№ 4520
гр. Варна, 02.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ТО, в закрито заседание на
първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Диана К. Стоянова
Елина Пл. Карагьозова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20253100502000 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
Т. М. М., ЕГН:**********, адрес: гр.*, бул. "*" *, ет.*, ап.*, срещу решение
№2668/14.07.2025 г., постановено по гр.д. № 7371/2024 г. на ВРС, с което е
отхвърлен предявеният от въззивника срещу "ПЕТРА ЕСТЕЙТ БГ" ООД, ЕИК
*********, седалище и адрес: гр.Варна, ул."Илия Пенев" № 20, вх.2, ап.7, иск
с правно основание чл. 55, ал.1, пр.III ЗЗД за осъждане на ответното дружество
да заплати на ищеца сумата в размер на 4000 лева, представляваща заплатен
депозит по развален Договор за намерение от 15.10.2023г., ведно със законната
лихва от датата на исковата молба до окончателното погасяване на
задължението.
В жалбата се твърди, че процесният договор за намерение не
представлява предварителен договор, както неправилно е приел
първоинстанционният съд, а само едно ненаименовано съглашение, по силата
на което агенцията се задължава в срок до 17 ч. на 30.12.2023г. да спре от
продажба имота до подписване на окончателен договор и да убеди продавача
да продаде имота си при желаните от купувача условия. Страни по договора са
купувачът и агенцията, за която няма данни да е действала като пълномощник
на продавача. От представените по делото доказателства се установява, че
действителната квадратура на процесния имот е 61 кв.м. и не отговаря на
уговореното в Договора за намерение, а именно площ от 74.10 кв.м. При така
установеното несъответствие на съществен параметър на имота – неговата
площ, е налице основание за разваляне на договора за намерение и за
незабавно връщане на сумата, определена като депозит. В договора за
намерение изрично е предвидено, че внесената сума подлежи на връщане при
несъответствие в документите, което може да доведе до риск за купувача.
Интересите на купувача са били поставени в риск и от искането на продавача
съществена част от цената да бъде платена в брой. С опита да бъде принуден
ищецът да плати цената в брой въпреки императивната забрана на чл.3 от ЗОП
се цели заобикаляне на закона. Поведението на ответника представлява
1
отклонение от добрите нрави и принципа на добросъвестност по см. на чл.12
от ЗЗД. То създава обективно основателни опасения за законността на
сделката и напълно оправдава решението на ищеца да не участва в нейното
финализиране при тези условия. Заплатената от ищеца сума от 4000 лева е
определена от страните в разнопосочен смисъл – като депозит и като залог.
Никъде не е уговорено, че тя представлява задатък, какъвто смисъл влага
ответното дружество и погрешно приема решаващият съдебен състав.
Страните не са предвиждали посредникът да има право да задържи сумата
при каквито и да е условия. Уговорено е връщане на сумата при определено
условие, което изключва санкционния характер, присъщ за задатъка.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата страна,
в който се излагат доводи за правилност на обжалваното решение. Нито в
отговора на исковата молба, нито в решението процесният договор не е бил
квалифициран като предварителен. Същият урежда преддоговoрни
отношения, като неговата цел е обвързване на контрагентите по бъдещата
сделка чрез заплащане на парична сума като гаранция за сериозността на
кандидат – купувача да сключи предварителен договор със собственика –
продавач, който в случая не е страна по това преддоговoрно отношение.
Функцията на дадената по силата на договора за депозит сума (залог / стоп-
капаро / парична гаранция) е да обезпечи изпълнението на задълженията на
страните. Посредникът следва да върне гаранцията на потенциалния купувач,
ако не успее да договори с продавача желаните от купувача условия и/или ако
документите крият рискове за правната сигурност на сделката. Следователно
депозираната като парична гаранция сума служи като своеобразна неустойка
за неизпълнение на задълженията на потенциалния купувач да сключи
предварителен/окончателен договор при предварително уточнени параметри.
В договора за намерение е посочена общата застроена площ на апартамента,
ведно с площта на припадащите се идеални части от общите части на сградата,
а в кадастралната схема като площ на апартамента се вписва чистата застроена
площ по площообразуване и по документ за собственост, т.к. в схемата има
отделна града за вписване на прилежащи части, в която се вписват
припадащите се към апартамента идеални части от общите части на сградата.
Не е налице твърдяното от въззивника несъответствие в квадратурите по
договора и по кадастралната схема, т.е. не е било налице обстоятелство, което
да застраши правната сигурност на оферираната продажба. Не се установява и
ищецът да е бил принуждаван да извършва плащания в брой. Правото на
ответника да задържи паричната гаранция произтича от поетото от
потенциалния купувач задължение да сключи предварителен/окончателен
договор при условие, че документите за имота са изрядни и не крият риск за
него. Насрещното задължение на посредническата фирма е да спре
оферирането на имота за определен срок.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от активно
легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално
допустима е и отговаря на останалите съдържателни изисквания на чл. 260 и
чл. 261 ГПК.
Страните не се позовават на процесуални нарушения във връзка с
доклада по делото, не се констатира и необходимост във въззивното
производството да се предоставя възможност за предприемане на процесуални
действия от страните, поради релевирани нарушения съдопроизводствените
правила; доказателствени искания не са направени.
2
Предвид допустимостта и редовността на въззивната жалба и на
основание чл.267, ал.1 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на въззиваемия в едноседмичен срок от уведомяването, но не
по-късно от датата на насроченото о.с.з., да завери за вярност с оригинала
приложеното на л.88 от гр.д. № 7371/2024 г. на ВРС пълномощно в полза на
адв. З. И. или да представи заверен за вярност препис от същото.
При неизпълнение нередовно предприетото действие по подаване на
отговор на въззивна жалба ще се счита неизвършено.
ПРИЕМА за разглеждане, като допустима и редовна въззивна жалба от
Т. М. М., ЕГН:**********, адрес: гр.*, бул. "*" *, ет.*, ап.*, срещу решение
№2668/14.07.2025 г., постановено по гр.д. № 7371/2024 г. на ВРС.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
26.11.2025 г. от 13,30 часа, за която дата и час да се призоват страните с
препис от настоящото определение, като на въззивника се връчи и препис от
отговора на въззивната жалба.
ПРИКАНВА страните към спогодба и възможността да уредят
доброволно отношенията си чрез медиация или друг способ за доброволно
уреждане на спора, като им указва, че при приключване на делото със
спогодба половината от внесената държавна такса се връща на ищеца.
УКАЗВА на СТРАНИТЕ за възможността да разрешат спора, чрез
медиация, като ползват Центъра по медиация, разположен на 4 етаж в
сградата, в която се помещава Съдебно-изпълнителна служба при Pайонен съд
Варна на адрес: гр. Варна, ул. „Ангел Кънчев" № 12, тел. *********; служител
за контакти - Нора Великова.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3