Р Е
Ш Е Н
И Е № 260036
гр.П., 26.02.2021год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ районен съд, гражданско
отделение, в публично заседание на седми януари през две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ ЯПАДЖИЕВА
при секретаря Валентина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 538 по описа за две хиляди и деветнадесета година за да се произнесе, взе
предвид следното:
Настоящото
дело се разглежда за втори път, след като
ОС Бургас е отменил постановеното Решение № 26/14.02.2020г. в частта имаща характер на определение с която съдът е прекратил като
недопустимо производството по предявения
иск за прогласяване нищожността на
решениета приети на проведеното ОС на ЕС на
09.07.2019г., обезсилил е решението в останалата част и е върнал делото
зо продължаване на съдопризводствените действия по предявения иск по чл.26 от ЗЗД.
Производството
по гр.дело № 538 по описа за 2019г. е
образувано въз основа на искова молба подадена от „Х.Б.А.-П.“ ЕООД представлявано от управителя М.М.
против ЕС в комплекс „Х.“ гр.П. представлявано от Д.П.. Ищеца в исковата молба сочи, че е
собственик на самостоятелни обекти в комплекс „Х. Б.А.” в гр.П. и оспорва взетите решения на ОС на ЕС проведено на
09.07.2019г. Твърди, че решенията са
нищожни респ. незаконосъобразни, като е опорочена процедурата по свикване,
провеждане на ОС и ОС на ЕС е взело решения извън своята компетентност. Твърди,
че събранието е свикано от нелегитимен председател на УС на ЕС избран на
проведено събрание на 04.07.2018г. като законосъобразността на това събрание е оспорено
и са образувани гр.дело №479/2018г. и гр.дело 506/2018г. по които не са
постановени решения, по отношение това ОС действа обезпечителна заповед №
42/09.10.2018г. и следва да се вземе
предвид и постановеното решение по гр.дело № 682/2018г. на НРС с което е
отхвърлен иска на собственици на комплекс „Х.“ против законосъобразността на ОС
на ЕС проведено на 27/28.02.2019г. на което е избран друг УС. Счита, че
комплекс „Х.“ е комплекс от затворен тип
и съществуването на ЕС е неприложимо по
отношение на комплекса, поради което
всички взети решения са нищожни. Сочи,
че са нарушени разпоредбите на чл.12,чл.13, чл.14, чл. 15, чл.16 и чл.17 от ЗУЕС, че гласуването не е
проведено явно, че не са обявявани решенията, че с обикновено мнозинство са приети
решения за които се изисква квалифицирано. Моли съдът на основание чл. 40 от ЗУЕС да прогласи за нищожни респ.да отмени
като незаконосъобразни всички решения приети на ОС проведено на 09.07.2019г. обективирани в
протокол от същата дата.
Пред ПРС е постъпила и искова молба от „Б.ч.с.“
ЕООД гр.Б. против ЕС на Комплекс „Х. Б.А.“ гр.П. въз основа на която е образувано
гр.дело № 600/2019г. Ищецът сочи, че е собственик на самостоятелни обекти в комплекс „Х. Бийч Апатамент” в
гр.П. и оспорва взетите решения на ОС на ЕС проведено на 09.07.2019г.
В исковата молба са изложени идентични твърдения за допуснати нарушения при
свикването и провеждането на ОС на ЕС. Двете дела са съединени за общо
разглеждане с определение на съда от 05.09.2019г.
В законоустановения срок е постъпил отговор от ответника,
чрез управителя на ЕС, който оспорва предявената претенция като неоснователна и
недоказана, моли за нейното отхвърляне като такава и потвърждаване на
оспорените решения на ОС. Относно искането
за прогласяване нищожността на
решенията моли съдът да има предвид, че съдът се е произнасял по този въпрос, а
относно твърдението, че събранието е свикано от нелегитимен управителен
съвет, респективно председател на УС на ЕС, които са избрани на събрание,
проведено на 04.07.2018г., счита, че се тълкува превратно закона и неправилно се
възприема института на обезпечителното производство и че целта на обезпечението
е да се гарпантира, че решенията на ОС, няма да бъдат изпълнени по реда на
чл.38 от ЗЕУС, преди съдът да се е произнесъл по тяхната законосъобразност , като обезпечението касае единствено
молителя спрямо когото е допуснато
обезпечението, а не касае всички етажни собственици. Предявен е иск с
правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС на ЕС,
проведено на 09.07.2019 г., обективирани в протокола от ОС, като
незаконосъобразни.
Предявени са два иска в условията на евентуално
съединяване – иск за прогласяване нищожността на решенията приети на ОС на ЕС
проведено на 09.07.2019г. с правно основание чл.26 ЗЗД и иск за отмяна на
решенията приети на ОС на ЕС проведено на 09.07.2019г. с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.
При повторното разглеждане на делото не са представени нови доказателства.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за
установено от фактическа страна следното:
Не се спори по делото, че в капатала на ищцовото
дружество „Х.Б.А.-П.“ ЕООД като апортна вноска са включени самостоятелни обекти
находящи се в комплекс „Х.“, а ищецът „Б. – Четири сезона“ ЕООД гр. Б. е собственик на самостоятелни обекти в комплекса
и в тази връзка ищците имат правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС, проведено на 09.07.2019г. Искът е предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 ГПК, за който
съдът следи служебно и е допустим.
Не се спори между страните, че е
проведено ОС на ЕС на 04.07.2018г. и приетите решения на това
ОС са обжалвани и са образувани гр.дело № 497/2018г. на РС П. и гр.дело №
506/2018г. на РС П., които към настоящия момент
са висящи пред ОС Бургас.
Не се спори и се установява, от Обезпечителна заповед от 09.10.2018г.,
че ОС Бургас е допуснал обезпечение на
предявения иск за отмяна на приетите решения на ОС на ЕС проведено на 04.07.2018г.и е спрял изпълнението на
всички решения взети на ОС на ЕС на комплекс „Х.“ проведено на
04.07.2018г. Представена е скица
№ 15-320993 от 22.05.2018г. за поземлен имот с идентификатор ....36 в която е
посочен адрес на имота – гр.П., ул. ..., площ 8940кв.м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на
трайно застрояване: комплексно застрояване, номер
по предходен план парцел ІІ – 31 44, 3145, собственици „Х. Б.А.-П.” ЕООД и „Х. Б.М.“ ЕООД.
Представено е Удостоверение издадено от Община П. с което се удостоверява, че
изградените в ПИ ....36 сгради са въведени в експлоатация
на с Удостоверение №85/03.09.2007г.
Ответника, твърди, че в
нотариалните актове идеалните части на собствениците са вписани по различен
начин, поради което сбора от ид.части е повече от 100 и в тази връзка и още през
2016г. във връзка с провеждано ОС на ЕС са поискали от лицензиран оценител на
недвижими имоти да определи ид.части от общите части на всеки собственик и в
тази връзка е представена таблица за определяне идеалните части от общите части
на жилищна сграда с 12 секции и покрит
паркинг с КОО по
смисъла на чл.17, ал.4 ЗУЕС, които идеални части оценителя инж.К.Ч. е посочил в проценти. Представен е от ищеца Договор за
разпределяне право на реално ползване на дворното място на комплекс затворен
тип „ Х. Б.А.“ гр.П., който е правно ирелевантен за настоящото производство.
Представен е Протокол от заседанието
на управителния съвет на ЕС на Хелион от
30.04.2019г., видно от който УС
избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. е провел заседение и са взети решения
между които такова за провеждане на ОС на ЕС на 09.07.2019г.
Представена е покана за общо събрание на собствениците на етажна
собственост в жилищна сграда, състояща се от 12 секции ”А”, „Б”, „В”,
„Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”,”Л”,”М” и „покрит паркинг – гараж”,
разположени в ПИ с идентификатор ....36. от която се установява, че ОС се
свиква на основание чл.12, ал.1 от ЗУЕС на 09.07.2019г. от 16.00ч. по решение
на УС на ЕС „Х.“ от 30.04.2019г. от проф. С.М.. В поканата е посочен дневния
ред на събранието, а именно: т.1. Утвърждаване на преводач, т.2. Избор на председател
на ОС на ЕС;
т.3
Избор на секретар на ОС на ЕС; т.4 Избор на комисия за
преброяване; т.5 Отчет на Управителния съвет. Обсъждане и утвърждаване на отчета, т.6
Отчет на контролната комисия, т.7Обсъждане на предложения за промени в състава
наУС на ЕС избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. т.8 Обсъждане и приемане на
бюджета на ЕС, т.9 Упълномощаване на УС да открие сметка в банка ДСК обслужващата
ЕС за формиране а фонд „Възстановяване и ремонт“ т.10 Упълномощаване на УС/
председателя на УС за прилагане на всички норми на ЗУЕАС за събиране на неплатени от
собствеиците такси за управление и обслужване на комплекса. Определяне на
срокове за плащане, т.11. Обсъждане и приемане на решения свързани с
водоснабдяването на комплекса, т.12
обсъждане на решения свързани с осигуряване на интернет и кабелна телевизия в
комплекса, т.13 Други.
Представен е протокол от 14.05.2019г., съставен във връзка с поставянето на
поканата за ОС в който е посочено, че поканата е поставена на видно място до
главния вход и във фоаето на всички секции и при охраната на входа към покрития
.паркинг-гараж. Видно от протокола и от
съобщението ОС на ЕС е свикано на основание чл.12, ал. 1 от ЗУЕС от проф.С.М. в
качеството на председател на УС. Представен е и протокол от редовно общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в етажна собственост в жилищна сграда, състояща се от 12 секции ”А”, „Б”, „В”, „Г”,„Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М” построена в ПИ с идентификатор ....36
по к.карта и к.регистри на гр.П.,
проведено на 09.07.2019г., в който са обективирани решенията на общото събрание взети на същата
дата. В
протокола е посочено, че са се явили лично или чрез представители и са регистрирани собствениците на общо
44.33136% ид.ч. от общите части на етажната собственост. Представено е
приложени към протокола Протокол на комисията за регистрация на участниците в
ОС на ЕС в който е посочено, че са
регистрирани за участие в ОС собственици
и представители на 95 самостоятелни обекта
притежаващи 44.33136 % от ид.части в комплекса. Представен е и списък на собствениците с отразена
регистрация на присъствалите, като в табличен вид е посочен обекта, вида,
собственика, идентификатор, % ид.части и
подпис на присъствалия. Не се спори, че в протокола идеалните части от общите части са
посочени така, както са определени от лицензирания оценител в таблицата.
Отделно са представени и бюлети с които е проведено гласуването в
които е посочено име
на собственик, респ.пълномощник на собственик на СОС в ЕС, процент на
съответните идеалните части от общите части, конкретното решение на ОС, за
което се гласува, как е гласувало
лицето и положен подпис от последния. Представени са и пълномощните на представителите на собствениците
участвали в ОС.
Представено е и Съобщение до собствениците /л.139/ с който са уведомени, че
протокола от проведеното ОС на
09.07.2019г. е изготвен, като в съобщението е посочено, че е изготвено на
16.07.2019г. Видно от представения Протокол за поставяне на съобщението за
изготвен протокол за проведеното ОС, съобщението е поставено на 16.07.2019г. на
видно място до главния вход на сградата.
По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетеля Динков
свидетелства, че е присъствал на проведеното на 09.07.2019г. общо събрание на етажната
собственост, като същия не е собственик
на имот в комплекса, а работи в същия. Сочи, че е видял поставено
съобщение на всички входове за
събранието, а след това на тези места били поставени и протоколи. Участвал в организацията
на събранието като госпожа М. не
присъствала, а само минала и заминала. Свидетеля Андреев свидетелства, че е
присъствал на ОС проведено на
09.07.2019г. тъй като през 2018г. купил жилище в комплекса и към 14.00 часа не
се събрало мнозинство, след това събранието се отложи за един час по-късно.
Сочи, че се провело гласуването с бюлетини в писмен вариант, и всеки един при гласуването полагал своето име
и подпис и обстановката като цяло в началото била спокойна, до намесата на
госпожа, която не спазвала дневния ред,
провокирала управителния съвет и
пречила на хода на установения дневен ред като останал с впечатлението, че това
е било инсценирано.Г-жа М. в началото
била за около 10 минути и след това се оттеглила, а г-н Сучков, г-н Л. ги
нямало на събранието. Г-н Г.Л. не присъства на събранието. Имало списък по
дневния ред и се гласувало, след което
всеки си отбелязвал на бюлетината и ги
предали на човек, който беше отговорен за това, като за всички решения се
гласувало с бюлетината.
По предявения иск за нищожност.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита
че решенията приети на ОС на ЕС на комплекс „Х.“
проведено на 09.07.2019г. не са нищожни.
Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти.
Кой комплекс е затворен сочи разпоредбата на § 1.т.3 ЗУЕС, като видно от тази
разпоредба един комплекс е затворен ако са налице всички изискуеми предпоставки и
липсата на която да е от тях го прави,
комплекс който не е от затворен тип. Това налага извода, че един
комплекс може да е от затворен тип и в течение на времето това да се промени,
ако например няма контролиран достъп в комплекса.
В конкретния случай ищците твърдят, че комплекса следва
да се управлява по реда на чл.2 от ЗУЕС, но не твърдят и не представят договори
сключени за всеки самостоятелен обект
между собственика на имота и инвеститора, поради което управление по реда на
чл.2 от ЗУЕС е неприложим. Договор за
управлението се сключва по принцип при прехвърляне правото на собственост върху
самостоятелния обект от инвеститора и уговорките са част от договореното при
прехвърляне на собствеността. Само тогава е мислимо да се постигне съгласие с
всеки един от приобретателите на самостоятелни обекти в абсолютно еднакъв
смисъл.
Ако
сградите са били построени преди приемането на ЗУЕС и инвеститорът е разпродал
отделните обекти ведно с идеалните части от общите части на сградите, тогава
сключването на договор по чл.2 ЗУЕС не е задължително, тъй като не би било
възможно да се постигне последващо съгласие за управление с всяко едно от
лицата, които вече са придобили право на собственост върху самостоятелни
обекти. След като законодателят е предвидил
за управлението на общите части
да се сключи договор, то не може да се
игнорира по никакъв начин волята на
собствениците и при така уредените от закона отношения, те да бъдат задължени за сключат договор за
управление с инвеститора, ако такъв не е
бил сключен при придобиването на имота.
В тези случай управлението следва да е от ЕС.
Едва ако са
представени такива договори,
съдът следва да се занимава с въпроса дали комплекса е от затворен тип,
като в конкретния случай
управлението на общите части е възможно
само от ЕС. Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС не е императивна и винаги при липсата на
сключен договор следва управлението да е
от ЕС.
В тази връзка иска за прогласяване нижожността на
решенията приети на ОС на ЕС проведено
на 09.07.2019г. е неоснователен и
следва да се отхвърли.
По
отношение на останалите доводите за нищожност
на решенията те са идентични с нарушенията сочени като основание за незаконосъобразност на
процесните решения.
Предявения иск за отмяна на решенията приети на ОС на ЕС проведено на 09.07.2019г. е основателен, поради допуснати нарушения при свикването на събранието.
Съгласно
чл.40, ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. В чл.12 и следващите от ЗУЕС са
уредени инициативата, редът за свикване и провеждане на общо събрание, както и
нужния кворум за провеждане на общо събрание, което може валидно да взема
решения в съответствие с правомощията си по чл.11 от ЗУЕС. Разпоредбите на ЗУЕС относно реда за свикване
на общо събрание и лицата, които имат право на инициатива за свикването му са
императивни и тяхното неспазване, води до незаконосъобразност на взетите
решения на общото събрание на етажната собственост.
Съдът счита, че са допуснати
нарушения при свикване на общото събрание, поради което се налага отмяна на
решенията. В тежест на ответната страна е провеждане на главно и пълно
доказване за законосъобразното провеждане на ОС на ЕС с обявения дневен ред, по
който са взети обжалваните решения – чл.154, ал.1 от ГПК. В разпоредбата на чл.12,
ал.1 от ЗУЕС е предвидено, че общо събрание на етажната собственост се свиква
поне веднъж годишно по инициатива на управителя или контролния съвет /
контрольора/. Предвидена
е и възможност общото събрание да се свиква по инициатива на собственици
притежаващи поне 20% от общите части на сградата, като за целта следва да
отправят искане за това до управителя, който е длъжен в 10-дневен срок от
искането да свика общо събрание и едва ако не изпълни това си задължение в
посочения срок, тогава възниква правото за собствениците да свикат общо
събрание.
Доколкото е безспорно, че УС е избран на ОС на ЕС на 04.07.2018г. и всички решения приети на ОС на ЕС проведено
на 04.07.2018г. са спрени, то този УС не е бил
компетентен да проведе заседание и да вземе решение за провеждане
на на ОС на ЕС на 09.07.2019г., докато
няма произнасяне по лагитимността на
избора. След като допуснатото обезпечение чрез спиране на решенията не е било
отменено изцяло или поне по отношение решението за избор на УС, свикването на ОС е следвало да бъде
направено от стария УС.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК
на ищците следва да
бъдат присъдени направените разноски по делото, в размер на 160лв.
държавна такса.
Мотивиран от
изложеното ПРС
Р Е Ш И :
ОТХЪРЛЯ предявения от ищците „Х. Б.А.-П.“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.П. ул. ..., бл., представлявано от управителя М.М.
и „Б. – четири сезона” ЕООД, със седалище и
адрес на управление в гр.Б., ул. ..., представляван
от управителя Г.Б.Л., със съдебен адреса*** – адв.П.Ш., против Етажна собственост „Х.” в
жилищна сграда, състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”,
„З”, „И”, „К”, „Л”, „М”, разположена в поземлен имот с идентификатор ....36 по
КККР на гр.П.”, с адрес гр. П., ул. ..., представлявана от председателя
на управителния съвет на ЕС Д.П., със съдебен адреса*** – адв.И.К., иск за прогласяване нищожността на решенията приети на проведеното на 09.07.2019 г. Общо събрание на ЕС,
обективирани в протокол от същата дата, като неоснователен.
ОТМЕНЯ решенията на Общо събрание на собствениците в
Етажна собственост „Х.” в жилищна сграда, състояща се
от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М”,
разположена в поземлен имот с идентификатор ....36 по КККР на гр.П.”, с
адрес гр. П., ул. ..., представлявана от председателя на управителния съвет на
ЕС С.М. Станчева, със съдебен адреса*** – адв.И.К. приети на общото събрание на
09.07.2019г., обективирани
в протокол от Общо събрание от същата дата, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА ответника Етажната собственост на комплекс „Х.“ да заплати на „Х.Б.А.-П., ЕООД, ЕИК ...,
представлявано от управителя М.М. сума в размер 80.00 / осемдесет/ лева представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Етажната собственост „Х.” да заплати на „Б. – четири сезона” ЕООД, ЕИК *********, сумата в размер 80.00 / осемдесет/ лева представляваща разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: