№ 83
гр. Бургас, 11.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и трети
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Жана Авр. Кметска
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20242100100726 по описа за 2024 година
Производството е образувано по повод искова молба от Ж. И. И.-[1]Чанева, ЕГН
**********, живуща в гр. Н., ж.к.М., бл.**, вх.*, ет.*, ап.*, против “Експенсив Вю“
ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Мария Пенчева, за приемане за установено
по отношение на ответника, че ищцата е собственик по давностно владение на
недвижим имот, представляващ жилище, апартамент в гр.Несебър, с идентификатор
51500.204.144.1.28, с административен адрес гр. Несебър, м.“Кокалу“, вх.А, ет.2, ап.9.
Твърди се, че на 29.11.2006г. майката на ищцата сключила предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с “Евроден“ ЕООД, с предмет
продажбата на гореописания апартамент. Била догорена цена от 116 000 лева.
Посочена била дата на изповядване на сделката при изплащане на последната вноска-
до 01.03.2007г., като било уговорено апартаментът да бъде предаден напълно завършен
до ключ. Твърди се, че при сключване на предварителния договор и изплащане на
първата вноска от 50 000 лева, фирмата предала ключа от жилището, което било вече
напълно завършено. Цената по договора била заплатена на няколко вноски. Майката на
ищцата й дала да ползва имота, като той трябвало впоследствие да бъде записан на
нейно име при сключване на окончателния договор. Ищцата, след заплащане на цялата
продажна цена, много пъти разговаряла с управителя на дружеството-продавач, за да
сключат окончателен договор, но той все отлагал, оправдавайки се с административни
пречки. След получаване на ключа, ищцата и съпругът й се нанесли в жилището и го
обзавели, като направили и допълнителни подобрения. Твърди, че от 2007г. до сега
владее спокойно и необезпокоявано имота, като през целия период е заплащала
разходите за ток, вода, разноски за общите части, такса за басейн и др. През 2021г.
ищцата узнала, че имотът е продаден на ответника с постановление, издадено в хода
на производство по несъстоятелност на “Евроден“ ЕООД. Заявява, че владее жилището
от 2007г. със съзнанието, че е собственик. Владението й е спокойно и непрекъснато,
поради което тя е станала собственик на имота.
Ответникът, в срока по чл.131 ГПК, подаде отговор, с който оспорва иска.
Оспорва твърденията, че е сключен от майката на ищцата и “Евроден“ ООД
предварителен договор за покупко-[1]продажба на имота; че ищцата е дъщеря на
лицето, подписало договора; основанието, на което ищцата е допусната в обекта и кога
1
е станало това. Оспорва се съществуването на оригинала на предварителния договор,
неговата автентичност и датата на подписване. Сочи се, че ищцата не е допусната в
имота на основание на този договор, като не й е предавано владение, тъй като тя няма
договорни отношения с „Евроден“ ООД. Представената декларацията от трето лице е
без достоверна дата, като съдържанието й изключва възможността ищцата да е владяла
имота. Намерението на третото лице Недялка И. е било да придобие за себе си имота.
Оспорва се твърдението, че е заплатена продажната цена на описаните вноски и че тя
е платена от ищцата. Добавените саморъчни записи в договора са без достоверна дата
и не доказват кога и на кого е платена цената. Ищцата не е посочена като платец.
Квитанцията на името на ищцата не доказва за какво е сумата и дали се отнася до
договора. Приложените приходни касови ордери са без номер, дата, вносител и
получател, нямат достоверни дати. Квитанциите са също без достоверна дата и номер,
не става ясно от кой и на кого са платени суми. Разходните касови ордери и фактури са
без реквизити, и не доказват заплащане на консумативи. Те не се издадени от
доставчика на съответните услуги и са без достоверна дата. Част от документите са
разписки за заплатен наем за 2014г., което сочи на извод, че лицето е било наемател на
имота. Оспорва се твърдението, че са заплащани консумативи; че са заплащани от
ищеца; че са заплащани на дружествата, които доставят ток и вода и че се отнасят до
процесния имот. Водата се е плащала от „Евроден“ ООД, а не от ищцата. Сочи се, че
ответникът е станал собственик на имота на 13.05.2019г., с издаването на
постановление. Още тогава представител на дружеството е направил контакт с част от
хората, за които се е знаело, че имат предварителни договори. Така че от страна на
ответника е имало противопоставяне още в момента на придобиване на имота. До този
момент синдикът на “Евроден“ ООД е упражнявал правото на собственост чрез делото
по несъстоятелност и чрез опис и оценка на обектите в сградата. Имотът е бил в
процес на строителство по време на сключване на предварителния договор. Всъщност
предварителният договор е такъв и за бъдещо строителство, така че е било
невъзможно предаване на владение и осъществяване на фактическа власт върху
правото на строеж. Сградата тогава не е била завършена в груб строеж и не е можело
да бъде владяна. Тя е била в процес на строителство и не е била предадена от
строителя на възложителя, още по-малко на трето лице. Сградата е била негодна за
обитаване, защото е била недовършена и апартаментите не са могли да бъдат обекти
на индивидуална собственост. Правото на строеж не може да се придобива по давност.
Обектите в сградите, като самостоятелни такива, са нанесени в кадастъра едва през
ноември 2018г. Ответникът заявява, че от 14.05.2014г. е бил назначен синдик на
„Евроден“ ООД и оттогава дружеството е осъществявало дейност само чрез синдика.
Липсата на осъществявано непрекъснато давностно владение се доказва и от приетата
в делото по несъстоятелност пазарна оценка на обектите в сградата. Оценителят не е
установил обзавеждане на процесния обект и обитаването му от трето лице, което да
не го е допуснало до обекта. Ответникът преди да направи наддавателно предложение
за имота, е извършил оглед на сградата и обектите в нея, като трети лица не са били
във владение на тези обекти. Оспорва се, че ищцата е заплащала през годините
консумативни разходи за имота. Индивидуални партиди за отделните имоти били
открити едва с придобиването на собствеността от страна на дружеството. Ответникът
оспорва всички приложени разписки, РКО, квитанции, ПКО и др. Заявява, че от тях
може да се направи извод само за това, че ищцата е била наемателка на имота. Самото
наличие на предварителен договор изключвало намерението на бъдещия купувач да
придобие имота по давност. Не се доказва, че ищцата е манифестирала владение
спрямо “Евроден“ ЕООД и спрямо ответника. Дори и да е имало владение, то не е
било непрекъснато, явно и необезпокоявано, понеже е имало дело по несъстоятелност,
били са наложени възбрани, бил е назначен синдик, а обектът е бил описан и оценен.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
2
Претенцията носи правното си основание в чл.124, ал.1 ГПК вр. чл. 79, ал.1 ЗС.
По делото е представен предварителен договор от 29.11.2006 г. за покупко-
продажба на сочения имот, сключен между „Евроден“ ООД, БУЛСТАТ *********,
представлявано от Я. Д. А., и Н. К. И., ЕГН **********. Последната, видно от
представеното копие от акта за раждане на ищцата, е нейна майка. Уговорена е била
продажна цена в размер на 116000 лева, платима на две вноски- първата вноска от 50
000 лв.- при подписване на договора, и втората вноска от 66 000 лв.- при нотариалното
оформяне на сделката, което е следвало да се осъществи в срок до 01.03.2007 г.
Продавачът е следвало да предаде апартамента в напълно завършен вид „до ключ“. На
представеният по делото екземпляр от договора на ръка е дописано, че на 29.06.2006 г.
е получена сумата от 50 000 лв.; на 02.10.2007 г. е получена сумата от 10 000 лв.; на
03.07.2007 г. е получена сумата от 50 000 лв. Представена е квитанция, в която е
посочено, че „Евроден“ ООД е получило от ищцата сумата от 4 000 лв. в брой, с
посочено основание- апартамент № 9, вх.А.
По делото е приложена декларация- разписка, с която Я. А., в качеството си на
управител на „Евроден“ ООД, е удостоверил, че е получил от Н. К. И. сумата от 114000
лв., представляваща цялата продажна цена за апартамент № 9, втори жилищен етаж,
блок А, изградена в отдел 562 на ДС- Несебър.
Представена е и декларация, с която Н. К. И. е декларирала, че предоставя на
дъщеря си Ж. И. И.- Чанева да ползва безвъзмездно имота, предмет на предварителния
договор, като при сключване на окончателния договор пред нотариуса, „същият да
бъде записан на нейно име.“.
Приложени са множество разписки, касови ордери, квитанции, обективиращи
заплатени консумативи за ток и вода, с посочени на тях дати от 2007 г. до 2024 г.
В хода на съдебното производство бяха ангажирани гласни доказателства.
Св. Линков- живущ в същата сграда, заяви, че познава ищцата от 2006 г., когато
се засичали с Ж. И. и настоящия й съпруг в сградата, като сочи, че двамата се нанесли
в апартамента през 2007 г. Същата година всички живущи се „кооперирали“ да
изчистят басейна. Свидетелят бе категоричен, че през 2007 г. сградата е била
завършена до ключ. През 2006 г. засичал ищцата в апартамента да си избира плочките
в банята, къде в какъв цвят да бъдат стените. През 2016 г. се сочи, че ищцата правила
„сериозен ремонт“ по думите на свидетеля поради несъответствие на строежа. Дълги
години ел. захранването на всички апартаменти било на подотчетни електромери, като
консумацията се заплащала в намиращия се в сградата магазин, за което били издавани
касови ордери. Свидетелят сочи, че знае, че за сградата няма издаден акт образец 16,
тъй като имало незаконно надстрояване. Многократно Линков и ищцата питали Я. А.
какво се случва. Сочи се, че до 2021 г. никой нямал претенции към апартамента на
ищцата, както и към останалите жилища в сградата. През 2021 г. от „Експенсив Вю“
започнали да звънят по телефоните на живущите в сградата с искане да се заплатят
отново апартаментите. Същата година било залепено и съобщение с покана да се
уредят отношенията между живущите и ответното дружество. Свидетелят сочи, че
през 2016 г. разбрал за фалит на „Евроден“ поради задължения.
Свидетелят Попов, съсед на ищцата, живущ през един апартамент, сочи, че
живее в сградата от 2010 г., като ищцата и семейството й вече били нанесени, и
живеели и понастоящем в апартамента. Никой не бил имал претенции към жилищата
до 2021 г., когато на входната врата поставили съобщение, че сградата била продадена.
Заяви се същата схема на заплащане на ел.енергията /в магазина/, а водата- директно
във ВиК- Бургас.
Свидетелят Я. А.- управител на „Евроден“ ООД към 2006 г., посочи, че
родителите на ищцата дошли при него и казали, че желаят да закупят процесния
апартамент за дъщеря си- Ж., и за това сключили предварителен договор. Последният
бил подписан лично от свидетеля, като продавач, както и ръкописните текстове под
3
печатания текст на договора, в които е посочено заплащането на сумите, също били
написани от него. Само една от вноските била заплатена от майката, а останалите били
заплатени от ищцата.
С оглед на така изложеното съдът намира предявената претенция за основателна
по следните съображения:
Съгласно разпоредбата на чл.79, ал.1 от ЗС, правото на собственост по давност
върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10
години. В случая обстоятелството, че предварителният договор не е сключен с ищцата,
а с нейната майка, не води до извода, че закона не дава правото на Ж. И. да придобие
имота на основание сочената норма. Предвид на това, че ищцата не е била купувач по
договорното правоотношение налага единствено извода, че същата не може да се
възползва от „кратката“ придобивна давност съобразно ал.2 от чл.79 ЗС. В този смисъл
в тежест на ищцата бе указано да докаже, че е демонстрирала явно, непрекъснато и
несмущавано владение върху имота за период от 10 години, което в случая бе сторено.
От показанията на разпитаният св.Я. А. стана ясно, че предварителният договор
е бил сключен именно от него. Съгласно справка в ТР, от създаването на „Евроден“
ООД през 2004 г. до 13.02.2009 г. свидетелят е бил управител на дружеството. В тази
връзка и предвид личното му изявление, съдът приема за доказано твърдението, че
предварителния договор е бил подписан именно от Я. А., както и сочените след
печатния текст суми са били заплатени. Ето защо приема, че уговорената в договора
продажна цена е била заплатена в цялост.
Не се споделя твърдението на ищеца, че към датата на сключване на
предварителния договор- 29.11.2006 г., сградата не била завършена до степен „груб
строеж“, поради което и не съставлявала обект, който може да бъде придобит по
давност. Съгласно трайната практика на Върховната инстанция /например Решение №
50148/24.01.2023 г. на ВКС по гр.д. № 407/2022 г., I г.о./, установяването на
състоянието груб строеж, може да става с всякакви доказателствени средства,
включително и свидетелски показания. Отделно от това в решение № 22/04.06.2020 г.
по гр.д. № 3048/2019 г. на ВКС, II г.о., се приема, че от систематичното място и
граматическото тълкуване на нормата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ /сега чл. 181, ал. 3 ЗУТ/
следва, че изискването за удостоверяване на степента на завършеност на сграда на етап
груб строеж с акт на общинската администрация, е свързано единствено с
нотариалното производство в случаите, в които страните искат да изповядат сделка за
прехвърляне на право на собственост на сграда или самостоятелен обект в нея,
изградени въз основа на учредено право на строеж, но преди издаване на протокол за
установяване годността за ползване на строежа по приложение 16 от Наредба № 3 от
31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството или
разрешение за ползване по чл. 177, ал. 2, респ. удостоверение за въвеждане в
експлоатация по чл. 177, ал. 3 ЗУТ и с оглед задължението на нотариуса по чл. 586, ал.
2 ГПК да провери въз основа на съответните документи, че придобитото от
праводателя право на строеж се е трансформирало в право на собственост, което може
да бъде предмет на исканата сделка чрез завършване на грубия строеж на сградата.
Посочено е, че се приема, че нормата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ е диспозитивна, приложима
в нотариалното производство, като при спор моментът на изграждане на сграда в груб
строеж, може да се установи с всички доказателствени средства.
В настоящият случай, видно от показанията на св. Линков и Попов, сградата е
била завършена и същата е започнала да се обитава още през 2007 г. В този смисъл
към тази година следва да се приеме, че сградата е била с изградени външни и
вътрешни ограждащи стени и покрив, тъй като липсата им прави невъзможно
живеенето в нея. Св. Линков изрично посочи, че сградата през 2007 г. е била измазана
външно, като същият бе категоричен, че към тази година сградата е била изградена до
ключ, което включва и вътрешните довършителни работи. Ето защо, въпреки липсата
на нарочно съставен акт по Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и
4
протоколи по време на строителството, от свидетелските показания може да се
направи извод, че сградата към датата на сключване на предварителния договор е била
изградена на етап груб строеж, поради което процесния апартамент е бил годен да
бъде обект на придобиване по давност по чл.79, ал.1 от ЗС.
С оглед на така изложеното съдът намира, че съобразно ангажираните по делото
гласни доказателства следва да се приеме, че от 2007 г. ищцата, заедно с настоящия си
съпруг, са влезли в имота и са го заели фактически безпрепятствено, като към 2017 г.
същите са го придобили. Нормата на чл.69 ЗС въвежда оборима презумпция, че
владелеца държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. От
показанията на разпитаните свидетели Линков и Попов се установява, че ищцата е
осъществила фактическа власт върху имота от 2007 г. и продължава да я държи като
своя и понастоящем. В този период същата е живяла непрекъснато в имота, грижейки
се за него, като свои. Извършвала е ремонтни дейности, обзавела го е, участвала е в
разходите по общите части, заплащала е текущите консумативни разходи, заплатила е
и част от продажната цена според св. А.. Досежно представените множество касови
ордери, квитанции и други разходооправдателни документи, съдът намира, че със
същите се доказва заплащането на сочените в тях суми, представляващи стойността на
потребена ел.енергия и вода за процесния имот. На тях е отразено за кой имот се
отнасят, като от показанията на св. Линков и Попов се установява каква е била
практиката в годините досежно отчитането и заплащането на тези разходи, което
напълно кореспондира с така издадените и представени от ищцата документи. Следва
да се посочи, че неплащането на разноските по използване на един имот от лицата,
които пребивават в него, е без правно значение досежно намерението на владелеца да
държи имота за себе си. От страна на ответното дружество не се ангажираха
доказателства, от които да се доказват твърденията им, че ищцата не е своила имота за
себе си, а за своята майка, като само го е държала. Както бе посочено презумпцията на
чл.69 ЗС ползва ищцата, като в тежест на ответника е било да докаже обратното, което
в случая не е било сторено. Събраните по делото доказателства са достатъчни да
обосноват извода, че Ж. Илчева явно е демонстрирала, че счита имота за свой. Че не
държи имота за другиго, в случая за своята майка, сочи и представената по делото
декларация, изхождаща от посочената като продавач в предварителния договор Н. К.
И., а именно, че желае при сключване на окончателния договор имота да бъде
„записан“ на името на дъщеря й. Действително сочената декларация няма дата, но
същата обективира в достатъчна степен намерението на майката на ищцата, както и
демонстрира целта на сключване на този договор, а именно намерение за закупуване
на апартамента за дъщеря й- обстоятелство, което е житейски често срещано. В този
смисъл към 2017 г. следва да се счете, че Ж. И. е придобила имота въз основа на
изтекъл в нейна полза 10-годишен срок, поради което към 2019 г. /годината на
придобиване на жилището от ответното дружество/ същата вече го е била придобила
по давност.
Обстоятелството, че „Евроден“ ООД през 2013 г. е било обявено в
несъстоятелност и на същото е бил назначен синдик съдът намира, че не променя
горните изводи. Както бе посочено действията, с които ищцата е демонстрирала
своенето на имота, са били насочени както към продавача по предварителния договор,
така и към трети лица. Извършените в хода на производството по несъстоятелност
оценка на обектите в сградата от вещо лице е дейност, която е извършвана без
участието на ищцата, нито пък същата е имала възможност да повлияе или да изложи
съображения досежно отразените от експерта обстоятелства. От показанията на св.
Линков и Попов стана ясно, че дори и след придобиване на сградата от ответното
дружество, никой не е посещавал същата, още по- малко пък по делото бяха
ангажирани доказателства от ответника, че негов представител бил извършвал личен
оглед на имота. Не се доказа от последния и твърдението му, че на сградата били
лепени „множество уведомления“, включително и за извършване на опис, оценка и
продан. Свидетелите заявиха единствено, че през 2021 г., т.е. 4 години след изтичане
5
на 10-годишния придобивен срок, на сградата било залепено уведомление от
ответното дружество, че е собственик на сградата.
Всичко изложено по- горе навежда извода за основателност на предявената
претенция, поради което същата следва да бъде уважена.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, следва да се уважи
искането на ищцата за присъждане на сторените разноски. В случая се претендира
сумата от общо 10 078,82 лв., от които 9290 лв.- адвокатско възнаграждение. От страна
на представителят на ответното дружество бе направено възражение за прекомерност
на адвокатското възнаграждение, което съдът споделя. Настоящата инстанция намира,
че делото не се характеризира с фактическа и правна сложност, като по същото са
проведени две заседания. В тази връзка, съобразявайки и вида на спора, интереса
/65802 лв. съобразно данъчната оценка/, вида и количеството извършена работа
/изготвяне на искова молба и процесуално представителство/, съдът намира, че
договореното и заплатено възнаграждение е прекомерно. Същото е и почти двойно по-
високо от дължимото съобразно чл. 7, ал. 2 от Наредба № 1/2004 г. за минималните
размери на адв. възнаграждения. От друга страна, следва да се съобрази решение на
СЕС, ІІ с., от 25.01.24 г. по дело C 438/22, съгласно което посочените в Наредбата за
минималните размери на адвокатските възнаграждения размери на адвокатските
възнаграждения могат да служат единствено като ориентир, не обвързват съда и
подлежат на преценка с оглед цената на предоставените услуги. Ето защо съдът
намира, че адвокатското възнаграждение следва да бъде намалено до сумата от 4000
лв. с ДДС, като следва да се присъдят и останалите разноски по делото, възлизащи на
сумата от общо 788,82 лв. съобразно приложения списък и доказателствата към него.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на “Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК
*********, представлявано от Мария Пенчева, че Ж. И. И., ЕГН **********, живуща в
гр. Н., ж.к.М., бл.**, вх.*, ет.*, ап.*, е собственик по давностно владение на недвижим
имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.204.144.1.28, с административен адрес гр. Несебър, м.“Кокалу“, вх.А, ет.2, ап.9,
находящ се на етаж 2 в сграда с идентификатор 51500.204.144.1, разположена в
поземлени имоти с идентификатори 51500.204.144, 51500.502.493, 51500.502.552, с
предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент- в жилищна или вилна
сграда, или сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта- 1, с площ на
обекта от 78,10 кв.м., прилежащи части- 1,481% от общите части на сградата, при
съседи: на същия етаж- 51500.204.144.1.29, 51500.204.144.1.14, 51500.204.144.1.37.
ОСЪЖДА “Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от Мария
Пенчева, да заплати на Ж. И. И., ЕГН **********, живуща в гр. Н., ж.к.М., бл.**, вх.*,
ет.*, ап.*, сумата от 4788,82 лв., представляваща сторени разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Апелативен съд-
гр.Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
6