Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр.Лом,
16.08.2022г.
Ломски
районен съд, втори граждански състав, в закрито съдебно заседание на тридесет и
първи март две хиляди двадесет и втора
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Б.СЛАВЧЕВА
като изслуша докладваното от съдията
Славчева гр.д. № 1678/20г. по описа на ЛРС, за да се произнесе взе предвид
следното :
Предявен е отрицателен установителен иск от М.К.А. против «Златия Агро» ЕООД и Р.С.П., с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК.
В
Исковата молба се твърди, че по силата на Договор от 21.07.2015г. вписан в
Служба по вписванията при ЛРС на 03.08.2015г. е наемател на земеделски земи, за
които между ответниците по делото е сключен Договор
за наем от 09.11.2010г. вписан в Служба по вписванията при ЛРС на 07.01.2011г.
със срок на действие до 01.10.2020г., който е продължен с Анекс от 21.09.2016г.
с още десет години.
Твърди се, че с оглед на вписването
му, посоченият анекс, който следва да се приеме със силата на нов договор между
ответниците му е непротивопоставим за удължения срок
от десет години. Анексът и Договорът за наем от 07.11.2010г. не са му противопоставими и поради това, че на 18.11.2015г.
ответницата П. е прехвърлила на «Златия Агро» ЕООД
наследствените си права върху земеделските имоти, предмет на наемния договор, с
което ответното дружество е станало и наемодател само на себе си, съответно
сключеният между ответниците Договор за наем от
07.11.2010г. е прекратен по право с дата 18.11.2015г.
Иска се: да бъде признато за
установено, че Договорът за наем на земеделска земя от 09.11.2010г., продължен
с Анекс от 21.09.2015г. и Анекса към него от 21.09.2016г. нямат правно действие
за срока от 01.10.2020г. до 01.10.2030г. и са непротивопоставими
по отношение на Договора за наем на земеделска земя от 21.07.2015г. за процесните земеделски земи:
1./ Имот № 028160, представляващ
НИВА с площ 5,900дка, трета категория по КВС за землището на с.Септемврийци,
об.Монтана ЕКАТТЕ 16184, при граници: 000057, 028030, 028090,028040.
2./ Имот № 028110, представляващ
НИВА, с площ 8,750дка, трета категория по КВС за землището на с.Септемврийци,
об.Монтана ЕКАТТЕ 16184, при граници: 028060,028100, 028121, 000088.
3./ Имот № 792010, представляващ НИВА, с площ 100,090дка, трета
категория по КВС за землището на с.Септемврийци, об.Монтана ЕКАТТЕ 16184, при
граници: 000259,000180, 792040.
4./ Имот № 134024, представляващ НИВА, с площ 3,300дка, трета
категория по КВС за землището на с.Септемврийци, об.Монтана ЕКАТТЕ 16184, при
граници: 134023, 000021, 134041, 134042, 134043,134030, 134010.
5./ Имот № 025070, представляващ НИВА, с площ 5,980дка, трета
категория по КВС за землището на с.Септемврийци, об.Монтана ЕКАТТЕ 16184, при
граници: 025080, 000051, 025060, 025350, 000055, 025340.
Претендират
се и направените по делото разноски.
Писмен отговор от ответника е постъпил
в срока по чл.131, ал.1 ГПК от страна на първият ответник по делото – «Златия Агро» ЕООД, гр.Вълчедръм, представлявана от управителя К. И.,
чрез пълномощника юрисконсулт П.М., като след уточнението на ИМ е постъпил и
Отговор на уточнението на ИМ, в който оспорва изцяло предявените претенции, и
прави следните възражения:
С подаване на Декларация съгл.
Параграф 10 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ за потвърждаване на Договор за наем на
земеделска земя сключен на 09.11.2010г.
ищеца в качеството на управител на «Юлстрейд»
ООД е подписал декларацията, с което е потвърдил и стабилизирал Договора за
наем и анекса към него.
Съгласно параграф 10, ал.3 от ПЗР към
ЗИД на ЗСПЗМ когато в срока по ал.2 не е
подадена декларация по ал.1 договорът за наем се заличава служебно в СВ и в
съответната ОСЗ след изтичане на стопанската година.
Претендират се направените по делото
разноски.
В с.з. ищецът се явява лично и с
процесуален представител адв.М. ***. Поддържа
предявеният с исковата молба иск, моли съда да го уважи изцяло, като му присъди
направените по делото разноски.
Ответното дружество в с.з. се
представлява от процесуален представител – юрисконсулт П.М., който оспорва
изцяло исковите претенции и моли съда да прекрати производството, тъй като
договора вече не е в действие.
Съдът като съобрази становището на
страните, приложените към делото писмени доказателства, които прецени по
отделно и в съвкупност, намира за установено от правна и фактическа страна
следното:
Не е спорно по делото, че е сключен Договорът за наем на
земеделска земя на дата 09.11.2010г., с
рег. № 9583 на Нотариус Ст. Станчев с
район на действие РС Лом и вписан в Служба по вписванията-гр. Лом с дв. вх. № 105/07.01.2011г., акт №95, том 1, продължен с
Анекс от 21.09.2016г., заверен под № 5953/25.09.2015г. от Нотариус В. В. и вписан
в Служба по вписванията гр.Лом, вх. рег. № 8336/18.11.2015г., акт № 262, т.2 за
срока от 01.10.2020г. до 01.10.2030г.
Безспорно е и това, че притежава права
на наемодател по този договор „Юлстрейд“ ООД, което
дружество е придобило от праводателя си ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“, съгласно Договор за продажба на
търговско предприятие, по силата на който е възникнало правоприемство по отношение на „Юлстрейд“
ООД, което дружество е заместило ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян
К.“ като страна по договора от 21.07.2015г.
Не се спори и за това, че договорът за
наем на земеделска земя сключен на дата
09.11.2010г., с рег. № 9583 на Нотариус
Ст. Станчев с район на действие РС Лом и вписан в Служба по
вписванията-гр. Лом с дв. вх. № 105/07.01.2011г., акт
№95, том 1 е със срок за десет стопански години, а с Анекс от 21.09.2015г.,
заверен под № 5953/25.09.2015г. от Нотариус В. В. и вписан в Служба по
вписванията гр. Лом, вх. рег. №8336/18.11.2015г., акт №262, т.2 срокът е
продължен с още 10 стопански години считано до 01.10.2030г.
Не се спори и относно надлежно
посочените в исковата молба имоти, предмет на договора за наем на земеделска
земя.
От правна страна:
По отношение на предявеният отрицателен
установителен иск съдът намира същият за
неоснователен, а съображенията за това са следните:
По делото е представени два договора за
наем за едни и същи имоти, обхващащи един период от време, от където произтича
конкуренцията на права, от която ищеца черпи правен интерес за завеждането на
процесия отрицателен установителен иск. При
конкуренция между вписани обстоятелства по смисъла на чл.112 и сл. ЗС, на първо
място следва да се съобрази поредността на
вписванията на двата договора, като за безспорно следва да бъде прието, че
съгласно разпоредбите на раздел IX ЗС при разрешаването на спор, кое от двете
конкуриращи се помежду си съглашения има
предимство следва да бъде извършено с оглед момента на вписването, като
предимство ще имат правата на този наемател, чийто договор за наем е вписан
пръв.
В случая, видно и от входящите номера
на двата договор предхождащ е този от дата
09.11.2010г. с рег. № 9583 на Нотариус
Ст. С. с район на действие РС Лом и вписан в Служба по вписванията-гр.
Лом с дв. вх. № 105/07.01.2011г., акт №95, том 1, а
последяващ е този от 21.07.2015г., с № 5953/25.09.2015 г. от Нотариус В. В. и
вписан в Служба по вписванията гр. Лом, вх. Рег. №8336/18.11.2015г., акт №262,
т.2 няма действие за срока от 01.10.2020г.до 01.10.2030г. сключен между ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“ като наемодател и М.К.А. като наемател.
С оглед на приетия по делото доказателствен материал, а именно:
Договор за продажба на наследствени права
от 06.11.2014г., вписан в Служба вписвания-гр. Лом, с рег. №7687/ 06.11.2014г.,
по силата на който ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“ е закупил съвкупността от наследствени
права и задължения от наследника А. А. Й., представляващи 1/10 идеални части от
поземлени имоти, земеделска земя
Нотариален акт за констатиране на право
на собственост с вх. рег. № 7688/2014 г. ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян
К.“ е признат за собственик на 1/18 идеална част от процесните
имоти.
Нотариален акт за покупко-продажба с
вх. № 7689/2014г. ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“ е придобил още 1/9 идеална част от процесните имоти.
С оглед на представените доказателства,
видно от придобитите идеални части от страна на ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян
К.“ са общо 3/18 или това е 1/6 идеална част от процесните
имоти.
