№ 2314
гр. Бургас, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20252120103805 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на Д. Д. Д. против Етажна собственост
на сграда с административен адрес гр. Б.******, с която е предявен главен и евентуален иск
по чл.40, ал.1 от ЗУЕС, както следва: да бъдат отменени всички решения на проведено ОС
на ЕС на *** година, като приети при нарушаване на нормите на ЗУЕС за процедура,
свикване на събранието от ненадлежен орган, както и провеждането му при липса на
изискуем кворум за приемане на легитимни решения, а решението по т.9 да бъде отменено и
поради нарушение на материалния закон; в условия на евентуалност на иска, да бъдат
отменени решения по т.3 до 10 включително като незаконосъобразни поради липса на
възможност да бъде определен законовия кворум при гласуване на решенията, поради липса
на решение за разпределение на притежаваните идеални части от общите части към
собствените обекти, което прави тези решения взети без определен надлежен изискуем
кворум, а решението по т.9 да бъде отменено и поради нарушение на материалния закон.
В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който се
оспорват исковете като неоснователни.
В съдебно заседание ищцата поддържа исковете и моли съда да ги уважи, като й
присъди сторените по делото разноски.
В съдебно заседание представител на етажната собственост не се явява.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Ищцата е собственик по силата на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за издръжка и гледане, обективиран в нотариален акт № 58/*** г., нот. дело №
**/*** г. по описа на нотариус при БРС на самостоятелен обект в сграда жилище
(апартамент) с идентификатор *** по КККР на град Бургас, с адрес на самостоятелния обект
– гр. Б.******. Сградата с идентификатор ***, в която се намира жилището, представлява
18-етажен блок със 108 броя самостоятелни обекти - жилища и е в режим на етажна
собственост.
1
Има учредено Сдружение на собствениците (за краткост Сдружението) на 18.02.2021
г., като в него не участват всички етажни собственици, а само тези притежаващи около 82 %
идеални части от общите части на сградата. Сдружението е вписано в регистъра на
Сдруженията на собственици по местонахождение на имота - ЦАУ „Зора“ при Община-
Бургас. В Сдружението участва и ищцата.
На *** г. е проведено общо събрание на Етажна собственост (за краткост ОСЕС) в
сградата с адрес гр. Б.******, с идентификатор ***, с налични 108 броя самостоятелни
обекта и 108 броя собственици. На това общо събрание са приети следните решения: К. Х. е
избрана за председател на събранието, а Х. П. – за протоколчик; одобрено е разпределението
на процентите идеални части от общите на всеки самостоятелен обект, съгласно изискването
на чл.17, ал.5 от ЗУЕС, като вземането на такова решение се налага, тъй като в документите
за собственост на самостоятелните обекти не са посочени съответните идеални части от
общите части на сградата; избран е нов домоуправител на ЕС - „Д.Б.“; избран е контрольор
К. Х.; одобрен е договор за управление на „Д.Б.“, съгласно чл.19, ал.8 ЗУЕС; упълномощена
е изрично К. Х. да подпише договор за управление с „Д.Б.“; упълномощени са изрично К. Х.
и Х. П. да открият сметка със специално предназначение на етажната собственост;
управителят и контрольорът да организират планово в същата година ремонт на ВиК мръсна
канализация; одобрено е поставяне на камери за видеонаблюдение в общите части на
етажната собственост; управителят и контрольорът да организират планово в същата година
ремонт на спирателните кранове; одобрено е ползването на общите помещения по етажите
от собственици, които ги ползват и към момента - представен списък; определен е метод на
разпределение разходите за поддръжка и управление и размера на вноските за Фонд ремонт
и обновяване (ФРО), съгласно чл.50 и чл.51 от ЗУЕС.
Ищцата е предявила иск за отменя на тези решения на ЕС, по който е образувано гр.
дело № ***/2025 г. по описа на БРС. По това дело не е спряно изпълнението на атакуваните
решения на ОСЕС.
На *** г. Община Бургас, Дирекция „Център за административни услуги – Зора“
уведомява „Д.Б.“ ЕООД, че до същата дата няма приета наредба по чл.47а, ал.3 от ЗУЕС,
поради което регистрация на дружеството в регистър на професионални управители на
етажна собственост не може да бъде направена.
На *** година К. Х., един от етажните собственици, сочеща се като управител на ЕС,
свиква ново ОС на ЕС с дата на провеждане *** г. от 19 часа и при дневен ред, посочен в
поканата, а именно: избор на председател и протоколчик на събранието; избор на управител
, съобразно оферти; избор на контрольор; одобрение на договор за управление на етажната
собственост, съгласно чл.19, ал.8 от ЗУЕС; упълномощаване на собственик, който да
подпише договора; решение за откриване на банкова сметка на ЕС; решение за извършване
на ремонт на ВиК мръсна канализация (изток-запад); одобрение поставяне видеонаблюдение
в общите части от собствениците по етажите, както и поставяне на две камери на партерен
етаж; решение за метода на разпределение разходите за поддръжка и управление, съгласно
чл.50 и чл.51 от ЗУЕС; приемане Правилник за вътрешния ред в ЕС.
От протокол за проведеното ОСЕС на *** г., се установява, че са взети следните
решения:
преди гласуване на точка 1 от дневния ред (избор на председател и протоколчик) на
събранието госпожа К. Х. заявява, че в качеството си на управител на ЕС е свикала
настоящото ОС поради оспорване на решенията на ОСЕС, проведено на *** г. (техническа
грешка е посочване на дата 21.01.). В протокола е отразено следното: „С оглед спазване
императивните норми на ЗУЕС и в името на добросъседските отношения провеждаме
настоящото събрание, с което решенията на ОСЕС, проведено на *** г., се отменят.
Предложението за председател, протоколчик и отмяна на решенията на ОСЕС, проведено на
*** г., се подлагат на одобрение чрез гласуване“ - решенията са приети;
избран е управител на ЕС „Д.Б.“;
избира се контролен съвет, в който влизат следните лица: К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К.,
2
Р. Х. Х., Н. Б. Б.;
одобрен е представения договор от „Д.Б.“, тъй като е избран за нов управител на ЕС;
упълномощават се изрично собствениците: К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К., Р. Х. Х., Н. Б.
Б. да подпишат договор за управление с фирма „Д.Б.“;
ЕС да упълномощи изрично К. Х. и Х. П. да открият сметка със специално
предназначени на ЕС;
Контролният съвет, съвместно с управителя да организират планово в същата година
ремонт на ВиК мръсна канализация;
одобрява изрично поставяне на камери за видеонаблюдение в общите части на
етажната собственост, като контролният съвет, съвместно с управителя да организират
поставянето на две камери за видеонаблюдение и контрол на достъп на партерен етаж;
разходите за поддръжка и управление на общите части на сградата да се погасяват по
фиксиран бюджет. Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства; собственикът на необитаем самостоятелен
обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател. Фиксират се съгласно
бюджета таксите, както следва: по 9,50 лв./мес. за собственик, обитател, ползвател от 4-ти до
18-ти етаж; по 7,50 лв./мес. за собственик, обитател, ползвател от 1-ви до 3-ти етаж, по 5
лв./мес. за домашните любимци, подлежащи на извеждане;
приема и одобрява предложения образец на Правилник за вътрешния ред, публикуван
на сайта на МРРБ.
На *** г. е сключен договор за услуга „професионален домоуправител“ между ЕС с
адрес гр. Б.******, представлявана от К. Д. Х., Х. Т. П., И. К. К., Р. Х. Х., Н. Б. Б., в
качеството си на упълномощени от ОСЕС, в качеството на възложител, и „Д.Б.“ ЕООД, в
качеството на изпълнител, с който възложителят възлага предоставяне възмездно услугата
„професионален домоуправител“, а изпълнителят приема да извършва услугата за сграда,
състояща се от 108 броя самостоятелни обект, наричана ЕС, на основание чл.11, ал.1, т.11 и
чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Според Договора изпълнителят се задължава по искане на възложителя
да осигури услугата „професионален домоуправител“ за управление и поддръжка на ЕС и му
се възлагат задълженията по чл.23 от ЗУЕС и правото за свикване и провеждане на ОСЕС.
Според чл.23, ал.4 от ЗУЕС управителят представлява пред съда собствениците в етажната
собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете,
предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на
общото събрание или задълженията си по този закон. Предявените от ищцата искове
попадат в първата хипотеза. Срокът на договора е 12 месеца.
По доказателствата:
Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
писмените доказателства по делото.
По правото:
Предявен е главен и евентуален иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС, както следва: да бъдат
отменени всички решения на проведено ОС на ЕС на *** година, като приети поради
свикване на събранието от ненадлежен орган и при липса на изискуем кворум за приемане
на легитимни решения, а решението по т.9 да бъде отменено и поради нарушение на
материалния закон; в условия на евентуалност на иска, да бъдат отменени решения по т.3 до
10 включително като незаконосъобразни поради липса на възможност да бъде определен
законовия кворум при гласуване на решенията, поради липса на решение за разпределение
на притежаваните идеални части от общите части към собствените обекти, което прави тези
решения взети без определен надлежен изискуем кворум, а решението по т.9 да бъде
отменено и поради нарушение на материалния закон.
Исковете са допустими, защото ищцата е етажен собственик и е спазен срокът,
предвиден в чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
3
По искове, предявени от или срещу собствениците в сграда в режим на етажна
собственост във връзка с изпълнение на решение на общото събрание по управлението на
общите части, управителят е законен представител на собствениците в етажната собственост
и не е необходимо личното им участие в делото, освен по тяхно желание – чл.23, ал.3, 4 и 5
от ЗУЕС. За редовността на исковата молба е достатъчно да се посочи името и адреса на
управителя на етажната собственост.
В случая за управител на етажната собственост е избрано дружеството „Д.Б.“ ЕООД,
с което е сключен договор за услуга „професионален домоуправител“ от *** г., който
договор е одобрен от ОСЕС, проведено на *** г. Към настоящия момент няма действащ
публичен електронен регистър на професионалните управители на етажна собственост, част
от единнна информационна система (аргумент от справка на официалната страница на
Министерство на регионалното развитие и благоустройството), поради което изискването
дружеството да е вписано в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС е неизпълнимо. Ето
защо, следва да се приеме, че дружеството има право да представлява ЕС в производство
като процесното. Извън горното, ако избраният от ОСЕС управител не е вписан в този
регистър, това е основание да бъде атакувано решението за неговия избор като
незаконосъобразно, респективно да му се търси административно-наказателна отговорност
за управление на етажната собственост, но не и извод, че не е налице избран управител на
ЕС.
По основателността на главния иск, съдът намира следното:
Според разпоредбата на чл.9 от ЗУЕС формите на управление на етажната
собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците, поради което двете
форми на управление могат да съществуват не само алтернативно, но и паралелно, но не и
кумулативно, каквото разбиране застъпва ищцата в исковата молба. Когато в сдружението
не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата (в сдружението на
собствениците на сградата не участват всички собственици), двете форми на управление
съществуват успоредно, като при разрешаване на въпроси, които по принцип са от
компетентността на общото събрание на етажната собственост, законът дава приоритет на
този орган, тъй като само неговите решения могат да имат обвързващо действие по
отношение на всички собственици – в този смисъл Решение № 23 от 8.05.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 995/2017 г., I г. о. Следователно общото събрание на ЕС може да взема
самостоятелни решения от своята компетентност, а не само да „одобрява“ вече взети
решения от сдружението на собствениците. Само в хипотезата, когато сдружението е
учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата (каквато не е
процесната), неговото общо събрание има правомощията на общо събрание на
собствениците – чл. 33, ал. 5 ЗУЕС.
Въпреки това главният иск се явява основателен, като мотивите за това са следните:
Според разпоредбата на чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС общо събрание на етажната
собственост се свиква от управителя. То може да бъде свикано от всеки собственик или
ползвател в неотложни случаи. От дневния ред, отразен в поканата за свикване на ОСЕС,
което да се проведе на *** г., следва, че нито един поставен за решаване въпрос не изисква
неотложно решение, а и събранието не е свикано след изтичане на 24 часа от поканата, т.е. в
условията на неотложност.
От практиката на ВКС може да се изведе извод, че нищожност на решение на общото
събрание на етажна собственост извън срока и реда по чл.40 ЗУЕС, може да се релевира в
три хипотези: редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или
дори да съществува, е налице отклонението по чл.2 или изключението по чл.3 ЗУЕС; ОС на
етажните собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не
произтича; липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по
чл.16, ал.7 ЗУЕС. ОС на етажните собственици има правомощие да избира управител на ЕС
– чл.11, ал.1, т.2 от ЗУЕС. Следователно изборът на управител на ЕС в лицето на „Д.Б.“,
който е направен от ОСЕС, проведено на *** г., не е нищожен. Независимо дали това
решение е незаконосъобразно, до неговата отмяна от съда (по каквото искане на ищцата е
4
образувано гр. дело № ***/2025 г. по описа на БРС), то действа, т.е. избор на управител е
налице, макар за да изпълнява правомощията на такъв, с дружеството следва да бъде
сключен договор за възлагане на управление (аргумент от чл.19, ал.8 от ЗУЕС), какъвто до
април 2025 г. не е сключен. Според разпоредбата на чл.21, ал.2 от ЗУЕС управителят
продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител. Такъв нов управител е
избран, поради което от *** г. насетне госпожа К. Х. няма правомощията на управител на
ЕС, поради което тя не може законосъобразно да свиква ОСЕС.
Предвид изложеното е нарушена процедурата по свикване на ОСЕС, което влече след
себе си незаконосъобразност на проведеното ОСЕС на *** г., респективно на взетите на това
събрание всички решения.
Дори и да се приеме тълкуването, което застъпва ответникът, че на *** г. няма избран
нов управител на ЕС, защото с дружеството „Д.Б.“ не е сключен договор за възлагане на
управление преди месец април 2025 г., когато е свикано последващото ОСЕС, поради което
госпожа Х. продължава да бъде управител на ЕС до ОСЕС, проведено на *** г., то главният
иск отново се явява основателен, поради следните мотиви:
Установи се, че ОСЕС, проведено на *** г., е започнало в посочения в поканата час, а
именно – в 19.00 часа, т.е. то не е отложено с един час в хипотезата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС
или в 19.00 часа са присъствали най-малко 51 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост (чл.15, ал.1 от ЗУЕС).
Кворумът за провеждане се преценява и решенията на общото събрание се приемат с
мнозинство, изчислено съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата
(чл.17, ал.1 ЗУЕС). Ако липсват данни за принадлежащите към всички самостоятелни обекти
идеални части от общите части, те се определят за нуждите на управлението и поддържането
им по правилото на чл.17, ал.4 от ЗУЕС, като съотношение между сбора на площта на
самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от
площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така
полученото число се преобразува в проценти. Определените идеални части по реда на ал. 4
се одобряват с решение на общото събрание на етажната собственост – чл.17, ал.6 от ЗУЕС.
В процесния случай на ОСЕС, проведено на *** г., е взето решение за разпределение
на процентите идеални части от общите на всеки самостоятелен обект, съгласно изискването
на чл.17, ал.4 от ЗУЕС (неправилно посочена ал.5 на същия член). Това решение обаче е
отменено с решението по т.1 от дневния ред на проведеното на *** г. на ОСЕС. Като
последица не може да се определи дали е налице изискуемият кворум за провеждане на
ОСЕС на *** г., респективно дали е налице изискуемото мнозинство за вземане на решения.
Отделно от изложеното, от съдържанието на протокола от проведеното ОСЕС на ***
г., не може да се установи кое решение е гласувано първо - това за избор на председател и
протоколчик или това за отмяна на всички решения от проведеното на *** г. ОСЕС. След
като всички решения са взети анблок (едновременно), което следва от граматическото
тълкуване на протокола от проведеното ОСЕС, то още към този момент не може да се
направи извод въобще за законосъобразно провеждане на общото събрание, защото липсва
яснота за притежаваните от всеки собственик идеални части от общите части, т.е. липсва
яснота за минимално изискуемия кворум.
Предвид изложеното главният иск се явява основателен и следва да бъде уважен,
поради което не подлежи на разглеждане евентуалният иск. Не подлежи и на разглеждане
дали решението по т.9 от ОСЕС противоречи на материалния закон, защото при нарушена
процедура по свикване на ОСЕС, респективно при невъзможност да се установи дали е
налице кворум за провеждане на общото събрание е безпредметно да се обсъжда дали взето
решение противоречи на материален закон.
По разноските:
При този изход на делото право на разноски има само ищцата, които са в размер на 30
лева заплатена държавна такса и следва да бъдат възложени в тежест на ответника.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
5
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички решения, взети на общо събрание на
Етажната собственост на сграда с адрес гр. Б.******, с идентификатор *** по КККР на гр.
Бургас, проведено на *** г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с адрес гр. Б.******, с идентификатор
*** по КККР на гр. Бургас, да заплати на Д. Д. Д., ЕГН – **********, с адрес гр. Б.******,
сумата от 30 (тридесет) лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6