№ 1467
гр. София, 10.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Мария Георгиева
Членове:Валентин Д. Бойкинов
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Т. Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20251000501837 по описа за 2025 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 1949 от 01.04.2025 год., постановено по гр.д.№ 13908/2023 год. по описа на
СГС, I-7 състав, Т. Д. Н. и Ц. Д. П. са осъдени на правно основание чл.93, ал.2, предл.
последно ЗЗД, вр. чл.60, ал.1 от ЗН да заплатят на Т. Л. К. и И. Т. К. сумата от по 12 685.79
лева на всеки от тях, представляваща двоен размер на платен по развален предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 27.07.2023 г. задатък, ведно със законната лихва
върху главниците, считано от 10.08.2024 год. до окончателното изплащане, като исковете са
отхвърлени до пълните размери от по 12 740 лева за всеки от тях. С решението са
разпределени и разноските по делото.
Решението е обжалвано от ответниците Т. Н. Н. и Ц. Д. П. с доводи за недопустимост,
неправилност и незаконосъобразност. Жалбоподателите излагат доводи, че решението е
недопустимо, тъй като въпреки, че съдът задължил ищците да конкретизират исковата си
молба, както и да посочат банкова сметка или друг начин, по който да бъде извършено
плащането, това не било направено от тях. Твърди се неправилност на решението, тъй като
съдът кредитирал събраните гласни доказателства едностранно и по този начин е достигнал
до погрешни изводи относно дължимостта на исковите суми. Твърди се още, че не е налице
валидно сключен между страните договор, чието изпълнение да е обезпечено с даване на
задатък /капаро/, тъй като договорът не бил съставен в два еднообразни екземпляра, като
приложеният от ответниците такъв е без положени имена и подпис от Д. Н., като такъв бил
1
положен само в долния ляв ъгъл на някои от страниците, а подписът бил с очевидно
разкривена форма. Отделно от това се поддържа, че договора е нищожен поради невъзможен
предмет и поради липса на съгласие. Не е налице виновно неизпълнение от страната, която е
получила задатъка, тъй като сключването на окончателна сделка било явно и обективно
невъзможно, с оглед липсата на документи, касаещи строителния процес или търпимост на
строежа, включително разрешение за строеж, Акт образец 14 и Разрешение за използването
му. Твърди се, че не е налице разваляне на договора от страната, дала задатъка, като излага
доводи, че наследниците на продавача са се отказали от същия към 02.10.2023 г. и не е
налице уговорена неустойка между страните по договора. Молят съда да отмени решението
и да постанови ново, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени. Претендират
разноските по делото.
Въззиваемие Т. Л. К. и И. Т. К., чрез процесуален представител, оспорват жалбите, като
твърдят, че решението е правилно и като такова следва да бъде потвърдено. Претендират
разноски.
Жалбите са депозирани в законоустановения срок, от надлежни страни в производството и
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което са процесуално допустими.
Разгледани по същество са неоснователна.
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира
решението в обжалваната част за валидно и допустимо. В тази връзка приема за
неоснователни доводите на въззивниците за недопустимост, тъй като първоинстанционният
съд в действителност е дал указания на ищците за отстраняване нередовности на исковата
молба, изразяващи се в конкретизиране дали двамата ответници дължат претендираните
суми солидарно или разделно, съответно при какви части, както и да посочат банкова сметка
или друг начин, по който да бъде извършено плащането, съгласно чл. 127, ал. 4 ГПК, като им
е указано че при неизпълнение в срок исковата молба ще бъде върната, а производството по
делото прекратено. Установява се, че в първото по делото открито съдебно заседание
ищците, чрез процесуалния им представител, са уточнили разделност по отношение
задълженията за претендираните суми, както и банкова сметка, по която същите могат да
бъдат заплатени. Но само по себе си твърдените обстоятелства не биха обусловили
недопустимост на решението, тъй като разделността на задължението може да бъде изведена
от фактите и обстоятелствата, посочени в исковата молба, а именно че се касае за
наследствен дълг, а непосочването на банкова сметка не е недостатък по смисъла на чл.127,
ал.1 от ГПК.
Преценявайки основателността на жалбата съобразно изложените оплаквания, касаещи
обстоятелството налице ли е валидно сключен предварителен договор, виновно
неизпълнение на страната, получила задатъка и разваляне на договора от страната, дала
задатъка, съдът намира следното:
Производството пред първоинстанционният съд е образувано по искова молба на Т. Л. К. и
И. Т. К. против Т. Д. Н. и Ц. Д. П. с която са предявени субективно съединени искове с
правно основание чл.93, ал.2, предл. последно ЗЗД, във връзка с чл.60, ал.1 от ЗН, за
2
осъждане на ответниците, в качеството на наследници на Д. Н. Н., да заплатят на ищците
сумата от 25 480 лева, представляваща разликата до пълния двоен размер на заплатения от
ищците задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
27.07.2023 г., дължима разделно и по равно от всеки ответник /по 12 740 лева/, ведно със
законната лихва от 10.08.2024 г. до окончателното изплащане. Твърди се, че на 27.07.2023 г.
между ищците в качеството им на купувачи и Д. Н. Н., в качеството на продавач е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 80409.5996.1053, целият с площ от 687кв.м., заедно с построената в
него жилищна сграда, находящ се с. Чепинци, за продажна цена в размер на 140 000 евро,
която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума, представляваща задатък по
смисъла на чл. 93 от ЗЗД, в размер на 13 000 евро платими с лични средства до един работен
ден считано от подписването на предварителния договор /чл. 2.1.1/, а остатъкът от 127 000
евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5 работни дни след вписването на
нотариалния акт за сделката, първа по ред ипотека в полза на кредитираща банка върху
закупувания имот и издаването на удостоверение от СВ, от което да е видно така
извършеното вписване и липсата на други тежести /чл. 2.1.2/. В чл. 2.3 страните са
договорили всички плащания към продавача да се извършват с банков превод по посочената
там негова сметка. По чл. 5.1 е определен срок за сключване на окончателен договор до
29.09.2023 г. при нотариус посочен от кредитиращата банка, като в чл. 5.2 са договорили
краен срок за сключването му на 02.10.2023 г. в 10.00 часа в кантората на Нотариус № *** на
НК, при условията: нотариалния акт да не е сключен по-рано и страните да не са договорили
допълнително нотариуса, деня и часа на сделката. Поддържат, че веднага след подписване
на предварителния договор, превели по банкова сметка на продавача сумата от 13 000 евро
като задатък. Поддържат още, че на 29.08.2023 г. продавачът по предварителния договор Д.
Н. Н. починал, като е оставил за свои законни наследниците двамата ответници, които след
проведена между страните среща, заявили, че не им било известно и не са запознати с
извършваната от баща им продажба на имота. Твърди се, че въпреки наследеното договорно
задължение, ответниците бездействали по изпълнението му, като вследствие на това, с
нотариална покана били поканени да представят документите, необходими за сделката, с
оглед получаване на кредит. Ответниците представили единствено удостоверение за
наследници на починалия продавач и техен наследодател. Ищците предложили да удължат
срока за сключването на окончателен договор, но ответниците отказали, като връчили на
ищците предварително изготвено едностранно изявление за прекратяване на
предварителния договор от тяхна страна позовавайки се на чл.3.2.2 от него подписано от
тях. Твърди се, че продавача лично е подписал и изписал саморъчно имена си на екземпляра
от договора, който е предал на ищците, а до кончината си им е съдействал за реализирането
на сделката с набавянето на документи. Считат, че не са налице кумулативните
предпоставки предвидени в чл. 3.2.2 и договорът не е прекратен с едностранното изявление
на ответниците връчено на 02.10.2023 г. В исковата молба ищците обективират изявление до
ответниците, че поради неизпълнение от тяхна страна и продължаваща забава за изпълнение
на задължението им за прехвърляне на собствеността върху обещания имот, развалят
3
предварителния договор. На основание чл.93, ал.2 от ЗЗД ищците претендират връщане на
уговорения задатък в двоен размер. Поддържат, че на 02.10.2023 г. по сметката на ищцата Т.
К. е била върната от ответниците сума в размер на 25 480 лева. С предявения иск ищците
претендират заплащането на сумата 25 480 лева, представляваща разликата до двойния
размер на заплатения от тях задатък.
Ответниците оспорват исковата претенция, като излагат доводи, че сключването на
предварителния договор е станало без тяхно знание, като към момента на неговото
сключване баща им бил с влошено зравословно състояние. Оспорват твърдението, че не са
изпълнили задължението си да се снабдят с необходимите документи за сключване на
окончателния договор, като в тази връзка считат, че изпълнението на договора е обективно
невъзможно, тъй като имал невъзможен предмет. Молят за отхвърляне на исковете.
Фактическата обстановка по делото е правилно изяснена от първоинстанционния съд въз
основа на анализ на приетите доказателства, като по нея не се и спори между страните.
Не е спорно по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че на 27.07.2023 г.
между ищците Т. Л. К. и И. Т. К., в качеството им на купувачи и Д. Н. Н., в качеството на
продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 80409.5996.1053, целият с площ от 687кв.м.,
заедно с построената в него жилищна сграда, находящ се с. Чепинци, за продажна цена в
размер на 140 000 евро, която да бъде заплатена от ищците по следния начин: сума в размер
на 13 000 евро, представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД, платими с лични
средства до един работен ден считано от подписването на предварителния договор /чл.
2.1.1/, а остатъкът от 127 000 евро платими с лични средства и/или банков кредит до 5
работни дни след изпълнение на определени обстоятелства. В чл. 5.1 е определен срок за
сключване на окончателен договор - до 29.09.2023 г. при нотариус посочен от кредитиращата
банка. По чл. 6.1 от договора, страните уговорили при виновно неизпълнение на
задълженията по договора от страна на продавача, включително при неоснователно
неявяване на продавача в уговорения ден и час за сключване на нотариалния акт за
продажбата на Имота и/или ако декларациите и гаранциите се окажат неверни и/или ако
окончателният договор не бъде сключен по вина на продавача, купувачът има право да се
откаже от сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт и да развали
едностранно предварителния договор, като даде на продавача допълнителен срок за
изпълнение от минимум десет дни с предупреждението, че при липса на изпълнение в
посочения срок, с изтичането му договора ще се счита за развален. Уговорено е, че в случай
на разваляне на предварителния договор продавачът връща на купувача заплатения от него
задатък, съгласно чл. 2.1.1, в двоен размер, в срок от десет дни, считано от датата на
развалянето на договора.
Не е спорно и че в деня на подписване на договора ищцата - купувач е превела капаро в
размер на 25 480 лева по сметка на продавача, както и че Д. Н. Н. е починал на 29.08.2023 г.
и е оставил за свои законни наследници деца – ответниците по делото.
Установява се, че с нотариална покана от 11.09.2023 г., връчена на 19.09.2023 год., ищците са
4
уведомили ответниците, като наследници на продавача за сключения от наследодателя им
предварителен договор, както и за обстоятелството, че купувачите са изпълнили изцяло до
момента задълженията си по него, като екземпляр от договора е пратен по ел. поща на Ц. П..
Наследниците са поканени в срок до 20.09.2023 г. да им предоставят изискуемите се
документи, за да може искането на купувачите за кредит с предложеното обезпечение
закупувания имот да бъде разгледано от банката преди датата на сделката.
От констативен протокол на пом.нотариус Н., съставен по реда на чл.593 от ГПК е видно, че
на 02.10.2023 г. страните се явили в кантората на Нотариус № *** на НК, като ищците са
изявили готовност да изпълнят задължението си по сключения предварителен договор от
27.07.2023 г. за сключване на окончателен договор, предложили и да удължат срока за
сключването на същия, но ответниците връчили на ищците едностранно изявление за
прекратяване на предварителния договор, позовавайки се на чл.3.2.2 от него.
Останалите приети по делото писмени и гласни доказателства не установяват релевантни за
спора факти и обстоятелства и не следва да се обсъждат и ценят.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Съгласно чл.93 от ЗЗД даденият задатък служи като доказателство, че договорът е сключен,
обезпечава неговото изпълнение и при неизпълнение на договора служи за обезщетяване на
изправната страна по него. В този смисъл задатъкът е акцесорно съглашение и предоставя
на всяка от страните, ако е изправна, потестативното право в уговорените случаи - при
виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен и е даден задатък, да
развали договора едностранно. Според това коя от страните е неизправна, последиците по
отношение на задатъка са различни. В случай, че неизправна е страната, която го е дала, то
тя не може да иска връщането му и той остава в полза на страната, която го е приела – чл.93,
ал.2, предл. 1 ЗЗД. Ако неизправна е приемащата страна, то тя дължи връщането му, като
размерът може да бъде двоен – предл. 2 на същата норма. Законът не забранява по един
двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените
суми. Следва да се отбележи, че нормата на чл.93 от ЗЗД е диспозитивна и страните могат да
предвидят, че даването на нещо при сключване на договора ще има последици, различни от
уредените в закона. Съществуването на уговорка за капаро, което да има функциите на
задатък, се установява чрез тълкуване действителната воля на страните. Ако договорът
съдържа клаузи, чрез които страните да придават на авансово платената сума обезпечителна
и обезщетителна функция, чрез изрично уреждане на последиците в случай на
неизпълнение, то предадената сума има функции подобни на задатък.
Безспорно е в практиката и доктрината, че задатъкът има потвърдителна и обезпечителна
функция – служи като доказателство за сключването на договора и гарантира изпълнението
на задълженията на страните посредством предвидената възможност неизправната страна да
изгуби задатъка, съответно да дължи връщането му в двоен размер. От предвидените в
чл.93, ал.2 от ЗЗД последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и
обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и общо определяне
5
на обезщетението, на което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение.
В настоящия случай се установи по делото, че между ищците, като купувачи и
наследодателя на ответниците, като продавач е сключен действителен предварителен
договор, който е породил целените правни последици. Договорено е, че част от продажната
цена в размер на 13 000 евро служи като задатък /капаро/, както и че сума в размер на 25 480
лева е заплатена в деня на сключване на договора. Не е спорно, а и това се установява, че
липсва изпълнение от ответника и съответно от неговите правоприемници за сключване на
окончателния договор. Неизпълнението е виновно, доколкото ответниците не са изпълнили
договорните си задължения, последвало е разваляне на договора, поради което е установено
наличие на хипотезата, която страните са уговорили с клаузата на чл.6.1 от предварителен
договор за покупко-продажба, сключен на 27.07.2023 г., предвиждащата, че продавачът
връща на купувача заплатения от него задатък в двоен размер.
Съгласно чл.60, ал.1 от ЗН наследниците, които са приели наследството, отговарят за
задълженията, с които то е обременено, съобразно дяловете, които получават, а по смисъла
чл.5, ал.1 от ЗН - децата на починалия наследяват по равни части. Неизпълнението на
договора безспорно се установява от приетите писмени доказателства – констативен
протокол от 02.10.2023 г., а и ответниците не твърдят, нито доказват, да са изпълнили или да
са били готови да изпълнят към уговорения краен срок за сключване на окончателен
договор.
Съдът намира за неоснователни възраженията на жалбоподателите за валидност на
предварителния договор, а именно че приложеният от ответниците е такъв без имена и
подпис от продавача Д. Н., като такъв бил положен само в долния ляв ъгъл на някои от
страниците, а подписът бил с очевидно разкривена форма, респективно че договорът не се е
съставил и подписал в два еднообразни екземпляра – по смисъла на чл.7.10 от същия.
Жалбоподателите не са направили оспорване по реда на чл.193 от ГПК, респективно не
спорят, че положеният от наследодателя им подпис е негов, като не са направили
доказателствени искания в този смисъл, и не са ангажирали доказателства, по силата на
които да оборят формалната сила на документа.
Неоснователни са доводите на жалбоподателите, че е налице обективна невъзможност
за неизпълнение на договора, нито, че предварителният договор за покупко-продажба е с
невъзможен предмет. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не
съществува в реалната действителност и то към момента на сключване на договора и не
може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката,
техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието, а правната невъзможност на
предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува
непреодолима правна пречка. Такава правна пречка може да се изразява в нормативно
уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Ответниците, които съгласно процесуалното правило на чл.154 ГПК, носят тежестта да
докажат правоизключващите възражения, в настоящето производство не установиха да е
6
налице нито фактическа, нито правна невъзможност за сключване на окончателен договор.
При безспорно установения за платен задатък в размер на 13 000 евро - удвоения му
размер възлиза на 26 000 евро, като левова равностойност е 50 851.58 лева по фиксирания
курса на БНБ. Между страните не е спорно, че на 02.10.2023 г. по сметката на ищцата К.а е
постъпила сумата 25 480 лева, преведена от ответниците, поради което предявеният иск е
доказан за сумата от 25 371.58 лева, дължима разделно от двамата ответници, всеки сумата
от 12 685.79 лева, съобразно наследствените им квоти по смисъла на чл.5 ал.1 ЗН, вр. чл.60
от ЗН.
Поради съвпадане на крайните правни изводи на двете инстанции, решението на
първоинстанционният съд следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззивниците следва да бъдат осъдени да заплатят на въззиваемите,
на правно основание чл.78, ал.3 от ГПК разноски в размер на 800 лева, съгласно представен
списък по чл.80 от ГПК.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1949 от 01.04.2025 год., постановено по гр.д.№ 13908/2023
год. по описа на СГС, I-7 състав.
ОСЪЖДА Т. Д. Н. и Ц. Д. П. да заплатят на Т. Л. К. и И. Т. К. сумата от 800 лева, разноски
по делото пред въззивния съд.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7