Предвид правоприемството,
което е настъпило по силата на Договор за прехвърляне на търговско предприятие
от ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“ на Юлстрейд
ООД следва да се отбележи, че този обем от права са прехвърлени и по отношение
на правоприемника, което означава, че правоприемника „Юлстрейд“
ООД е собственик на 3/18 или това е 1/6
идеална част от процесните имоти. „Юлстрейд“ ООД е съсобственик на процесните
имоти и притежава по-малко от 25 на 100 от собствеността.
В разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ
е уредено, че Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се
сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на 100
идеалните части от съсобствения
имот.
В конкретния случай не е спазено това правило,
нито е имало упълномощително правоотношение от страна
на останалите съсобственици във връзка с отдаването под наем на процесните земеделски земи на „Юлстрейд“ ООД. По
делото е видно, че ищецът е собственик
на по-малко от 25 на сто от собствеността, което означава, че без съгласието на
останалите съсобственици не може да предприема действия по разпореждане, а само
по управление.
Съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД, отдаването
под наем на вещи, представялващо обикновено
управление е допустимо само, когато е със срок до 3 години, което означава, че
се въвежда с тази императивна правна норма ограничение във връзка с отдаването
под наем на вещи за продължителен период от време повече от 3 години.
Договор за наем сключен за повече от
три години според трайната практика и теория се определя като действие на
разпореждане, а не на управление и това е така, защото този продължителен
период от време ограничава възможността на наемодателя да ползва вещта.
Трайна е практиката на ВКС и в тази
насока е Решение № 75/24.07.2012 г. по т.д. №194 2011г. на ВКС, затова че Договор
за наем сключен за повече от три години с лице, което няма право на
разпореждане със съсобствената вещ, осъществява само
действия по обикновено управление и ако
е сключен за срок повече от законодопустимия следва да се редуцира до 3 години съгласно
чл.229, ал.3 ЗЗД.
Съдържанието на понятието „акт на
разпореждане“ и „действия на обикновено управление“ се извеждат от разпоредбите
на чл.47 ЗС, 229, ал.2 ЗЗД и др., които не съдържат в себе си пряко отговора,
но определят съдържанието и обема на двете, а именно разпореждането
представлява правен акт, с който носителят на едно вещно право внася правна
промяна в него, като това е възможно чрез прехвърляне, видоизменяне,
ограничаване или прекратяване на това право. Действия по управления са свързани
със запазването и поддържането на имуществото, събиране на доходите от него,
използването, плащането на задължения свързани с вещта. С оглед, на което договора за наем като
правило представялата действие по управление. Разбира се от това правило има и
изключение и то е уредено в чл.229, ал.2 ЗЗД, където императивната разпоредба
забранява лицата, които могат да извършат само действия по обикновено
управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от 3 години. В
приложното поле на тази норма попада не само последици от волеизявлението на
мнозинството собственици, който могат да вършат действия по обикновено
управление на съсобствената вещ съгласно чл.32, ал.1
ЗС, но също и волеизявленията на различените представители, без значение от
вида на представителството.
В настоящия случай е възникнала
съсобственост върху вещта предмет на договора и е следвало да бъде спазен
режимът на чл.32, ал.1 ЗС, както и чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ.
Съгласно чл.32, ал.1 ЗС, управлението и
ползването на съсобствена вещ следва да се
извършва по решение, което да взето от
съсобствениците, като законът урежда мнозинство, с което се взима това решение
и то от съсобствениците, притежаващи повече от половината от съсобстевната вещ.
С оглед на това само съсобствениците,
които са взели това решение с това мнозинство, могат да отдават под наем и това
обвързва и останалите съсобственици.
Съсобствениците, който притежават
повече от половината от общата вещ,
макар и да са сключили договор за наем, обвързващ всички съсобственици, не
могат да сключат договор за наем за повече от 3 години, съгласно чл.229 ЗЗД,
защото извършват действия по обикновено управление. Ако бъди направено подобно
нещо, то тогава след тези три годишен срок всеки от останалите съсобственици по
аргумент на чл.236, ал.1 ЗЗД може да се противопостави.
По делото е видно, че ЕТ „М.А.-Юлстрейд-Юлиян К.“ с правоприемник „Юлстрейд“
ООД е притежавало 1/6 идеална част от собствеността, при което сключването на
договора може да се определи само като действие на обикновено управление на съсобствен имот или срокът за наем следва да се приеме за
до три години, като предвид квотата му, договорът не е бил противопоставим на
останалите съсобственици.
По делото като доказателства са
представени 4 броя декларации с нотариално заверени подписи от „Юлстрейд“ ООД от дата 26.06.2018г., на Диана С. Борисова от
08.06.2018г., на К. Й. И. и на В. Е. Н., с което да се валидирали
договора за наем и той да станал
противопоставим на останалите съсобстевиници.
В случая подобно валидириане
не е било възможно породи изтичането на законустановения
срок в параграф 10 на ПЗР към ЗИД наЗСПЗЗ (ДВ, бр.42
от 22.05.2018г. в сила от 22-05.2018г.), който текст гласи, че: Договор за наем на земеделска земя сключен до датата
на влизането в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на
чл.4а и 4б, може да бъде потвърден от собственика с декларация с нотариално
удостоверен подпис, придружен с копие на договора. Когато имотът е съсобствен и е сключен за срок над една година,
декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи
повече от 25 на 100 идеални части от съсобствения
имот или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно.
По аргумент на ал. 3 параграф 10 на ПЗР
към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр.42 от 22.05.2018г. в сила от 22-05.2018г.), когато в случай,
че в срока по ал.2, който е едномесечен от влизане в сила на закона не е
подадена декларация, договорът за наем на земеделска земя се заличава служебно
в Службата по вписванията и в съответната Общинска служба по земеделие след
изтичане на стопанската година.
В конкретния казус срокът по ал. 2
параграф 10 на ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ е пропуснат, а той по своята правна същност
е преклузивен, което означава, че с изтичането му се
прекратява, изгубва субективното право, с оглед на което не може да бъде
упражнено и да доведе до валидирането на договора,
тъй като не е спазен закона и е настъпила преклузия
по отношение на това право.
Във връзка с второто основание,
посочено в исковата молба, а именно: прекратяване на договора за наем на
земеделска земя и анекса към него, поради сливане на качеството наемател и
наемодател, следва да се посочи, че на основание чл.126, ал.1 ГПК подобно
искане от страна на ищеца е недопустимо, тъй като е налице обективен и
субективен идентитет с отнесения правен спор по гр.д.
№ 209/2020г. по описа на ЛРС за което съдът следи служебно (ex
officio ) и по-късно заведеното производство се явява
в случая недопустимо.
Относно разноските:
И
двете страни претендират направените в производството разноски.
Ищецът е представил списък с разноските по
реда на чл. 80 ГПК, от които се установява:
Направени са разноски за държавна такса в
размер на 200лева, по гр.д. № 1678/2020г., държавна такса за частна жалба до
МОС в размер на 15лева и адвокатски хонорар в размер на 720лева, като
доказателство за реално направените разноски за адвокат е представен и договор
за правна помощ.
Ответникът е представил разходен касов
ордер за сумата от 300лева платима от дружеството ответник „Златия Агро“ ЕООД на юрк. П.М. по гр. д.
№ 1678 от 2020г. при ЛРС.
Разноските за държавни такси ще
следва да останат за страната, която ги е направила.
С оглед изхода на делото ищецът
следва да заплати на ответника и
направения разход за юрк. възнаграждение в размер на
300лева.
Водим от горното и на основание
чл.235 ГПК, съдът:
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Юлстрейд“
ООД срещу „Златия Агро“ ЕООД и Р.С.П. иск с правно
основание чл.124, ал.1 ГПК за установяване на
противопоставимост на сключения Договор
за наем на земеделска земя от дата 09.11.2010г., с рег. № 9583 на Нотариус Ст. С. с район на действие РС Лом и вписан в
Служба по вписванията гр.Лом с дв. вх. №
105/07.01.2011г., акт № 95, том 1, продължен с Анекс от 21.09.2016г., заверен
под № 5953/25.09.2015г. от Нотариус В. В. и вписан в Служба по вписванията гр.
Лом, вх. рег. № 8336/18.11.2015г., акт № 262, т.2 по отношение на Договор за
наем на земеделски земи от 21.07.2015г.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ твърдението
въведено в исковата молба за прекратяване на договора за наем на земеделска
земя и анекса към него, поради сливане на качеството наемател и наемодател - поради
НЕДОПУСТИМОСТ на иска и ПРЕКРАТЯВА производството по делото по отношение на този
иск.
ОСЪЖДА
„Юлстрейд“ ООД да заплати на „Златия Агро“ ЕООД направените по делото разноски за тази инстанция
в размер на 300лева (триста лева), представляващи юрисконсултско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред
Окръжен съд-Монтана в 14 дневен срок от съобщението до страните за обявяването
му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: