на относимите доказателства аргументира съда да приеме, че
процесната продажба на 100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** с адрес в с. Р., п.к. ***,
ул. „К.“, е действителна, доколкото твърдяната симулация не се установи в хода на
съдебното дирене по несъмнен за съда начин от страната, в чиято тежест е
разпределено доказването . Разкриващият симулацията документ може да съдържа
както изрични изявления за привидността на сделката /обратно писмо/, така и
изявления, правещи вероятно твърдението за наличие на симулация /начало на
писмено доказателство/. Както бе посочено по-горе, от страна на ответното дружество
бе представен предварителен договор, с характеристиките на начало на писмено
доказателство, във връзка с който и на основание чл. 165, ал. 2 от ГПК бяха
приобщени показанията на св. П. и по смисъла на чл. 164, ал. 1, т. 1 от ГПК. Въпреки
това, съдът намира на нужно да посочи, че не цени като достоверен представения
предварителен договор. От една страна, същият съдържа нищожно по смисъла на чл.
226, ал. 1 от ЗЗД обещание за дарение на процесните ид.ч. от ПИ. От друга страна,
предварителният договор е вътрешно противоречив с оглед клаузата на чл. 2.1,
предвиждаща сключване на договор за покупко-продажба между ответниците, вкл. за
процесните идеални части от имота. Следва да се вземе предвид и изричното
оспорване на ищеца на частния документ и факта, че не е участвал при съставянето му.
В допълнение св. П. заяви пред съда, че договорките по процесната сделка са правени
между законния представител на ответното дружество и бащата на ответника В., а не
между страните по делото, като К. в шеговит тон заявила, че определени вещи, вкл.
ид.ч. от имота са подарък. Следва да се отбележи и решението на съдружниците в
„Л.***“ ООД, съгласно което частите в имота е следвало да бъдат продадени, а не
дарени. Всичко изложено мотивира съда, следвайки общия разум на изявленията на К.
и общия смисъл на договора, преценявайки обстоятелствата при които е сключен
процесния договор и поведението на страните преди и след сключването му /в един и
6
същи ден с продажбата на ЗОХ, собствено на К./, да приеме, че събраните
доказателства не сочат на относителна симулация на прехвърлителната сделка, а за
постигната между страните уговорка за прикриване на действителната продажна цена
на всеки от имотите и договаряне на обща такава с отстъпка в размер стойността на
собствеността на дружеството в ПИ и движими вещи, ползвани в търговската дейност
на собственото на К. ЗОХ. Този извод се формира категорично въз основа на всички
доказателства по делото, в т.ч. експертното заключение относно стойността и
местоположението на ателие № 20. Следва да се подчертае несъстоятелността на
твърдението, че процесните ид.ч. в ПИ съставляват прилежащи части към ЗОХ, която
може да се изведе директно от факта, че преди прехвълянето им вещите са били
собственост на различни лица – физическо и юридическо. Що се касае до довода, че
идеалните части обезпечават ползване на търговска площ на ЗОХ в имота, същият
остана недоказан, предвид факта, че не бяха ангажирани доказателства за идентитета
по площ на идеалните и реалните части, респ. основанието за реалното им ползване по
сочения от ответното дружество начин /напр. договор за разпределяне ползването
между съсобствениците на ПИ или съд.решение/.
Предвид всичко изложено съдът намира възражението на „Л.***“ ООД по чл. 26,
ал. 2, предл. четвърто вр. чл. 17, ал. 1 от ЗЗД за недействителност на продажбата,
поради относителна симулация, за неоснователно и недоказано.
Част от съображенията на съда, изложени във връзка с възражението за
симулативност на сделката, следва да се вземат предвид и при преценка възражението
на ответниците за неоснователност на претенцията, с твърдения, че за продавача
„Л.***“ ООД не е било без правно значение кой ще е приобретателят по процесната
сделка, доколкото земята е прилежаща част от ресторанта и ателието, и ресторантът не
може да функционира без нея. Както бе посочено по-горе, изслушаната и приета по
делото експертиза даде заключение, че ателие № 20, макар и намиращо се в съседство
на прилежащи към ЗОХ помещения и под търговската му зала, с предназначение по
арх.проект индикиращо обслужващо ЗОХ, не е придадено към ЗОХ и съставлява
самостоятелен обект на правото на собственост с отделен от този на ЗОХ
идентификатор по КК. От друга страна, подробно бе посочено, че собствеността в
имота не е включена като прилежаща част към ЗОХ по документ за собственост и не
се установява да обезпечава ползването на конкретни реални части за външни
търговски площи на ресторанта. Най-силен аргумент в тази насока е фактът, че преди
разпорежданията от 26.09.2023 г., както ателието, така и ид.ч. в ПИ, са били
собственост на ответното дружество, а ЗОХ – на физическото лице Л.К.. Без правно
значение за спора са субективните представи на ответното дружество и законния му
представител за връзката между собствените им вещи според начина на ползване.
Преценката си съдът изгражда на база правния статут на обектите, а не фактическите
действия на собствениците им, насочени към управлението им. В тази връзка следва да
се посочи, че вещото лице М. е констатирало, че макар ограничена за достъп на
външни лица, зоната, ползвана от ЗОХ на ниво подземен паркинг, освен СОС – ателие
№ 20, включва и техническо помещение и ВиК шахта, предназначени за обслужване на
сградата като цяло, а не ресторанта – в частност. Допускането на ограничен достъп до
тях от етажната собственост в сградата не променя характеристиките на тези
помещения като общи части, като същия извод е валиден и относно характеристиките
на ателие № 20 като самостоятелен обект на правото на собственост. При това
положение, съдът намира, че не може да бъде обосновано разпореждане чрез покупко-
продажба на ателието и частите от ПИ с оглед личността на купувача, доколкото се
касае до самостоятелни обекти на правото на собственост и законът не поставя
изрични ограничения в този смисъл. Така съдът приема възражението на ответниците
за наличие на интерес у продавача за разпореждане със собствеността по отношение на
7
ПИ в полза конкретно на ответника В. за неоснователно и недоказано. Касае се до
покупко-продажба с насрещна заменима престация в пари, макар и при определена
обща цена, в какъвто смисъл е и посоченото от ответниците Решение № 413 от
26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г. на Върховен касационен съд, както и ТР № 50/56
г. ОСГК, на което се позовава.
Несъстоятелен се явява и доводът на ответниците за неоснователност на иска,
поради невъзможност от сделката да се определи цената, срещу която са прехвърлени
частите от съсобствения имот, предвид общото определяне, вкл. за ателието. И
двете сочени в подкрепа на аргументите на ответниците решения - Решение № 35 от
08.06.2022 г. по гр. д. № 3072/2021 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение и
Решение № 111 от 30.10.2018 г. по гр. д. № 3807/2017 г. на Върховен касационен съд, 1-
во гр. отделение – касаят разпореждания, при които насрещните престации са
различни от парични, предвид което и направените в тях изводи по приложението на
чл. 33 от ЗС на върховната инстанция се явяват неотносими към процесния случай.
Същевременно, по делото не се установи уговорките по процесната сделка да се
различават от действителната воля на страните. Относимите доказателства, вкл.
предварителният договор и показанията на св. П., установиха, че уговорката за
продажба на ЗОХ, ателие № 20 и процесните ид.ч. в ПИ между трите съдоговарящи
страни е била срещу продажна цена от общо 210 000 евро. Видно от двата нотариални
акта от 26.09.2023 г. /л. 17-20; л. 75-77 от делото/ именно такъв е размерът на сбора от
продажните цени по тях, от който 194 000 евро за ЗОХ и обслужващите го помещения
и по договора на отв. В. със собственика-физическо лице Л.К. и 16 000 евро за ателие
№ 20 и процесните 100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** по процесния договор.
Предвид установеното по делото не се констатираха несъответствия между
действителната и обективирана по процесната сделка воля на страните – ответници, а
възрението в обратен смисъл е необосновано и недоказано.
Доколкото претенцията бе надлежно доказана по основание, за установяване
съответния за процесните 100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** размер от продажната
цена съдът приема отговора на задача № 1 на основното заключение на СТОЕ на в.л.
М. и на основание чл. 162 от ГПК.
С оглед на изложеното, следва да се постанови изкупуване в полза на ищеца на
100/2368 кв.м.ид.ч. от ПИ с ид. № *** при цената, уговорена в договора между
ответниците и индивидуализирана по размер за частите в ПИ чрез заключението на
СТОЕ по делото - в размер на 12035,47 лева или равностоността в евро, съгласно
действащия курс на БНБ – 6153,64 евро. /така Решение № 144/01.12.1955 г. по гр.д. №
100/55 г. на ВС, ОСГК/. Съдът следва да посочи и на кого ищецът да плати тази цена,
съобразно уговорките и изявленията в договора за продажба, доколкото изкупвачът
встъпва в договора за продажба на частите от съсобствения имот на мястото на
купувача /така и постановено по реда на чл. 290 ГПК Решение № 327/03.05.2010 г. по
гр.д. № 538/2009 г. на ВКС, I г.о./. Съгласно договорките на ответниците по сделката са
предвидените вноски с падежи, към които и на части да бъде изплатена цената по
сделката от купувача, последната от които дължима на 01.10.2028 г. и в размер на
10 000 евро. Предвид факта, че продажбата на ателие № 20 не се засяга от настоящото
решение, съдът намира, че сумата от 6153,64 евро следва да бъде заплатена на
продавача, който да приспадне извършените до моменти по уговорените вноски
плащания от купувача и съобразявайки остатъчната продажна цена за ателието в
размер на 9846,36 евро. Обратното решение би било предпоставка за допускане
неоснователното обогатяване на купувача за сметка на продавача.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати на изместения купувач сумата на
направените от него разноски по издаването на нотариалния акт в общ размер от
8
217,48 лева /за местен данък в размер на 28,67 лв. съгл. чл. 41, ал. 2 от , Наредба № 14
за определяне размера на местните данъци на Общински съвет – Несебър; нотариална
такса в размер на 176,78 лв. съгл. Тарифа за нотариусите и нотариалната дейност; и
такса за вписване в размер на 12,03 лв. съгл. чл. 2, ал. 1 от Тарифа за държ.такси,
събирани от АВ/, които съгласно процесния договор са платени от него. Тази сума не
съставлява част от уговорените по процесния договор условия, при които се извършва
заместването, поради което неплащането в едномесечния срок по чл. 33, ал. 3 от ЗС
не води до обезсилване на решението по право.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца се следват
сторените за производството разноски в общ размер от 1315 лева, включващи 100
лева – заплатена за производството държавна такса, 5 лева – заплатена държавна такса
за издадено съд.удостоверение, 10 лева – заплатена д.т. за вписване на исковата молба
в АВ, 200 лева – внесен депозит за възнаграждение на вещо лице, 1000 лева –
заплатено възнаграждение за представителството на един адвокат по делото, съгласно
доказателствата за извършването им. Посочената сума следва да се възложи в тежест
на ответниците – по равно – за всеки по 657,50 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският
районен съд
РЕШИ:
ДОПУСКА на основание чл. 33, ал. 2 от Закон за собствеността и по иска на М.
Р. М., ЕГН **********, срещу „Л.***“ ООД, ЕИК ***, и В. Т. В., ЕГН **********,
ИЗКУПУВАНЕ в полза на съсобственика М. Р. М., ЕГН **********, с адрес: с. ***,
на 100/2368 кв.м.ид.ч. от поземлен имот с ид. № *** по КККР на с. Р., общ.
Несебър, целият имот на площ от 2368 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, при съседи: ***,
***, ***, ***, идентичен с парцел I-475 в квартал 58 по плана на с. Р., общ. Несебър,
обл. Бургас, при условията, договорени на 26.09.2023 г. между продавача-
съсобственик „Л.***“ ООД, ЕИК *** и купувача В. Т. В., ЕГН **********,
обективирани в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 89, том
XVIII, рег. № 19302, дело № 3408/26.09.2023 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов,
рег. № 208 при НК, вписан в СВ- Несебър с вх. № 11330/27.09.2023 г., Акт 95, том 36,
дело 7054, срещу сумата от 6153,64 /шест хиляди, сто петдесет и три евро и
шестдесет и четири евро-цента/ евро, която сума следва да заплати на продавача
„Л.***“ ООД, ЕИК ***, в едномесечен срок от влизане в сила на решението.
УКАЗВА на ищеца М. Р. М., ЕГН **********, че в случай, че не заплати пълния
размер на дължимата за изкупуването сума в полза на продавача „Л.***“ ООД, ЕИК
*** и в едномесечния срок от влизане в сила на решението, последното ще се счита
обезсилено по право и на основание чл. 33, ал. 3 от ЗС.
ОСЪЖДА М. Р. М., ЕГН ********** да заплати на изместения купувач В. Т. В.,
ЕГН **********, сумата от 217,48 /двеста и седемнадесет лева и четиридесет и осем
стотинки/ лева, направени от купувача разноски по издаването на нотариалния акт в
размер на платените местен данък, нотариална такса и такса за вписване.
ОСЪЖДА „Л.***“ ООД, ЕИК ***, и В. Т. В., ЕГН **********, да заплатят на М.
Р. М., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК , сумата от 1315 /хиляда,
триста и петнадесет/ лева за сторените от ищеца съдебно-деловодни разноски – по
равно /за всеки сумата от 657,50 лева/.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
9
двуседмичен срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
10