Р Е Ш Е Н И Е

 

                                Гр.София,01.07.2021 г. 

                                                           

                                 В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД ,Гражданско отделение,                                    ІV-А въззивен състав на дванадесети април през две хиляди и двадесет и първа   година   в  публично заседание в следния състав:

 

                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТЕЛА КАЦАРОВА

                                             ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ТАШЕВА

                                                     мл.с.НАТАЛИ ГЕНАДИЕВА

При секретаря Цв.Добрева като разгледа докладваното от съдия ТАШЕВА гр. дело N 4527 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

                   Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

              С решение от 08.01.2020 г. по гр.д. № 73719/17 г., СРС, ГО, 28 с-в ОТХВЪРЯ ИСКА с пр. осн. чл. 33, ал.2 от ЗС на Й.Н.Б., с адрес ***, чрез процесуалния представител адвокат М.Б.от Софийска адвокатска колегия, със съдебен адрес:*** срещу „Л.Т.Б.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Б. Г.П.и срещу „Д.Е.Д.“ ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Р.Т.П.. Предмет на иска е допускане изкупуването от ищеца-съсобственик на идеални части от два недвижими имота, за които между ответниците е сключен договор за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти №57, том I, per. №2764, дело №52/2017г. по описа на нотариус per. № 030, вписан в Службата по вписванията с вх. Per. № 10931, акт 119, том XXVL, дело № 7360, при уговорените в договора условия като неоснователен.

ОСЪЖДА Й.Н.Б., с адрес *** да заплати на Л.Т.Б.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Б. Г.П.сумата от 2350 лв. разноски по делото на осн чл. 78, ал. 3 от ГПК.

             Решението се обжалва  от ищеца като неправилно –незаконосъобразно .В жалбата си въззивникът твърди,че в решението няма правен извод за възникване на хоризонтална етажна собственост и разпределение на земята съразмерно на всеки един самостоятелен обект в трите сгради/две от които индивидуална собственост/,които са изградени в общ УПИ.Според съдебната практика,когато в сградата има собственик,който не притежава земя,тогава земята не може да има статут на прилежаща към всеки от самостоятелните имоти. Не е коментиран представения нотариален акт от 2008 г.,с който ответника Джи енд Джей-5 продава на Е.Д.Г.два магазина,ведно с правото на строеж върху мястото.Е.Д.Г.е собственик на два обекта в Корпус А в УПИ и не притежава земя.Продавачът е продал ,но не е поел задължение да прехвърли и земя.Волята е била да не се придобива статут на обща част.Изводът на съда,че със застрояването на сградите  пълният капацитет на парцела бил изчерпан противоречи на приетата съдебно-техническа експертиза.Неверен е изводът на съда,че може да бъде прехвърлена  прилежащата част  от земята към сградата без съгласието на съсобственика.Сделката за прехвърляне на идеални части от земята на Лобо трейд БС е обоснована с предишна сделка между същите страни,с която продавачът е поел задължение за прехвърляне на прилежащите части от земята към тези обекти.Съдът приел,че в тази част договорът е сключен като предварителен такъв,ако Джи енд Джей-5 придобие идеални части от имота по съдебен ред.Ако това е така с този договор не могат да се заобикалят императивни разпоредби на закона като се заобикаля изискването на чл.33от ЗС.

           Моли да се отмени решението и да се уважи иска .Претендира разноски.

           По  жалбата  е постъпил  отговор от въззиваемата страна Л.  т.Б. който същата се оспорва.Не се претендират  разноски.

          Софийски градски съд обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства,приема за установено следното:               

На основание чл.272 ГПК съдът препраща към фактическите и  правни изводи на СРС и те стават част от настоящите мотиви.За пълнота:

Първоинстанционният съд правилно е приел, че не могат да бъдат изкупени по реда на чл. 33, ал. 2 от ЗС от съсобственик идеални части от имот, когато те не се продават самостоятелно, а са неразривна  част от друг, предходно сключен договор, когато този договор е имал за предмет сграда, построена върху имота. Така и при процесния договор, не е самостоятелна сделка, а е в изпълнение на договора от 2012 г., с който купувачът е придобил собствеността върху сграда тяло «Д», на която се припадат определени идеални части от поземлените имоти, в които тя е разположена- прилежаща площ.

             В УПИ /съставен от двата поземлени имоти, които са предмет на атакуваната сделка, тьй-като съгласно ЗКИР именно поземления имот е единицата собственост, с която могат да бъдат извършвани правни сделки/, земята е изгубила своето самостоятелно предназначение, тъй-като тя е напълно застроена. Макар и съгласно максимално допустимите параметри по Общия устройствен план на гр. София, теоретично да остават още квадратни метри, то те не могат да бъдат постигнати, предвид спазването на задължителните по закон отстояния до границите на имота. Прилежащата площ в конкретния случай съответства на прехвърлената с оспорената сделка,  дори  е по-голяма от прехвърлената.

         Прехвърлянето на процесните идеални части е изпълнение на поети договорни задължения. Тълкувайки двата договора във формата на нотариален акт - този от 2012 г. и процесния следва, следва че действителната обща воля на страните по договорите е, едното ответно дружество да купи от другото сградата заедно с прилежащите и идеални части от земята, върху която е построена .Договорът е един, но в частта му за земята е сключен под условие, като предварителен договор - ако се сбъдне условието първия ответник да ги придобие от ищеца по съдебен ред.

         Прехвърлени са прилежащите на самостоятелните обекти идеални части от земята, върху която те са построени. С нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № 57, том I, per. № 2764, дело № 52 от 2017г. “Д.Е.Д.- 5” ООД прехвърля на „Л.Т.Б.” ЕООД 1,4% идеални части от Поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 и 10,44% от Поземлен имот с идентификатор 68134.4083.192. Видно от заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза, заедно с направеното от вещото лице уточнение  в открито съдебно заседание, прилежащата площ към сграда 68134.4083.192.1, която попада в поземлен имот с идентификатор 68134.4083.191 и поземлен имот (ПИ) с идентификатор 68134.4083.192, е както следва: 1, 45% от общата площ на ПИ с идентификатор68134.4083.191 и 22,72% от общата площ на ПИ с идентификатор 68134.4083.192.  “Д.Е.Д.-5” ООД  е прехвърлил  прилежаща площ към сградата. Прехвърлените идеални части  не надвишават, а дори са по- малко от пресметнатата от вещото лице прилежаща площ. Сделката не е продажба на идеални части от имот по смисъла на чл. 33 от ЗС, а продажба на прилежаща площ към сграда по смисъла на ЗУТ и института на изкупуване е неприложим.

        Земята е загубила своето самостоятелно значение и е станала обща част на изградените върху нея сгради. Видно от приетата по делото съдебно-техническа експертиза постигнатото застрояване на урегулирания поземлен имот напълно е изчерпало възможното застрояване спрямо плана за застрояване одобрен със Заповед № РД-09-50-337/14.07.2003г. на Главния архитект на София, като в него не би могло да се постигне ново допълнително застрояване. Достигнати са максималните плътност и коефициент на интензивност на застрояване.

             Неприложима е разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС в процесната хипотеза. Установено е от съдебно-техническа експертиза,че в УПИ № Х-1620, 1745, който частично попада в ПИ 68134.4083.191 и в ПИ 68134.4083.192, са изградени три сгради, а именно: сграда 68134.4083.191.1. съответстваща на корпус - А и Б, сграда 68134.4083.191.3, съответстваща на корпус С, които две сгради попадат в ПИ 68134.4083.191 и сграда 68134.4083.192.1., която попада в ПИ 68134.4083.192 и в ПИ 68134.4083.191. В сграда 68134.4083.191.1 са изградени 51 СОС, в сграда 68134.4083.191.3 - 7 СОС и в сграда 68134.4083.192.1- 1 СОС на три нива. Към момента на обективиране на процесната сделка е Нотариален акт № 57, том I, per. № 2764, дело № 45 от 2017г. собственик на самостоятелни обекти в сграда 68134.4083.192.1 е „Л.Т.Б.” ЕООД, в сграда 68134.4083.191.3 собственик на самостоятелните обекти е „Т.“ ООД, а в сграда 68134.4083.191.1 самостоятелните обекти са собственост на „Т.“ ООД, „Е.Д.Г.“ ООД и Й.Б.. При наличие на хоризонтална етажна собственост, когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, чл. 66, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 от ЗС не намират приложение/в този смисъл Решение № 858 от 23.12.2009г. по гр.д.№ 3069/2008г. на ВКС, I ГО, Решение № 978/13.01.2010г. по гр.д. № 2413/2008г. на ВКС, I ГО/. При хоризонталната етажна собственост земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, която не подлежи на изкупуване. По същите съображения чл. 66, ал. 1 от ЗС не се прилага и при сгради, в които отделните самостоятелни обекти са в режим на етажна собственост, когато собственикът на отделен обект желае да го продаде заедно е припадащите се идеални части от дворното място. В конкретния случай тази хипотеза е налице - през 2012 г. собственикът на тяло „Д“ желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място. /т.З от цитирания нотариален акт от 2012 г./

            Атакуваната продажба не е на чуждо за съсобствеността лице. Купувач е етажен собственик в сградата, т.е., вид съсобственик. Когато съсобственикът продава на съсобственик, право на изкупуване не се поражда за останалите съсобственици. Предоставена е възможност за изразяване на желание за закупуване на процесните идеални части.

             Представения нотариален акт, съгласно който на Е.Д.Г.ООД са продадени 2 магазина, без прилежаща земя,  не обуславя липса на етажна собственост . Земя с тази сделка не е прехвърлена- продавачът Д.е.д.5 ООД към онзи момент не е разполагал със собственост върху земята. Ищецът Б.,не  прехвърлил на Д.е.д.5 ООД 76% идеални части от земята, които са съответствали на 76% идеални части от правото на строеж, които му е учредил, и поради това, Д.е.д.5 ООД не е било в състояние да продаде на Е.Д.Г.ООД и идеални части от земята. Това е станало възможно, когато предварителният договор между ищеца и Д.е.д.5 ООД е бил обявен за окончателен от съда.

             Не се доказаха твърдяните пороци на първоинстанционното решение,поради което то следва да бъде потвърдено.

            

             На основание изложеното, Софийски градски съд

      

                                                      Р  Е  Ш  И :

             

              ПОТВЪРЖДАВА решението от 08.01.2020 г. по гр.д. № 73719/17 г., СРС, ГО, 28 с-в .       

             РЕШЕНИЕТО    подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ:              

                                                   

 

                                                            ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

                                                                                  2.