№ 14479
гр. София, 25.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:....
при участието на секретаря .....
като разгледа докладваното от .... Гражданско дело № 20231110122564 по
описа за 2023 година
Предявен е за унищожаване на клауза т. 6 от Договор от 27.02.2017 г. на основание чл.
28, ал. 1 ЗЗД: Съгласно чл. 28, ал. 1 ЗЗД грешката в предмета е основание за унищожаване
на договор, ако е съществена. Установява се от събраните по делото доказателства, че между
страните е бил сключен Предварителен договор от 29.01.2014 г.. В него е уговорено, че
Учредителят (Д. В.) си запазва правото на строеж на обекти, които ще бъдат с обща
застроена площ не повече от 25% от общата РЗП на сградата. Договорът е сключен за
право на строеж върху един конкретен парцел – ПИ с идентификатор № ...... (УПИ .......).
По допустимостта на иска: Съдът констатира, че исковата молба е подадена пред Районен
съд - Кърджали по гр.д. № 1028/2022 г., но същият е прекратил производството и е изпратил
делото по компетентност на Районен съд - София, предвид възражението за местна
подсъдност. Настоящото производство е образувано пред Софийски районен съд.
Предявеният иск за унищожаване на клаузата на т.6 от Договора от 27.02.2017 г. поради
грешка е допустим.
По възражението за сила на пресъдено нещо и преклузия: Съдът не приема възражението
на ответника за сила на пресъдено нещо в пълния му обхват, но отчита мотивите на
предходното решение. Макар да има идентичност на правното основание (чл. 28, ал. 1 ЗЗД)
и част от страните и клаузите да са предмет на предходни дела (ГД 729/21г. и ГД 1065/18г. на
РС-Кърджали), обстоятелствата, на които ищцата основава настоящия си иск, са разширени
и включват твърдения за нови факти, за които тя твърди, че е узнала едва с експертизата по
гр.д. № 729/2021 г. на 29.03.2022 г.. Тези нови обстоятелства касаят целия обем на
твърдяното ощетяване (116.5 кв.м. жилищна и 63.5 кв.м. търговска площ), както и
преустройства в сградата (промяна на статута на покриви в тераси, надвземане на търговска
площ, свързана с кухнята към ресторанта), които, според ищцата, са допринесли за
1
увеличаване на общата РЗП и нарушаване на първоначалните пропорции. Следователно, не
е налице пълна идентичност на спора по фактите, която да води до пълна сила на пресъдено
нещо или преклузия за предявяване на иска.
В хода на съдебното производство безспорно се установи, че ищцата Д. В. е продала
съседното УПИ ....... (идентификатор .........) на ответника ....... през месец октомври 2013
г.. Следователно, продажбата на УПИ от ищцата на ответника се е случила преди
Предварителния договор от 29.01.2014 г. и преди обединението на УПИ-тата.
Обединението на двете УПИ-та (УПИ ....... и УПИ .......) е станало със Заповед №
..../09.05.2014 г. на Кмета на Община Кърджали, с която е одобрено изменение на ПУП-ПЗ
за обединение на тези две УПИ-та и е предвидено свързано застрояване между тях.
Съдът категорично приема, че това обединение на УПИ-тата и промяната в ПУП-ПЗ
със сигурност се е отразило на предвижданата и впоследствие реализирана обща РЗП
на сградата. Промяната на петната на застрояване и предвиждането на свързано
застрояване между имоти по естествен начин води до оптимизация на строителния обем и
увеличаване на общата РЗП, която може да бъде реализирана върху обединения терен, в
сравнение със застрояването на всеки имот поотделно.
Експертизите по делото, включително тази на вещото лице Т. Я., определят общата РЗП на
построената сграда, която е резултат от това обединение и промени в проектите. Тази обща
РЗП логично включва площи, попадащи както върху първоначалния имот на ищцата (УПИ
.......), така и върху продадения от нея имот (УПИ .......), доколкото е налице "свързано
застрояване" между тях.
Съдът намира, че ищцата не проведе пълно и главно доказване да е налице съществена
грешка, която да води до унищожаемост на клаузата на т. 6 от Договора от 27.02.2017 г.
Ищцата не доказа, че е имала право да получи уговорения процент в Предварителния
договор (25%) от цялото реализирано РЗП на новосформираното обединено УПИ,
каквито са твърденията в исковата молба.
Принципът на равностойност на престациите се прилага към момента на сключване на
договора и към предмета на същия. Предварителният договор от 29.01.2014 г. е сключен за
сграда, която ще бъде построена върху нейния имот (УПИ .......). Когато ищцата е продала
УПИ ....... на ответника през октомври 2013 г., тя е прехвърлила своите права на собственост
върху този имот, включително и правото на застрояване върху него. РЗП, която произтича
от застрояването върху продадения имот, по право принадлежи на новия собственик –
ответното дружество. Ищцата не може да претендира дял от РЗП, която се дължи на
строителство върху имот, който вече не е нейна собственост.
Позоваването на клаузата в предварителния договор, че "При увеличаване РЗП и
построяване на повече от уговореното, извън техническите проекти, Учредителят получава
25% от допълнителната РЗП", не може да обхване РЗП, която е резултат от застрояване върху
имот, продаден от ищцата. Тази клауза се отнася за увеличаване на РЗП, произтичащо от по-
интензивно застрояване или други изменения върху имота, за който е учредено право на
2
строеж от нея (т.е., УПИ .......), а не върху имот, който вече е преминал в собственост на
ответника.
Въпреки твърденията на ищцата, че обединението на УПИ е станало без нейно знание и
съгласие, и дори при наличие на фалшифицирани подписи, тя е имала законовата
възможност да оспори Заповед № ..../09.05.2014 г. и последващото Разрешение за строеж
№ 98/09.06.2015 г. пред компетентните административни съдилища в
законоустановените срокове. Фактът, че тя не е направила това в тези срокове, означава, че
тези административни актове са влезли в сила и са породили своите правни последици (т.е.,
обединението и свързаното застрояване са станали законни).
В контекста на настоящото дело, това обстоятелство се претегля от съда при преценката на
твърдяната "грешка". Тъй като ищцата е имала законова възможност да се информира и да
оспори актовете, но не го е сторила в предвидения ред и срок (или не е доказала обективна
невъзможност за това), това противоречи на тезата за "съществена грешка", която да
опорочи волята години по-късно.
Експертизата на вещото лице Т. Я. дава обективни данни за получените площи от всяка
страна и проценти на РЗП. Съпоставяйки тези данни с правата на собственост на страните
върху съответните УПИ-та, Съдът намира, че ищцата не доказа правото си да получи
116.5 кв.м. жилищна площ и 63.5 кв.м. търговска площ, равняващи се на 25 % от
договореното по Предварителния договор за цялото реализирано РЗП на обединеното УПИ.
Доказателствата не установяват, че към момента на подписване на Договора от 27.02.2017 г.
е съществувала съществена грешка в представите на ищцата относно действителния обем на
дължимите площи, която да опорочи волята .
От Експертизата на ВЛ Я. съдът приема за установеноои доказано, че "Не се установяват
съществени разлики в предвиденото и построеното относно „Жилищната сграда с търговски
партер" в ПИ ...... по КККР на гр. Кърджали. ", както и заключението на същото касателно
това, че покривите не се използват като тераси и че е имало промяна в предназначението
им, която да налага преизчисляване на площите. Имало преустройства (ресторант в игрална
зала и спортен бар), но че за тези преустройства има издадени разрешения за строеж и
са въведени в експлоатация. Тя също така изяснява, че кухнята е в сутерена и е част от
игралната зала.
Общ извод: Я. заключава, че няма съществени разлики в предвиденото и
построеното и не се установяват преустройства, които да налагат преизчисляване на
площите на отделни обекти.
Така, експертизата на Я. по-скоро опровергава твърденията на ищцата, че тези
преустройства са нерегламентирани или са довели до скрито увеличение на РЗП, за
което тя има право на дял, тъй като посочва, че те не променят предназначението на
площите за целите на експертизата.
Сключването на Договора от 27.02.2017 г., с който ответникът заплаща 23 800 лв. за 34 кв.м.
3
жилищна площ, е уредило конкретно възникнал тогава спор за недостиг на площ. Този
договор не е бил сключен поради грешка, тъй като към онзи момент ищцата е била наясно с
фактите, на които е основавала претенцията си. Последващите твърдения за по-голям
обем на ощетяване, произтичащ от застрояване върху вече продаден имот, не могат да бъдат
квалифицирани като грешка по смисъла на чл. 28 ЗЗД, която да води до унищожаване на
клауза 6 от договора. Следователно, искът за унищожаване на клауза 6 от Договора от
27.02.2017 г. поради грешка е неоснователен.
По осъдителния иск за заплащане на сумата от 3 000 евро: Предявеният осъдителен иск
за заплащане на сумата от 3 000 евро, представляваща частичен иск от общата претенция в
размер на 116 975 евро, е акцесорен (зависим) от главния иск за унищожаване на клауза 6.
Тъй като главният иск е неоснователен, то и акцесорният иск за заплащане на сумата се
явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По възражението за прихващане: Предвид отхвърлянето на иска за заплащане на сумата
от 3 000 евро, възражението за прихващане, макар и допустимо, остава без предмет на
разглеждане.
При този изход на спора, а именно цялостно отхвърляне на предявените от Д. Д. В.
искове, право на разноски има ответникът ......, съгласно чл. 78, ал. 3 от Гражданския
процесуален кодекс (ГПК).
Ответникът е претендирал и доказал направени разноски, както следва:
Адвокатско възнаграждение: 14 760 лв.. Тази сума е договорена и заплатена към ......
Държавна такса за насрещен иск: 184 лв..
Депозит за вещо лице: 200 лв., съгласно определение на съда.
Общият размер на тези разноски възлиза на 15 144 лв. (14 760 лв. + 184 лв. + 200 лв.).
Видно от материалите по делото, ищцата Д. Д. В. не е направила възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответника.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Д. В., ЕГН **********, с адрес ......, срещу ......, ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление ......., иск по чл. 28, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД) за унищожаване на клауза т. 6 от Договор от 27.02.2017 г., с която Д. Д. В. е
заявила, че с получаване на сумата от 23 800 лв. са изцяло уредени отношенията между
страните, възникнали от Предварителен договор за учредяване право на строеж и
прехвърляне на собственост върху поземлен имот срещу изграждане на обекти в
4
предвиждаща се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014 г. и Нотариален акт за учредяване
право на строеж № ........ г. по описа на Нотариус ...... Д., поради което за в бъдеще няма да
има претенции спрямо ...... – като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Д. В., ЕГН **********, с адрес ......, срещу ......, ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление ......., осъдителен иск за заплащане на сумата в размер на 3
000 (три хиляди) евро, представляваща частичен иск от общата претенция в размер на 116
975 евро, съставляваща стойността на надвзетите 116.5 кв.м. жилищна площ в размер на 40
775 евро и стойността на надвзетите 63.5 кв.м. търговска площ в размер на 76 200 евро,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на завеждане на исковата
молба (18.08.2022 г.) до окончателното погасяване на задължението – като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д. Д. В., ЕГН **********, с адрес ......, да заплати на ......, ЕИК ...., със седалище
и адрес на управление ......., сумата в размер на 15 144 (петнадесет хиляди сто четиридесет
и четири) лева, представляваща направени по делото разноски, от които 14 760 лв.
адвокатско възнаграждение, 184 лв. държавна такса и 200 лв. депозит за вещо лице.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5