Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е № 48

гр. София, 17.04.2018 год.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

            Софийският окръжен съд, търговско отделение, V състав, в публично съдебно заседание на двадесет и седми март през две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЯНИТА ЯНКОВА

 

при секретаря Магдалена Букина, като разгледа докладваното от съдията т.д. № 216 по описа за 2017 година на СОС и за да се произнесе, взе предвид следното :

 

            ИЩЕЦЪТ – К. „П.”, ЕИК. е предявил срещу О.З. следните обективно съединени искове :

            1. иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД – за заплащане на сумата от  38 400 лева, съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год. вкл., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за нает от ответника недвижим имот в гр. З.– 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 20.10.2017 год., датата на подаване на исковата молба, до окончателното й заплащане и

            2. иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 43812.00 лева, съставляваща мораторна неустойка, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за забава в плащането на дължим наем за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год. вкл., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 20.10.2017 год., датата на подаване на исковата молба, до окончателното й заплащане.

            Претендират и направените по делото разноски.

Ищецът твърди, че с ответника сключили договор за наем от 01.02.2008 год., по силата на който му отдал под наем недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 400 лева с ДДС, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден.

Твърди се, че и към настоящия момент ответникът ползва наетия имот, но не е заплащал дължимия наем за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год. – в общ размер на 38 400 лева с ДДС. Отделно му дължи и мораторна неустойка за просрочените наемни вноски, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем – в общ размер на 43 812 лева.

Ответникът с писмения си отговор на и.м., подаден в срока по чл.367, ал.1 от ГПК, е оспорил предявените искове по основание и размер. Сочи, че доколкото кметът на О.З. е имал право да извършва само действия по обикновено управление по смисъла на чл.229, ал.2 от ЗЗД, не е имал право да сключва договори за наем за срок по-дълг от три години. В този смисъл срокът на договора бил изтекъл на 01.02.2009г., т. е. след година от сключването му. При условията на евентуалност поддържа, че по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД,  договорът за наем се е трансформирал в договор, сключен за срок от три години, изтекли на 01.02.2011 год. Ответникът сочи, че поради горното след тази дата договорът е бил прекратен по силата на закона и наемните вноски, претендирани след тази дата, са недължими.

По отношение на претендираната мораторна неустойка прави и възражение за нищожност на договорната разпоредба на чл.3, ал.3 от договора – като накърняваща добрите нрави поради нейната прекомерност.

Ищецът с допълнителната си искова молба, подадена в срока по чл.372, ал.1 от ГПК, сочи, че на разпоредбата на чл.229, ал.3 във вр. с ал.2 от ЗЗД може да се позовава единствено наемодателят. Отделно сочи и че преди сключване на договора за наем председателят на „П.” е бил изрично овластен от ОС да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години. Навежда доводи и че разпоредбата на чл.229 от ЗЗД не дерогира приложението на разпоредбата на чл.236, ал.1 от ЗЗД – същата не урежда валидността на договора между страните, а само неговото действие по отношение на собственика.

По отношение на възражението на ответника за нищожност на разпоредбата за договорна неустойка ищецът сочи, че съгл. чл.309 от ТЗ неустойката, дължима по търговска сделка, не може да бъде намалявана поради прекомерност.

Препис от допълнителната и.м. е връчен на ответника с указанията по чл.373 от ГПК, като в срока по чл.373, ал.1 от ГПК същият е подал допълнителен отговор с който е пояснил и допълнил първоначалния.

            Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от представеният с исковата молба договор за наем от 01.02.2008 год., сключен между „П.” и О.З. със същия ищецът е отдал на ответника за срок от една година недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата. Договорената месечна наемна цена била в размер на 2 000 лева без ДДС /2 400 лева с ДДС/, платима до 1-во число на съответния месец. Договорена била и неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден. Разпоредбата на чл.4, ал.2 от договора приповтаря законовата разпоредба на чл.236, ал.1 от ЗЗД.

По делото са събрани гласни доказателства. От показанията на свидетелката М. се установява, че от сключването на процесния договор за наем до настоящия момент, ответната община не е преставала да ползва сградата предмет на договора, тъй като в тази сграда се помещавала общинската администрация, кмета и Общинския съвет. Същото се установява и от показанията на свидетеля Ч.. Т.е. от гласните доказателства се установява, че ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, до настоящия момент.

Видно от представеното с допълнителната искова молба извлечение от банкова сметка ***, че ответникът е заплащал ежемесечно по издадени от ищеца фактури сума в размер на 2 400 лева.

На 28.12.2015г. ответникът е заплатил на ищеца сумата в размер на 12 000 лева – представляваща наем за месеците от 7, 8, 9 и 12 на 2013г., видно от представеното по делото преводно нареждане.

Не са представени по делото доказателства от ответната община, че исковите суми за наем, досежно процесния период са заплатени.

При така установената фактическа обстановка съдът стигна до следните правни изводи:

            Първият предявен иск – с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, е основателен.

            По делото между страните е спорно единствено дали сключеният на 01.02.2008 год. едногодишен договор за наем е действал и през процесния период от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год. вкл., за който ищецът претендира наем.

            Установи се по делото от събраните гласни доказателства, че след изтичане на едногодишния срок на договора за наем ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя. От горното следва, че съгл. чл.236, ал.1 от ЗЗД след 01.02.2009год. срочният договор за наем се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок и тежестта за установяване на обстоятелството, че същият е прекратен по реда на чл.238 от ЗЗД е възложена на ответника, ако твърди горното обстоятелство. По делото обаче последният не удостоверява, че е отправил предизвестие за прекратяване на договора.

            В настоящия случай няма значение за спора дали сключилите договора лица са имали правомощия, по-големи от визираните в чл.229, ал.2 от ЗЗД /на обикновено управление/. При условие, че договорът е сключен за срок, по-малък от три години, същият е действал за срока, уговорен между страните, а след изтичането му при хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок, който е бил в сила и след изтичане на тригодишния срок по чл.229, ал.3 от ЗЗД; в този смисъл и решение № 541/06.02.2012 год. на ВКС, IV г.о. по гр.д. № 810/2010 год., постановено по реда на 290 от ГПК –

            „Съгласно чл.229, ал.3 от ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД може да продължи за неопределен срок”.

            От изложеното е видно, че ищецът установява, доколкото ответникът не оборва, че договорът за наем, трансформирал се в такъв за неопределен срок, е действал и през процесния период от време, поради което О.З. дължи наемните вноски за този период – която сума възлиза общо на 38 400 лева /16 вноски х 2 400 лева/. Доколкото ответникът не установи, а и не твърди плащане на сумата от 38 400 лева, дължимите наеми за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год., то съдът следва да го осъди да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от 20.10.2017 год. до окончателното й заплащане.

            Вторият предявен иск – с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД, за сумата от 43 812.00 лева, е доказан изцяло по основание и размер. Установено бе, че за периода, за който се претендира мораторната неустойка, договорът за наем е бил в сила, както и че за същия период ответникът е бил в забава в плащането на дължимите наемни вноски. Страните са договорили в чл.3.3 от сключения договор за наем неустойка при забава в плащането на наемната цена – в размер на 0.5 % от месечния наем за всеки просрочен ден, или сума в размер на 12 лева на ден, която неустойка за всички просрочени вноски по и.м. /наем за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год./ възлиза в общ размер на 43 812 лева; към изчисленията на дължимата неустойка за всеки просрочен наем съдът препраща към справката по чл.366 от ГПК, приложена към и.м., правилността на която бе проверена от съда, доколкото за същото не са необходими специални знания.

Неоснователно е възражението на ответника за нищожност на договорната разпоредба на чл.3, ал.3, регламентираща размера на неустойката – като накърняваща добрите нрави поради нейната прекомерност. Съгл. чл.309 от ТЗ неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци, не може да бъде намалявана поради прекомерност. От друга страна, не е налице и твърдяната прекомерност на размера на неустойката за забава – до степен, която да накърнява добрите нрави и да води до нищожност на договорната клауза – при забавена месечна главница от 2 400 лева страните са договорили мораторна неустойка на ден в размер на 0.5 % от месечния наем или 12 лева, което не се отклонява съществено от обичайната търговска практика.

            В обобщение следва да се посочи, че искът по чл.92, ал.1 от ЗЗД като основателен за сумата от 43 812 лева, следва да бъде уважен и съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца тази сума, ведно със законната лихва, считано от 20.10.2017год. до окончателното й заплащане.

            По отношение на разноските :

            С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение за представителство в исковото производство в размер на 2 996 лева и внесена ДТ в размер на 3 289 лева.

            Воден от горното, съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОСЪЖДА на осн. чл.232, ал.2 от ЗЗД О.З. да заплати на К.„П.”, ЕИК . сумата от 38400 лева /тридесет и осем хиляди и четиристотин лв./ с ДДС, съставляваща незаплатена наемна цена за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год., дължима по сключен между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за нает от ответника недвижим имот в гр. З. – 502.42 кв.м. от сграда – комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 20.10.2017 год. до окончателното й заплащане.

            ОСЪЖДА на осн. чл.92, ал.1 от ЗЗД О.З. да заплати на К. „П.”, ЕИК. сумата от 43812 лева /четиридесет и три хиляди, осемстотин и дванадесет лв./, съставляваща мораторна неустойка, дължима на осн. чл.3.3 от сключения между страните договор за наем от 01.02.2008 год. за забава в плащането на дължим наем за периода от 01.06.2016 год. до 30.09.2017 год., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 20.10.2017 год. до окончателното й заплащане.

ОСЪЖДА на осн. чл.78, ал.1 и ал. 5 от ГПК О.З. да заплати на К.„П.”, ЕИК .направените по делото разноски в размер на 6 285 лева /шест хиляди, двеста осемдесет и пет лв./.

Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                                                                     СЪДИЯ: