РЕШЕНИЕ
№ 29
гр. Бургас, 02.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на дванадесети
януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Мариела Ан. Иванова
при участието на секретаря Михаела К. Петрова
като разгледа докладваното от Мариела Ан. Иванова Търговско дело №
20222100900129 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба,
предявена от Община Бургас с ЕИК ********* със седалище гр.Бургас, ул.
„Александровска“ № 26 против „Генчев Агро 1“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Българово, ул. „Първи май” №16 за
разваляне на Договор за продажба на недвижим имот-частна общинска
собственост от 02.11.2016 г., сключен между Община Бургас и „Генчев Агро
1“ ЕООД, по силата на който Община Бургас прехвърля на Генчев Агро 1“
ЕООД поземлен имот, който понастоящем е с кадастрален идентификатор
07332.64.662 - урбанизирана територия с площ 10014 кв.м., начин на трайно
ползване за производствен респ. складов обект, при съседи: 07332.64.671;
07332.64.681; 07332.64.652; 07332.64.667; 07332.64.666; 07332.64.670 (УПИ
II-333 по ПУП-ПРЗ на „Бизнес индустриална зона гр. Българово“, Община
Бургас).
Наред с горното ищецът претендира ответникът да бъде осъден да
върне имота на ищеца като получен на отпаднало основание.
Ищецът е предявил и иск против ответника за заплащане на сумата от
123 127 лева като част от сумата от 600 000 лева, представляваща неустойка
за неизпълнение по чл. 14 от договора, ведно със законната лихва, считано от
1
завеждането на делото на 11.04.2022 г. до окончателно изплащане.
Ответникът е оспорил исковете. Изложил е съображения, че е изпаднал
в грешка относно предназначението на закупения от него имот, който бил
отреден за „високотехнологични дейности“. Това отреждане не позволявало
реализирането на уговорената инвестиция.
Освен това договорът съдържал взаимно противоречащи си клаузи по
чл. 11, ал. 1, т. 2, 3 и 4 за сроковете, в който ответникът следвало да изпълни
задълженията си. Поради това тези клаузи били нищожни. Неустоечната
клауза, която препращала към тях, също била нищожна.
От друга страна общината също била неизправна, тъй като не е
изпълнила задължението си по чл. 9 от договора да изгради довеждаща
техническа инфраструктура - водопровод и канализация до границите на
имота. Това препятствало ищеца да изготви и съгласува със службите
пожарна и аварийна безопасност проектната документация за строителството.
Ответникът се е позовал на кратката тригодишна давност по чл. 111, б.
„б“ от ЗЗД по отношение на предявеното вземане за неустойка.
Доводите на ответника са оспорени от другата страна. Общината
действително не била изградила необходимата довеждаща техническа
инфраструктура, но пък била направила постъпки за строителството й. Освен
това изпълнението на задължението й не било ограничено със срок.
В с.з. исковите молби се поддържат.
В с.з. процесуалният представител на ответника поддържа депозираните
отговори.
Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и
обсъди становищата на страните намира за установено от фактическа
страна следното:
На 24.02.2016г. в Община Бургас е подадено инвестиционно
предложение от „Генчев Агро 1“ ЕООД, в което се посочва, че дружеството
възнамерява да извърши инвестиция за изграждане на нова база за събиране,
съхранение и преработка на селскостопанска продукция, сервизна и търговска
база на селскостопанска техника, във връзка с което се предвижда разкрИ.е на
10-15 работни места. За осъществяване на тази инвестиция дружеството счита
за най-подходящ УПИ II-333, отреден за високо технологично производство,
2
в местността „Вая Кайряк“, землището на гр. Българово, общ. Бургас. В тази
връзка инвеститорът отправя искане за придобИ.е правото на собственост
върху описания имот.
С докладна записка от 11.03.2016 г. по описа на Община Бургас, кметът
на общината запознава Общинския съвет с постъпилото инвестиционно
предложение и предлага Общински съвет - Бургас да вземе решение за
открИ.е на публично-оповестен конкурс за продажба на процесния недвижим
имот.
На проведеното на 29.03.2016 г. заседание по т. 27 от дневния ред
Общински съвет - Бургас взема решение, обективирано в Протокол №9, да се
извърши продажба чрез публично-оповестен конкурс с тайно наддаване за
недвижим имот - частна общинска собственост, представляващ УПИ II-333
по ПУП-ПРЗ за поземлен имот №000333, масив 78, местност „Вая Кайряк“,
землище гр. Българово, за „Бизнес индустриални зона гр. Българово“,
Община Бургас, целият с площ 10 015 (десет хиляди и петнадесет) кв.м.,
отреден „За високотехнологично производство“. В решението на общинския
съвет са заложени минимални специални изисквания към участниците, за
което те следва да представят и писмена декларация: да предложат размер на
първоначална инвестиция, свързана с построяване на предприятие и неговото
оборудване - не по-малък от 1 000 000 лв.; да предложат разкрИ.е на минимум
10 работни места след построяване на обекта в имота, предмет на продажба;
да осигурят предложения брой работни места по трудов договор и да ги
поддържат за срок не по-кратък от 5 години; в 4-месечен срок от датата на
сключване на договора да изготвят и представят в Община Бургас проектна
документация за реализиране на инвестицията; да започнат строителство в
имота, предмет на продажбата, не по-късно от 6 месеца от датата на издаване
на строителното разрешение; да завършат строителството на обекта и да го
въведат в експлоатация в 12- месечен срок от датата на издаване на
строителното разрешение; да не се извършва промяна в предназначението на
имота за срок от 10 години; да използват изградения обект на 100 % за
дейността, свързана с предложената инвестиция; да внесат инвестиция за
довеждаща инфраструктура и благоустрояване в индустриалната зона не по-
малко от 40 000 лв.
Със Заповед №1052/22.04.2016г, на Кмета на Община Бургас е открита
3
процедура за продажба чрез публично оповестен конкурс за процесния имот.
На 25.05.2016 г. управителят на „Генчев Агро 1“ ЕООД депозира в
Община Бургас заявление за допускане до участие в публично оповестения
конкурс за продажба на нежилищния имот - частна общинска собственост,
прилагайки квитанции за внесени депозити за участие и за закупени тръжни
документи. Представил е наддавателно предложение, с което е предложено
началната тръжна цена в размер 111 567 лв. да бъде увеличена с една стъпка;
предложил е размер на първоначалната инвестиция не по-малко от 1 200 000
лв.; размер на инвестицията за довеждаща инфраструктура и благоустрояване
в индустриалната зона - не по-малко от 40 100 лв; разкрИ.е на не по- малко от
11 бр. работни места, които да бъдат поддържани за срок от 6 години.
Представил е също декларации от 25.05.2016г. с които приема
условията на конкурса за имота и за оглед на имота, в които е отразено, че
имотът е отреден за високотехнологично производство.
Въз основа на проведения публичен конкурс с тайно наддаване със
Заповед №1585/10.06.2016 г. на Кмета на Община Бургас, „Генчев Агро 1“
ЕООД е определено за спечелило публично оповестения конкурс за продажба
на УПИ 11-333 по ПУП-ПРЗ за поземлен имот №000333, масив 78, местност
„Вая Кайряк“, землище гр. Българово, за „Бизнес индустриални зона гр.
Българово“, Община Бургас, целият с площ 10 015 кв. м., отреден „За
високотехнологично производство“.
В определения със заповедта срок купувачът „Генчев Агро 1“ ЕООД
заплаща продажната цена на имота в размер 136 832, 66лв. с ДДС, дължимите
данъци и такси, вкл. и дължимата инвестиция в размер на 40 100 лв. за
довеждаща инфраструктура и благоустрояване в индустриални зона гр.
Българово.
На 02.11.2016г. е сключен и Договор за продажба на недвижим имот-
частна общинска собственост, по силата на който Община Бургас прехвърля
на „Генчев Агро 1“ ЕООД процесния поземлен имот.
В чл. 9 от Договора е предвидено задължение на продавача да извърши
трасиране на имота със собствени средства, както и да изгради довеждаща
техническа инфраструктура-водопровод и канализация до границите на имота
Срещу придобиване правото на собственост върху описания имот,
„Генчев Агро 1“ ЕООД се е задължил да изпълнява задълженията,
4
предвидени в чл. 11 от договора, а именно: Извършването на инвестиция в
продадения имот в размер на 1 200 000 лв.; Представяне на проектна
документация за строителство на предложената инвестиция в 8-месечен срок
от датата на сключване на договора; Започване на строителство на
предложената инвестиция в срок от 5 месеца и 16 дни от датата на издаване
на строително разрешение, но не по-късно от 6 месеца от датата на сключване
на договора; Извършване на строителството на обекта и въвеждането му в
експлоатация в срок от 11 месеца, но не по-късно от 12 месеца от датата на
сключване на договора.
В разпоредбата на чл. 14 от договора страните са уговорили, че при
пълно неизпълнение на задължението за реализиране на инвестицията
купувачът дължи неустойка в размер на 50 % от нейния размер.
С писмо от 23.10.2020г. Община Бургас констатира, че не е
предоставена проектна документация, не е открита строителна линия за
започване на строителство, както и че предоставеният общ срок от 36 месеца
за изпълнение на задължението за реализиране на строителството е изтекъл
на 12.11.2019г., което сочи на пълно неизпълнение на договора. Поради тези
обстоятелства Общината отправя предизвестие за едностранно прекратяване
на договора на основание чл. 16, ал. 1, т. 2 от същия и предоставя срок
представител на „Генчев Агро 1“ ЕООД да се яви в сградата на Община
Бургас за подписване на анекс за прекратяване на договора.
Предизвестието е получено от представител на дружество на
28.10.2020г.
От назначената и изслушана съдебно-техническа експертиза се
установява, че няма данни за извършени инвестиции от „Генчев Агро 1“
ЕООД за процесния недвижим имот. За последния е изготвен инвестиционен
проект на обект „Високотехнологичен комплекс за селско-стопански
инвентар и негорима селско-стопанска продукция-сгради А и Б и КПП“ с
въложител „Съединение 02“ ЕООД, фаза-технически проект, година на
проектиране-2019г. Съгласувани от Община Бургас са само част
Паркоустройство и част Геодезия. Не е предоставена информация за
входиране на инвестиционен проект за одобряване/съгласуване.
В заключението е посочено още, че от представената проектна
документация и Разрешение за строеж от 31.03.2017г.с възложител Община
5
Бургас се налага извод за изготвен и одобрен на 17.02.2017г. технически
инвестицонен проект по части: Геодезия, Пътна, Организация на движението,
Слаботокова, ВиК, електро, арх, СК, Ел, КИП и А, Паркоустройство и
Благоустройство, пожарна безопасност, Сметна документация. Със
Заповед№3502/29.11.2021г. е допълнено строителното разрешение с
измененията, съответстващия на одобрени технически инвестиционни
проекти по части ВиК, Пожарна безопасност от 29.11.2021г. Водопроводен
колектор до процесния имот е изграден и въведен в експлоатация с
Разрешение за ползване от 23.03.2022г. от ДНСК.
Според вещото лице е възможно построяването на процесния имот да се
извършва паралелно с изграждането на техническата инфраструктура. Няма
пречка за одобряване на инвестиционен проект, ако не е въведа в
експлоатация инфраструктурата, защото одобряването на проектната
документация следва издаване на строително разрешение и изпълнение на
грубия строеж на сградите, а изпълнението на водопровод и канализация
може да се извърши след въвеждане в експлоатация на уличния водопровод.
При така установена фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният иск с правно основание чл. 87,ал.3 ЗЗД е основателен по
следните съображения:
Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 във вр. с ал. 3, ЗЗД урежда възможността
за разваляне на договор при наличие виновно неизпълнение задълженията на
неизправната страна по двустранното съглашение.
Съобразно представените по делото писмени доказателства и
заключението на вещото лице по СТЕ съдът намира, че е налице виновно
неизпълнение на задълженията на ответника, поети с договора. Ответникът е
имал срок по договора за изпълнение на отделните етапи, които към момента
на получаване на предизвестието е изтекъл. Нещо повече, исковата молба е
подадена две години след волеизявлението на Общината, през които отново
не е било налице изпълнение. Такова не е настъпило и след завеждане на
исковата молба. С други думи Община Бургас е предоставила достатъчен
срок, в който ответникът е имал възможност да започне изпълнение.
Не може да се приеме, че ищцовата страна е в неизпълнение на
договора, доколкото съгласно същия в него липсват предвидени срокове за
6
изпълнение на задължението на продавача. Също така съгласно становището
на вещото лице в съдебно заседание е напълно възможно построяването на
процесния имот да се извършва паралелно с изграждането на техническата
инфраструктура, т.е. не действията на Общината са довели до неизпълнение
на задължението на ответника.
Неоснователно се явява и възражението на ответника за нищожност на
договора поради грешка в предмета на делото, тъй като от писмените
доказателства по делото-документация по процедурата по сключване на
договора, се установява, че ответникът още от самото начало е бил наясно с
предназначението на имота.
Не е налице и нищожност на клаузите на чл. 11,ал.1, т. 2, 3 и 4 от
Договора поради липса на съгласие и грешка, тъй като не са представени
каквито и да е доказателства в тази насока.
Уважаването на конститувния иск по чл. 87,ал.3 ЗЗД влече след себе и
основателност на иска за осъждане на ответника да предаде на ищеца
владението върху имота, предмет на договора, тъй като се явява получено на
отпаднало основание-чл.55,ал.1 ЗЗД.
Неоснователен се явява обаче искът по чл. 92 ЗЗД, тъй като е погасен по
давност. Съгласно чл. 111, б.б ЗЗД с изтичане на тригодишна давност се
погасяват вземанията за обезщетения и неустойки от неизпълнен договор. В
чл. 114 ЗЗД е предвидено, че давността почва да тече от деня, в който
вземането е станало изискуемо.
В случая вземането по чл. 14 от Договора е станало изискуемо на
02.11.2017г.- с изтичане на предвидения в договора срок за изпълнение. От
тази дата е започнал да тече и давностния срок по чл. 111, б.б ЗЗД за
погасяване на вземането. Следователно към 02.11.2020г. срокът е изтекъл, а
исковата молба е предявена на 11.04.2022г., т.е. след изтичането на срока и
погасяване на вземането. По тези съображения искът по чл. 92 ЗЗД следва да
се отхвърли.
С оглед изхода от спора претенцията на Община Бургас за разноски се
явява частично основателна –досежно уважената част от претенциите, или за
сумата от 1448.43лв. Ответникът също има право на разноски съобразно
отхвърлената част от иска или сумата от 1333.34лв.-адвокатско
възнаграждение.
7
Мотивиран от горното Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал.3 ЗЗД сключения между Община
Бургас с ЕИК ********* и „Генчев Агро 1“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Българово, ул. „Първи май” №16
Договор за продажба на недвижим имот-частна общинска собственост от
02.11.2016 г., по силата на който Община Бургас продава на „Генчев Агро 1“
ЕООД поземлен имот с кадастрален идентификатор 07332.64.662 по КККР на
гр.Бургас, целият с площ 10014 кв.м., трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, начин на трайно ползване за друг вид производствен, складов
обект, при съседи: 07332.64.671; 07332.64.681; 07332.64.652; 07332.64.667;
07332.64.666; 07332.64.670 (УПИ II-333 по регулационния план на м.“Вая
Кайряк“ в землището на гр. Българово, при граници: север - улично
озеленяване откъм улица с о.т. 224 - о.т. 225, изток - УПИ III - 333, юг - УПИ
XIII-333, запад - УПИ I - 333).
ОСЪЖДА „Генчев Агро 1“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Българово, ул. „Първи май” 16 да предаде на Община
Бургас с ЕИК ********* със седалище гр.Бургас, ул.Александровска № 26
владението на следния недвижим имот с кадастрален идентификатор
07332.64.662 по КККР на гр.Бургас, целият с площ 10014 кв.м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване за
друг вид производствен, складов обект, при съседи: 07332.64.671;
07332.64.681; 07332.64.652; 07332.64.667; 07332.64.666; 07332.64.670 (УПИ
II-333 по регулационния план на м.“Вая Кайряк“ в землището на гр.
Българово, при граници: север - улично озеленяване откъм улица с о.т. 224 -
о.т. 225, изток - УПИ III - 333, юг - УПИ XIII-333, запад - УПИ I - 333).
ОТХВЪРЛЯ предявения от Община Бургас с ЕИК ********* със
седалище гр.Бургас, ул.Александровска № 26 против „Генчев Агро 1“ ЕООД
с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Българово, ул.
„Първи май” 16 за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 123
127 лева – частичен иск от сумата от 600 000 лева, представляваща неустойка
за неизпълнение по чл. 14 от договора, ведно със законната лихва, считано от
завеждането на делото на 11.04.2022 г. до окончателно изплащане.
8
ОСЪЖДА „Генчев Агро 1“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Българово, ул. „Първи май” 16 да заплати на Община
Бургас с ЕИК ********* със седалище гр.Бургас, ул.Александровска № 26
сумата от 1448.43лв.,представляваща съдебно деловодни разноски.
ОСЪЖДА Община Бургас с ЕИК ********* със седалище гр.Бургас,
ул.Александровска № 26 да заплати на „Генчев Агро 1“ ЕООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Българово, ул. „Първи
май” 16 сумата от 1333.34лв.,представляваща съдебно деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
9