№ 103
гр. Ямбол, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Красимира В. Тагарева
Членове:Яна В. А.а
Галина Ив. Вълчанова Люцканова
при участието на секретаря Ваня Д. Динева
като разгледа докладваното от Галина Ив. Вълчанова Люцканова Въззивно
гражданско дело № 20242300500060 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от "СИД и КО 2000" ЕООД гр.Ямбол, ЕИК
*********, представлявано от управителя С.Х.Ж. срещу Решение № 650/14.12.2023г,
постановено по гр.д.№ 1686/2023г. по описа на ЯРС, с което ЯРС ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО по отношение на „СИД и КО 2000" ЕООД, ЕИК *********, че И. Д. С., ЕГН
********** е собственик на следния недвижим имот - 2/3 ид.ч. от ПИ с идентификатор №
46783.12.234, находящ се в с.Маломир, м."ГЪСТИ КРУШИ", с площ 5999 кв.м, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята - четвърта, при съседи: имоти №№
46783.12.230; 46783.12.235; 46783.12.340; 46783.12.233 и ОСЪЖДА ответника да предаде на
ищцата владението върху собствените й ид.части от имота, както и ОСЪЖДА на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК „СИД и КО 2000"ЕООД, ЕИК ********* да заплати на И. Д. С., ЕГН
********** сумата от 650 лв. - разноски за първата инстанция.
Въззивникът е изложил съображения за недопустимост, незаконосъобразност и
неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон,
съществено нарушение на съдопроизводствените правила, както и необоснованост.
Възразява, че ЯРС неправилно не е уважил въведеното възражение за недопустимост на
предявените искове, както и наведеното оспорване на материалноправната и процесуална
легитимация на ищеца. Жалбоподателят счита, че решението е постановено при изцяло
едностранчиво, избирателно и необективно тълкуване и оценяване на събраните
доказателства, в това число и писмени такива, както и при непълно и избирателно
обсъждане и решаване на наведените от ответника аргументи, възражения и оспорвания,
както и при допуснати нарушения на процесуалния закон. Смята, че не са доказани по
основание и не са налице законовите условия и предпоставки за уважаване на така
предявения иск по чл.108 от ЗС. Изтъква, че наемен договор по чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ в
редакцията му към 22.05.2018 г., следва да обвърже и да е противопоставим на
1
неподписалите го съсобственици, независимо от неговия срок и за целия срок на действие
на договора. Счита за неправилни съображенията на съда, основани на чл.229, ал.2 и ал.3 от
ЗЗД - че срокът на договор за наем, сключен от лица, които могат да вършат само действия
по обикновено управление не може да надвишава три години, поради което процесният
договор за наем е бил задължителен за ищцата до 01.10.2019 г. Смята, че спрямо договорите
за наем на земеделски земи са приложими специалните правила на чл.4а и 4б от ЗСПЗЗ като
твърди, че в случая ЗСПЗЗ има положението на специален закон, който е в отклонение от
общите правила по ЗЗД, така и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС.
Оспорва правните изводи на ЯРС, че договор за наем на земеделски имот по чл.4а
от ЗСПЗЗ, сключен от съсобственик с дял в съсобствеността повече от 25% въобще не
обвързва неучаствалите в подписването му съсобственици и че в тази хипотеза
ревандикация от неподписалите наема съсобственици срещу наемателя би била основателна.
Новата правна уредба на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ в редакцията му към 22.05.2018 г. не
фиксирала максималния срок на договорите за наем на земеделска земя и че следвало да се
приеме, че в настоящия случай на основание чл.229 от ЗЗД, наем за максимален срок от 3
години може да сключи единствено съсобственик - съсобственици /като наемодатели/, които
са мажоритарни такива и притежават повече от 50 % от идеалните части от правото на
собственост в съсобствеността, на основание чл. 32, ал. 1 от ЗС. Изтъква, че релевантното в
случая е дали ищецът е получил някакво плащане по договора, без значение размера му и
дали по този начин с конклудентни действия и мълчаливо приема наема за обвързващ го или
не. Въззивникът твърди, че ищцата на още едно основание не може да се позовава на
недействителност на договора и че договорът не я обвързва, предвид поведението при
неговото изпълнение, което санира и заздравява облигационната връзка между нея и
ответника, предвид разпоредбата на чл.293, ал. 3 от ТЗ. В жалбата се сочи, че всички
наведени аргументи до сега, които жалбоподателят счита за доказани в процеса, не са
обсъдени от съда в обжалваното съдебно решение, което от една страна, води до
необоснованост на същото, а от друга води до неговата неправилност и
незаконосъобразност. Сочи се още, че са погрешни правните изводи на съда, че договорът
бил сключен в нарушение на чл.229, ал.2 от ЗЗД.
Моли ЯОС да обезсили обжалваното решение като недопустимо и прекрати делото
или евентуално да върне делото за ново разглеждане на друг състав на първоинстанционния
съд. В случай, че не установи основания за недопустимост и обезсилване на решението,
моли въззивният съд да отмени обжалваното решение като неправилно и незаконосъобразно
и вместо него постанови друго, с което да отхвърли изцяло исковите претенции на ищеца.
Иска се присъждане на направените по делото разноски пред двете съдебни инстанции,
включително за адвокатско възнаграждение.
Постъпил е отговор на въззивната жалба от И. Д. С. чрез адв. Е. от АК – Ямбол, с
който оспорва жалбата като неоснователна, излага съображения и моли да не бъде
уважавана. Въззивният съд е констатирал, че отговорът е просрочен, поради което не го
излага.
За съдебно заседание страните са редовно призовани, но не се явяват и не изпращат
представители. Въззивникът поддържа жалбата си чрез писмено становище, депозирано
преди съдебно заседание. Въззиваемата е представила писмени бележки чрез пълномощника
си адв.Е., в които са изложени съображения за неоснователност на въззивната жалба като се
желае да не бъде уважавана и да се присъдят разноските по делото.
След преценка на събраните по делото доказателства, въззивният съд приема за
установено следното:
Въззивната жалба е допустима, подадена в предвидения в чл.259 ал.1 от ГПК
преклузивен срок и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. Въззивникът е
легитимиран и има правен интерес от обжалването. Преценена по същество съдът намира
2
въззивната жалба за неоснователна.
В съответствие с правомощията си при проверка на валидността и допустимостта на
атакуваното решение, въззивният съд прецени, че последното е валидно и допустимо. При
преценка по същество – атакуваното решение прецени за правилно.
Съгласно процесуалната възможност установена с разпоредбата на чл.272 ГПК във
вр. с чл.235 от ГПК, въззивният съд изцяло препраща към мотивите на първоинстанционния
съд, като по този начин ги прави свои мотиви, без да е нужно да ги преповтаря. В отговор на
доводите на въззивника, наведени във въззивната жалба, въззивният съд намира за
необходимо да изложи следното:
От представените по делото писмени доказателства – нот.акт № 92 т.2 д.№ 245 от
21.10.2019 г., нот.акт № 93 т.2 д.№ 246/21.10.2019 г., решение № 2401/02.02.1998 г. на ОСЗ –
Тунджа, удостоверение за наследници № 184/30.09.2019 г. на С.К.Ш. се установява, че
ищцата И. Д. С. е придобила посредством дарение и покупко –продажба 6/9 ид.ч. /2/3 ид.ч./
от процесния имот ПИ с идентификатор 46783.12.234, находящ се в с.Маломир, м."ГЪСТИ
КРУШИ", с площ 5999 кв.м, начин на трайно ползване - нива, категория на земята -
четвърта. С оглед установената от страна И. Д. С. собственост на 2/3 ид.ч., въззивният съд
намира за неоснователно възражението на въззиваемия за недопустимост на иска поради
претендирането на идеална част от имот по реда на чл.108 от ЗС. Съгласно разясненията,
дадени по този повод с ТР № 3/5.01.2022 г. по т.д.№ 3/2020 г. на ОСКГ на ВКС - при иск по
чл. 108 ЗС, предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за идеална част от
съсобствен недвижим имот, съдът може да уважи искането за предаване владението върху
претендираната идеална част, когато ответникът е установил фактическа власт върху имота,
надхвърляща правата му и с това е нарушил владението на ищеца. Този иск може да бъде
предявен, както срещу съсобственик, така и срещу трето лице, установило фактическа власт
върху имота, надхвърляща правата му, какъвто е настоящия случай при ответник наемател
на земеделска земя в нейната цялост.
Не е спорно, че с договор за наем на земделска земя от 22.05.2019 г., сключен между
Т.М.Ш. – наемодател и „СИД и КО 2000“ ЕООД – наемател е отдадена под наем процесната
земеделска земя, от която Шкодров притежава 1/3 ид.част. Договорът е сключен за срок от
пет стопански години с начална дата – 01.10.2019 г., както и че е сключен преди придобиване
на 2/3 от имота от страна на И. С.. Т.е. съсобственикът – наемодател Т.Ш. притежава повече
от 25 % от имота и по-малко от половината от същия.
При така установените факти и обстоятелства по делото отношенията във връзка с
отдаването под наем на земеделския имот с идентификатор 46783.12.234 се регулират от
разпоредбите на чл.4а, ал.1 и ал.2 от ЗСПЗЗ и чл.229 ал.2 от ЗЗД. Съгласно чл.4а, ал.1 и ал.2
от ЗСПЗЗ, въведена с изменението на закона в ДВ бр.42/2018 г. /преди сключване на
процесния договор за наем/, договор за наем на земеделска земя за срок по - дълъг от една
година може да се сключи от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, които
притежават повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, като уреждането на
отношенията между съсобствениците да се извършва по реда на чл.30, ал.3 от ЗС. По този
начин законодателят е въвел необходими предпоставки за сключването на договор за наем на
земеделска земя, включително за срок по-дълъг от една година, както и задължителната
форма за действителност, но не е определил максимален срок, за който тези договори могат
да бъдат сключвани. Максималните срокове за договорите за наем са уредени в разпоредбата
на чл.229 от ЗЗД. Съобразно ал.2 на същата, лицата, които могат да извършват само действия
по обикновено управление, не могат да сключват договори за наем за повече от три години.
Такива лица, съгласно чл.32, ал.1 от ЗС са съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ - същите могат да вземат решения за нейното управление и
използване, но не и да се разпореждат с нея. Договорът за наем обвързва неучаствалите
съсобственици за срок до три години, когато договорът е сключен от съсобственици с
3
мажоритарен дял в съсобствеността /чл. 32, ал. 1 ЗС и чл. 229, ал. 2 ЗЗД/ и в този случай
отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. В такъв случай техен
ревандикационен иск срещу наемателя би бил неоснователен в осъдителната част– това е
един от предвидените в закона случаи /чл. 21, ал. 1 ЗЗД/, в който договорът поражда
действие и за лица, които не са участвали като страни при неговото сключване. Когато
договорът за наем, какъвто е настоящия случай, е сключен от съсобственици с миноритарен
дял в съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, но за
срок над три години, договорът не обвързва останалите съсобственици. Във всеки от тези
два случая ревандикационен иск от неучаствалите съсобственици срещу наемателя би бил
основателен и в осъдителната част /в този см. Определение №119 от 01.04.2021г. на ВКС по
ч.гр.д. №794/2021г., IV г.о., ГК, Решение №12 от 01.03.2018г. на ВКС по гр.д. 1251/2017г., II
г.о./.
По делото не е установено ищцата С., сега въззиваема, да е приела договора за наем
изрично или мълчаливо, получавайки наемни плащания. Няма доказателства извършените в
нейна полза плащания от наемателя – въззивник с представените: потвърждение за плащане
от 29.09.2023 г., от 06.10.2022 г. и от 09.10.2023 г. да са приети от нея, както правилно е
установил районния съд.
В обобщение, предвид обема на притежаваните права в съсобствеността от
съсобственика Т.Ш. /повече от 25 % и по-малко от 50 % от правото на собственост/ и
правомощията, с които той разполага съобразно дела му в съсобствеността, следва да бъде
изведен извод, че искът по чл.108 от ЗС за осъждане на ответника - наемател „СИД и КО
2000“ ЕООД е основателен и доказан до размера на притежаваните от ищцата идеални части
от правото на собственост върху процесните имоти, а именно 2/3 ид.части. Ответното
дружество няма противопоставимо на ищцата С. право да ползва процесния имот по
отношение на притежаваната от нея част от съсобствеността, след като сключеният договор
за наем от 22.05.2019 г. й е непротивопоставим – същата е съсобственик, неучаствал при
сключването му за срока над три години, поради което ревандикационния иск е основателен,
както в установителната, така и в осъдителната част за претендирания размер от 2/3
ид.части.
Като е достигнал до същите правни изводи, първоинстанционният съд е постановил
правилно и законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
Независимо от изхода на делото и наличието на предпоставки за присъждане на
разноски в полза на въззиваемата, искането й в тази връзка не следва да бъде уважавано, тъй
като не са налице данни за сторени от нея разноски пред въззивния съд.
На основание изложеното, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 650/14.12.2023 г., постановено по гр.д.№ 1686/2023 г.
по описа на ЯРС.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
4
2._______________________
5