Р Е Ш Е
Н И Е
№ 270 година 2014, 11. 08. гр. Бургас
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, в публично заседание на единадесети юли, две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Вела Стайкова
секретар А.Ц., постави на разглеждане гр. дело
№ 1073, по описа на БОС за 2013 г. и за
да се произнесе, съобрази следното:
Производството е
образувано по искова молба на И. Х.Х.,***,
чрез адв. Н.Г.,***, срещу Г.Е.К., ЕГН **********, за заплащане на сумите: 232000
евро, платени по развален предварителен договор и 54000 евро- двоен размер на
платено капаро, по същия договор. Приложени са и се ангажират доказателства.
В съдебно заседание, чрез процесуални представители,
ищецът поддържа исковете. Представя договор от 04. 03. 2013 г. с които е
цедирал вземането си по процесния предварителен договор на В.С.З., ЕГН **********
***. Направено е искане, В.С.З., ЕГН ********** да бъде конституиран, като
трето лице – помагач на страната на ищеца, уважено от съда, с определение от
30. 01. 2014 г.
Ответницата, редовно призована, чрез процесуален
представител, в съдебно заседание и с депозирания отговор на исковата молба,
оспорва исковете, като неоснователни. Представя и ангажира доказателства.
Бургаският окръжен съд, като съобрази предявените
искове, направените възражения, приетите доказателства и закона, намира за
установено, следното:
Предявени са искове с правни основания – чл. 88 ал. 1
от ЗЗД във вр. с чл. 87 от ЗЗД и чл. 93, ал. 2 изр. 2 от ЗЗД.
Ищецът сочи, че на 13. 06. 2007 г. е
сключил с ответницата предварителен договор за покупка на недвижим имот - нива, в местността
„Т”, с площ от 2, 500 дка, находяща се в землището на с. „Л, обл. Б, представляваща
парц.148 от масив 1, съставляваща имот № *, при граници и съседи: *, *, *, * и *, която реална част, съгласно проект за делба №
Ф01157/ 31. 07. 2006 г. е обособена,
като поземлен имот с нов № *по плана на
землището на с. Л, общ. Ц. Договорената цена на имота е 262500 евро. Ищецът твърди, че към датата на сключване на
договора, е платил 27000 евро- капаро; на 28. 07. 2007 г. е платил 50000 евро;
на 02.08. 2007 г. е платил 30000 евро; на 06. 10. 2007г . – 25000 евро; на
19.10. 2007 г. – 90000 евро; на 22. 12. 2007 г. – 10000 евро, или общо
платената сума на ответницата, лично, е
232000 евро.
Страни по предварителния договор, е
следвало да бъдат и другите двама съсобственици на имота, но те не са го
подписали.
Поради несключване на окончателен
договор, въпреки обещанието да бъде подписан такъв, ищецът разваля
предварителния договор и предявява искове за връщане на полученото, по него и
изплащане на капарото, в двоен размер, на основание чл. 3.1 от договора.
Ответницата, с отговора си по чл.
131 от ГПК и в съдебно заседание, намира
предявените искове за недопустими и неоснователни, като прави възражения,
свързани с неоснователността на исковете.
Счита себе си за изправна страна по предварителния договор. Оспорва, че
е получила сумата 10000 евро и потвърждава получаването на 222000 евро по
договора. Твърди, че не е подписала разписката от 22. 12. 2007 г. за получена
сума, в размер на 10000 евро. Изчислява, че ищецът дължи, по договора, 40000 евро,
които е следвало да плати до 13. 09. 2007 г.
и е в забава по изплащането на вноските от 25000 евро и 90000 евро,
което го прави неизправна страна по договора. На основание чл. 3.2 от същия, той губи
авансово изплатената по чл. 2.5 сума – капаро, в размер на 27000 евро и
извършените по чл. 2.2 разходи, като неизпълнил, в срок, поетите договорни
задължения.
Ответницата твърди, че точно е
изпълнила задълженията си по чл. 2.2 от договора и е стартирала процедурата по
промяна предназначението на имота., което е станало факт, към 20. 03. 2008
г. След тази дата, страните многократно
са уговаряли дата за сключване на окончателен договор, като ответницата се е
снабдявала с необходимите документи, но ищецът не се е явявал и не е заплащал остатъка от цената.
Позволявал си е да я заплашва и да иска прехвърляне на имота, без да е изплатил
изцяло цената му. Знае, че той е подал жалба в РУП- Царево. Ищцата твърди, че
винаги е договаряла, от името и със съгласието
на племенниците си- посочени в договора и това, те са потвърдили, при
проверката , по повод жалбата. Тримата са били съгласни да прехвърлят имота, но
това не е станало, не по тяхна вина. Последната уговорка е била за 09. 09. 2012
г. с пълномощник на ищеца. На 10. 09.
2012 г. са били, с пълномощника, при нотариус
Д.Ч. и са представили с актуални
документи за сделката. На уговорения час за сключване на сделката на 13. 09. 12
г. представител на ищеца не се е явил.
Съдът въз основа на гореизложеното и
събраните доказателства, намира за установено, следното:
По делото не се спори, че страните в
спора са сключили предварителен договор за покупко- продажба на описания недвижим имот на 13. 06. 2007 г. и този имот
не е собствен само на ответницата, а и на други две лица, вписани като страни,
по договора, но неподписали същия, едновременно със страните в процеса.
Договорената цена е 262500 евро, като при подписването му, ищецът е заплатил
капаро/задатък/, в размер на 27000 евро, съгласно чл. 2.4. договорено е- в чл. 2.5, купувачът – ищец в
процеса, да изплати остатъка от цената до 13. 09. 2007г. в деня на нотариалното изповядане на
сделката, по банков път.
Ищецът твърди и представя
доказателства, за изплатени суми по договора, в общ размер 232000 евро.
Ответницата оспорва получаването, само на сумата 10000 евро, като оспорва, че
не е подписала разписката от 22. 12. 2007 г. за получаване на тази сума.
Потвърждава получаването на 222000 евро по договора.
В откритото производство по
оспорване на разписката, съдът приема за доказано, че ответницата е подписала
разписката от 22. 12. 2007 г. с която е получила сумата от 10000 евро, въз
основа на прието, неоспорено заключение на вещото лице, по допуснатата и
изпълнена съдебно –почеркова експертиза. Експертът категорично констатира, че
текстът на разписката не е написан от ответницата, но е неин подписа на
„получил“ сумата.
За доказване на твърдяното
изпълнение на договорните задължения от страните и оспорването на това
твърдение, по делото са разпитани свидетели, посочени от двете страни:
Свидетелят В.П., познава страните.
Пълномощник е на ищеца, във връзка с покупката на имота.Знае, че има сключен
предварителен договор , но все не се е стигало до финализирането му. Срещал се е с ответницата, но не и с другите
двама съсобственици, въпреки обещанието, те да бъдат доведени. Обърнали са се
към Прокуратурата, със сигнал, защото
един път, минавайки, са видяли, че има сложена табела на парцела, че той се
продава и е бил посочен телефон за връзка. След процедурата в Прокуратурата,
където продавачите не са оспорили задължението си по предварителния договор и
получаването на суми, са потърсили ответницата и са имали уговорка да се
срещнат при нотариуса, със съответните документи. Свидетелят е разполагал с пълномощно от ищеца и са имали осигурени средства
да платят разходите при нотариуса. Носили са и парите – остатък от цената на
имота. Било е през есента на 2012 г. Преди 14. 09. 2012 г. са отишли при
нотариуса, който е казал какви документи са необходими за изповядане на
сделката и това не е била първата среща при нотариуса, Г. не е присъствала.
Дошъл е Н и той е носил документи, на
последното ходене при нотариуса, когато са щели да прехвърлят, но не се е
случило, защото е нямало данъчна оценка, скица на имота, документи, доказващи
собствеността и платени данъци. Свидетелят лично е отишъл в данъчното и е
получил данъчна оценка, като е платил за това 50 лв. – такса. Оказало се е, че няма и някакви документи от
кадастъра и това е причината, сделката да не са осъществи. След това са се срещнали с Г. и са настоявали сделката да стане до ден –
два. Бързали са, защото адвокатът им е казал, че изтича някаква давност и е
възможно да загубят правата си по договора, но се оказало, че за кадастъра са
необходими минимум 14 дни. При нотариуса са ходили няколко пъти, като последния
път, са ходили сутринта, после- след обяд са чакали Н. Целта е била да си
запазят час за прехвърляне на имота. Нотариусът им е казал, когато подготвят
документите, да отидат на следващия ден, след обяд – до 18 часа с всичките
документи. На следващия ден са отишли
към 11 часа, чакали са Наско да се обади с документите. Спомня си, че човекът,
който им е носил парите, си е заверил някакви документи при нотариуса, във
връзка с разрешително за оръжие. В кантората са се видели със самия нотариус.
Носена е била необходимата сума за са сключване на сделката, а размерът и е бил
известен на ищеца, защото той е контактувал с човека, който е носил парите.
Свидетелят Б Б, познава Г. ***. Познава и свидетеля В.П.,
разпитан преди него. Г. му е съгражданка , тя има заведение на плажа на „Н“ и
през лятото, той често ходи там. Знае, че тя е сключила предварителен договор
за някаква земя и е получила някакви пари. Тъй като е адвокат, е давал съвети
на Г.. Пред него, Г. е звъняла по телефона на ищеца, за да оправят отношенията
си, тъй като той е дължал още 40000 евро. Знае, че са го търсили в С, има
спомен, че И. е живял в к-с“М“, но не са го намерили. Мисли, че в края на август
– началото на септември 2012 г. му се е обадил мъжа на Г., че са дошли хора,
упълномощени от И.Х., за да прехвърлят
имота пред нотариус. Със свидетеля В., са отишли в ресторант и са се разбрали,
че са готови да купят земята, но могат да дадат само 25000 евро. Говорили са с Г.
и мъжа и и те са дали съгласие. Н е присъствал на разговора, с В. е имало още
един човек и са се разбрали да отидат при нотариус Мария Василева, Н да задейства издаването на данъчна оценка и скица, а В.
да извади удостоверение за вещни тежести.
Било е в началото на септември.
След това са се разбрали, той да представлява Г. и другите наследници,
които не познава. Те не са го упълномощили, защото още са нямали готовност за
сделката. На следващия ден са имали среща с В. и другия човек, за да се
разберат за час и кога да изповядат сделката, но В. е поискал да отидат при
нотариус Ч. и са отишли при него. В. и другия човек са влезли при нотариуса.
Имало е някакви документи, мисли , че е имало скица, но не е сигурен. Казали са
му, че са оставили пълномощното при Ч. и „ да започваме да действаме по
сделката“. Уговорили си същия или за
другия ден среща, но те не са дошли на тази среща и повече не ги е видял.
Мисли, че са имали всички документи за сделката, не се сеща какви документи са
имали, но е сигурен,че са чакали финализиране на сделката. Мисли, че Н е изкарал данъчна оценка и скица,
видял е скицата. Пълномощно от
собствениците е нямал, но от тях – едната е била в Ц, а мисли, че И. е имал
готовност да дойде всеки момент. Имали
са среща с В., но той не се е явил. Разговаряли са с нотариус Ч.. Той е чакал
да напише нотариалния акт, но не са му давали документи, за да почне да пише,
защото другата страна по сделката не е дошла.
Чакали са около половин час. Скица от кадастъра е имало и Н я
презаверявал и той е влязъл при нотариуса. Няма спомен за колко часа са имали
уговорка. Знае, че племенниците на Г. са имали готовност да дойдат и че са
съгласни .. Знае, че В. е имал
пълномощно за всички действия, плюс – да купува земя и е извадил удостоверение
за тежести.
Свидетелят Д.Ч. ***, няма спомен някой да е идвал през септември 2012 г. защото при
нето идват много клиенти. Не помни да се е обаждало лицето В. П за уговаряне на
сделка. Познава А.К., когото вижда в залата, като човек от Ц. Знае, че е идвал за коли, за декларации, но
конкретно за нива в местността Т- няма точен спомен.
Свидетелят А.К. е съпруг на ответницата. На 10. 09.
2012 г. е разговарял с лицето В. П, който е бил упълномощен от И.Х., представил
му е пълномощно. Разговаряли са за
цената- че има да дава 40000 евро, В. е казал, че дава 32000 евро и той се е
съгласил и му е казал да отидат да изповядат сделката при нотариус Ч.. Разговорът е бил към 10 часа и са се
разбрали, в 5 часа да се явят при нотариуса. Той е отишъл, но В. не се е явил. Представил е скица, с дата 09.09. 2012 г.
заверена от кадастъра, когато е разговарял с В., е разполагал с тази
скица. Имал е удостоверение за липса на
тежести, издадено от Агенция по
вписванията на дата 10. 09. 2012 г. , удостоверение за наследници,
удостоверение за идентичност на имота, копия от личните карти на Г., И. и С,
удостоверение за данъчна оценка от 04. 09. 2012 г. В четири и половина- пет часа е отишъл при
нотариуса , със съпругата му и децата – собственици на имота. Знае, че
уговорката с нотариус Ч. е направил В., това му го е казал той. В. е искал да
прехвърлят имота на лицето Б Р, но не му е представил
пълномощно от това лице и не му е отговорил на въпроса защо на трето лице иска
да го прехвърли. Свидетелят К. е настоял да го прехвърли на него, като
упълномощено лице от ищеца. Два пъти е виждал В.П. през м. септември, единия път - за да се договорят за парите и
втория- преди датата, в която уговаряли сключването на сделката. Срещали са се
в Ц, той е идвал там за да се сключи сделката. Съпругата му е отишла да извади
данъчна оценка на имота и тогава В. не е бил в Ц- на 04. 09. На 09.09. преди сделката, В. е бил в Ц и с него е било и друго лице – Б,
в качеството на купувач. В. му е дал копие от личната карта на Б. В деня, в
който са отишли при нотариуса, със съпругата му и и децата, той е ползвал адв. Боев, който е бил с тях в пет часа, на
сделката. Нямало е изготвен проект за нея.
Не са имали уговорка с нотариус Мария Василева.
Разпитана, по реда на чл. 176 от ГПК, ответницата К.
заявява, че лично е ходила в данъчната служба на 09.09. 2012 г. за да се снабди
с данъчна оценка на имота и я получила. Необходима е била за прехвърляне на
имота. Лично се е снабдила и със скица
за имота от Общината, мисли, че от поземлена служба, пак по същото време. Взела е и удостоверение за наследници.
Документа за тежести не е ходила да го взема, там се е подписал В.П.. В кантората
на нотариус Ч. е била на 10. 09. 2012 г. със съпруга си, за разглеждане на документите, необходими за сделката. Било е
след обяд, към 16 часа, но сделката не се изповядала, само са се разглеждали
документите, дали са изрядни, била е вътре при нотариуса. Разбрали са се, че
всичко е наред и на другия ден са уговорили час, мисли, че 11 часа. Отишли са в
отсрещното кафе, но от другата страна не са се явили, да сключат договора.
На проведената очна ставка между свидетелите А.К. и
В.П., на зададения въпрос „кога и
с кого са се явили, за сключване на окончателен договор, къде и с какви
документи, свидетелят К., отговори: че са отишли при нотариус Ч.. На 10. 09.
2012 г. нотариусът е прегледал документите, направил е забележка, че нямат
идентификационен номер на имота, който е необходим за окончателен договор и те
са се снабдили с такъв на 27. 09. 2012
г. Нямали са уговорка, на следващия ден
да сключват окончателен договор. При нотариуса са били с В.. Представили са
всички необходими документи.
Свидетелят В. П, на въпроса кога и при кой нотариус се
явихте, отговаря, че е било през септември 2012 г. Той е имал един документ –
генерално пълномощно, да представлява
купувача по договора. Разбрал е, че не
са извадили данъчна оценка и е извадил такава. Не помни името на нотариуса,
мисли, че е Ч., но не е сигурен. Не са ходили при него да сключват окончателен
договор, никакви документи не е виждал, защото не са му били показвани. Ходили
със свидетеля А.Г.К., при
нотариус Ч. да се уговорят за следващия ден да сключат окончателен
договор. Тогава те не са носели документи и казали, че на следващия ден ще ги
донесат, за да може да се изготви договора и на следващия ден да го сключат. Не знае изобщо нотариусът да е разглеждал
документи.
Въз основа на противоречивите свидетелски показания на
изброените по- горе свидетели и на ищцата, съдът приема да установено, че
ответницата не е била готова, с необходимите документи за сключване на
окончателна сделка, въпреки, че твърди, това. Тя явно не знае, каква скица и е
необходимо, при все че има такава,
заверена на 05.09. 2012 г. и може би не
я е представила на нотариуса, ако са имали среща за преглеждане на документите
на 10. 09. 2012 г. Факт е, че окончателен договор не е бил сключен и причина за
това, съгласно приетите доказателства, е ответната страна, защото не е имала
готовност, не е осигурила присъствието на всичките продавачи, такива са
свидетелските показания на всичките свидетели, с изключение на тези – на А. К..
Явно ищецът не е разполагал с друга възможност, след
като окончателен договор не е бил сключен, а предварителният не е бил подписан
от продавачите, освен да прекрати договора. Въпреки, че е поел задължение, да
изплати остатъка от сумата до 262500
евро, след като е платил капаро – 27000 евро, при сключване на договора, до 13.
09. 2007г. но и в деня на нотариалното изповядане на сделката, съдът приема,че
ищецът е положил усилия да е изправна страна по договора. Доказано е, че до 22. 12. 2007 г. той е
изплатил общо сумата 232000 евро, въпреки, че не е бил длъжен-
изплащането на остатъка е бил дължим при изповядване на сделката.
В задълженията
на продавачите, след текста за предаване на владението на имота, в чл. 2.1 от
договора, е записано задължение да „стартира процедура по промяна
предназначението на имота, като дължимите суми са за сметка на купувача. Това е текст от оригиналния договор, приложен
в преписка на РУП – Царево и ответницата
е изпълнила това свое задължение, видно от представените писмени доказателства,
към отговора на исковата молба.
Предвид гореизложеното, съдът приема за доказано, че и
двете страни по сделката са допуснали неизправности, в изпълнение на
задълженията си: ищецът – не е изплатил, до записаната в договора дата цялата
сума, но и ответницата не е била готова за сключване на окончателен договор, не е осигурила подписването на договора от
страна на другите продавачи. Следователно, всяка от страните има право да развали
договора и това е сторил ищецът, с предявяването на исковата молба. Договорът е
развален, считано от получаване, от ответницата, на исковата молба и тя
дължи връщането на получената по договора сума, в размер на 23200 евро,
на основание чл. 88 от ЗЗД.
Искът за заплащане на 54000 евро – двоен размер на
изплатеното капаро по договора, съдът намира за неоснователен, защото текстът в
договора, предвиждащ плащането и, е за
неточно- в срок, изпълнение на поетите
задължения от ответницата. Ищецът, забавяйки изплащането на цената, по
договора, изцяло – до уговорената дата- 13. 09. 2007г. независимо от това, че
ответницата е приемала и забавените плащания, без възражения, е
допринесъл, с поведението си за
неизпълнение, точно в срок, на
задълженията на ответницата. Поради
това, съдът счита, че ответницата не дължи плащане на полученото капаро, в
двоен размер и отхвърля този иск.
Мотивиран от гореизложеното, съдът следва да уважи иска за заплащане на сумата
232000 евро, на основание чл. 88 от ЗЗД, по развален предварителен договор,
като присъди на ищеца и направените разноски, съразмерно с уважения иск,
изчислени на 21499, 82 лв. / 18149, 82 лв. – държавна такса, 350 лв. –
възнаграждение за вещо лице и 3000 лв. адвокатски хонорар за един адвокат/.
Искът за заплащане на 54000 евро – двоен размер на
изплатеното капаро по договора, съдът следва да отхвърли, като присъди на
ответницата, сумата 2636, 81 лв.
разноски – адвокатско възнаграждение, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Водим от горното,
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ,
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Г.Е.К.,*** , „Р Ш“ №*1, представлявана от адв. С.З.,***, ет. * ап. *, да заплати на
И. Х.Х.,***, чрез адв. Н.Г.,*** и адв. С.П.,***,
при участието на третото лице – помагач В.С.З., ЕГН **********,***, сумата 232000 евро /двеста тридесет и две хиляди/–
по развален предварителен договор от 13. 06. 2007 г. и
21499, 82 лв./двадесет и една хиляда четиристотин деветдесет и девет лв.
и осемдесет и две ст./ – разноски, съразмерно с уважената част от исковете.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен,
предявеният иск от И. Х.Х.,***, чрез
адв. Н.Г.,*** и адв. С.П.,***, при участието на третото лице – помагач В.С.З.,
ЕГН **********,***, срещу Г.Е.К.,*** , „Р
Ш“ № *,
представлявана от адв. С.З.,***, ет. * ап. *, за заплащане
на сумата 54000 евро/петдесет и четири хиляди/- двоен размер на изплатеното
капаро по договора, от 13. 06. 2007 г.
ОСЪЖДА И. Х.Х.,***,
чрез адв. Н.Г.,*** и адв. С.П.,***, при участието на третото лице – помагач В.С.З.,
ЕГН **********,***, да заплати на Г.Е.К.,***
, „Р Ш“ № *,
представлявана от адв. С.З.,***, ет. * ап. *, сумата 2636,
81 лв. /две хиляди шестстотин тридесет и шест лв. и осемдесет и една ст./– разноски,
съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване, с
въззивна жалба, в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред БАС.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ :