Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 13 /гр. Варна, 10.01.2020
г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито публично съдебно заседание на
осемнадесети декември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: В. ПЕТРОВ
ЧЛЕНОВЕ: Г. ЙОВЧЕВ
Н. ДАМЯНОВА
При
участието на секретаря Д. Чипева като
разгледа докладваното от съдия Георги Йовчев в.т.д.№614/2019 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба
на А.Х., гражданин на Австрия, роден
на *** г. в гр.В. срещу решение N94/24.06.2019 г., постановено по т.д.357/2018 г. по описа на
ОС – Добрич, с което са отхвърлени
предявените от въззивника частични искове за заплащане на сумата от
100 000 лева, като част от 278 706 евро, претендирани на отпаднало
основание в резултат на разваляне на предварителни договори за покупко-продажба
на апартаменти с номера М 526 и М 128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ
ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“.
Във въззивната жалба се твърди, че решението е
неправилно, като постановено в противоречие с материалния закон, допуснати
процесуални нарушения, неправилно
интерпретиране на доказателствата и необосновани изводи.
Насрещната страна „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА
РЕЗОРТ“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище с.Божурец е подала писмен отговор, в който оспорва
жалбата.
За
да се произнесе съдът взе предвид следното:
Предявени
са частични искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за заплащане на сумата от 47 910.70
лева, претендирана на отпаднало основание като част от обща претенция в размер
на 133 530 евро, в резултат на разваляне на предварителен договор за
покупко-продажба на апартамент N
М128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“,
сключен на 28.05.2008 г., както и на сумата от 52 089.30 лева,
претендирана на отпаднало основание като част от обща претенция в размер на 145
176 евро, в резултат на разваляне на предварителен договор за покупко-продажба
на апартамент N
М526 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“,
сключен на 28.05.2008 г.
Ищецът твърди, че
по
силата на сключени с ответното дружество „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“
ЕАД споразумения от 15.12.2009 г. е заместил като купувач „Аш Инвестмънт
Лимитед“, по сключените от него предварителни договори за покупко-продажба на
апартаменти с номера М 526 и М 128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД
СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“.
Излага, че цената за апартамент N М128, ведно с уговореното оборудване, в
общ размер на 133 530 е заплатена изцяло, а за апартамент N М526 е заплатил сумата от 145 176
евро, представляваща повече от половината от уговорената цена. Независимо от
плащането на пълната цена за единия от имотите и по-голямата част от цената за
другия, с разпоредителни сделки от 2012 г. и 2017 г., ответното дружество е прехвърлило
собствеността върху двата имота, поради което с исковата молба ищецът е
направил извяление за разваляне на двата договор и искане за връщане на част от
платената цена.
Ответникът не оспорва, че между него и ищеца са възникнали
твърдяните правоотношения по повод продажбата на два апартамента, както и
заплащането на част от уговорената цена. Оспорва обстоятелството, че е
неизправна страна по договор, съответно правото на ищеца да иска разваляне на
двата договора. Твърди, че е положил всички усилия за сключване
на окончателни договори, като след издаване на разрешение за ползване на
сградите, в които се намират имотите е поканил ищеца да се яви пред нотариус за
прехвърляне собствеността, но последния не е изпълнил това свое задължение. Прави
се възражение за погасяване по давност на правото за разваляне на договорите,
направено едва с исковата молба.
Решението
на първоинстанционния съд съдържа
реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, произнасянето съответства на
предявеното искания и правото на иск е надлежно упражнено, поради което
производството и решението са допустими.
Не е
спорно, а и от събраните по делото писмени доказателства и заключението на
вещото лице по приетата ССчЕ се установява, че страните са влезли в
облигационни отношения по между си във връзка със сключването на предварителни
договори за покупко-продажба на апартаменти с номера М 526 и М 128 в жилищен
комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“, както и че цената
за апартамент N
М128, ведно с уговореното оборудване, в общ размер на 133 530 е заплатена
изцяло, а от уговорената цена за апартамент N М526 в размер на 295 740 евро е
заплатена сумата от 145 176.03 евро.
Безспорно
е, че окончателни договори не са сключени между страните.
Като
спорни по делото са се оформили въпросите относно наличието на предпоставки за
упражняване потестативното право за разваляне на договорите от страна на
купувача, както и дали това право е погасено по давност.
По
спорните въпроси съдът намира следното:
В
разпоредбата на чл.6.1 вр. чл.6.4 от предварителните договори, изменена с чл.4
от допълнителните споразумения от 15.12.2009 г., страните са се съгласили
изповядването на сделката по нотариален ред да се извърши след като като
продавачът получи Акт 16, за снабдяване с който се е задължил да положи усилия
в срок до 31.03.2010 г., а купувачът заплати покупната цена, в съответствие с
чл.3.3 от договорите.
Установява
се, че продавачът е получил разрешение за ползване на сградата на 06.04.2010 г.
Естеството
на задължението обаче - да се прехвърли собствеността върху недвижим имот,
изисква спазване на формата по чл. 18 ЗЗД, която форма е за действителност на
сделката. Оттам следва, че уговарянето само на приблизителен срок за изпълнение
не е достатъчно, за да се постави страна по договора в забава, ако договарящите
не са предвидили в договора или по-късно по подходящ начин времето (часа) и
мястото – кантората на нотариуса, който е местно компетентен съгл. чл. 570 ГПК
да издаде нотариалния акт. Не се касае до случай, при които следва да намери
приложение разпоредбата на чл. 69 ЗЗД, съдържаща диспозитивно правило относно
срока за изпълнение при липса на изрични уговорки между страните. В случая
характера на дължимата престация предполага допълнително уточнение на относно
часа и мястото на изповядване на сделката.
По
делото не е установено по безспорен начин, че въззивникът е узнал за издаденото
разрешение за ползване на сградата и е бил поканен да се яви пред нотариус. Дори
да се приеме, че продавачът е отправил изявление до купувача, указващо място и
време, в което да се извърши прехвърлянето, респективно, че купувачът не се е
явил в определения ден и час да сключи окончателен договор, то това би дало
основание на продавача да претендира разваляне на договорите, но по никакъв
начин, не би засегнало правата на купувача, в случай, че в по-късен момент за
него възникнат други основания, въз основа на които да иска разваляне на
договора.
В чл.4.8. от
предварителните договори, продавачът е поел задължение по време на действие на
договорите, да не прехвърля правото на собственост върху имотите на трети лица.
Не се спори, че и двата имота са отчуждени в полза на трети лица, като от представената справка на СВ-Каварна се
установява, че апартамент №128 е продаден на
01.11.2012 г., а апартамент №526 е продаден на 05.04.2017 г.
Съобразно
разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор
не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът
може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предпоставките на развалянето по реда на чл.87, ал.1 от ЗДД са три - да са
налице неизпълнени задължения на едната страна, това неизпълнение да е виновно
и кредиторът да е изправен. При наличие на двустранна неизправност, всяка от
страните може да иска разваляне на договора, като същият следва да се счита
развален в обща вреда и полза, считано от първото изявление за разваляне.
В отклонение уговорката между страните, предвидена в чл.4.8.
от предварителните договори,
продавачът се е разпоредил с правото на собственост върху обещаните имоти, в
полза на трети лица.
Извършването на разпоредителни сделки с имотите предмет
на предварителните договор е обусловило правото на купувача да ги развали.
Макар, да не са представени доказателства, че това право
е упражнено преди завеждане на иска, съдът намира, че самата искова молба има
характер на изявление за разваляне на договора, поради което с получаването й,
а най-късно с получаване на допълнителната искова молба, с оглед дадния
двуседмичен срок за изпълнение, са настъпили последиците от разваляне на
договорите.
Съдът намира за неоснователно направеното от ответника
възражение за погасяване по давност на правото за разваляне на договорите.
Съгласно чл.87, ал.5 от ЗЗД, правото да се разваля договор се погасява с
петгодишна даваност, която по смисъла на чл.114, ал.1 от ЗЗД, почва да тече от деня в който вземането е
станало изискуемо. Съдът намира, че при извършване на разпоредителна сделка с
имота предмет на предварителен договор за продажба, правото на купувача да
развали договора на това основание възниква едва от момента, в който той е
узнал за правата на трети лица, освен ако е бил недобросъвестен. Този въпрос по
отношение на апартамент №М526 не може да бъде повдигнат, тъй като
разпореждането с имота е извършено на 05.04.2017 г., а исковата молба е
заведена на 13.11.2018 г., а по отношение на апартамент №128 - продаден на 01.11.2012 г., въззиваемото дружество не е
ангажирало доказателства, от които да се направи обоснован извод, че
въззивникът е узнал за разпоредителната сделка преди преди 13.11.2013 г.
С оглед надлежното
упражняване на потестативното право за разваляне на договора от страна на
купувача, съдът намира, че е отпаднало и основанието за получаване на сумата от
278 706 евро, поради което предявените частични искове с правно основание
чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, следва да бъдат уважени изцяло.
Въз основа на горното, съдът достига до различни правни изводи от
тези на първата инстанция, поради което обжалваното решение следва да бъде
отменено и постановено друго в обратен смисъл.
Доколкото
плащанията по договорите са допустимо уговорени и извършени между страните в
чуждестранна валута - евро, то съдът в съответствие и с разясненията дадени в
ТР №4/2015 г. по т.д. № 4/2014 г. на ОСГТК, не може да присъди левовата и
равностойност.
Исковете
са за присъждане левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна
валута, поради което съдът трябва да се произнесе по съществото на спора като
приеме, че е сезиран с иск за заплащане на уговорената в чуждестранна валута
сума, като служебно присъди в полза на ищеца вземането във валута, а именно
сумата от 24 498.61 евро, дължима на отпаднало основание като част от обща
претенция в размер на 133 530 евро, в резултат на разваляне на
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент N М128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС
ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“, сключен на 28.05.2008 г., както и сумата от 26 635.29 евро, дължима на
отпаднало основание като част от обща претенция в размер на 145 176 евро, в
резултат на разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на
апартамент N
М526 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“,
сключен на 28.05.2008 г.
С
оглед направеното искане и на осн. чл.214, а.2 от ГПК, върху главницата следва
да се присъди и законната лихва от датата на подаване на исковата молба –
13.11.2018 г. до окончателното изплащане на сумата.
На
осн. чл.78, ал.1 от ГПК в полза на въззивника
съгласно представените списъци по чл.80 от ГПК,
следва да бъдат присъдени и сторените разноски в размер на 7730 лева за първата
инстанция и 1500 евро за въззивната инстанция.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение N94/24.06.2019 г., постановено
по т.д.357/2018 г. по описа на ОС – Добрич, с
което са отхвърлени предявените от А.Х., гражданин на Австрия, роден на *** г. в гр.В. частични
искове за заплащане на сумата от 100 000 лева, като част от 278 706
евро, претендирани на отпаднало основание в резултат на разваляне на
предварителни договори за покупко-продажба на апартаменти с номера М 526 и М
128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „ТРЕЙШЪН КЛИФС ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“ ЕАД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление с.Божурец ДА ЗАПЛАТИ на А.Х., гражданин на Австрия, роден
на *** г. в гр.В., сумата от 24 498.61 (двадесет и четири хиляди, четиристотин деветдесет и
осем евро и 61 евро цента), дължима на отпаднало основание като част от
обща претенция в размер на 133 530 евро, в резултат на разваляне на
предварителен договор за покупко-продажба на апартамент N М128 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС
ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“, сключен на 28.05.2008 г., сумата от 26 635.29 (двадесет и шест хиляди,
шестстотин тридесет и пет евро и 29 евро цента), дължима на отпаднало
основание като част от обща претенция в размер на 145 176 евро, в резултат на
разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на апартамент N М526 в жилищен комплекс „ТРЕЙШЪН КЛИФС
ГОЛФ ЕНД СПА РЕЗОРТ“, част „Марина“, сключен на 28.05.2008 г., на осн. чл.55,
ал.3, предл.3 от ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба – 13.11.2018 г. до окончателното изплащане на главницата, както
и сторените разноски в размер на 7730 (седем хиляди, седемстотин и тридесет) лева за първата
инстанция и 1500 (хиляда и петстотин)
евро за въззивната инстанция, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи
обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен касационен съд на РБ в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: