№ 16392
гр. С., 02.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря Диана Г. Димитрова
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20241110166410 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба на Н. З. М. срещу С. Х. П., с която
са предявени претенции за осъждане на ответницата да плати на ищцата
сумата от 800 лева – платена авансово като гаранция на 04.10.2024 г. по
несключен договор за наем на недвижим имот с адрес: С., ж.к. „И.“, ул. „Т.С“,
бл. *********.
В исковата молба се твърди, че на 04.10.2024 г. ищцата се е свързала с
ответницата по повод предлаган от последната наем на жилище. Ищцата
твърди, че е оставила депозит в размер на 800 лева срещу депозитна разписка,
написана на ръка. Страните са се договорили устно да сключат договор за
наем най-късно до 25.10.2024 г. Твърди се, че на 23.10.2024 г. ответницата
уведомява ищцата, че договорът за наем не е изготвен. Страните се
договорили да сключат договора на 28.10.2024 г. На 27.10.2024 г. ответницата
уведомила ищцата, че прекратява правоотношението между страните и
договор за наем няма да бъде сключен. Поради това се иска връщане на
платеното.
В законоустановения срок е подаден отговор от ответницата – С. Х. П., с
който предявеният иск се оспорва по основание, като се твърди, че
ответницата не е получавала сумата от 800 лева и приложената към исковата
молба депозитна разписка не е пописана от нея. В тази връзка се оспорва
наличието на договорно или преддговорно отношение с ищцата. В условията
на евентуалност, твърди, че е имала правото да задържи процесната сума от
800 лева, тъй като същите представляват задатък. Твърди се, че сключването
на окончателен договор е уговорено с прекратителен срок. Ответницата
твърди, че е изпълнила своите задължения, като е изпратила окончателния
1
договор за наем в срок, а ищцата е бездействала. Твърди се, че ответницата
повторно е изпратил договора и след изтичане на срока за сключването му, но
ищцата отново не е предприела действия. Поради това договорът не бил
сключен по вина на ищцата и ответницата имала право да задържи платеното.
Твърди се, че щом процесната сума представлява задатък, то сумата е
правомерно задържана. В условията на евентуалност, ако съдът приеме, че
сумата от 800 лева не представлява задатък, то ответницата твърди, че
процесната сума има характер на: гаранция за сключването на договора до
дата, не по-късна от 25.10.2024 г. или залог, обезпечаващ удовлетворяването
на възникнало в хода на изпълнението парично задължение на бъдещия
наемател, вкл. от обезщетение за вреди при едностранно прекратяване на
договора или несключването на такъв по вина на същия (с характер на
неустойка). Ответницата твърди, че недобросъвестността на ищцата поражда
правото на обезщетение за вреди в полза на ответницата, като пострадала на
деликтно основание, вследствие на недобросъвестното поведение на ищцата в
преддоговорните отношения помежду им, като прави възражение за
прихващане на двете суми.
В съдебното заседание ищцата поддържа иска си, като посочва, че са
имали уговорки за сключване на договор с ответницата,по телефон са се
разбирали за среща, като бил предложен договор, който щял да влезе в
действие след приемо-предавателен протокол, което изисквало и личното
присъствие, а и не бил попълнен. Ответницата чрез процесуалния си
представител поддържа неоснователност на иска, тъй като се установило, че
договорът не бил сключен поради недобросъвестност на ищцата, като нямало
значение, че не бил допопълнен предложеният договор, като функцията на
платените 800 лева била да гарантира, че ще се сключи договор. Ответницата
била действала добросъвестно, защото била прекратила преговори с друго
лице за същия апартамент. Оспорването на депозитната разписка е оттеглено
от ответницата.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
Съгласно представена на лист 37 от делото в заверен препис „депозитна
разписка“ (сверена с представен от ищцата оригинал в откритото заседание на
09.06.2025 г., на лист 67 от делото) за платен „депозит – капаро“ бил „заплатен
депозит“ в размер на 800 лева, който е „валиден“ до деня на сключване на
договор за наем за апартамент с адрес: ул. „Т.С“, вх. Б, ет. 1, ап. 13, „но не по-
късно от 25.10.2025 г.“, като е платен от ищцата, а няма спор, че е бил получен
от ответницата, макар в разписката същата да не е индивидуализирана с пълни
лични данни (три имена, адрес, единен граждански номер или друго), а като
„Св. П.“, но съдът приема, че тя е приела парите, тъй като има съвпадение на
адреса, твърдян от страните и не е оспорено, че подписът е на ответницата.
В съдебното заседание на 09.06.2025 г. (на лист 65 – 66 от делото) е
разпитана свидетелката на ищцата – Н.М, нейна сестра, която дава показания,
че ищцата си е търсила жилище за наемане в С. и намерила такова в кв. „И.“,
2
на първи етаж и че била оставила 800 лева. В останалата си част свидетелката
предава съобщени от ищцата факти за това, че жилището било в ремонт, че
щели да подписват договор на живо, после – че ще се прати по интернет.
Виждала е договора като проект от файл, показан от ищцата.
Съдът кредитира показанията на свидетелката в частта, че са водени
преговори за сключване на договор за наем, тъй като отразяват и позицията на
ответницата по делото, както и за платените 800 лева, тъй като в тази част
съвпадат с писмените доказателства, като поради тези съвпадения следва да
им се даде доверие съгласно чл. 172 ГПК въпреки връзката на свидетелката с
ищцата. В останалата част показанията са косвени и препредават казаното от
ищцата, поради което съдът не ги кредитира.
В съдебното заседание на 09.06.2025 г. (на лист 66 от делото) е разпитан
свидетелят на ответницата – К.А.М, неин син, който дава показания, че майка
му е водила телефонен разговор за наем на апартамент в кв. „И.“ в С. през
октомври 2023 г. Договор не бил подписан, макар че имало срок до 25
октомври. Останалото чул от майка си, че най-вероятно по лични причини на
другата страна не бил подписан договор.
Съдът кредитира показанията относно безспорните факти, че за имота в
кв. „И.“ в С. са водени преговори за наем и такъв не е подписан, като поради
липсата на противоречия им се доверява при проверката по чл. 172 ГПК, но
този свидетел не дава много повече информация за отношенията на страните.
В съдебното заседание на 09.06.2025 г. (на лист 66 – 67 от делото) е
разпитана свидетелката на ответницата – А.К която дава показания, че е
водила с ответницата преговори за наем на апартамент в кв. „И.“ в С. през
миналата година (която посочва като 2023 г.), но после ответницата казала,
че има друг наемател. След това отново позвънила по телефона на
свидетелката, но последната вече си била намерила друг апартамент и нямала
интерес. Преговаряли за наем от 800 лева.
Съдът кредитира показанията на свидетелката, тъй като не противоречат
на останалите такива по делото, като намира, че противоречието относно
годината на наемане е несъществено и става въпрос за 2024 г., а объркването
може да се отдаде на притеснение и на това, че свидетелката е чужденка,
говореща български.
На лист 4 – 22 от делото е представена електронна кореспонденция,
която не е оспорена в отговора на исковата молба и съдът ще кредитира, като
от същата личи, че се водят преговори относно мебели между страните до 17
октомври 2024 г., след това има пауза и ищцата предлага да дойде „на 28-ми“.
След това се води кореспонденция за това, че ищцата ще дойде на 23.10., а
ответницата посочва, че няма да е готова с договора на 23.10., като това
съобщение е от 21-ви октомври.
Ответницата е представила с отговора на исковата молба неоспорена
извадка от кореспонденция по електронна поща (на лист 47 – 49 от делото),
според която ищцата е изпратила проект на договор до адреса, посочен от
ищцата на 25.09.2025 г. В края на договора е записано: „Договора (sic) е
3
валиден само с прилежащ към него, (sic) подписан от страните, (sic) Приемо-
предавателен протокол за имота“.
След това съгласно представената от ищцата кореспонденция (на лист 9
от делото) на 27-ми октомври ищцата пита дали да пристигне на следващия
ден. На същата дата ответницата е изпратила (според неоспорена
кореспонденция по електронна поща на лист 26 от делото) съобщение, че
„счита въпроса за приключен поради неспазване на срока.“ На 30-ти октомври
(на лист 9 от делото) получава отговор от ответницата, че не е изпратила нищо
в отговор, като вероятно се има предвид изпратения на 25-ти октомври
договор. На същата дата ответницата изпраща и следното съобщение: „Давам
Ви възможност, (sic) до утре 12.00 ч. да разпишем договора. НО фактите са
следните – аз го изпратих на време и не получих отговор, нито подпис два
дни. ... “ След това страните започват да спорят без връзка с делото, като
ищцата твърди, че е публикувала статус в социални мрежи.
Между страните е отделено за безспорно с определението за насрочване
на делото (на лист 51), че е изпратен проект на договор за наем по електронна
поща на адрес на ищцата, но последната не го е подписала; че на 27.10.2024 г.
ответницата е заявила, че вече не се смята обвързана от предложения договор.
Обсъжда се и че е изпратено следващо съобщение по електронна поща, но то
не е представено по делото.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Предявен е иск за връщане на платен депозит (част от наем) поради
неосъществено основание (бъдещ договор за наем) на ответницата с правна
квалификация чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД. Ответницата възразява, че има
право да задържи платеното, доколкото представлява или задатък – чл. 93, ал.
2 ЗЗД, или уговорена неустойка при несключване на договор – чл. 92, ал. 1
ЗЗД, или прави евентуално възражение за прихващане по реда на чл. 104, ал. 2
ЗЗД с вредите, които търпи от неоснователен отказ на ищцата да сключи
договор съгласно чл. 12 ЗЗД.
Искът се уважава, ако съдът установи, че ищцата е предала парична
сума на ответницата, за да служи като вземане по бъдещ договор, като такъв
не е бил сключен (което по принцип ищцата не дължи да доказва), но ще се
отхвърли, ако ответницата установи основание за задържане на получената
сума – уговорен задатък или неустойка в договор между страните, или ако
ответницата установи вреди от неправомерен отказ на ищцата да сключи
договора за наем и причинна връзка между отказа и вредите.
Спорът между страните е за правната квалификация на сключения
договор между тях за заплащане на 800 лева. По делото от безспорния
документ се установява, че същите са получени от ответницата, като са
били платени от ищцата.
Оттук насетне, както правилно посочва ответницата, договорът следва
да се тълкува съгласно правилата на чл. 20 ЗЗД – съгласно действителната
обща воля на страните. Прави впечатление, че съставения от тях документ,
4
който възпроизвежда съгласието им, е написан доста неясно с оглед на
общоупотребимия български език и акцентира върху думата „валиден“.
„Валиден“ означава в превод на български от латински „който има действие“,
„действителен“, „който поражда последици“, или „който е верен“. Проблемът
е, че сама по себе си думата „валиден“ не посочва кои точно последици
страните са имали предвид.
Това трябва да се изследва от контекста на документа – неговото
заглавие: „депозитна разписка за платен депозит – капаро“. В българския
правен език понятието „капаро“ (от италиански, етимологически – от
гръцката дума за залог arrha през латински) се е наложило в смисъла на
задатъка по чл. 93 ЗЗД – парична сума, която доказва сключването на договор
и гарантира изпълнението му. В разпоредбата на чл. 93 ЗЗД обаче е посочено
изрично, че визираният в това правило на закона задатък е клауза на вече
сключен договор. Само по себе си съглашение да се водят преговори и да се
сключи бъдещ договор (както е записано между страните и дори е поставен
срок за сключването му) изключва прякото приложение на правилата на чл. 93
ЗЗД относно задържането и връщането на задатъка. Това следва и от
използвания израз „депозит – задатък“. Депозитът не е задатък и при
неизпълнение от страната, която го е задържала, по принцип не се връща в
двоен размер.
При това положение остава уговорката, че депозитът е „валиден“ до
25.10.2024 г. – до този момент ищцата е гарантирала, че ще задържа
преговорите с други лица и няма да сключва договори, за което е получила
800 лева като част („депозит“ – предварително плащане) по бъдещия договор.
Няма как само на основание на текста на разписката между страните да се
приеме, че ответницата би имала право да задържи платените от ищцата пари
само поради факта, че не е сключен договор. Еднозначна е съдебната практика
на Върховния касационен съд, че даването на пари с цел да се сключи договор
не е форма на задатък при липса на уговорка в такъв смисъл, която може да се
изведе от волята на страните в договора – вж. Решение № 133/15.03.2021 г. по
гражданско дело № 3595/2019 г., III ГО, и цитираната практика. В случая
волята за бъдещо сключване на договор пряко противоречи на законовата
дефиниция на понятието „задатък“ по чл. 93, ал. 1 ЗЗД, което изисква вече
сключен договор.
Следователно, доколкото клаузата не е за уговорен задатък, ако може да
се говори за гаранционна функция на платения „депозит“, то съдържанието на
текста на разписката между страните урежда следната правна последица – че
платените 800 лева биха могли да бъдат задържани от ответницата, ако не се
сключи договор, но само ако това обстоятелство може да се вмени във вина на
ищцата – като се следва общото правило на гражданското право за
отговорност само за виновни действия (сравни чл. 81, ал. 1 ЗЗД). При това е
без значение дали става въпрос за договор за залог; за антеципирано
изпълнение (плащане на част от дълг по бъдещ договор), или за антеципирана
неустойка. И в трите случая, доколкото задължението на страните е за бъдещо
сключване на договор, отговорността им ще се уреди като такава за
добросъвестно водене на преговори по чл. 12 ЗЗД, която установява специална
5
форма на грижа при преговорите – отговорност се носи само за
недобросъвестно поведение, а не при неположена грижа. Това е така, защото
за разлика от ситуацията при вече сключен договор, при преговорите действат
отношения на доверие, което преговарящите не следва да разколебават, но и
наличието на съмнения за това доверие у една от страните не следва да се
подценява.
По делото се установява, че и двете страни не са успели да се разберат за
точна дата на която да се срещнат и да сключат договор, като помежду им е
имало липса на комуникация. Това обстоятелство само по себе си не може да
се вмени във вина от вида на недобросъвестността на нито една от страните.
Ищцата е предложила дата за лична среща с ответницата – 28-ми октомври,
която не е била удобна на последната, а е и след срока за сключване на
договора. Предложила е и алтернативна дата – 23-ти октомври, която
ответницата първоначално е приела, но после е заявила, че няма да може да
има проект на договор до тази дата. С това ответницата се е поставила в
забава на длъжника (тъй като и двете страни са длъжни да сключат договора
за наем), която изключва отговорност за ищцата по аргумент от чл. 85 ЗЗД.
Ищцата е поискала последваща среща на 28-ми октомври, с което отново е
отправила предложение да се изпълни задължението (то е двустранно) за
сключване на договор, като ищцата е заявила, че срокът вече не е спазен и не
желае да сключи договор.
При това положение и двете страни са положили усилия да сключат
договор, но отказът да изпълни задълженията си е на ответницата. На същата
е била предложена удобна за ищцата дата, после е поискана среща на
28.10.2024 г. Вместо това ответницата е заявила, че срокът е изтекъл, което
обаче се дължи на нейната собствена забава (отказът да се срещнат страните
на 23.10.2024 г. – среща, която ответницата е отказала, тъй като не се е била
подготвила). Следователно, доколкото дата 25.10.2025 г. е краен срок за
сключване на договор, а не фиксирана дата на която да се сключи, и
ответницата е създала пречки за среща преди тази дата, на 23.10.2025 г., като
после е изпратила текст по електронна поща, който е отказала да обсъжда, а е
приела за ултимативно непроменлив (съобщението от 30.10.2025 г. за това, че
или се подписва договорът в този вид до следващия ден, или няма да се
подпише въобще), не може да се установи недобросъвестност на ищцата,
която е изразила и недоверие в една от клаузите на предложения договор
(формулировката относно приемо-предавателния протокол, като ако ищцата
смята, че клаузата не отразява интереса , като това не може да е основание
да бъде задължена да сключи неизгоден за себе си договор) и е поискала
допълнителни преговори, които вероятно е следвало да се водят на живо. По
делото не се установи защо тези допълнителни преговори не са довели до
подписване на договор в писмена форма за наем на апартамента, каквото е
било желанието на страните.
При това положение, доколкото се установява договорна воля за
задържане на платеното при ответницата, само ако се установи вина на
ищцата, като няма отклонение от законовия стандарт за грижа при водене на
преговори по чл. 12 ЗЗД, която не се установи някоя от страните да не е
6
положила, съдът няма друг избор освен да върне нещата в първоначалното им
състояние, да възстанови размененото, като осъди ответницата да върне на
ищцата платените 800 лева. Ищцата не търси други последици, поради
което искът следва да се уважи за тази сума.
Доколкото ищцата не е действала виновно, няма основание и да
Относно разноските:
Право на разноски има ищцата, но не ги е поискала, поради което не се
дължат.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД С. Х. П., с ЕГН:
**********, и адрес: С., ул. „А.Д“ № ******, да плати на Н. З. М., с ЕГН:
**********, и адрес: общ. И., с. К., ул. „Д.Ч ***, сумата от 800 лева
(осемстотин лева) – платена авансово като гаранция на 04.10.2024 г. по
несключен договор за наем на недвижим имот с адрес: С., ж.к. „И.“, ул. „Т.С“,
бл. *********.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7