№ 1035
гр. София, 30.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Камелия Първанова
Членове:Елена Тахчиева
Георги Иванов
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Георги Иванов Въззивно гражданско дело №
20231000502237 по описа за 2023 година
Разгледа в съдебно заседание на 19.06.25г. /с участието на секретаря Г./ въззивно
гражданско дело № 2237/23г. и констатира следното:
С решение на СГС 1-22 състав от 09.06.23г. по г.д. № 245/22г. са уважени /до размера на
сумите и периодите, конкретизирани в диспозитива на съдебния кат/ искове по чл. 79, ал. 1, предл.
2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД на З. Р. А., В. Р. А., В. М. А., К. В. Т.
/починал в хода на въззивното производство, заместен в процеса при условията на чл. 227 от ГПК
от наследниците си, които участват като страни по делото и в лично качество/, В. К. В., Д. Л. А., М.
Г. П. /починала в хода на въззивното производство, заместена в процеса при условията на чл. 227 от
ГПК от наследниците си В. Н. П. и А. Н. П./, А. Г. Т. и П. Ц. Т. против „Кота 2001“ ООД.
Решението на СГС се обжалва изцяло /в осъдителна му част/ от „Кота 2001“ ООД.
В останалата част /с която главните искове на ищците по чл. 79, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД
във връзка с чл. 258 от ЗЗД са отхвърлени/ първоинстанционното решение е влязло в сила /като
необжалвано/.
Съображенията на страните са изложени по делото /в рамките на производствата пред
СГС и САС/.
Събраните /в производството пред двете съдебни инстанции доказателства: писмени,
гласни и експертни – преценени в съвкупност и в контекста на твърденията - възраженията на
страните/ удостоверяват, че: на 01.11.17г. – ищците /в качеството си на съсобственици на недвижим
имот/ са учредили /в хипотезата на чл. 19 от ЗЗД/ в полза на ответника право на строеж /с оглед
изграждане на жилищен блок/. Същият договор е допълнен /конкретизиран/ с анекс от 27.04.18г.
Създаденото предварително правоотношение е било финализирано с два последователни договора
за учредяване на право на строеж /обективирани в нотариален акт от 12.07.18г. на нотариус М. В. и
в нотариален акт от 20.11.19г. на нотариус И. Н./.
Ищците поддържат, че са получили по-малка имотна площ /от уговорената съгласно
първата от изброените сделки – предварителния договор от 01.11.17г./ и с оглед това претендират
1
имуществената отговорност на ответника да бъде ангажирана /при условията на чл. 79, ал. 1, предл.
2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД/ до размера на сумите – конкретизирани
първоначално пред въззивния съд с 2 молби /депозирани във връзка с разпорежД.я по чл. 129, ал. 2
от ГПК от 20.08.23г. и от 13.10.23г./, конкретизираните впоследствие в окончателен размер /при
условията на чл. 214 от ГПК/ с молба на жалбоподателите – ищци от 28.05.24г. /и определение на
САС от 18.06.24г./.
Жалбата е основателна /исковете са неоснователни; първоинстанционното решение
следва да бъде ревизирано/:
Относно допустимостта на процеса:
Исковете са процесуално допустими – предявени са от легитимирани /в процесуално-
правен и в материално-правен аспект/ страни и са уточнени надлежно по размери /в това число и
пред въззивния съд – съобразно изложеното по-горе/. Същият извод следва и от съдържанието на
двата /приложени по настоящото дело/ съдебни акта на САС /постановени по същество в рамките
на производства по част 4-та от ГПК – където не е констатирана нередовност на исковата молба или
принципна недопустимост на процесните искове/. Въпросът: кой от ищците какъв дял притежава
/съответно какво парично обезщетение евентуално има право да получи/ касаят съществото на
процесния правен спор. Възраженията на дружеството в посочените насоки са – неоснователни.
По съществото на делото:
В процесната хипотеза е налице принципна пречка за уважаване на процесните
евентуални осъдителни искове:
Съдържанието на доказателствения материал /събран пред двете съдебни инстанции:
писмен, гласен и експертен - преценен в съвкупност/ сочи /това обстоятелство на практика не се
явява и спорно към момента - на този етап от процеса/, че: ищците действително са получили по-
малка имотна площ от тази, която е посочена в предварителния договор /именно същата
„липсваща“ площ се претендира да бъде остойностена и „присъдена“ в настоящия процес при
условията на чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от ЗЗД/. Този факт обаче /доказан
и безспорен/ не може /предвид следващите съображения/ да обоснове извод за основателност на
исковете:
Първоначално учреденото /с договора от 01.11.17г./ правоотношение /предварително –
по смисъла на чл. 19 от ЗЗД/ е било предоговорено /на практика – изменено/ последователно във
времето /чрез сключването на още три следващи сделки: на 27.04.18г, на 12.07.18г. и на 20.11.19г./.
Тази /трикратна/ промяна /на практика – конкретизация, съответно - изменение/ на първоначално
установената договорна връзка /промяна, която засяга основно индивидуализацията на дължимото
от дружеството имотно обезщетение/ е била обоснована с изменение /настъпило след сключване на
предварителния договор/ в проектната документация /и като следствие от това – в техническите и
физическите параметри на строежа/. За разлика от клаузите на първата сделка /тази от 01.11.17г.,
която определя следващото се на съсобствениците обезщетение само глобално – като процент в
размер на 27%/ следващите три сделки /и преди всичко двата нотариални акта, посочени по-горе,
които финализират предварителното правоотношение/ вече фиксират дължимото обезщетение в
точни параметри и го трансформират от глобален процент в индивидуални обекти на собственост –
всеки с конкретно описание и площ. Именно това обстоятелство изключва възможността
/доколкото не се спори, че ищците са получили фактически множеството конкретно
индивидуализирани обекти на собственост – както са описани по площ и други параметри в
последния нотариален акт от 20.11.19г./ съсобствениците /жалбоподатели/ да претендират
обезщетението във вида му /в обема му/ по първата /предварителната/ сделка.
Идентични изводи налагат и събраните в процеса гласни доказателства. Последните
/дори и да се приеме, че евентуално са „заинтересовани“ по смисъла на чл. 172 от ГПК/ могат да
бъдат съобразени доколкото удостоверяват /от една страна/ същите обстоятелства, които
произтичат пряко от самото съдържание на „вторичните“ сделки /трите такива, сключени след
предварителния договор, преценени в съвкупност и основно – последната такава/. От друга страна:
тези показания се явяват и процесуално допустими /по смисъла на чл. 164 от ГПК/ доколкото
установяват единствено обстоятелства, касаещи водени преговори между страните, които
2
преговори именно в крайна сметка са били обективирани в съдържанието на финалната сделка /по
такъв начин, че първоначално уговореният глобален размер на обезщетение е бил трансформиран в
конкретни обекти на собственост, индивидуализирани по местоположение и параметри – изцяло в
съответствие с исканията на съсобствениците/.
В контекста на изложеното:
Решаващият довод на първоинстанционния съдия /с който е обоснована пълната
основателност на процесните евентуални осъдителни искове/ се основава в разпоредбата на чл. 264
от ЗЗД /въпреки, че СГС също е приел, че първоначално учреденото правоотношение е било
предоговорено или новирано/. Правилото на чл. 264 от ЗЗД /във връзка с чл. 258 от ЗЗД във връзка
с чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД/ обаче в случая е неприложимо: в процесната хипотеза
действително е налице /като краен резултат/ неизпълнение на клаузите от предварителния договор,
но това неизпълнение не попада в обхвата на правилото по чл. 264 от ЗЗД във връзка с чл. 79 от ЗЗД
във връзка с чл. 63 от ЗЗД, а произтича от сторено впоследствие и по взаимно съгласие на страните
преуреждане на първоначално учреденото правоотношение. Именно поради това: обстоятелството
кога точно ищците са получили /са били уведомени за/ т. нар. „площообразуване“ се явява –
ирелевантно: този факт би имал правна стойност и би рефлектирал позитивно в правната сфера на
физическите лица /в целеният от същите смисъл/ единствено при отсъствие /от една страна/ на
клаузите от последния нотариален акт /обективиращи изрично съгласие на съсобствениците да
получат като обезщетение точно индивидуализирани по площи конкретни обекти на собственост/
или при наличие /от друга страна/ на клаузи /в поне един от двата финални нотариални акта/ които
да препращат към /да „запазват“/ процесния процент от 27% /определен по този начин единствено
в предварителния договор/. В последната връзка:
Принципно няма пречка /допустимо е/ всяка следваща сделка между едни и същи
страни /в процесната хипотеза – последните три такива/ да запази действието на първоначалния
/основен/ договор /в случая предварителния такъв/ чрез пряко или косвено препращане към
съдържанието на последния. Такова препращане действително е сторено в случая /в това число и в
последния нотариален акт от 20.11.19г./, но същото е насочено изрично само към тези клаузи от
първоначалната сделка, които касаят фактическата /техническа/ строителна дейност. Поради тази
причина /и най-вече предвид горните констатации, съгласно които клаузите от всички следващи
договори на практика със самото си конкретно съдържание преуреждат учреденото
правоотношение/ в случая не може да се обоснове извод за запазване на първоначално уговорените
параметри на имотно обезщетение. На практика нито един текст от двете финални сделки не
препраща към /не потвърждава/ първоначално фиксираният от страните процент.
Действително /в горната връзка/: съдебната практика /която се е оформила по
приложението на правилото по чл. 107 от ЗЗД/ изисква волята за предоговаряне /новиране/ на
първоначален /основен/ договор да бъде изразена /обективирана/ изрично /а не да бъде извличана
по тълкувателен път/. Тази практика обаче в случая следва /предвид очертаната по-долу специфика
на правоотношението по чл. 19 от ЗЗД/ да бъде приложена с „обратен знак /с „обратна логика“/:
За разлика от анексите /в това число конкретно и тези по чл. 107 от ЗЗД/ по другите
видове сделки /които анекси само „пренасят“ съответното правоотношение в нов-следващ етап на
развитие или създават-учредяват изцяло нова договорна връзка на мястото на предходната/
окончателният договор /конкретно във вещно-правния му аспект/ има за предназначение /по
дефиниция – и като правна конструкция, и като житейска логика/ да приключи /да финализира и
ликвидира/ цялостно и окончателно „стартираната“ при условията на чл. 19 от ЗЗД договорна
връзка. Именно поради това /поради тази точно специфика на двете правоотношения –
предварително и окончателно/: самото наличие на окончателен договор сочи - пряко, категорично и
еднозначно /само по себе си/, че изначалната цел на предварителното правоотношение е била
реализирана /постигната - завършена/. В този смисъл: изискуемата от съдебната практика
„изричност“ /посочена по-горе/ произтича от самото съществуване на окончателната сделка /т.е. в
случая и в подобни хипотези - не наличието на новация следва да бъде уговорено изрично, а
напротив – отсъствието на новация следва да бъде уговорено изрично/.
В контекста на изложеното:
3
В случая би могло да се приеме, че не е налице новация /че действието на
предварителния договор е било „запазено“ в частта, касаеща уговореното имотно обезщетение/
само при наличие /в двата нотариални акта/ на изрична клауза в този смисъл /подобна на клаузата,
която препраща към сделката по чл. 19 от ЗЗД относно строителството – съобразно изложеното по-
горе/. Такъв договорен текст обаче не е налице:
Двата финални нотариални акта не съдържат нито пряко, нито косвено препращане към
процесното спорно обезщетение /визирано в предварителния договор/. Напротив - последният
договор /от 20.11.19г./ съдържа изрично уточнение, че /в края на страница 3:от документа/:
„окончателния избор на самостоятелни обекти, предмет на обезщетение в полза на собствениците
се индивидуализира изчерпателно както следва“ /след това се изброяват конкретните имуществени
активи/ и, че /на страница 10 от документа – т. 7.1/ „обектите, описани в пункт 2-ри на нотариалния
акт представляват обезщетението на учредителите“/. В този смисъл /в контекста на изложеното/:
съдържанието на двете окончателни сделки обосновава извод, че процесната работа /като
количествено – конкретно индивидуализирано имотно обезщетение/ е била приета двукратно от
ищците /по смисъла на чл. 264 от ЗЗД/ в уговорения вид - без възражения /съобразно изложеното
по-горе: не се спори, че съсобствениците са получили реално изброените във финалния нотариален
акт обекти на собственост/.
На последно място:
Принципно: поддържани в други процеси /между същите страни/ становища /доводи/
не могат да бъдат съобразени /зачетени/ механично в настоящия процес – нито в полза, нито в
ущърб на която и да е от страните /доколкото тези становища „обслужват“ конкретни защитни тези
по съответните дела, които тези обаче също подлежат на проверка и преценка в контекста на
събираните там доказателства/. С оглед това: настоящият съдебен състав не основава своите
съображения със съдържанието на исковите молби, представени от страните в съдебните засеД.я на
03.06.24г. и на 16.06.25г. Тези молби на практика съдържат преки или косвени неизгодни насрещни
признания /но и на двете страни/ в релевантната за настоящия правен спор насока /относно вида,
естеството и обема на процесното имотно обезщетение/. В този смисъл /предвид последната
констатация/: дори и тези доказателства да бъдат съобразени – то същите отново /предвид именно
насрещната им противоречивост/ не могат да обосноват еднозначни и категорични изводи нито в
полза на ищците, нито в полза на ответника.
Изложените съображения обосновават извод, че заявените искове се явяват недоказани
по основание. В такава хипотеза – събраните в производството доказателства относно размера на
претенциите не следва да бъдат обсъжД. /в тази насока не следва да бъдат излагани доводи/.
Предвид горните съображения: първоинстанционното решение следва да бъде -
ревизирано /отменено/ и исковете следва да бъдат – отхвърлени.
С оглед изхода на спра пред настоящата инстанция: в полза на ответника следва да
бъдат присъдени /при условията на чл. 78, ал. 3 от ГПК/ съдебни разноски за производството и пред
двете съдебни инстанции /съобразно съдържанието на представените списъци по чл. 80 от ГПК и
документи за плащане/.
Възражението на ищците по чл. 78, ал. 5 от ГПК следва да се окачестви като
неоснователно:
От една страна: заявените адвокатски хонорари /за производствата и пред двете
съдебни инстанции/ действително са високи по размери. Същите обаче кореспондират с цената на
исковете, с вида, естеството и обема на осъществената правна защита /и в двата процеса са
проведени множество и най-различни процесуални действия, в това число и по събиране на
доказателства/.
От друга страна: претендираните от самите ищци адвокатски хонорари /за
производствата и пред двете съдебни инстанции/ са в по-големи размери от тези, които са заявени
от дружеството.
Съдът,
РЕШИ:
4
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение на СГС 1-22 състав от 09.06.23г. по г.д. № 245/22г. /в обжалваната –
осъдителна част/.
ОТХВЪРЛЯ изцяло исковете по чл. 79, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД във връзка с чл. 258 от
ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД на З. Р. А. ЕГН **********, В. Р. А. ЕГН **********, В. М. А. ЕГН **********,
В. К. В. ЕГН **********, Д. Л. А. ЕГН **********, В. Н. П. ЕГН **********, А. Н. П. ЕГН
**********, А. Г. Т. ЕГН ********** и П. Ц. Т. ЕГН ********** против „Кота 2001“ ООД
/изменени - увеличени пред въззивния съд до размера на сумата общо 1 120 990, 57 лева при
условията на чл. 214 от ГПК с молба на жалбоподателите от 28.05.24г. и определение на САС от
18.06.24г./.
ОСЪЖДА З. Р. А. ЕГН **********, В. Р. А. ЕГН **********, В. М. А. ЕГН **********,
В. К. В. ЕГН **********, Д. Л. А. ЕГН **********, В. Н. П. ЕГН **********, А. Н. П. ЕГН
**********, А. Г. Т. ЕГН ********** и П. Ц. Т. ЕГН ********** да платят на „Кота 2001“ ООД
31 200 лева /съдебни разноски за производството пред СГС/ и 36 884 лева /съдебни разноски за
производството пред САС/.
В останалата част /с която главните искове на ищците по чл. 79, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД
във връзка с чл. 258 от ЗЗД са отхвърлени/ първоинстанционното решение е влязло в сила /като
необжалвано/.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в 1-месечен срок от
съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5