РЕШЕНИЕ
№ 2648
гр. Бургас, 25.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. Х.
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20252120101487 по описа за 2025 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл.1 и предл.3
от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба на Д. П. Й. с ЕГН
**********, с адрес гр. ....., чрез пълномощника си адв. Б. К., против
„Интерконсулт – В“ ЕООД с ЕИК ...., с адрес гр. ....
В исковата молба се твърди, че ищцата е собственик на недвижим имот,
находящ се в жилищна сграда „С“, представляваща част от к-с. „....“ в гр. ....,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., с
предназначение на обекта – жилище, апартамент, на трети етаж, с площ по
документ от 54, 50 кв.м., ведно с прилежащи части от 8, 19 кв.м. По силата на
писмен договор за поддръжка на недвижим имот, сключен на 24.03.2022 г.,
ищцата е възложила, а „Интерконсулт – В“ ЕООД е приело срещу
възнаграждение да поддържа и осъществява техническо и административно
управлениен на к-с. „...“ в гр. ., м. „...“. Конкретно поетите от дружеството
изпълнител дейности били подробно разписани в чл.2 от процесния договор за
поддръжка. В изпълнение на поетите от ищцата задължения, произтичащи от
процесния договор, ищцата своевременно заплащала на ответника
уговорената със същия договор годишна такса, дължима авансово до края на
м. март на текущата година, индексирана, съобразно чл.6, ал.2 от договора,
както следва: 522, 41 евро за периода от м. март 2022 г. до м. март 2023 г. по
приходен касов ордер 54/24.03.2022 г.; 626, 90 евро за периода от м. март 2023
г. до м. март 2024 г. ; 438, 83 евро за периода от м. март 2024 г. до 01.10.2024 г.
Сочи, че процесният договор за поддръжка и управление е нищожен.
1
Счита, че с процесния договор за поддръжка, страните по него са иззели
правомощията на собствениците в комплекса, защото всичко свързано с
общите части в комплекса се решавало от общото събрание на собствениците,
включително и избора на търговско дружество, което да осъществява самата
поддръжка. Оттук се налагал изводът, че процесният договор е изцяло
нищожен поради противоречието му със закона и като такъв не могъл да
породи правно действие. Не било налице взето решение на ОСЕС на
комплекса относно управлението на общите части, респ. за възлагането
управлението и поддръжката им на трето лице.
На закона противоречала и клаузата на чл.6, ал.1 от договора, която
определяла начина, по който се формирали разходите по управление и
поддръжката на общите части на процесната сграда. Тази уговорка
противоречала на императивната уредба на чл.51 от ЗУЕС във вр. чл.11, т.5 от
ЗУЕС.
Навежда доводи, че процесният комплекс не се характеризира като
„комплекс от затворен тип“. Причината била, че в случая липсвал един от
зъдължителните признаци, изисквани от закона – не бил налице контролиран
достъп до външни лица. По отношение на управлението на общите части на
процесната сграда бил приложил общия режим на управление на етажната
собственост по чл.1 от ЗУЕС. Прави извод, че процесният договор бил
нищожен поради противоречието му с разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, която
предвиждала особена форма на управление на общите части на комплексите
от затворен тип, като тя била специална по отношение на останалите норми от
закона и се отнасяла само до управлението на комплексите от затворен тип и
само до управлението на общите части на същите.
Сочи, че липсвала и предвидената от закона форма при сключването на
процесния договор, а именно нотариална заверка на подписите. Също така
клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от процесния договор били неравноправни, а
оттам и нищожни, независимо дали договорът урежда въпроси, извън
изключителната компетентност на ОС на ЕС. Навежда подробни доводи в тази
насока.
В условията на евентуалност, ищцата претендира исковата сума на
отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД – по
развален договор за поддръжка на недвижим имот.
Твърди, че считано още от подписване на процесния договор,
дружеството бил в пълно неизпълнение на своите задължения, което
фактическо положение продължавало и към настоящия момент. Допуснатите
нарушения на договора се изразявали в периодичната липса на охрана в
комплекса, липсата на пропускателен режим, липсата на осигурени места за
паркиране, липсата на целогодишно почистване на общите части на
комплекса, липсата на професионално поддържане на басейна, алеите и
зелените площи в комплекса. За тези нарушения ищцата, наред с други
собственици в комплекса, отправила писмено уведомление до дружеството
изпълнител, с имейл изпратен на 26.09.2023 г. Въпреки това, нарушенията не
били отстранени. Дружеството било уведомено и с нарочна покана, изпратена
чрез ЧСИ Д..Н... Освен това, дружеството се задължило да заплаща и тока и
2
водата на общите части и басейна. Това задължение обаче по отношение на
консумацията на вода за басейна и общите части на сградите все още не се
изпълнявало като консумацията на вода по общия водомер на комплекса се
начислявала и продължава да се начислява по индивидуалната партида на
ищцата. Предвид това, ищцата уведомила ответното дружество, че развяла
договора, считано от 01.10.2024 г. Уведомлението било изпратено на
31.05.2024 г. до посочените на официалната страница на дружеството
изпълнител имейл адреси.
Посочва, че независимо, че поетите от дружеството дейности се
характеризирали като такива с продължително и периодично изпълнение, тъй
като били свързани с непрекъснатата целогодишна поддръжка и управление
на комплекса, развалянето на процесния договор нямало действия занапред. За
да се приложило изключението по чл.88, ал.1 от ЗЗД следвало и двете
насрещния престации да са такива с продължително или периодично
изпълнение. Като последица от пълното си неизпълнение на задълженията си,
ответното дружество следвало да върне всичко, което получило по разваления
договор с оглед недопускане на неоснователно обогатяване.
Моли ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищеца сумата
от 3301, 99 /три хиляди триста и един лева и деветдесет и девет стотинки/ лв.,
представляваща платена сума при липса на основание, ведно със законната
лихва от датата на предявяване на исковата молба - 28.02.2025 г. до
окончателното плащане, както и евентуален иск за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 3301, 99 /три хиляди триста и един лева и
деветдесет и девет стотинки/ лв., представляваща платена сума на отпаднало
основание - развален договор за поддръжка на недвижим имот, считано от
01.10.2024 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на исковата
молба - 28.02.2025 г. до окончателното плащане. Претендират се и разноските.
Представя писмени доказателства и прави доказателствени искания.
В срокът по чл. 131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от
ответника, с който оспорва предявения иск като неоснователен.
Оспорва твърденията, че сумите по процесния договор били
индексирани през годините. Посочва, че през целият период на действие на
договора таксата за ищцата е била в размер на 626, 90 евро – годишна такса за
поддръжка и 100 евро за ТВ и Интернет, като разяснява причините за
разликата в сумите, заплащани пред отделните години от ищцата.
Оспорва твърденята на ищцата, че басейнът е прилежаща площ към
сградата ЕС. Намира, че след като басейнът, зелените площи, зоните за отдих
и др., тоест дворът като цяло, не са прилежаща площ към сградата, както и не
били обща част на сградата, в която се намира имотът на ищцата, то със
сключения с него договор се оказвало, че не били иззети правомощията на ОС.
Предвид това и към датата на сключване на договора не било необходимо
вземане на решение на ОСЕС относно управлението на общите части. Към
датата на сключване на договора с ищцата – 24.03.2022 г. в комплекса действал
договорен режим на управление, като не било проведено ОС, не били вземани
решения от ОС. Обосновава тезата, че за сключването на индивидуални
договори за поддръжка на общите части, на общи за ползване територии и
3
съоръжения, не било необходимо решение на общото събрание на етажните
собственици, за разлика от случаите, когато ОСЕС е взело решение по чл.11,
ал.1, т.11 от ЗУЕС.
Отбелязва, че за индивидуалните договори между съответния
собственик и търговеца, който извършвал дейности по управление и
поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставял изискване за тяхното
съдържание, защото съществените елементи на договора не се уреждали с
този закон, а за тях важала свободата на договарянето, в частност страните не
били обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС, за да се определят размерите на
таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите
инвидуални договори, тоест намало законово изискване уговорената такса по
индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по
всеки отделен договор като изискване за действителност. Извън
изключителната компетентност на ОСЕС били възлаганите с договора услуги
по поддържане на обектите в незастроената част на имота, които по силата на
договора били достъпни и предназначени за ползване от всички собственици
на имоти в комплекса. Извън компетентността на ОС били и услугите по
стопанисването на обекта, оргарнизирането на реда в комплекса, денонощната
охрана на обекта, пропускателния режим, поддържането на дворните
комуникации, техническата поддръжка и чистота на басейна, зелените площи,
алеите, паркоместата, подмяната на шезлонги и чедъри, услугите, свързани с
индивидуалния обект на собственост, осигуряване на ТВ и интернет,
ремонтни дейности вътре в имота на възложителя, съхраняване на документи
и резервен ключ за имота на възложителя, действия при извънредни ситуации
и др. Разходите за тези дейности не можело да се определелят като разходи за
общите части на сградата и решението за тях да се вмени в компетентност на
ОСЕС. Затова комплексно уговорената цена не противоречала на закона, в
това число и на чл.51 от ЗУЕС.
Обосновава тезата, че жилищен комплекс от затворен тип не възниква
по силата на закона, а въз основа на волята на определените от закона лица,
направено в предвидена от закона форма. Оспорва твърдението, че в
комплекса не е имало контролиран достъп. Също така посочва, че процесният
договор не е такъв по чл.2 от ЗУЕС, за да се претендира недействителността
му. Процесният договор имал характеристиките на договор за изработка,
валидно обвързвал страните, като ищцата заплащала уговореното
възнаграждение на ответника за насрещно престираните дейности по
обслужване и управление на комплекса. В ЗУЕС нямало забрана етажните
собственици да сключват договори, като всички етажни собственици са
сключили договори с ответното дружество на етап предварителен договор или
с придобиването на правото на собственост с нотариален акт. Позовава се на
разпоредбата на чл.293, ал.3 от ТЗ. Оспорва и доводите за нищожност на
договора, поради липсата на спазване на предвидената в закона форма, както и
твърдението, че клаузите на чл.6, ал.1 и чл.6, ал.2 от договора били
неравноправни, а оттам и нищожни, като излага подробни доводи в тази
насока.
Оспорва твърдението, направено в исковата молба, за наличие на пълно
4
неизпълнение на задълженията на ответното дружество по процесния
договор. Сочи, че ответоното дружество е имало правото да спре
изпълнението по договора при неплащане на такси по договора, но същото е
изпълнявало добросъвестно и в срок, точно и качествено, задълженията си по
договора. Навежда твърдения, като описва изпълнението, което е правено от
ответното дружество във връзка със сключения между страните договор.
Сочи, че за да се претендира връщане на даденото поради разваляне на
договора при неизпълнение, било необходимо ищецът да установи надлежно
упражнено право на разваляне на договора. Общите правила на разваляне на
договорите, уредени в чл.87, ал.1 от ЗЗД, предполагали предоставене от
изправната страна на допълнителен срок, подходящ за изпълнение с
предупреждението, че след изтичането му, ще се счита договорът за развален.
В случая не били налице предпоставиките по чл.87, ал.1 от ЗЗД, а именно не
било налице неизпълнение от страна на ответното дружество, затова и не бил
даден подходящ срок за изпълнение, не било направено предупреждение, че
след изтичане на срока, договорът ще се счита за развален. С исковата молба
се поддържало извънсъдебно разваляне на на договора, каквото в случая
липсвало. Предвид това, договорът не бил развален поради неизпълнение и
предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД следвало да
се отхвърли като неоснователен.
Сочи, че дружеството не е поемало задължение да заплаща водата на
басейна и на общите части. Индивидуалните договорни отношения между
собствениците на имоти и ВиК дружеството не следвало да се отразяват на
валидността на договорите между собствениците и ответното дружество и не
могли да докажат неизпълнение на договорните задължения на ответника към
собственика по договор за поддръжка на комплекса.
Счита, че доколкото ищцата е била неизправна страна по процесния
договор, то тя не е имала правото да прави изявление за разваляне на
договора, доколкото разваляне на двустранен договор може да иска само
изправната страна, каквато не била ищцата. Отлагаето на ефекта на разваляне
на договора, тоест от 31.05.2024 г. до 01.10.2024 г., говорило, че комплексът
бил поддържан, като целта на ищцата била да се възползва от предлаганите
услуги, а след активния летен сезон да няма ангажименти за заплащане на
такса към ответното дружество.
Излага доводи и се позовава на съдебна практика, съгласно която
договорът е с периодично/продължително изпълнение, поради което и
престациите, дадени по него, не подлежат на връщане като дадено на
отпаднало основание.
Моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Претендират се разноските по делото. Представя писмени доказателства.
Прави доказателствени искания.
В съдебно заседание се явява процесуален представител на ищцата,
който поддържа предявения иск и моли за негово уважаване.
В съдебно заседание се явява процесуалния представител на ответното
дружество, който поддържа подадения писмен отговор на исковата молба,
като оспорва същата.
5
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
По делото е представен нотариален акт за покупко – продажба на
недвижим имот №161, том I, рег. №1432, дело №141 от 24.03.2022 г., видно от
който „ИНТЕРКОНСУЛТ – В“ ЕООД е продало на ищцата Д. П. Й. собствения
си недвижим имот, а именно/ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
...., находяща се в гр. ..., м. ..., ....с посочена в документа площ: 54, 50 кв.м. и
прилежащи части 8, 19 кв.м. ид.ч. от общите части на сграда №3 с
идентификатор .....и съответните идеални части от правото на строеж върху
поземления имот с идентификатор ....., както и 49, 18/6158 ид.ч. от дворното
място, представляващо поземлен имот с идентификатор ...по КККР на гр.
......................
По делото е представен договор за поддръжка на недвижим имот от
24.03.2022 г., сключен между Д. П. Й. и „Интерконсулт – В“ ЕООД, по силата
на който ищцата възложила на ответното дружество срещу възнаграждение да
поддържа и организира технически и административно управлението и
предоставя на собственика допълнителни услуги на ваканционно селище
„.........“, в недвижим имот, представляващ УПИ ..., ..., ...с идентификатор ...по
плана на гр. ..., целият урегулиран с обща площ от 6158 кв.м.
В чл.2 от посочения договор за описани задълженията на изпълнителя, а
именно: да извършва цялостно стопанисване на обекта, да организира реда на
територията на ваканционното селище, да охранява денонощно обекта и
организира необходимия пропускателен режим, през цялата година, да
поддържа дворните /външни/ комуникации /ел. и ВиК/ и отстраняване на
евентуални повреди по тях, да осъществява техническа поддръжка на общите
инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, в т.ч. на
асансьорите в сградите, да осъществява техническа поддръжка на външните
водни съоръжения /басейни и др./, дворното пространство, зелените площи,
паркоместата, да поддържа чистотата на територията на ваканционното
селище, да уведомява възложителя при възникване на авария в апартамента
му. Уточнено е, че под „поддръжка“ се разбира почистване, поливане, косене,
смяна на консумативи, заплащане на тока и водата на басейна и общите части,
както и подмяна на шезлонги и чадъри.
В чл.6, ал.1 е посочено, че възложителят заплаща на изпълнителя
годишна такса за покриване на разходите за управление и поддръжка на
комплекса в размер на 10 евро на кв.м. на година. В ал.2 е уговорено, че
уговорената такса за покриване на разходите за управление и поддръжка на
комплекса, както и ценоразписа за допълнителни услуги, се индексира с
процент, представляващ осредненото увеличение на цените на
електроенергията и водата и на минималната работна заплата за страната, през
изтеклата година. В ал.3 е предвидена такса за TV и интернет в размер на 100
евро на година. В ал.6 е конкретизирано, че таксата за апартамент С303 е в
размер на 626, 90 евро.
В чл.13 от договора е предвидено, че същият е безсрочен, като страните
могат да го изменят и допълват с анекс.
6
По делото е приложен приложена квитанция за заплащане на сумата в
размер на 522, 41 евро от ищцата на ответното дружество от 24.03.2022 г.
Приложено е преводно нареждане за сумата от 1422 лв., заплатена от
ищцата към ответното дружество на 30.03.2023 г. с посочено основание „такса
поддръжка 2023 г. ап. ....“. Представено е и платежно нареждане от ищцата,
видно от което е заплатила на ответното дружество сумата от 957 лв., с
посочено основание „такса поддръжка + интернет/тв за 6 м.“ от 17.06.2024 г.
По делото е представена извадка от електронна кореспонденция между
представител на ответното дружество и етажни собственици в процесния
комплукс. Представена и е покана от собственици в комплекса, отправена и
получена от представител на ответното дружсетво.
По делото е приложено уведомление за разваляне на договор за
поддръжка на недвижим имот, сключен между ищцата и ответното дружество
от 31.05.2024 г. Същото е изпратено на електронна поща до ответното
дружество на посочената дата, като получаването на уведомлението не е
потвърдено.
По делото са разпитани свидетели.
В показанията си св. К..Г.., без родство и дела със страните, заявява, че
има собственост в комплекса от 2021 г. Закупил апартаменти с договори за
поддръжка, които не били заверени от нотариус. През 2021 г. комплексът бил в
добро състояние. През 2022 г. бил отворен бар – ресторант към комплекса. В
края на месец август 2023 г. басейнът бил с много замърсена вода. В началото
на 2023 г. персоналът и почистването били сменени, а новият персонал не си
вършил добре работата. За периода 2022 – 2024 г. в комплекса имало
монтирани видеокамери, като за този период не били ограничавани да ползват
зелените площи и детските площадки. Качеството на поддръжката на
зелените площи за този период спаднало. През 2024 г. имало новоназначен
персонал, който и в момента работил в комплекса, чистотата била сравнително
добра. Техническото лице през пролетта на 2023 г. фугирало настилките на
алеите, подменени били и плочките на басейна. Преливниците не били
сменяни. Виждал го е и да боядисва имоти на дружеството. За периода имал
осигурена услуга „интернет“. Ответното дружество съхранявало резервни
ключове на апартаментите на собствениците.
В показанията си св. Р..П.., управител на комплекса, посочва, че за
периода 2022 – 2024 г. комплексът бил изцяло поддържан. Имало физическа
охрана – лица на трудов договор. Комплексът имал видеонаблюдение, имало
две бариери, закупени през 2021 г. За този период имало извършена
техническа поддръжка, която се изразявала в поддръжка на външните ВиК
инсталации, на басейна, на зелените площи и на общите части на сградите.
През 2023 г. имало повредена помпа на басейна. Повредата била отстранена
незабавно, като била закупена нова помпа. Закупувани били всякакви
материали, включително за ремонтни дейности. Зелените площи се косяли,
плевяли и торяли. Почиствала се цялата територия на комплекса – сгради,
стълбища, алеи, територията около басейна, шезлонги, чадъри, като това се
извършвало от назначени на трудов договор лица. През активния сезон се
извършвало почистване всеки ден, а зимата – два пъти седмично. Купувани
7
били всякакви консумативи и препарати за почистване. Поддържали се и
асансьорите на абонаментно обслужване с фирма и се извършвали ежегодни
технически прегледи. Общата бройка на апартаментите в комплекса била 115.
По делото е прието заключение по съдебно – счетоводна експертиза,
съгласно което в периода от 2022 г. до 2024 г. комплексът бил охраняван
целогодишно от наети на трудов договор служители. През 2022 г. имало
назначени трима служители, през 2023 г. през зимния период имало назначени
двама, а през летния период трима. От 2024 г. имало един служител, назначен
като портиер, който работил през летния сезон. Имало монтирано
видеонаблюдение, като вещото лице описва подробно неговото разположение
в отделните сгради. Имало закупени и монтирани две бариери през 2021 г. за
двата паркинга, с които разполагал комплекса. Пропускателният режим се
осъществявал с чипове или дистанционни устройства за бариерите. Вещото
лице посочва, че за процесния период била извършвана техническа поддръжка
на външните /дворни/ комуникации /ел. и вик/, външните водни съоръжения,
дворното пространство, зелените площи, паркоместа, общи инсталации,
оборудване, уредби или други общи части на сградите в това число и
асансьорите. Имало назначен за целта и работник поддръжка, който се грижил
за цялостната поддръжка в комплекса, а когато аварията не била от неговата
компетентност се използвали външни фирми. В комплекса били извършвани
годишни технически прегледи на асансьори и сградите, заземителни уредби,
мълниезащита, филтриране на басейна, проверка на пожарогасители били
извършвани и в комплекса от специализирани за това фирми. Техническите
прегледи на асансьорите били на стойност 612 лв., поддръжката им и сумите
по абонаментинте договори за това били на обща стойност 10 968, 41 лв.,
ежегодни замервания на заземителни уредби и други – 777, 36 лв., а за
пожарогасителна уредба – 630 лв. Закупувани били материали за техническа
поддръжка в комплекса на стойност 17 156, 97 лв. Вещото лице описва, че
територията на комплекса е била поддържана, като за целта били назначени
работници на длъжност „камериерка“ и „чистачка“. Стойността на всички
закупени материали за поддръжка на комплекса по това перо била в размер на
33 354, 26 лв. Закупени били шезлонги, маси, столове и чадъри за общо
ползване в размер на 6385, 98 лв. Поддръжката на зелените площи била
извършвана от назначени за целта служители, като стойността на
консумативите за това била 6248, 34 лв. Били извършвани и ремонтни
дейност, като вещото лице посочва тяхната стойност – 20 533, 13 лв. и
заплатени към външни доставчици суми – 3852, 01 лв. Консумираното
електричество за периода от 2022 – 2024 г. било заплащано от ответното
дружество. То възлизало на сумата от 41 503, 91 лв. Потребената вода
възлизала на 6113, 11 лв. Освен тези, посочени услуги, били заплатени и
разходи за администрация и поддръжка в размер на 62572, 04 лв. Направените
разходи за труд и осигуровки били в размер на 223 362, 74 лв.
По делото е приета и допълнително заключение по съдебно – счетоводна
експертиза, съгласно което за процесния период от 2022 г. до 2024 г. били
направени разходи за осъществяваната от дружеството хотелиерска и
ресторантьорска дейност в комплекса в размер на 643 150, 09 лв. Подробно са
8
описани разходите, вкл. в табличен вид. Описани са и броя и вида на
назначените в хотелския комплекс служители. Вещото лице посочва, че
назначените служители са изпълнявали дейности не само по поддръжката на
общите части на трите сгради, тоест такива, които имат отношение към
дейността по поддръжка по сключените индивидуални договори, но и по
дейността хотелиерство и ресторантьорство. Вещото лице посочва, че
приходите от хотелска и ресторантьорска дейност са в размер на 64, 26 % от
общите приходи на дружеството, като тези от такса поддръжка по
инвивидуалните договори са в размер на 35, 74 % от общите приходи. Общите
приходи се явяват в размер на 712 548, 82 лв.
По делото е прието заключение по допусната съдебно – техническа
експертиза, съгласно което алеите и детската площадка в границите на
комплекса са част от вертикалната планировка и благоустройството на
свободната дворна площ и нямат конструктивна връзка с трите сгради -
блокове А, В и С. Такива зони не са „присъединени" конструктивно към
сградите. Басейнът представлява свободно разположено съоръжение от
допълващото застрояване със самостоятелна конструкция, която не е свързана
в конструктивно отношение с конструкциите на трите сгради. Басейнът е
изпълнен съгласно сдобрения проект. Алеите, детските площадки и басейнът
са елементи от благоустройството на Дворната площ на имот 67800.10.717, в
който са изпълнени трите сгради. Функционалната връзка на сградите с алеите
като елементи на благоустройството се изразява в осигуряването на достъп до
самите сгради, както и до зелените площи за необходимата им поддръжка, до
басейна и детската площадка за ползване от обитателите на комплекса и
техните гости и за техническо обслужване и поддръжка на всички елементи и
съоръжения на благоустройството в комплекса. Съществуването на алеи с
настилка, детски площадки и басейн създава удобства и води до подобряване
на условията за обитаване и отдих в комплекса и изпълнението им е
предвидено в архитектурния проект и в проектите за вертикална планировка и
паркоустройство и благоустройство. Изпълнението им е било задължително
условие за съответствие на разрешеното строителство и за последващото му
въвеждане в експлоатация. Наличието на благоустроена и поддържана
свободна дворна площ с алеи, басейн и детски площадки се отразява на
пазарната стойност на самостоятелните обекти с оглед на предлаганите
удобства, поддръжка и хигиена. Басейнът не отговаря на изискванията за
самостоятелен обект по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗКИР, както и не е открит
обект съгласно § 5 ДР на ЗУТ, т. 68. Вещото лице потвърждава, че в сграда 01
в к-с „Лили Бийч Резорт“ има хотелска част, развива се туристическа дейност,
свързана с достъп на външни лица, и за целта е проектирана рецепция.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
По главния иск:
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1 предл.1 от ЗЗД. Тази
разпоредба постановява, че всеки, който е получил нещо без основание или с
оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Въз
основа на същата се разпределя и доказателствената тежест по делото, като
9
ищецът носи доказателствената тежест да установи по делото факта, че е дал
имуществено благо на ответника, а в тежест на ответника е да докаже, че
полученото от него имущественото благо не е лишено от основание, т. е. че
съществува правно призната причина за разместването на благата, което му
дава право да задържи полученото /Така и Постановление № 1 от 28.V.1979 г.
по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС/.
Спорът между страните по този иск е концентриран около
действителността на сключения между страните договор за поддръжка на
недвижим имот от 24.03.2022 г. Част от спорът между страните се концентрира
относно това дали басейнът, алеите, зелените площи и като цяло другите
елементи от вертикалната планировка на сградата, представляват общи части
по смисъла на чл.40 от ЗС или са собственост на собственика на терена и са
изключени от обхвата на понятието обща част. Това отчасти е свързано и с
довода, навеждан от ищеца, че с процесния договор за поддръжка, страните по
него са иззели правомощията на собствениците в комплекса, защото всичко
свързано с общите части в комплеса, следвало да бъде решено от тях.
В тази връзка съдът намира, че следва да бъдат анализирани и
представените от всяка от страните Решение № 50149 от 17.02.2023 г. на ВКС
по гр. д. № 829/2022 г., I г. о., ГК и Решение № 50083 от 6.02.2024 г. на ВКС по
гр. д. № 3118/2022 г., I г. о., ГК. Във връзка с всяко едно от тези решение
възниква различно тълкувание от страните по делото, което и налага тяхното
обсъждане, доколкото и същите се явяват относими към настоящия казус. В
първото посочено е прието, че след като при придобиването на самостоятелен
обект от сградата заедно с право на строеж върху дворното място не е
посочено нищо за прехвърляне на идеални части от открития басейн, нито е
предвидено ползването му на основание чл. 64 ЗС, суперфициарният
собственик няма никакви права върху басейна. Следва да се отчете и
обстоятелството, че собственикът на земята може да строи в нея не само
сгради на основното, но и сгради на допълващото застрояване. Той би могъл
да построи само сграда на допълващо застрояване и по силата на чл. 92 ЗС тя
ще стане негова собственост. Затова само от волята на собственика на
дворното място зависи дали той ще предназначи открития басейн за
обслужване на сградата на основното застрояване и ще прехвърли идеални
части от него при прехвърлянето на самостоятелни обекти от сградата заедно
с правото на строеж, или ще запази за себе си басейна заедно със запазване на
правото на собственост върху мястото. Следва да се посочи, че в рамките на
същото решение се цитира обилно практика на ВКС, в която се приема, че
когато в едно дворно място е изграден самостоятелен обект на правото на
собственост /например жилищна сграда/, други несамостоятелни постройки,
които имат обслужващи функции /складове, навеси, бараки, външни тоалетни
и др. / следват по правилото на чл. 98 собствеността на главната вещ, която е
сградата, а не земята. В тези случаи принципът на приращението по чл. 92 ЗС
е изключен – решение № 137 от 17.08.2010 г. на ВКС по гр. д. № 3954/2008 г.,
II г. о., решение № 100 от 25.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4966/2013 г., I г. о.,
решение № 295 от 19.12.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4415/2014 г., I г. о.,
решение № 96 от 1.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1116/2015 г., II г. о. и др.
10
Принципът е, че когато не е уговорено друго – принадлежността следва
главната вещ, като въпросът дали една постройка е принадлежност към друга
е въпрос на конкретна преценка съобразно и нейното предназначение,
предвиждания на инвестиционния проект, правен статус и характеристики,
както се разяснява подробно в съдебната практика.
Именно и поради това в Решение № 50083 от 6.02.2024 г. на ВКС по гр.
д. № 3118/2022 г., I г. о., ГК се приема, че при преценката дали определено
съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите -
етажна собственост или е самостоятелен обект на правото на собственост
следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждане на
съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите,
залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен
проект и обяснителната записка към него. Когато в единния инвестиционен
проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно
обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване,
алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено
ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на
собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Това
е така, защото тези елементи нямат самостоятелно съществуване като обекти
на правото на собственост и не могат да бъдат придобивани самостоятелно.
Същевременно те формират общия облик на етажната собственост и на
самостоятелния обект на правото на собственост в нея (жилище, офис,
магазин или друг обект за обществено обслужване). Съществуването на тези
елементи се отразява и върху стойността на обекта още при изграждането му,
а от това зависи и определянето на частта от общите части към всеки обект на
етажната собственост. Наличието на такива елементи се отразява и на
текущата цена на обектите в етажната собственост. Въпросът за
принадлежността на тези елементи към етажната собственост е отделен и не
зависи от въпроса как етажните собственици ще решат да поддържат и
използват тези съоръжения, вземайки решения по чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 10
ЗУЕС. Изложеното не противоречи на чл. 64 ЗС, съгласно който носителите на
правото на строеж могат да ползват терена доколкото това е необходимо да
използват обекта си на собственост. Това право на суперфициарните
собственици включва и правото на ползване и на елементите и съоръженията,
които са принадлежност по смисъла на чл. 98 ЗС към сградите – етажна
собственост, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната
вещ. Такива елементи, съставляващи принадлежност към обектите от
етажната собственост, са озеленените площи, алеите, парковото осветление,
детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за
самостоятелен обект на правото на собственост. До тези съоръжения етажните
собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за
начина на поддържането и използването им е взело общото събрание.
В тази връзка и би следвало да се приеме, че прилагайки критериите на
посоченото решение, то би се изяснил въпросът дали определени елементи от
т.нар. „вертикална планировка“ са принадлежност към отделните
самостоятелни обекти на етажните собственици. Разбира се това, следва да
11
бъде направено след преценка на представените и приети по делото писмени
доказателства, както и приетите съдебно – техническа и съдебно – счетоводни
експертизи. След такава преценка би се установил утвърдителен отговор на
въпросът дали алеите, зелените площи, басейнът, детските площадки и др.,
следва да се считат за принадлежност към самостоятелните обекти,
притежавани от собствениците в комплекса.
Така или иначе, въпросът дали басейнът, зелените площи и др. са общи
части или не, не е от решаващо значение, доколкото това би било така ако се
касае до иск за собственост /напр. негаторен иск/, какъвто не е предявен.
Конкретен отговор обаче на въпросът дали е действителен, сключен от етажен
собственик с търговско дружество, договор за поддръжка и управление на
общи части в сграда с режим на етажна собственост и на незастроената част от
поземления имот, в който има изградени и съоръжения, алеи, площадки,
басейни и др., се дава с Решение № 737 от 12.12.2024 г. на ВКС по гр. д. №
3118/2023 г., II г. о., ГК.
Съгласно цитираното решение, за разлика от договорите, сключени по
решение на общото събрание и с мандат на управителния съвет /управителя/,
индивидуалните договори не могат да изземват правомощия на общото
събрание, т.е. договорите, сключени до влизане в сила на новата редакция на
чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС не могат да включват управление на общите части,
което е правомощие на общото събрание. Клаузи, отнасящи се до управление
на общи части, включително и относно начина на разпределение на
дължимите такси за поддръжка и управление в индивидуални договори, без да
е взето решение на ОСЕС, биха били нищожни поради това, че с тях се
изземват изключителни правомощия на общото събрание на етажната
собственост, които до 31.12.2024 г. не могат да се прехвърлят и на
професионален управител дори по решение на ОСЕС. Такива клаузи за
управление на общи части на етажна собственост в индивидуални договори са
нищожни. С индивидуални договори обаче може да се уговарят от отделен
етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части, ако той поема и
възнаграждението за това. Това е отделна дейност от управлението, "насочена
към запазване на общите части в добро състояние" /§ 1, т. 13 ЗУЕС/. С такива
договори не може да се уговарят задължения на трети лица и да се обвързват
останалите етажни собственици.
Индивидуалните договори обаче могат да включват и други дейности,
които са извън изключителната компетентност на общото събрание, като се
уговарят клаузи за възмездно ползване на съоръжения, които не са обща част,
възмездно поддържане на съоръжения, зелени площи и алеи, детски
площадки, които са или не са общи части, осигуряване на услуги, като
например обща рецепция, охраняем паркинг. Подобни клаузи, които не
създават задължения за трето лице и не изземват правомощия на общото
събрание на етажната собственост не са забранени от ЗУЕС и сочат на
договор с комплексен предмет, включващ клаузи за наемно правоотношение,
за изработка, за мандат и т.н. Такива клаузи в индивидуален договор между
етажен собственик и изпълнител, осигуряващи поддържане на общите части в
добро състояние или в по-луксозен вид за сметка на отделен етажен
12
собственик или осигуряващи възмездно за него услуги от изпълнителя или
възможност за възмездно ползване на съоръжения и площи, които не са обща
част, не сочат на забранен от законите резултат и не са нищожни.
В конкретния случай и съобразявайки посочените основни положения,
установени в съдебната практика, в частта, с която с договора е уговорено
управление на общите части, както и в частта, с която е определен размерът на
паричната вноска за управление и поддръжка и начин на разпределение на
разходите за поддръжка на общите части на база площ на обекта, а не според
правилата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, съответните клаузи са нищожни, тоест
налице е хипотеза на частична недействителност по смисъла на чл.26, ал.4 от
ЗЗД. По конкретно това се отнася до задълженията на изпълнителя да
извършва цялостно стопанисване на обекта /доколкото именно стопанисване е
управление по същността си/, да осъществява техническа поддръжка на
общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, в
т.ч. и асансьорите в сградите, да поддържа външните комуникации, както и да
поддържа чистотата на територията на ваканционното селище – стълбищата
на входовете, басейни, зелени площи, алеи и др.
Ако посочените клаузи бъдат приети за действително, това би
означавало да се уговори ред за разпределение на разходите за управление и
поддръжка на общите части, който е в противоречие с нормата на чл.51, ал.1
от ЗУЕС в предходната й редакция до нейното изменение, която редакция е
действала към момента на сключване на договора и процесния период и която
предвижда, че тези разходи се разпределят според броя на обитателите. От
друга страна с част от тези клаузи се уговаря и задължение на ответното
дружество да управлява общите части, което до изменението на чл.11, ал.1,
т.11 ЗУЕС (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.), не е могло да
бъдат възлагани на външно за етажната собственост лице.
Договорът не е нищожен в останалата част, в която съдържа клаузи,
съставляващи договор за изработка, договор за наем и договор за поръчка. В
този смисъл и съдът намира, че не е основателно възражението на ищеца за
нищожност на целия, сключен между страните, договор за поддръжка на
недвижим имот. Така например, същият поражда ефект между страните по
отношение на уговорките за организиране на реда на територията на
ваканционното селище, организиране на охраната и необходимия
пропускателен режим, техническа поддръжка на външните водни съоръжения,
дворното място, зелените площи, паркоместата, както и за уведомяване на
възложителя за възникване на аварии в дома му.
Както се изложи и по – горе, принципно съдът намира, че не е пречка
сключването на договор за поддръжка на общи части или на незастроена част
от дворното място /дори и тя да не представлява обща част/ от отделен
собственик. В случая въпросът за собствеността и това дали незастроената
част от дворното място е обща част, не е решаващ за това дали договорът е
действителен. В тази връзка е необходимо да се посочи, че принципно, дори и
дворът да не е обща част, то такъв договор не би бил недействителен,
доколкото и сключването дори на договор за разпореждане с чужда вещ не е
недействителен, на още по – силно основание не би бил и недействителен
13
сключването на договор за поддръжката на такава вещ. В случай, че вещта е
обща част и като такава следва да се прилага специалния режим, установен в
ЗУЕС, то тогава важат изложените по – горе ограничения по отношение на
сключването на договор за управлението й /до края на 2024 г./, както и
относно уговарянето на различен ред за събиране на вноски за поддръжка и
управлението й в отклонение от специалните правила на чл.51 от ЗУЕС.
Посоченият по - горе механизъм на преценка в конкретика на това кои
клаузи са нищожни и кои действителни е съобразен и с основното положение,
че може да се предположи, че договорът би бил сключен без недействителната
му част, доколкото и целта на процесния договор е поддръжката цялостно на
комплекса във вид, който очевидно е по – луксозен от обичайното за подобни
сгради, както и в тази връзка възлагането на допълнителни услуги, които да са
именно насочени към „запазване на общите части в добро състояние“ /пар.1,
т.13 ЗУЕС/. Всичко това е съобразено и с основните положения, възприети
именно в практиката на ВКС, обобщена в цитираното по – горе Решение №
737 от 12.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3118/2023 г., II г. о., ГК.
Предвид обстоятелството, че процесният договор не е такъв по чл.2 от
ЗУЕС, то не се споделят доводите за нищожност поради липса на форма.
Съдът намира също така, че действително и съгласно Решение на СЕС по дело
C‑485/21, потребителската защита обхваща и етажните собственици при
условие, че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително
с търговската или професионалната му дейност. На базата на изложеното,
съдът намира, че клаузата на чл.6, ал.2 от договора, предвиждаща
индексиране на възнагражденията, нарушава чл.143, ал.1 от ЗЗП, доколкото
посочената клауза предвижда единствено възможност за нарастване на цената
на финансовата услуга, без да включва възможността за намаляване на
същата, което би могла да доведе до значително неравновесие между правата
на потребителя и тези на търговеца. Това се приема и в практиката на ВКС
относно сключени договори за кредит, но доколкото съдържанието на
оспорената клауза е аналогично, то това положение би следвало да е валидно
и за настоящия случай /Така Решение № 95/13.09.2016 г. по т. д. № 240/2015 г.
на ВКС, II т. о., Решение № 236 от 20.12.2016 г. по т. д. № 3082/2015 г. на ВКС,
ТК, Решение № 236 от 20.12.2016 г. по т. д. № 3082/2015 г. на ВКС, ТК и др./.
Отделно и прави впечатление, че не е предвидена възможност на потребителя
да се откаже или прекрати договора при увеличение на цената.
Отделно, и ответното дружество не доказа, че клаузата е индивидуално
уговорена. От представените доказателства по делото се установява, че
сключеният договор за поддръжка е типов, като в тежест на ответника е да
установи, че оспорената клауза е индивидуално уговорена, каквито
доказателства по делото липсват, поради което и съдът приема, че посочената
клауза /чл.6, ал.2 от процесния договор/ е недействителна. Доколкото обаче по
делото не се установява потребителят да е заплатил годишна такса в увеличен
размер, извън предвидения в договора от 10 евро, това в случая не би имало
значение за изхода на делото.
Следва да се посочи, че предвид изводите за частична недействителност
на сключения договор, респ. изводът за действителност на част от клаузите по
14
процесния договор, то и ответникът доказа правно призната причина за
разместването на част от благата, което да му дава право да задържи част от
получената сума. Това е така доколкото и по делото се доказа изпълнение на
задълженията по процесния договор, включително и тези, които не почиват на
базата на недействителни клаузи, както се посочи по – горе.
В случая от приетата по делото допълнителна съдебно – счетоводна
експертиза се установява, че разходите в комплекса за заплати и осигуровки са
в размер на 223 362, 24 лв., които обаче се установява, че не могат да бъдат с
точност разграничени – в какъв размер се отнасят за хотелската част и в какъв
размер за дейностите по индивидуалните договори. Това е така, доколкото от
доказателствата по делото се установява, че част от комплекса функционира
като хотелски комплекс, а на практика почти всички служители са ангажирани
с дейности по обслужване и поддръжка както на хотелската част, така и на
останалата част от сградата. Следва да се има предвид, че е налице
затруднение и относно разграничение на това кои разходи са за хотелската и
кои за останалата част от комплекса и по отношение на посочените от вещото
лице направени разходи за материали, стоки и услуги в размер на 210 707,
52лв., доколкото и видно от приложените към заключенията таблици – част от
тези разходи пряко или косвено се изразходват и в полза на хотелската част
/напр. почистването на басейна, зелените площи, алеи и др./, доколкото и
гостите на хотела също следва да се ползват от тези прилежащи площи.
Вещото лице е предложило два метода на разпределение на тези разходи
между хотелската част и останалата част от комплекса – на база разпределение
на печалбата или на база на разпределение на заетата площ.
В случая, съдът намира, че следва да пристъпи към приложение на
разпоредбата на чл.162 от ГПК, доколкото и както се посочи вече е налице
невъзможност от разграничаване в конкретика на разходите за всеки
конкретен обект и за дейностите по индивидуалните договори за поддръжка и
управление, доколкото и същите са осчетоводявани общо за комплекса и
заедно с разходите за извършване на туристическата дейност на комплекса.
Поради това и съдът не може да определи точен размер на възнаграждението
по дейностите в изпълнение на клаузите, които не са нищожни. При това
положение и съдът намира, че следва да използва като ориентир посоченото
съотношение на площта на хотелската част и останалата част от комплекса.
Също така и следва да се съобрази спецификата на изпълнение на
задълженията на изпълнителя по договора, както и приходите от всяка от
извършваните до сега дейности. На базата на изложеното, съдът намира че
общо дължимото възнаграждение на година в размер на 626, 90 евро следва да
се намали с 1/2 или същото следва да бъде определено в размер на 313, 45
евро, като към него следва да се прибави и таксата за интернет и телевизия в
размер на 100 евро, тоест дължимото възнаграждение на базата на клаузите,
които са действителни, по сключения между страните договор следва да бъде
в размер на 413, 45 евро или 808, 64 лв. Тези изчисления е необходимо да се
направят, доколкото искът е доказан в своето основание, но не е изяснен до
какъв размер същият е основателен, в който случай и само на това основание
съдът не би могъл да го отхвърли, а следва да приложи именно разпоредбата
15
на чл.162 от ГПК.
Следва да се има предвид, че за периода от м.март 2022 г. /моментът на
закупуване на самостоятелния обект на ищцата – 24.03.2022 г./ до м.март 2023
г. дължимото възнаграждения се явява 741, 25 лв., от което следва, че ищцата е
надплатила 280, 49 лв. /тоест разликата от заплатените от нея 1021, 74 до
дължимите от 741, 25 лв./. За периода от м. март 2023 г. до м. март 2024 г.
дължимото възнаграждение е в размер на 808, 64 лв., като ищцата е
надплатила 613, 36 лв. /тоест разликата от заплатените от нея 1422, 00 лв. и
дължимите в размер на 808, 64 лв./. За периода от м. март 2024 г. до м. март
2025 г. по делото са налице данни за заплатени от ищцата 858, 28 лв., като за
този период дължимото възнаграждение е в размер на 808, 64 лв., тоест на
ищцата следва да бъдат възстановени 49, 64 лв.
В заключение, общо дължимата на ищцата сума, за която не се установи
валидно правно основание, което да обуслови задържането й от ответника, се
явява в размер на 943, 49 лв. Това е и сумата, до която предявеният главен иск
се явява основателен, като в останалата част същият следва да бъде
отхвърлен.
От горното следва извода, че е налице хипотезата на чл.55, ал.1, пр.1 от
ЗЗД, поради което и предявеният иск следва да се уважи до размерът от 943,
49 лв., като за разликата до пълния предявен размер от 3301, 99 лв. следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
Предвид изхода на делото по главния иск, съдът не дължи произнасяне
по евентуалния.
По разноските:
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 от ГПК на ищеца
следва да бъдат присъдени направените разноски, съобразно уважената част
от иска, а именно 494, 89 лв.
С оглед изхода от делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на
ищеца следва да бъдат възложени направените от ответното дружество
разноски, съразмерно на отхвърлената част, които са в размер на 1428, 26 лв.
Мотивиран от горното, Районен съд - Бургас
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Интерконсулт – В“ ЕООД с ЕИК ...., с адрес гр. ..., местност
„...“, апартаментен комплекс „.............., на основание чл. 55, ал.1, предл.1 от
ЗЗД, ДА ЗАПЛАТИ на Д. П. Й. с ЕГН **********, с адрес гр. ..........., сумата
от 943, 49 /деветстотин четиридесет и три лева и четиридесет и девет
стотинки/ лв., представляваща сума, платена при липса на основание на
ответника, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба
на 28.02.2025 г. до окончателното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата от уважения размер от 943, 49 лв. до пълния предявен размер от
3301, 99 лв. като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „Интерконсулт – В“ ЕООД с ЕИК ........, с адрес гр. .......,
местност „......“, ..............., ДА ЗАПЛАТИ на Д. П. Й. с ЕГН **********, с
адрес гр. ............сумата от 494, 89 лв. /четиристотин деветдесет и четири лева
16
и осемдесет и девет стотинки/, представляващи сторените съдебно –
деловодни разноски в исковото производства, съразмерно на уважената част от
исковете.
ОСЪЖДА Д. П. Й. с ЕГН **********, с адрес гр. ......., ДА ЗАПЛАТИ
на „Интерконсулт – В“ ЕООД с ЕИК ............., с адрес гр. ........, местност
„..........“, ............ сумата от 1428, 26 лв. /хиляда четиристотин двадесет и осем
лева и двадесет и шест стотинки/, представляващи сторените съдебно –
деловодни разноски в исковото производства, съразмерно на отхвърлената
част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
17