РЕШЕНИЕ
№ 2439
гр. Бургас, 05.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. Х.
като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело
№ 20252120102033 по описа за 2025 година
Делото е образувано по повод исковата молба на Г. Д. Г., Д. Б. А., Л. Г.
И., И. И. П., П. В. Г. и Т. И. З., шестимата със съдебен адрес в гр. Бургас,
против Етажната собственост на сграда с идентификатор ...........,
представляваща блок „..“, находящ се в к-с „.........“, с адрес гр. ........ м.
„...........“, представлявана от „Интерконсулт – В“ ЕООД, с която претендират
прогласяване нищожността на всички решения, взети при проведеното на
13.11.2023 год. общо събрание на ответната етажна собственост, обективирани
в писмен протокол от същата дата – поради тяхната привидност, като взети
при липса на компетентност за общото събрание по чл. 2 от ЗУЕС; в условие
на евентуалност – при отхвърляне на първия иск, молят за отмяна на
решенията на ОС на ЕС от 13.11.2023 год. като незаконосъобразни.
В исковата молба са изложени следните фактически и правни
твърдения: ищците са собственици на самостоятелни обекти в жилищна
сграда „...“, представляваща част от к-с „.........“, с адрес гр. ........., м. „.............“;
на 13.11.2023 год. е било проведено общо събрание на собствениците,
притежаващи самостоятелни обекти в сграда „.”, взети са решения,
обективирани в протокол от същата дата; тези решения са нищожни, тъй като
1
е налице изключението по чл. 2 от ЗУЕС; процесният комплекс напълно
покрива характеристиките за „жилищен комплекс от затворен тип“ по см. на §
1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, тъй като представлява комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица; той е построен
в ПИ с идентификатор: ..........., с комплексно застрояване, при наличието на
три сгради (А, В и С) и множество самостоятелни обекти на правото на
собственост и други обекти, включително басейн и открит паркинг,
обслужващи собствениците и обитателите, при контролиран достъп за външни
лица; земята, върху която са построени сградите, както и останалите обекти,
предназначени да обслужват сградите, са собственост на „Интерконсулт – В“
ЕООД и то е „инвеститор“ по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС; след въвеждане на
сградите в експлоатация „Интерконсулт – В“ ЕООД е запазило собствеността
си върху част от самостоятелните обекти в сгради А, В и С, а останалите е
прехвърлило на трети лица, с които са сключени индивидуални договори за
поддръжка, които имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно е
уредено поддръжката и управлението на комплекса и на общите части на
сградите-етажна собственост; наличието на такива договори установява
особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС;
според чл. 2 от ЗУЕС, управлението на общите части в комплекса става от
един субект, а не от различни ЕС; управлението на общите части на трите
сгради следва да се осъществява по реда на чл. 2, ЗУЕС, а не чрез решение на
общото събрание на всяка отделна етажна собственост; привидност на взетите
от ОС на ЕС решения е налице, когато общият ред на ЗУЕС е неприложим,
поради наличие на изключението по чл. 2 от ЗУЕС – процесните решения от
13.11.2023 год. са взети извън компетентността на общото събрание на
етажната собственост на сграда „В“, поради което са нищожни поради
привидност; въпреки сключените и действащи индивидуални договори за
поддръжка, по инициатива на инвеститора „Интерконсулт – В“ ЕООД е било
свикано и проведено общо събрание на 13.11.2023 год., а кворумът е бил
формиран само от собствените на „Интерконсулт – В“ ЕООД апартаменти в
трите сгради; извършена е злоупотреба с права - да бъдат увредени права и
законни интереси на други лица, също и в противоречие с интересите на
обществото; в условие на евентуалност, процесните решения са
2
незаконосъобразни; за общото събрание ищецът Г. Д. Г. е узнал на 21.02.2025
год., а другите ищци са узнали за проведеното общо събрание след тази дата;
при свикване на общото събрание не са спазени изискванията на ал. 2 и ал. 3
на чл. 13, чл. 16, ал. 7, ЗУЕС; ако „Интерконсулт – В“ ЕООД е имало
намерение да свиква общо събрание, то тогава покана за него следвало да
бъде изпратена по имейл на някои от собствениците на сграда „В“; редът за
свикване на общото събрание не е бил спазен, тъй като денят на поставяне на
поканата – 5.11.2023 год., не се брои, а срокът от 7 дни изтича на 13.11.2023
год.; нарушена е и разпоредбата на чл. 15, ЗУЕС, уреждаща кворума за
провеждане на общото събрание; процедурата по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС също
не е спазена; липсва взето решение по чл. 17, ал. 4, ЗУЕС, обявено в дневния
ред под точка втора, а липсата на такова решение е пречка за приемане на
всякакви други решения от общото събрание; законът не предвижда ред за
заместване волята на законоустановеното квалифицирано мнозинство от
собствениците, в който смисъл е и съдебната практика; допуснати са и
нарушения, свързани с начина на определяне разходите за управление и
разходите за поддържане на общите части на етажната собственост;
решението по т. 9 от дневния ред е незаконосъобразно, защото е недопустимо
да се противопостави на етажните собственици такова решение, особено
когато лицето, на което се противопоставя, не е участвало в ОС на ЕС и не е
изразило съгласие в предвидената протоколна форма с взетото решение.
Ищците са ангажирали доказателства, молят за присъждане на
деловодните разноски.
Правните основания на предявените в условие на евентуалност искове
са чл. 26, ал. 2, изр. първо, предл. пето, ЗЗД и чл. 40, ал. 1, ЗУЕС.
Ответникът е оспорил исковете и е изложил следните фактически и
правни твърдения: искът е недопустим, неоснователен и недоказан, предявен
е след изтичане на преклузивния 30-дневен срок по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС;
съобщението за изготвения протокол е било поставено на видно и
общодостъпно място в сградата – етажна собственост на 16.11.2023 год., а за
поставяне на съобщението е бил изготвен протокол; управителят на ЕС е
подал уведомление по чл. 46б, ЗУЕС до Община Созопол с вх. № К-6005-
40/13.12.2023 год.; срокът по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС започва да тече от деня на
поставянето на съобщението, с изключение на случаите по чл. 13, ал. 2, ЗУЕС;
в условие на евентуалност, исковете са неоснователни и недоказани; ищците
3
са собственици на имоти в сграда В, а не в сграда С; к-с „..........“ не е жилищен
комплекс от затворен тип, тъй като земята, върху която са построени сградите
в комплекса – А, В и С, не е собственост само на „Интерконсулт – В“ ЕООД;
жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от
страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона
форма; сключените с ищците договори за поддръжка са в обикновена писмена
форма; сключените с ищците и всички останали собственици на обекти
договори за управление и поддръжка са прекратени; взетите решения не са
извън компетентността на ОС, за да бъдат квалифицирани като нищожни;
нищожността следва да се предяви в срока по чл. 40, ЗУЕС, за разлика от
нищожността при сделките; не е налице изключението на чл. 2 и 3, ЗУЕС,
поради което редът за провеждане на ОС по ЗУЕС, е бил приложим; не е било
регистрирано сдружение на собствениците, което да не е било прекратено към
датата на провеждане на оспорваното ОС; ОС не е упражнило правомощие
извън чл. 11 и ЗЗ, ЗУЕС; не е липсвало решение, което да е било отразено като
взето в протокола от ОС; сградата е само с един вход, поради което е
неприложима разпоредбата на чл. 8, ал. 2, ЗУЕС; не е налице втори режим на
управление – такъв по реда на ЗУЕС, паралелно с вече установения договорен
режим; ОС на ЕС е било свикано й проведено при стриктно съблюдаване на
законовите разпоредби, вкл. и при изискването за срок съгласно чл. 13, ал. 1,
ЗУЕС, поради което не е била опорочена процедурата по свикване на ОС и
взетите на него решения са законосъобразни; възражение по съдържанието на
протокола от ОС би могло да се направи в срока и по реда на чл. 16, ал. 9,
ЗУЕС, но такова липсва и съдържанието на протокола е стабилизирано и
доказва с обвързваща етажните собственици, съда и всички други лица сила,
че отразеното в него отговаря на действителността; не е налице неяснота
относно това дали е бил налице, или не, изискуемият по закон кворум за
провеждане на ОС; посочените притежавани от етажните собственици ид. ч.
напълно съответстват на притежаваното, посочено в документите за
собственост; решението по т. 2 от дневния ред няма конститутивно действие –
с него не се създават нови права и задължения, не се променят, изменят или
погасяват права или задължения, нито размера на притежаваните от етажните
собственици ид. ч. от общите части на сградата; преобразуването на
посочените в актовете за собственост ид. ч. от общите части на сградата от кв.
м. в проценти е математическа операция, за която не е въведено изискване да
4
се осъществява от лицензиран оценител; решението по т. 2 от дневния ред не е
решение по смисъла на чл. 17, ал. 4-6, ЗУЕС; за приемане на решението по т. 2
от дневния ред е било достатъчно мнозинството по чл. 17, ал. 3, ЗУЕС,
каквото е било налице; нормата на чл. 51, ал. 1, ЗУЕС е диспозитивна, а не
императивна и решението на ОС на ЕС по т. 1 в частта относно
разпределението на разходите за управление и поддържане на общите части не
противоречи на императивни правни норми и не подлежи на отмяна; при
вземане решението по т. 5 от дневния ред не е допуснато закононарушение; в
закона е предвидена възможност за възражение за местна подсъдност от
страна на собствениците – длъжници при заведени срещу тях съдебни дела за
неплатени суми, в случая няма никакви заведени дела срещу ищците и когото
и да било етажен собственик; нито отмяната, нито потвърждаването на
решението по т. 9 от дневния ред на обжалваното ОС лишава етажните
собственици – длъжници от възможността да направят възражение за
неподсъдност на делата на съответния съд; дали даден комплекс е от затворен
тип, или не, е правен въпрос и следва да бъде решен от съда, а не от вещо
лице; делото следва да бъде прекратено поради предявяване на иска след
изтичане на преклузивния срок по чл. 40, ал. 2, ЗУЕС, а в условие на
евентуалност, искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан.
Ответникът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на
направените разноски.
Съдът, след запознаване със становищата на страните и данните по
делото, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за
установено:
По делото не се спори, а и се установява от представените нотариални
актове, че всеки от ищците е легитимиран като етажен собственик на
самостоятелен обект в сграда-етажна собственост в гр. ........, местност „.........“,
бл. .........., представляваща сграда „.........“ в комплекс „...............“.
По делото са представени писмени договори за поддръжка на
недвижими имоти, сключени между всеки от шестимата ищци-етажни
собственици и „Интерконсулт – В“ ЕООД по отношение придобитите
самостоятелни обекти в описаната сграда. Договорите са писмени, но без
нотариална заверка на подписите, съгл. правилото на чл. 2, ал. 1, ЗУЕС.
5
По делото е представена писмена покана от 05.11.2023 год., за свикване
на общо събрание на ответната етажна собственост, насрочено за 13.11.2023
год., с дневен ред от 10 точки; в нея като правно основание е посочена
нормата на чл. 12, ал. 6, ЗУЕС. Съгласно писмен протокол, поканата за
свикване на общото събрание е поставена на установеното за целта място в
централния вход на сградата на 05.11.2023 год.
По делото е представен протокол, съставен за проведено на 13.11.2023
год. общо събрание на етажните собственици на сграда 2 (блок „.........“) в
комплекс „........“.
На 16.11.2023 год. е съставен писмен протокол, подписан от
съставителя и от един свидетел (пълномощник на етажен собственик), с който
е удостоверено поставянето на съобщение за изготвения протокол на
проведеното общо събрание, на основание чл. 16, ал. 7, ЗУЕС.
Според показанията на свидетеля Р..П.., за свиканото за 13.11.2023 год.
общо събрание била съставена покана, която била поставена на видно място
на главния вход в сграда „.......“ на 05.11.2023 год., а на 16.11.2023 год. на
същото видно място било поставено съобщение за изготвения протокол за
проведеното общо събрание.
По делото е изготвено експертно заключение, неоспорено от страните,
което съдът цени като обективно и компетентно. Вещото лице е описало
поземления имот, трите самостоятелни сгради, басейнът и паркингите, които в
съвкупност съставляват комплекс „....“. Вещото лице е посочило, че
комплексът не е ограден от всички страни и достъп до него, с изключение на
басейна и го обслужващите части, имат и външни лица.
При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира
иска за прогласяване нищожността на взетите от общото събрание решения за
неоснователен. Съгласно константната и актуална практика на ВКС, по
отношение решенията на общото събрание по чл. 37, ЗУЕС не се прилагат
нормите за недействителност по чл. 26 и сл., ЗЗД – вж. Определение №
431/13.11.2020 год. по ч. гр. д. № 3347/2020 год. на IV ГО (докладчик
председателят Албена Бонева) и Решение № 39/19.02.2013 год. по гр. д. №
657/2012 год. на I ГО на ВКС. Решенията на общото събрание на етажната
собственост се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени са към постигане на определена цел и
6
не могат да бъдат квалифицирани като многостранна сделка. При решенията
на етажната собственост не възникват насрещни права и задължения, както
при сделките, поради което ВКС приема, че те са особен вид многостранни
актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на
обща цел. Нормите на ЗС и на ЗУЕС не въвеждат специални основания за
нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. В
Решение № 50024/27.03.2023 год. по гр. д. № 978/2022 год. на II ГО на ВКС е
прието, че извън срока по чл. 40, ЗУЕС нищожност на решение на общо
събрание може да се установява, само ако са наведени твърдения, че
формално е създадена привидност за взето решение, напр. по отношение
решение на общо събрание по ЗУЕС, взето при изключенията по чл. 2 или чл.
3 ЗУЕС (в настоящия казус ищците са предявили иска на това основание); ако
липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото
събрание и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, както и
когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при
която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните
обекти, които единствено обслужва). Извън хипотезата на привидност за взето
решение на общото събрание, пороците му, водещи до нищожност или до
незаконосъобразност, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40, ЗУЕС,
но не и чрез иск за нищожност. Посочените предпоставки в разглеждания
казус не са налице, тъй като по делото не са представени доказателства, че
ищците са оспорили достоверността на отразените решения в изготвения
протокол, на основание чл. 16, ал. 9, ЗУЕС. Това оспорване следва да е
направено в писмена форма и да е адресирано до управителя на етажната
собственост в 7-дневен срок от поставяне на съобщението за изготвения
протокол по чл. 16, ал. 7 от същия закон. Въз основа на представения протокол
от 16.11.2023 год. – л. 152 по описа на делото, и показанията на свидетеля
Радост Петкова съдът приема, че надлежно е било изпълнено задължението по
чл. 16, ал. 7, изр. първо, ЗУЕС, при спазване на лимитативно изброените в
нормата реквизити. По делото не е проведено насрещно доказване от ищците,
за липса на залепване на съобщението за изготвения протокол за
провеждането му. Изложеното мотивира съда да приеме, че срокът за
етажните собственици-ищци да оспорят съдържанието на протокола е изтекъл
на 23.11.2023 год., а при липсата на подадено възражение по чл. 16, ал. 9,
ЗУЕС, ищците не могат да се позоват на нищожност поради привидност,
7
съгласно постановките на Решение № 39/19.02.2013 год. по гр. д. № 657/2012
год. на I ГО на ВКС.
Съдът намира за недоказано недоказано твърдението на ищците, че
„............“ представлява жилищен комплекс от затворен тип. Това извод се
основава на съображението, че не е налице една от 4-те характеристики по § 1,
т. 3 от ДР на ЗУЕС – достъпът на външни лица до комплекса да е контролиран
(вж. Определение № 50222/05.10.2022 год. по ч. гр. д. № 3438/2022 год. на I
ГО на ВКС и Решение № 1008/26.11.2024 год. по възз. гр. д. № 1617/2024 год.
на БсОС). Според неоспореното от страните експертно заключение, външни
лица имат свободен достъп както до трите жилищни сгради, така и до
незастроената част от поземления имот (с ограничен достъп са само
допълнително оградените басейн, дневен бар и открита тераса към
ресторанта). В заключението си вещото лице сочи, че бариерата е поставена
пред паркинга в източната част на поземления имот, поради което съдът
приема, че това средства за ограничаване на достъпа се отнася за паркинга, а
не за целия комплекс. Вещото лице сочи, че откъм север поземленият имот не
е ограден и достъпът от улицата е свободен, поради което съдът приема, че
комплексът не е от затворен тип и за него нормата на чл. 2, ал. 1, ЗУЕС не
намира приложение.
За пълнота на изложението следва да бъде отбелязан и фактът, че по
делото не са представени доказателства за сключени писмени договори с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и етажните собственици.
Представените договори не са с нотариално заверени подписи на страните, а и
няма данни, че договорите са действащи – предвид представените писмените
изявления на изпълнителя до ищците за разваляне на сключените съглашения.
С оглед изложеното, настоящият съдебен състав счита, че атакуваните
решения на общото събрание на етажната собственост не са нищожни поради
привидност, поради което искът за прогласяването на тази недействителност
следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Неприложимостта на нормата
на чл. 26, ал. 2, изр. първо, предл. пето, ЗЗД по отношение решението на общо
събрание на етажната собственост не е основание за недопустимост на иска, а
има значение за съществото на спора – в тази насока е Решение №
50024/27.03.2023 год. по гр. д. № 978/2022 год. на II ГО на ВКС.
8
С оглед отхвърляне на първия иск, съдът приема, че е настъпило
условието, под което за разглеждане е предявен евентуалният конститутивен
иск с правно основание чл. 40, ал. 1, ЗУЕС, за отмяна на взетите решения на
ОС на ЕС. По отношение тази втора претенция съдът намира, че делото
следва да бъде прекратено. Посочената законова разпоредба въвежда 1-
месечен преклузивен срок за обжалване на взетите от ОС на ЕС решения,
който срок тече от обявяване с протокол за изготвения акт – чл. 16, ал. 7, ЗУЕС
(вж. Определение № 1128/12.05.2022 год. по възз. ч. гр. д. № 561/2022 год. на
БсОС). Както бе посочено по-горе в мотивите на настоящия съдебен акт, по
отношение процесното общо събрание протоколът за изготвянето му е обявен
на видно място във входа на сградата-етажна собственост на 16.11.2023 год.
Исковата молба е депозирана в регистратурата на БсРС на 20.03.2025 год.,
поради което преклузивният законов срок не е спазен, а това налага
прекратяване на делото в частта му по евентуалния иск с правно основание чл.
40, ал. 1, ЗУЕС.
Неоснователността на първия иск и недопустимостта на евентуалния
налага в полза на ответника да бъдат присъдени направените деловодни
разноски в общ размер от 2000 лева – сбор от платените адвокатско
възнаграждение и депозит за вещо лице (чл. 78, ал. 3 и 4, ГПК).
Мотивиран от изложеното, на основание чл. 235, ГПК,
Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 26, ал. 2, изр. първо, предл.
пето, ЗЗД на Г. Д. Г., ЕГН **********, Д. Б. А., ЕГН **********, Л. Г. И., ЕГН
**********, И. И. П., ЕГН **********, П. В. Г., ЕГН **********, и Т. И. З.,
ЕГН **********, шестимата със съдебен адрес гр. Бургас, ..............., против
Етажната собственост на сграда с идентификатор ..............., представляваща
блок „......“, находящ се в к-с „......................“, с адрес гр. ..........., м. „.............“,
представлявана от „Интерконсулт – В“ ЕООД, за прогласяване нищожността
на всички решения, взети при проведеното на 13.11.2023 год. общо събрание
на ответната етажна собственост, обективирани в писмен протокол от същата
дата – поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност за
9
общото събрание по чл. 2 от ЗУЕС.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 2033/2025 год. на БсРС в
частта му по предявения в условие на евентуалност иск с правно основание чл.
40, ал. 1, ЗУЕС на Г. Д. Г., ЕГН **********, Д. Б. А., ЕГН **********, Л. Г. И.,
ЕГН **********, И. И. П., ЕГН **********, П. В. Г., ЕГН **********, и Т. И.
З., ЕГН **********, шестимата със съдебен адрес гр. .........., против Етажната
собственост на сграда с идентификатор .................., представляваща блок
„.......“, находящ се в к-с „........“, с адрес гр. ......., м. „........“, представлявана от
„Интерконсулт – В“ ЕООД, за отмяна като незаконосъобразни на всички
решения, взети при проведеното на 13.11.2023 год. общо събрание на
ответната етажна собственост, обективирани в писмен протокол от същата
дата.
ОСЪЖДА Г. Д. Г., ЕГН **********, Д. Б. А., ЕГН **********, Л. Г. И.,
ЕГН **********, И. И. П., ЕГН **********, П. В. Г., ЕГН **********, и Т. И.
З., ЕГН **********, шестимата със съдебен адрес гр. .......... на основание чл.
78, ал. 1 и 4, ГПК, да заплатят на Етажната собственост на сграда с
идентификатор .........., представляваща блок „........“, находящ се в к-с „......“, с
адрес гр. ........, м. „..........“, представлявана от „Интерконсулт – В“ ЕООД,
деловодни разноски в размер от 2000 лева.
Решението, в частта му за отхвърляне на иска, може да бъде обжалвано
от страните по въззивен ред пред Окръжен съд – Бургас в 2-седмичен срок от
връчване на препис от съдебния акт.
В частта му за прекратяване на делото решението – с характер на
определение, може да бъде обжалвано от страните с частна жалба пред
Окръжен съд – Бургас в 1-седмичен срок от връчване на препис от съдебния
акт.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
10